Nota beantwoording van zienswijzen bouwplan Noordvliet 159

Nota van zienswijze Bouwplan Noordvliet 159 6 maart 2025

1 Gemeente Maassluis – Nota beantwoording van Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

2 Gemeente Maassluis – Nota van beantwoording Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

Voorwoord

Met ingang van 1 november 2024 heeft de ontwerpverklaring van geen bedenkingen tezamen met de ontwerp-omgevingsvergunning gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tegen de ontwerp-omgevingsvergunning zijn een tweetal zienswijze ingediend. Voor u ligt de Nota van Zienswijze met betrekking tot de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van Noodvliet 159 in Maassluis. Deze nota bevat een zorgvuldig afgewogen reactie op de ingediende zienswijzen van Rijkswaterstaat en Vastgoedadvies mr. Kathinka Post namens 17 bewoners va de Lijnbaan en de Noordvliet gezamenlijk. In deze nota worden de argumenten uit de zienswijze samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Op basis van de beoordeling komt het college tot de conclusie dat de huidige vergunning kan worden verleend.

3 Gemeente Maassluis – Nota beantwoording van Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

4 Gemeente Maassluis – Nota van beantwoording Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

Inhoudelijk reactie gemeente op zienswijze

1. Rijkswaterstaat Zienswijze: Samenvatting Rijkswaterstaat (RWS) verzoekt in de omgevingsvergunning aan te geven hoe het akoestisch onderzoek is uitgevoerd en daarbij aan te geven wat de resultaten van het onderzoek naar verkeerslawaai zijn in relatie tot de verhardingstypen, of dit tot knelpunten leidt en welke maatregelen zullen worden getroffen. Reactie gemeente: Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is contact opgenomen met RWS. Daarna is er overleg geweest tussen RWS en de opsteller van het akoestisch rapport. Daarna is er door RWS per e-mail aangegeven dat in het overleg antwoord is gegeven op de vragen van RWS en dat daarmee de ingediende zienswijze is beantwoord. 2. Vastgoedadvies mr. Kathina Post Zienswijze: Samenvatting 1. Bouwhoogte: - Het vergunde bouwplan is te hoog; - Er kunnen minder woonlagen worden gerealiseerd; - Er is geen reden om de plafonds hoger te realiseren dan 2,60 wat volgens het Bouwbesluit voldoende hoog is en is ook duurzamer; - Het bestemmingsplan geeft een maximale bouwhoogte van 6 meter dus waarom de architectonische voorkeur om het bouwplan schuin op te laten lopen? - Het pand Noordvliet 139 wordt ten onrechte als maatstaf gebruikt wat betreft de bouwhoogte met een hoogte van 11,1 meter. Dit pand ligt niet direct aan de straat maar ligt verscholen achter andere bebouwing. 2.

Schade: - Door het weghalen van de bestaande schuren ontstaat een reëel risico op afvloeiing van de grond omdat de aangrenzende percelen tot circa 1.50 meter hoger liggen; - Het bouwplan moet van een goede drainage worden voorzien om aansprakelijkstelling van de omliggende percelen wegens wateroverlast te voorkomen. De ontwerpvergunning zegt hier niets over; - Men is bang voor scheuren en verzakkingen; - Er dient een bouwkundig inventarisatierapport te worden opgesteld door een onafhankelijke specialist op kosten van de initiatiefnemer. 3. Beschermd stadsgezicht: - Het merendeel van de woningen aan de Noordvliet maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht. Derhalve heeft de hele Noordvliet dus een bijzonder cultuurhistorisch karakter. De bescherming is bedoeld om de cultuurhistorische identiteit van de Noordvliet te behouden en in te zetten bij ontwikkelingen. In de Omgevingswet zit zelfs een instructie om voor gemeenten om deze gebieden te beschermen. De beleving van het bijzondere karakter reikt verder dan het begrensde gebied waardoor ook daarbuiten rekening dient te worden gehouden met de cultuurhistorische waarden. Deze worden niet teruggevonden in het plan. Gemeente Maassluis – Nota beantwoording van Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

5

4. Ontsluiting (bouw)verkeer: - In de ruimtelijke onderbouwing wordt niets gezegd over de ontsluiting van de bouwlocatie. Uit de stukken blijkt niets over de wijze waarop gegarandeerd is dat geen zwaar bouwverkeer/zwaar materieel over de Noordvliet (wat een eenrichtingsweg is) zal gaan; - Er is geen informatie over de transportroutes. 5. Parkeer druk: - Er is al een bestaand tekort aan parkeerplaatsen. Hoe voorziet het bouwplan in het parkeren van de nieuwe bewoners en eventuele bezoekers? 6. Molenbiotoop: - Het akkoord van de Provincie in he kader van de molenbiotoop is gebaseerd op andere stukken dan de stukken behorende bij de aanvraag omgevingsvergunning. 7. Participatie: - De bewoners van de Lijnbaan stellen dat het participatiebeleid niet is gegaan zoals ze hadden verwacht en de bewoners van de Noordvliet zijn helemaal niet betrokken. Reactie gemeente: Voorafgaand aan de besluitvorming van het college op de ontwerp-omgevingsvergunning zijn premature zienswijzen ingediend die zijn meegenomen in de besluitvorming op de ontwerpvergunning: a. Het bouwplan blijft te hoog en is daarmee niet passend in de omgeving; b. Er is vrees voor parkeeroverlast en een toenemende parkeerdruk; c. Er is vrees voor schade tijdens de bouw aan de bestaande woningen; d. De gemeente heeft de bewoners niet geraadpleegd of geïnformeerd over de bouwplannen.

