Bijlage 9 Beantwoording vragen CDA bij raadsvoorstel duurzaam betaalbare koop

Beantwoording vVragen CDA inzake raadsvoorstel duurzaam betaalbare koop 1. Hoe om te gaan met de erfpachtwaarde, als twee woningen te koop zijn en tegen verschillende waarde getaxeerd en verkocht worden? Omdat er vaste percentages gehanteerd worden, krijg je dan een verschil in de waarde van de grond voor erfpacht. Hoe kunnen we regelen dat de grondwaarde voor erfpacht dan toch gelijk is? Of waarom worden grond en opstal niet apart getaxeerd waarbij de grond taxatie de grondslag wordt voor de erfpacht? Anders krijg je dat mensen voor dezelfde stukken grond, die op hetzelfde moment zijn gekocht (op termijn) een verschillend bedrag betalen (zelfs als ze hun huis in dezelfde staat brengen en de opstallen vergelijkbaar in waarde zullen zijn) Met de voorgestelde methodiek zullen de prijzen van in aanvang gelijke woningen met in aanvang gelijke prijzen bij verkoop naar verwachting altijd verschillen. Dat is gewoonlijk altijd het geval bij normale woningverkopen omdat verkocht wordt op verschillende tijdstippen: zelfde woningen - in dezelfde straat - verschillende verkoopmomenten - verschillende prijzen. Dat zal ook het geval zijn bij duurzaam betaalbare koopwoningen. De in de vraag aangeduide verschillen zijn een gewone zaak. De suggestie om grond en opstal apart te taxeren is een theoretische suggestie met nadelige gevolgen.

Dat komt omdat in de woningmarkt voor koopwoningen de marktwaarde altijd grond en opstal omvat en voor elke woning kan worden vastgesteld. In de aanpak is gekozen om de grondwaarde een vast percentage deel te doen uitmaken van de marktwaarde. Toegelicht is dat de grond in erfpacht uitgeven de betaalbaarheid vergroot. De suggestie om de grond apart te taxeren kan leiden tot een hoger aandeel van de grondwaarde hetwelk ertoe leidt dat de eigenaar van de opstal een lager aandeel mag incasseren bij verkoop. Hij participeert daarmee niet meer in een evenredig aandeel van de marktwaardeontwikkeling en wordt in feite benadeelt. Dit achten wij ongewenst. Daarnaast valt te betwijfelen of de fiscus met een dergelijk risico zal instemmen. Omgekeerd zou een lagere grondwaarde leiden tot een hogere opstalwaarde. Het gevolg daarvan is dat over een groter deel van de waarde rente en aflossing moet worden betaald en de gewenste betaalbaarheid afneemt. Dit achten wij evenmin gewenst. 2. Bij het bepalen van het inkomen: wordt dit alleen bepaald door de bewoner(s) die hypotheekhouder(s) en woningeigena(a)r(en) zijn of het huishoudinkomen (alle inkomens in het huishouden opgeteld)? (dus niet bijvoorbeeld nieuwe partner, volwassen kinderen met eigen inkomen) In de gehele methodiek wordt aangesloten bij de landelijke wijze van werken bij de hypotheekverstrekking en toetsing.

Daarmee wordt voorkomen dat een gemeentelijke norm afwijkt en er een spanning zou ontstaan met de landelijke regels voor hypotheekverstrekking zoals die zijn vastgelegd in de Voorwaarden en Normen van de NHG Landelijk is het huishoudinkomen de maatstaf voor hypotheekverstrekking en opvolgende toetsingen in verband met de starterslening. In de voorgestelde methodiek wordt deze lijn doorgetrokken naar de inkomenstoetsing voor de erfpacht. Wordt nog nader ingevuld in overleg met SVn Het huishoudinkomen wordt gedefinieerd als het inkomen van het huishouden: Bij aanvraag van een Starterslening toetst SVn alléén de aanvragers, onafhankelijk van hoeveel mensen er vervolgens gaan wonen. Deze mensen zijn vervolgens hoofdelijk aansprakelijk voor de lening (en in dit geval de erfpacht), en moeten hier juridisch toestemming voor geven. Huishouden bij aanvang hebben wij daarom gedefinieerd als:

