Raadsbesluit duurzaam betaalbare koopwoningen, incl amendement
Tekst van het document
Raadsvoorstel Openbaar Stad zaaknummer
232457
datum advies
15 oktober 2021
opsteller advies
Dorsman, O.F.C.D.
agendering
Bespreekstuk
Clustermanager
Stad
Portefeuillehouder(s)
Wethouder S.B. Kuiper
Onderwerp
Raadsvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
Besluit college van B en W d.d. 09-11-2021 Onderwerp: Raadsvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021 Registratienummer: 232457 Het college besluit: 1. Kennis te nemen van de concept beleidsnota Duurzaam betaalbare koopwoningen - Maassluise model; 2. De raad voor te stellen hoofdstuk 5 van deze concept beleidsnota, de beleidsregels, vast te stellen. 3. De raad voor te stellen om in te stemmen met het o.a. bij locaties zoals Station-West e.o. en Van Gelderenterrein e.o. nader te bezien of er ten minste een deel van de woningen Duurzaam betaalbare koop, per project in passen. 4. De raad voor te stellen om de concept verordening Startersleningen Maassluis 2021, vast te stellen. 5. Het raadsvoorstel aan te bieden aan de agendacommissie voor besluitvorming door de gemeenteraad. Besluit gemeenteraad 1. Kennis te nemen van de concept beleidsnota Duurzaam betaalbare koopwoningen - Maassluise model; 2. Hoofdstuk 5 van deze concept beleidsnota, de beleidsregels, vast te stellen. 3. in te stemmen met het o.a. bij locaties zoals StationWest e.o. en Van Gelderenterrein e.o. nader te bezien of er ten minste een deel van de woningen Duurzaam betaalbare koop, per project in passen.
Conform besloten d.d. 09-11-2021 Script
Besluit gemeenteraad d.d 14-12-2021 Stemuitslag: Zonder hoofdelijke stemming aangenomen.
1
Zaak: 232457 Raadvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
4.
De bij dit voorstel gevoegde verordening Startersleningen Maassluis 2021, vast te stellen.
Bestuurssamenvatting Vanwege de woningnood en het tekort aan betaalbare woningen is in de Woonvisie 2019-2024 het tot stand brengen van meer aanbod aan betaalbare koopwoningen tot speerpunt benoemd. Daarom zijn er diverse mogelijkheden bezien op hun meerwaarde in het kader van blijvende betaalbaarheid. En er zijn door de raad nadere voorwaarden gesteld bij raadsbesluit van 29 september 2020 met inachtneming van het unaniem aangenomen amendement. Tevens is ter zake een motie aangenomen en een toezegging gedaan. Op basis hiervan is beleid opgesteld. Het college besluit de raad voor te stellen hoofdstuk 5 van de concept beleidsnota duurzaam betaalbare koopwoningen (de beleidsregels) en de concept verordening startersleningen 2021, vast te stellen.
2
Zaak: 232457 Raadvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
Coalitieakkoord Bouwen voor iedereen, op blz. 22: “Er is een grote behoefte aan passende woningen en een aantal doelgroepen hebben daarbij extra inzet nodig” en “Wij gaan meer starterswoningen bouwen en bestaande huurwoningen oormerken, zowel in de sociale huur als de betaalbare koop om starters in Maassluis meer kans te geven om hier te vestigen". Eerder over dit onderwerp uitgebrachte adviezen Raadsinformatiebrief motie 6 en 13 inzake (groei)woningen voor starters, d.d. 15 maart 2019. Raadsbesluit 15 oktober 2019 inzake vaststellen Woonvisie 2019-2024 Toezegging aan gemeenteraad d.d. 15 oktober 2019 bij vaststellen Woonvisie: "terugkomen op mogelijkheden om in bepaalde situaties de systematiek van erfpacht toe te passen" Raadsbesluit tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen, met inachtneming van het unaniem aangenomen amendement, d.d. 29 september 2020. Motie 2020-10 betaalbare koopwoningen, onderzoek naar BKZ regeling betrekken, d.d. 29 september 2020 Toezegging uitwerking voorstel betaalbare koop, d.d. 29 september 2020 Raadsinformatiebrief duurzaam betaalbare koopwoningen, d.d. 15 juli 2021 Inhoud Zoals u weet hebben starters het moeilijk op de koopwoningmarkt.