6

De ingediende zienswijzen zijn deels een herhaling van deze premature zienswijzen. Derhalve zal de gemeentelijke reactie op deze premature zienswijze hier herhaald en ingelast worden en ook zien op de nieuw ingediende zienswijzen: a. De inpassing van het bouwplan is objectief getoetst door zowel stedenbouw als welstand. Geoordeeld is dat het bouwplan passend is bij de omgeving en dat het voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Vanuit stedenbouw is vooraf een aantal randvoorwaarden meegegeven waaraan het bouwplan moest voldoen. Langs de Noordvliet (61 – 153) is het stedenbouwkundig ensemble een historische gegroeide pandsgewijze aaneenschakeling van voornamelijk woningen, een appartementengebouw en enkele panden voor kleinschalige bedrijvigheid. Dit ensemble wordt op enkele plaatsen onderbroken door een weg of achterpad richting bebouwing in de tweede lijn. Deze bebouwing kent veelal een tot twee lagen met daarop verschillende traditionele kapvormen (totaal dus drie lagen). De Noordvliet 139 en 151 zijn opgebouwd uit drie lagen en een kap zijn en zijn ongeveer 11 á 12 meter hoog. Vanaf Noordvliet 155 is de bebouwing losser van opzet en komt ook tot uiting in de Lijnbaan nummer 116 tot 124. De drempelhoogte aan de Noordvliet ligt veelal hoger dan aan de achterzijde van de bebouwing.

Vanuit deze bestaande context geredeneerd zoekt de nieuwe ontwikkeling aansluiting bij de verschillende woonmilieus. De ontwikkeling is een eigentijdse interpretatie van een dijkwoning. Deze kennen vaak een hoger gelegen gedeelte en aan de achterkant een lagergelegen souterrain. Drie volumes los van opzet en die ten opzichte van elkaar verspringen. Hiermee wordt aangesloten bij de lossere opzet van dit deel van de Noordvliet en de achtergelegen woningen aan de Lijnbaan. Aan de Noordvliet zijde kennen de volumes twee lagen en een kap (in totaal drie lagen). Vanwege de lagere ligging kent de achterzijde vier lagen. Samen vormen de volumes een architectonische familie met voor alle drie gelijksoortig kap-vorm en richting. Deze zijn in de uitwerking Gemeente Maassluis – Nota van beantwoording Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

ten opzichte van elkaar verschillen. Van twee volumes is nokhoogte de 11,6 m en de goothoogte tussen 9,5 en 10,0 meter. Het kleinschalige appartementengebouw heefteen nokhoogte op 12,5 en een goothoogte op 10,5. Qua maat en schaal vindt de stedenbouwkundige opzet aansluiting bij de bestaande omgeving. De hoek Rozenlaan/Noordvliet is een hoek die een van de entrees is tot de historisch binnenstad Maassluis. Doordat alle kappen qua richting oplopen richting de Rozenlaan een op vloeiende en natuurlijke wijze op deze een wat hoger beeldbepalend gebouw aan de Rozenlaan. Hiermee wordt de entree tot het centrum gemarkeerd. Wat betreft de hoogte van de bouwlagen het volgende. Het plan dient te worden beoordeeld zoals die wordt ingediend. De ontwerper heeft daarin de vrijheid en maakt daarbij een afweging. Het is niet aan de gemeente om te bepalen dat een verdiepingshoogte lager kan. Zoals gezegd is het plan in zijn geheel beoordeeld en is geconcludeerd dat het passend is in de omgeving. b. Het bouwplan is getoetst aan het bestemmingsplan Parapluherziening Parkeernormen en daarmee aan de Beleidsregels Parkeren 2012. Omdat dit plan voor 18 oktober 2022 aan bewoners is gepresenteerd, zijn de beleidsregels 2012 nog van toepassing op deze aanvraag. Het plan voldoet hieraan omdat de parkeerplaatsen die door het bouwplan moeten worden aangelegd op eigen terrein worden gerealiseerd. c.