De aanstaande eigenaar of eigenaren worden beschouwd als huishouden voor het bepalen van de draagkracht in de aanvangsdraagkrachttoets. Voor de hertoets ligt dit anders, hier kunnen wij aanvullende eisen aanstellen, waaronder de volgende huishouddefinitie: De schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt. Als de Starterslening aan één persoon is verstrekt, dan behoort bij de draagkracht hertoets ook tot het huishouden zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. 3. Wij begrijpen dat woningen altijd van eigenaar wisselen door tussenkomst van de gemeente ivm de taxatie. Stel dat mensen een huis willen kopen, daarbij bewust geen gebruik (kunnen) maken van de starterslening, gelden dan wel dezelfde voorwaarden als bij de starterslening (woonachtig in Maassluis, startend op de koopwoningmarkt, etc)? En hoe gaat de gemeente de wachtlijsten hanteren bij verkoop van woningen? Wie bepaalt? de verkoper of de gemeente? Graag wat meer uitleg. Het principe een gemeentelijke wachtlijst te hanteren is aangeduid in de beleidsnota en benoemd in beleidsregel 7 d en e.

Daarin dient de kandidaat-koper te behoren tot de doelgroep. Omdat niet voor elk lid van de doelgroep een starterslening nodig zal zijn, is de starterslening bij 7 e afhankelijk van de situatie van de deelnemer en geen voorwaarde. Dus ook deelnemers uit de doelgroep die geen starterslening nodig hebben komen in aanmerking voor de koop van een duurzaam betaalbare koopwoning. Voor de opname op de wachtlijst en de selectie van degenen die als eerste instaat wordt gesteld zijn nog geen criteria uitgewerkt. De gemeente bepaalt wie er op de wachtlijst komt en wie als eerste een te verkopen woning mag bezichtigen. Denkbaar is om aan te sluiten bij de suggestie van de vraagsteller om voor opname op de wachtlijst de criteria van de starterslening van toepassing te verklaren evenals het feit dat een inkomen binnen de doelgroep voorwaarde zal zijn. Voor de selectie van de eerste bezichtiger dient nog een keuze te worden gemaakt maar kan zeer wel het lotingsprincipe worden gehanteerd. De gemeente bepaalt wie er van de wachtlijst als eerste in staat wordt gesteld om de woning te bezichtigen. Uiteindelijk bepaalt de koper of hij tot koop van de woning wil overgaan. 4.

Er zijn een aantal stakeholders (SVN, NHG, fiscus, financiers) die in het proces essentieel zijn voor een succesvolle implementatie, in hoeverre wordt er op alternatieven ingespeeld mocht een van de partijen onverhoopt niet kan meegaan in dit voorstel? In het raadsvoorstel worden goedkeuring van NHG en Belastingdienst als voorwaarde benoemd voordat tot implementatie kan worden overgegaan. Voor die goedkeuring zijn geen alternatieve instanties. Goedkeuring is onmisbaar voor hypotheekverstrekking en fiscale aftrekmogelijkheden. Denkbaar is dat er in overleg met deze instanties voor goedkeuring wijzigingen op het voorstel nodig blijken om de goedkeuring te verkrijgen. In dat geval zal de Raad worden geinformeerd cq een aangepast voorstel gedaan al gelang de benodigde wijziging. Met SVn is met name de incasso van inkomensafhankelijke erfpacht een aspect waarop weer landelijke AFm goedkeuring moet worden verkregen. Op de uitwerking van deze inkomensafhankelijke erfpacht zijn met SVn alternatieven denkbaar die de gemeente gelijkelijk ontlasten van de inkomenscontrole. De medewerking van financiers is gebruikelijk direct afhankelijk van de goedkeuring van NHG.

Er zijn banken die gebruikelijk afhoudend zijn op bijzondere financiële constructies en banken die gebruikelijk meedoen. Er is op basis van gevoerde gesprekken aanleiding om te verwachten dat enkele grotere banken mee zullen doen.