Er is derhalve het afgelopen jaar gewerkt aan een voorstel voor het invoeren van duurzaam betaalbare koopwoningen, in lijn met uw amendement, zie bijlage 4, motie, zie bijlage 5 en de aan u gedane toezegging, zie bijlage 6, ter zake. Het heeft mede zo lang geduurd omdat het gaat om een innovatieve regeling waarmee diverse instanties moeten kunnen instemmen (NHG, belastingdienst, SVN). Op basis van de eerdere raadsbesluiten is thans een concept beleidsnota duurzaam betaalbare koop en een concept verordening startersleningen Maassluis 2021 gereed. De stukken worden ter vaststelling aangeboden. Samenvatting beleidsnota duurzaam betaalbare koop (Maassluise Model) Hieronder treft u een samenvattende beschrijving van het ‘Maassluise model’ voor duurzaam betaalbare koopwoningen, zoals omschreven in de bijgaande beleidsnota. Het Maassluise model zal op een unieke wijze een bijdrage leveren om starters op de woningmarkt met een inkomen vanaf modaal tot 1,5 * modaal in staat te stellen een betaalbare woning te kopen. Op dit moment is dat schier onmogelijk. Daarbij is langdurige betaalbaarheid onderdeel van het model. Dit betekent dat de woning ook bij doorverkoop betaalbaar blijft voor opvolgende kopers uit deze inkomensgroep. De beleidsregeling kent een vijftal elementen: a) Realisatie van betaalbare koopwoningen Koopwoningen energiezuinig (Nul op de meter, NOM) met een koopprijs incl.
grondwaarde van maximaal € 275.000. Afspraken worden gemaakt met bouwende partijen dat de woningen tegen 3
Zaak: 232457 Raadvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
kostprijs worden verkocht in plaats van tegen de hogere marktwaarde, het verschil van circa 7- 20% is de korting. Voor elke woning wordt bij de eerste koop de marktwaarde (van het geheel van opstal en grond) bepaald evenals het percentage dat de grondwaarde, de opstalwaarde (kostprijs) en de korting deel uit maken van de marktwaarde. b) Gronduitgifte in voortdurende erfpacht Grond wordt niet verkocht, maar uitgegeven in erfpacht. Dat betekent lagere woonlasten, want aflossing op grond ontbreekt. De erfpacht kent een marktconform canonpercentage, dat lager is dan de som van de rente en aflossing van de grond. De erfpacht mag niet worden omgezet in eigendom. Bij doorverkoop wordt de grondwaarde op basis van het bij aanvang vastgelegde percentage van de marktwaarde aangepast. De nieuwe grondwaarde wordt op basis van dit percentage aangepast aan de actuele marktwaarde van het geheel (dus grond en opstallen). c) Toekenning van de starterslening Aan huishoudens die dat nodig hebben wordt een starterslening toegekend. Met de combinatie van korting, erfpacht en starterslening als beschreven onder a), b) en c) kan een energiezuinige eengezinswoning met een kostprijs van € 230.000 bereikbaar worden voor inkomens vanaf modaal (€ 36.500). d) Een inkomensafhankelijke erfpacht De doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen van modaal tot 1,5 maal modaal.
Als het huishoudinkomen hoger wordt dan het maximale doelgroepinkomen wordt de canon verhoogd. Daarbij heeft de Belastingdienst aangetekend dat er voor deze verhoging in beperkte mate ruimte is binnen de wettelijke kaders. Deze uitwerking is n.a.v. uw motie geïnspireerd op het voorbeeld van het Zaanse BKZ model. e) Bij doorverkoop wordt de korting doorgegeven De woning moet worden verkocht aan de doelgroep met een inkomen tussen modaal en 1,5 maal modaal. Deze verkoopclausule wordt per woning bij eerste erfpachtuitgifte vastgelegd. Kortheidshalve zij voor een nadere toelichting verwezen naar de beleidsnota en de verordening startersleningen Maassluis 2021. Gevraagd wordt om hoofdstuk 5, de beleidsregels, en de verordening startersleningen, vast te stellen. Na vaststelling van deze stukken kan de goedkeuring van de belastingdienst en de NHG mogelijk worden bespoedigd, waarna met de uitvoering kan worden begonnen. Gelet op de specifieke aard van het model duurzaam betaalbare koopwoningen, waarbij grond wordt uitgegeven in erfpacht is het nuttig om vroegtijdig te bezien of een deel van de (gemeente)gronden op locaties Station-West e.o. en het Van Gelderenterrein voor dit doel kunnen worden aangewezen. Overigens is daarmee geenszins uitgesloten dat eventueel ook andere gronden te zijner tijd hiervoor in aanmerking komen. Voorgesteld wordt om in te stemmen met het o.a.
bij locaties zoals StationWest e.o. en Van Gelderenterrein e.o. nader te bezien of er ten minste een deel van de woningen Duurzaam betaalbare koop, per project in passen. Indachtig motie 2021-20, zie bijlage 7, zullen we ook bij kleinere nieuwe bouwlocaties nadrukkelijk de haalbaarheid van duurzaam betaalbare koop, per project bezien.
