Raadsvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

Raadsvoorstel Openbaar Stad zaaknummer

232852

datum advies

18 oktober 2021

opsteller advies

Wilkes, M.

agendering

Bespreekstuk

Clustermanager

Stad

Portefeuillehouder(s)

Wethouder S.B. Kuiper

Onderwerp

Raadsvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

Besluit college van B en W d.d. 16-11-2021 Onderwerp: Raadsvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk Registratienummer: 232852 Het college besluit: 1. de gemeenteraad voor te stellen om de grondexploitatie vast te stellen voor het zogenoemde Voorzieningenveld in de Burgemeesterswijk, 2. dit voorstel aan te bieden aan de agendacommissie ter besluitvorming door de gemeenteraad.

Conform besloten d.d. 16-11-2021

Besluit gemeenteraad • Vaststellen en openen van de grondexploitatie Herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk, conform geheime bijlage; • Hiervoor een voorzienbaar tekort van € 1,8 miljoen in te stellen en dit voor € 7 ton te dekken uit de reserve Grondbedrijf en het restant van € 1,1 miljoen ten laste te brengen van het resultaat 2021; • De budgetten voor de jaarschijf 2022, zoals aangegeven in de geheime bijlage, te autoriseren. Bestuurssamenvatting Het college heeft besloten de gemeenteraad voor te stellen om de grondexploitatie vast te stellen voor het zogenoemde Voorzieningenveld in de Burgemeesterswijk, ten behoeve van herontwikkeling tot woningbouw in samenhang met een herziene programmering voor de afrondende fase 3 van het Masterplan Burgemeesterswijk. De herontwikkeling Voorzieningenveld en de herziene programmering bevat 50% sociale huurwoningen en mogelijk ook ca 10% middeldure huur en 10 % in de goedkope koop tot NHG grens, passend bij de actuele gemeentelijke Woonvisie. Totale programma ca. 290 woningen

1

Zaak: 232852 Raadvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

Coalitieakkoord “9. Ruimtelijke Ordening en Stedelijke Vernieuwing De komende jaren staan in het teken van het verder afmaken van een aantal lopende woningbouwprojecten zoals de Burgemeesterswijk, het Balkon, Wilgenrijk en Sluispolder West. Daarnaast zijn nieuwe projecten in beeld zoals De Kade en de Kapelpolder. Wij streven naar het bouwen van aantrekkelijke woningen die bereikbaar zijn voor alle inkomensgroepen. Het woningaanbod moet passen bij de mogelijkheden en veranderende woonwensen van onze inwoners. Wij willen daarom scherp in beeld krijgen welke woonbehoeften er zijn voor specifieke doelgroepen zoals senioren, starters en mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Wij gaan het volgende doen: Bouwen voor iedereen: • Er is een grote behoefte aan passende woningen en een aantal doelgroepen hebben daarbij extra inzet nodig (senioren, starters, mensen met een beperking). Wij zoeken nadrukkelijk mogelijkheden om bestaande projecten te versnellen, om langdurig leegstaande panden om te bouwen naar woningbouw en om binnenstedelijke herstructurering aan te jagen. • Senioren wonen langer zelfstandig en kunnen alleen bij zware zorgindicatie doorstromen naar een andere vorm van huisvesting. Daarom gaan wij meer levensloopbestendige woningen bouwen die verzorgd wonen mogelijk maken en sociale cohesie bevorderen.

Dat worden moderne complexen met seniorenwoningen met ontmoetingsruimte, zowel in de koop als de (sociale) huursector. • Wij gaan meer starterswoningen bouwen en bestaande huurwoningen oormerken voor starters, zowel in de sociale huur als de betaalbare koop om starters in Maassluis meer kans te geven om hier te vestigen. • Wij realiseren ‘pauzewoningen’ voor inwoners die op korte termijn tijdelijke woonruimte nodig hebben. Vernieuwingen in projecten: • De herstructurering van de Burgemeesterswijk wordt spoedig afgerond. Voor de huishoudens in de laatste twee te slopen flats met 248 woningen worden ongeveer 250 vervangende woningen in de laatste fase gerealiseerd. Die woningen moeten beantwoorden aan de wensen van de huidige bewoners met onder meer: een complex voor oudere bewoners in de sociale huur, gestapelde en laagbouwwoningen in de sociale huur en betaalbare koop voor de jongere bewoners. Blijvende prioriteit: • Om de woningvoorraad optimaal aan te laten sluiten bij de behoefte in de samenleving gaan we de doorstroming naar passende woningen verder bevorderen. • Voor een goede balans in de stad hechten wij aan het bieden van woonruimte voor alle inkomens.