In beginsel is degene die schade aan een eigendom toebrengt aansprakelijk voor deze schade. Het feit dat er tijdens de bouw schade zou kunnen ontstaan is geen weigeringsgrond voor een vergunning. Vanuit de gemeente adviseren wij altijd om ene bouwkundig rapport op te laten stellen om huidige staat van de bestaande woningen op te nemen zodat gemonitord kan worden of en zo ja welke schade er ontstaat door de bouwactiviteiten. Ook bij de constructieve toetsing zal de constructeur adviseren of de beoogde manier van bouwen past binnen de bestaande omgeving. Echter, de constructieve toetsing vindt op een later moment plaats. d. Op grond van het gemeentelijke participatiebeleid dient voorafgaand aan de aanvraag participatie te hebben plaatsgevonden die is geïnitieerd door de initiatiefnemer van het bouwplan. Hiervan moet bij de aanvraag ook een participatieverslag worden ingediend. In dit verslag moet worden opgenomen wie bij de participatie is betrokken, hoe het participatietraject is uitgevoerd, wat de opbrengst van de participatie was en in hoeverre de opbrengst in het initiatief is verwerkt. Bij de toetsing van de aanvraag is geconstateerd dat het verslag voldoet aan de vereisten van het gemeentelijke participatiebeleid. De premature zienswijzen en geuite zorgen hebben niet geleid niet tot een aanpassing van het plan.

In aanvulling hierop stelt het college zich op het volgende standpunt: 1. Bouwhoogte Het is inderdaad juist dat de maximale bouwhoogte binnen het vigerende bestemmingsplan 6 meter is. Deze bouwhoogte is echter gerelateerd aan de bedrijfsbestemming die op het perceel rust. De raad en het college zijn voornemens om juist in afwijking van het bestemmingsplan woningbouw mogelijk te maken. Dit is een zogenoemde buitenplanse afwijking waardoor een nieuw planologisch kader zal ontstaan. Dat de bestaande hoogte 6 meter is, is daarbij niet relevant. In tegenstelling tot hetgeen wordt gesteld wordt het pand Noordvliet 139 niet als maatstaf gebruikt voor deze ontwikkeling. Zoals eerder al is aangegeven is er gekeken naar de Noordvliet als geheel en is geoordeeld dat het bouwplan passend is in de bestaande omgeving. Gemeente Maassluis – Nota beantwoording van Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

7

2. Schade: geen nieuwe gronden, zie eerdere reactie op de premature zienswijze onder c. 3. Beschermd stadsgezicht Het perceel valt niet binnen het Rijksbeschermd stadsgezicht, maar wel binnen het gemeentelijke beschermd stadsgezicht. Het plan is daarom ook behandeld in de Commissie Cultureel Erfgoed Maassluis (CCEM) en uiteindelijk in maart 2023 akkoord bevonden. De cultuurhistorische afweging heeft daarmee plaatsgevonden. De Omgevingswet is overigens niet van toepassing op aanvragen vóór 1 januari 2024. 4. Ontsluiting (bouw)verkeer In de vergunning zal een extra voorschrift worden opgenomen dat 3 weken voor start bouw het bouwveiligheidsplan dient te worden aangeleverd. 5. Parkeerdruk: geen nieuwe gronden, zie eerdere reactie op de premature zienswijze onder b. 6. Molenbiotoop Naar aanleiding van de ingediende zienswijze heeft de gemeente contact gezocht met de provincie. Gebleken is dat de provincie akkoord heeft gegeven op het eerdere bouwplan dat door aanvrager aan de provincie is voorgelegd. Het bouwplan zoals dat uiteindelijk is ingediend en dat is aangepast n.a.v. participatie was niet opnieuw voorgelegd aan de provincie. Vanuit de gemeente is het bouwplan alsnog aan de provincie voorgelegd en zijn er gesprekken geweest met de provincie.

De provincie heeft op 11 februari 2025 per e-mail aangegeven dat zij op basis van de onderbouwing kunnen instemmen met de conclusie die door de gemeente wordt getrokken dat er geen vierkante meters aan windvangend oppervlak worden toegevoegd aan de molenbiotoop ten opzichte van de huidige situatie. Het plan is akkoord. Deze mail is als bijlage toegevoegd. 7. Participatie: zie het gestelde onder d. Daarnaast wordt opgemerkt dat een participatieverslag moet worden ingediend bij de aanvraag zodat dit kan worden berokken bij de besluitvorming. Dit verslag is reeds openbaar. Na het afgeven van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen door de gemeenteraad, d.d. 18 april 2023, heeft er op 3 mei 2023 een overleg plaatsgevonden tussen de bewoners van de Lijnbaan en de ontwikkelaar. Naar aanleiding van de opmerkingen van de bewoners is het bouwplan op een aantal punten aangepast. Zo zijn de balkons aan de achterzijde van de 2 onder 1 kapwoningen komen te vervallen en is de nok van de kap verlaagd. Bij het appartementgebouw is het dakterras verplaatst van de achterkant naar de zijkant waarvoor de achtergevel van het penthouse 1 meter naar de achtergevel is verplaats om ruimte te maken. Ook is de nokhoogte verlaagd.

Conclusie: De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het plan of een aangepast besluit, anders dan het opnemen van de voorwaarde die ziet op het aanleveren van het bouwveiligheidsplan.

8 Gemeente Maassluis – Nota van beantwoording Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

9 Gemeente Maassluis – Nota beantwoording van Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159

10 Gemeente Maassluis – Nota van beantwoording Zienswijzen – Bouwplan Noordvliet 159