Duurzaamheid Het gaat om duurzame beschikbaarheid voor de doelgroep. Tevens is sprake van energiezuinige 4
Zaak: 232457 Raadvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
koopwoningen (NOM nul). Financiële consequenties Uitgangspunt voor elk instrument voor betaalbare koopwoningen is dat deze minimaal kostendekkend is voor gemeente Maassluis. De onderzoeken wijzen uit dat de erfpachtcanon zowel de rentekosten als de administratieve kosten van de gemeente dekt. In het model komt de waardeontwikkeling van de grond bij verkoop van de woning aan een opvolgende koper toe aan de gemeente. De bewoners betalen overigens gewoon ozb over zowel het huis als de grond met erfpacht. Erfpacht is voor de gemeentebegroting budgettair neutraal over een langere periode. In de plaats van een eenmalige opbrengst bij verkoop van grond staat de jaarlijkse inkomst uit de erfpachtexploitatie. De renteverliezen die hierbij optreden, worden gecompenseerd door de erfpachtcanon. Deloitte heeft bij het voorgestelde instrument geen bezwaren gezien vanuit het Besluit Begroting Verantwoording gemeenten (BBV) en Rechtmatigheid. Een aandachtpunt hierbij is de volgende: De erfpachtgronden dienen gewaardeerd worden tegen eerste uitgifte. In de situatie dat door de aanschaf van de gronden ten opzichte van de waardering in eerste uitgifte een verlies ontstaat, dan moet de gemeente deze direct verwerken ten laste van het eigen vermogen.
In de gevallen waar de de gemeente al eigenaar van de grond is, is dit niet van toepassing De beleidsnota Duurzaam betaalbare koopwoningen bevat een risicoparagraaf. De financiële risico's die gevolgen kunnen hebben voor de gemeente worden toegelicht in hoofdstuk 3.7.5. Daarnaast is het van belang dat invoering geschied na definitief akkoord van de Belastingdienst en de NHG. Voor Startersleningen is er momenteel circa € 9 ton beschikbaar voor nieuwe leningen. Op termijn kan de lening portefeuille door het voorliggende instrument oplopen waardoor de beheerkosten van SVn ook hoger worden. Om gebruikt te maken van dit instrument zullen er uiteraard nieuwe projecten worden gestart. De eventuele positieve of negatieve resultaten voor de gemeente staan los van dit voorstel. Bij elk project zal het bestuur uiteraard geïnformeerd worden over de financiële consequenties. Een aandachtspunt hierbij is de beoordeling van de fiscale positie van de eventuele grondexploitatie en de invloed hierop door de af te sluiten erfpachtovereenkomst.
Juridische consequenties Erfpacht kent voor- en nadelen. Van belang is dat het voor alle betrokken partijen (koper van een betaalbare koopwoning, hypotheekverstrekker en gemeente) een werkbare aantrekkelijke vorm kent, waarmee een koopwoning ook op termijn betaalbaar kan blijven. Personele- of organisatorische consequenties In de beleidsnota is een hoofdstuk 3 Uitvoering opgenomen alsmede een bijlage met alle processen rondom duurzaam betaalbare koop: De coördinatie ligt bij de beleidsmedewerker/jurist grondzaken, cluster Stad, die samen met medewerkers van het cluster Bedrijfsvoering en het team Projecten het gemeentelijk deel van het werk doet. Dit in nauw overleg met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (i.c. SVN: werkzaamheden inzake erfpacht, inkomenscontrole en startersleningen). De uitvoering van de verordening starterslening wordt al jaren tot volle tevredenheid gedaan door het cluster Bedrijfsvoering in goede samenwerking met het SVN. De uitvoering is geregeld. Mocht de organisatorische haalbaarheid bij projecten in Maassluis waar duurzaam betaalbare koop mogelijk is, onverhoopt toch onvoldoende zijn, dan worden daar passende maatregelen op bedacht. 5
Zaak: 232457 Raadvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
Inkoop en aanbesteding Deze paragraaf is niet van toepassing Communicatieparagraaf Het raadsbesluit zal bekend worden gemaakt middels een persbericht.
Voorstel aan de gemeenteraad 1. 2. 3.
4.
Kennis te nemen van de concept beleidsnota Duurzaam betaalbare koopwoningen - Maassluise model; Hoofdstuk 5 van deze concept beleidsnota, de beleidsregels, vast te stellen. in te stemmen met het o.a. bij locaties zoals Station-West e.o. en Van Gelderenterrein e.o. nader te bezien of er ten minste een deel van de woningen Duurzaam betaalbare koop, per project in passen. De bij dit voorstel gevoegde verordening Startersleningen Maassluis 2021, vast te stellen.
Bijlagen
6
Zaak: 232457 Raadvoorstel tot vaststellen van beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen en vaststellen verordening starterslening 2021
Raadsbesluit De raad van de gemeente Maassluis; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 november 2021; met inbegrip van het aangenomen amendement d.d. 14 december 2021: Amendement 2021 – 05 Startersleningen koppelen aan NHG normen
besluit 1.
Kennis te nemen van de concept beleidsnota Duurzaam betaalbare koopwoningen - Maassluise model;
2.
Hoofdstuk 5 van deze concept beleidsnota, de beleidsregels, vast te stellen.
3.
in te stemmen met het o.a. bij locaties zoals Station-West e.o. en Van Gelderenterrein e.o. nader te bezien of er ten minste een deel van de woningen Duurzaam betaalbare koop, per project in passen.
4.
De bij dit voorstel gevoegde verordening Startersleningen Maassluis 2021, vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Maassluis van d.d. 14 december 2021. De griffier,
De voorzitter,
mr. R. van der Hoek
dr. T.J. Haan
7