Dit betekent dat wij vasthouden aan het percentage sociale huurwoningen van 33 % en hier niet onder zakken." Eerder over dit onderwerp uitgebrachte adviezen • Raadsinformatiebrief Prestatieafspraken woonbeleid sociale huursector 2020-2024 (zaak 6581, 03-01-2020) • Raadsvoorstel tot het vaststellen van het onderwijs huisvestingsplan (zaak 203022, 05-10-2021 ) • Collegevoorstel 2020 Prestatieafspraken woonbeleid sociale huur Maassluis 2022 (Zaak 233383, 20-10-21) 2

Zaak: 232852 Raadvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

Inhoud lnleiding De Burgemeesterswijk heeft in de afgelopen 15 jaar een transformatie ondergaan van een verouderde eenzijdige flatwijk naar een moderne duurzame groene gemengde wijk met een gevarieerd woningaanbod op grond van de in 2004 gesloten samenwerkingsovereenkomst met woningcorporatie Maasdelta. Van de oorspronkelijke hoogbouw, zo’n 1300 sociale huur flatwoningen, staan alleen nog twee flats aan de Burgemeester Zaneveldstraat. Dit gebied zal als laatste fase in de transformatie worden herontwikkeld tot een gevarieerd woongebied waarbij de flats gesloopt zullen worden. Op basis van het Coalitieakkoord 2018-2022 en de vigerende Woonvisie is met Maasdelta gesproken over een aanpassing van het programma voor de afronding van de Burgemeesterswijk. Oorspronkelijk zouden er 189 woningen terug worden gebouwd in de plaats van de huidige 248 flatwoningen aan de Zaneveldstraat, met 33 woningen in de sociale huur. Vanwege de grote vraag naar betaalbare woningen, als de vraag naar woningen voor ouderen (mede naar aanleiding van het recente convenant wonen en zorg ‘convenant Intramurale capaciteit en nieuwe woonoplossingen’) heeft de gemeente Maassluis en Woningcorporatie Maasdelta onderzocht hoe het programma hier recht aan kan doen. Het nieuwe beoogde programma voorziet nu ca. 290 woningen waarvan 145 in de sociale huur.

Met het toevoegen van het naastgelegen voorzieningenveld aan het plangebied ontstaat er ruimte om dit mogelijk te maken en kan er al gestart worden met de voorbereidingen van de bouw van zorgwoningen. Voor de afronding van de burgemeesterswijk geldt de oorspronkelijke ‘Realisatieovereenkomst Burgemeesterswijk” van 8 juli 2005 tussen ontwikkelcombinatie Burgemeesterswijk C.V en de gemeente Maassluis en de daaropvolgende contractovername van oktober 2013 tussen de Stichting Maasdelta Groep, Ontwikkelcombinatie Burgemeesterswijk C.V en de gemeente Maassluis. Op grond van deze overeenkomst geldt dat Maasdelta verantwoordelijk is voor de herontwikkeling van Fase 3, hierna te noemen deelgebied 1 en 2, zie bijlage 5. Het Masterplan uit 2005 geeft aan dat de programmering 40% goedkope woningen betreft waarvan 20% sociale huurwoningen. Gemeente Maassluis en Maasdelta hebben nader onderzocht hoe deze laatste fase van de Burgemeesterswijk recht kan doen aan het ontwikkelen van betaalbare woningen passend bij de actuele gemeentelijke Woonvisie en hierbij nieuwe afspraken gemaakt. Het voorzieningenveld bevindt zich ten zuiden van de Zaneveldflats. In dit gebied zijn de basisschool Kardinaal Alfrink (KAS), sportschool Life, kinderopvang Tik Tak, moskee Ibrahim en de Koninkrijkzaal van Jehova’s Getuigen te vinden.

De moskee en de koninkrijkzaal blijven gehandhaafd in dit gebied, De KAS en het naastgelegen gebouw waar nu sportschool Life huurt zullen worden gesloopt. De KAS zal verhuizen naar Wilgenrijk. Met het toevoegen van dit gebied aan de laatste fase van de Burgemeesterswijk kunnen er minimaal net zo veel woningen worden teruggebouwd als dat er gesloopt worden. De grondexploitatie met toelichting is opgenomen in een geheime bijlage in dit advies. Uitgangspunten: De hoofddoelstellingen in het oorspronkelijke Masterplan zullen ook tijdens de laatste fase worden doorgevoerd namelijk: het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk en vernieuwen en transformeren van het verouderde en eenzijdige woningaanbod naar moderne/duurzame en meer gevarieerder woningaanbod. 3

Zaak: 232852 Raadvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

De gemeente is eigenaar van de gronden en opstallen op het voorzieningenveld. Om tijdig (zie de paragraaf Subsidie) te kunnen starten met de herontwikkeling van het voorzieningenveld, waartoe behoort het bouw- en woonrijp maken van de locatie, is het openen van een grondexploitatie nu noodzakelijk. Ook zal later het bestemmingsplan nog aangepast moeten worden. Er is overeenstemming met Maasdelta over het programma voor het gebied rondom de Zaneveldflats inclusief het voorzieningenveld waarbij 248 woningen worden gesloopt en ca 290 woningen nieuw gebouwd worden. Hiervan is afgesproken dat ca 50% sociale huur is. Er is afgesproken om bij de verdere uitwerking te onderzoeken of van de 50% koop ca 10% in de middel dure huur en 10 % in de goedkope koop tot NHG grens gerealiseerd kan worden. Het beoogde bouwprogramma voor het voorzieningenveld bestaat uit circa 60 woningen met een verdeling van 70% sociale huurwoningen en 30% koopwoningen. Het voorlopige bouwprogramma is hierbij 43 sociale huurwoningen en 17 koopwoningen. Het eerste bouwblok met circa 30 sociale huurwoningen is beoogd aan de dr. Jan Schoutenlaan en is een complex met verzorgd wonen. Het overige deel kan worden gerealiseerd na sloop van de bestaande bebouwing.

Afronding Burgemeesterswijk Gezien de krapte op de woningmarkt en de oplopende behoefte aan sociale huurwoningen, achten partijen uiterste zorgvuldigheid van belang bij de besluitvorming over de afronding van de Burgemeesterswijk waarin de sloop van de 2 flats aan de Burg. Zaneveldstaat is voorzien. Vanwege deze zorgvuldigheid beoordelen we in 2022 in welk tempo het volkshuisvestelijk verantwoord is de herstructurering van de Burgemeesterswijk af te ronden. Subsidie Er is subsidie verkregen vanuit de Provincie Zuid-Holland ten behoeve van versnelling woningbouw met als voorwaarde dat de bouw van de eerste sociale huurwoningen start medio 2023. Om aan deze voorwaarde te kunnen voldoen dient nu gestart te worden met de voorbereiding van het bouwrijp maken en het aanpassen van de bestemming waarvoor een grondexploitatie geopend dient te worden. De subsidie betreft de Knelpuntenpot sociale huur en middenhuur Zuid Holland, en ondersteunt projecten met een hoge mate van sociale woningbouw met een financiële bijdrage om zo te kunnen versnellen in de ontwikkeling van woningbouw.

Dit ondersteunt daarmee ook de ambitie tot versnelling van de woningbouw welke is opgenomen in de programmabegroting gemeente Maassluis 2022: “Als onderdeel van de Programmabegroting 2022 onder ruimtelijke ordening, bouwen en wonen is opgenomen als ambitie dat de komende jaren in het teken staan van het verder bouwen in een aantal lopende woningbouwprojecten zoals de Burgemeesterswijk, het Balkon, Wilgenrijk en SluispolderWest. Vanwege met name de woningnood wordt onderzocht of een intensivering / versnelling van het bouwprogramma mogelijk is en er nieuwe projecten kunnen worden opgestart” Duurzaamheid Tegenwoordig kan de bijdrage van gebiedsontwikkeling aan de directe leefomgeving en een duurzaam klimaat niet meer los gezien worden van de daadwerkelijke bouwopgave. Voor de civieltechnische en vastgoeduitwerking van het gebied zal het beleid Maassluis Rainproof worden gevolgd. Dit betekent dat er maatregelen getroffen zullen worden om Maassluis meer regenbestendig te maken. Tevens zullen diverse duurzaamheidsmaatregelen in overleg met Maasdelta worden uitgewerkt waarbij energieneutraal bouwen centraal staat. Dit is minimaal volgens de BENG normering. 4

Zaak: 232852 Raadvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

Bij de sloopwerkzaamheden van het bestaande vastgoed (Kardinaal Alfrinkschool) wordt zo veel mogelijk hergebruik van materialen toegepast. Financiële consequenties In de geheime bijlage is de financiële toelichting op de grondexploitatie terug te vinden. De reden van de geheimhouding op de voorgestelde bijlagen/documenten is gebaseerd op het bepaalde in artikel 10, lid 2onder b dat aangeeft dat het verstrekken van informatie op basis van deze wet achterwege kan blijven voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de gemeente. Juridische consequenties Na uitwerking van de indicatieve plannen zal een anterieure overeenkomst (deelplanovereenkomst) gesloten worden met Maasdelta, waarin de onderlinge verplichtingen worden vastgelegd. Personele- of organisatorische consequenties Gemeentelijke capaciteit voor planontwikkeling voor het Voorzieningenveld na vaststelling van de grondexploitatie, wordt gedekt ten laste van de grondexploitatie. De gemeentelijke publiekrechtelijke werkzaamheden worden binnen de staande lijnorganisatie ingevuld. Inkoop en aanbesteding Voor het bouw- en woonrijpmaken is het actuele gemeentelijke aanbestedingsbeleid van toepassing. Communicatieparagraaf Het realiseren van verschillende woonprojecten binnen Maassluis voor diverse woongroepen vraagt de komende jaren veel aandacht.

Binnen de communicatie rondom de laatste fase van herinrichting van de Burgemeesterswijk is het mede daarom van belang de plannen hiervoor ook in perspectief te stellen met de bredere woonopgave voor Maassluis. Het is belangrijk dat de communicatie voor bewoners en andere direct betrokkenen eenduidig plaatsvindt. Maasdelta Groep en gemeente Maassluis zullen daarom zoveel mogelijk gezamenlijk optrekken in de communicatie en participatie. Communicatie zal plaatsvinden door uitgave van gezamenlijke persberichten, met bewonersbrieven, informatieavonden, informatieverstrekking op de gemeentelijke website en artikelen op de Gemeentepagina in De Schakel. Het betrekken van bewoners, omwonenden en andere stakeholders in een vroeg stadium bevordert een zo groot mogelijk draagvlak rondom de herontwikkeling. Betrokkenheid van bewoners kan waardevolle inzichten opleveren voor de kwaliteit van de woonomgeving, sociale cohesie en leefbaarheid in de buurt. Er is reeds contact geweest met vertegenwoordigers van moskee Ibrahim, sportschool Life, Kardinaal Alfrinkschool en kinderopvang Tik Tak over de aankomende planvorming. Bij de verdere uitwerking van de plannen zullen deze organisaties en bewoners geïnformeerd en geraadpleegd worden.

Voorstel aan de gemeenteraad •

Vaststellen en openen van de grondexploitatie Herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk, conform geheime bijlage; 5

Zaak: 232852 Raadvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

•

•

Hiervoor een voorzienbaar tekort van € 1,8 miljoen in te stellen en dit voor € 7 ton te dekken uit de reserve Grondbedrijf en het restant van € 1,1 miljoen ten laste te brengen van het resultaat 2021; De budgetten voor de jaarschijf 2022, zoals aangegeven in de geheime bijlage, te autoriseren.

Bijlagen Bijlage 1: Grondexploitatie en toelichting Voorzieningenveld (GEHEIM) Bijlage 2: Masterplan Burgemeesterswijk 2003 Bijlage 3: Masterplan Burgemeesterswijk aanvulling 2005 Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan Burgemeesterswijk 2003 Bijlage 5: Ontwikkelgebied Voorzieningenveld en Zaneveldflats

6

Zaak: 232852 Raadvoorstel tot vaststellen en openen van de grondexploitatie herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk

Raadsbesluit De raad van de gemeente Maassluis; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 november 2021 besluit •

Vaststellen en openen van de grondexploitatie Herontwikkeling Voorzieningenveld Burgemeesterswijk, conform geheime bijlage;

•

Hiervoor een voorzienbaar tekort van € 1,8 miljoen in te stellen en dit voor € 7 ton te dekken uit de reserve Grondbedrijf en het restant van € 1,1 miljoen ten laste te brengen van het resultaat 2021;

•

De budgetten voor de jaarschijf 2022, zoals aangegeven in de geheime bijlage, te autoriseren.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Maassluis van d.d. 30 november 2021. De griffier,

De voorzitter,

mr. R. van der Hoek

dr. T.J. Haan

7