Bijlage 5 Infographic
Tekst van het document
MEERJAREN PROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2022
Kernboodschap MPG 2022 Inleiding Het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 (MPG) beschrijft de voortgang, mijlpalen, financiën en risico’s van de projecten gebiedsontwikkeling. Het gaat zowel om projecten met een grondexploitatie als projecten in de begroting algemene dienst, waar de gemeente faciliterend optreedt. Het MPG beschrijft tevens het gemeentelijke grondbeleid en schetst de marktontwikkelingen die hun invloed hebben op onze projecten. Grondbeleid Het grondbeleid omschrijft de beleidskaders voor de uitvoering van gebiedsprojecten en het daarbij horende wettelijke en gemeentelijke instrumentarium. Het MPG is ook een vertaling van het door de gemeente vastgestelde ruimtelijk en economisch beleid zoals ondermeer is opgenomen in de Structuurvisie 2012-2025 en de Woonvisie 2019-2024. In dit MPG is de voortgang van de Woonvisie ook opgenomen onder de Staat van de volkshuivesting, hoofdstuk 5 van het MPG. Het grondbeleid wordt niet alleen beïnvloed door de ontwikkelingen in de gemeente zelf, maar ook door regelgeving vanuit Europa, Rijksoverheid en provincie. Voorbeelden zijn de Wet ruimtelijke ordening (die in 2022 wordt vervangen door de Omgevingswet), Europese Staatssteunregels en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
Tot slot beschikt de gemeente voor de uitvoering van het grondbeleid over een aantal instrumenten die worden toegepast om het gewenste grondgebruik te realiseren. De gemeente Maassluis voert een grondbeleid op de grens van faciliterend en passief waar zij initiatiefnemers faciliteert indien de plannen passen binnen een goede ruimtelijke ordening zoals vastgelegd in de Structuurvisie, andere beleidsdocumenten en indien alle gemeentelijke kosten kunnen worden verhaald. Wanneer de gemeente zelf eigendom heeft voert zij over het algemeen een actief grondbeleid, zodat zij meer sturing heeft om de ambities en taken van de gemeente te realiseren. Marktontwikkelingen In Maassluis zien we dat de projecten gebiedsontwikkeling door zijn blijven gaan, voor zowel planontwikkeling als uitvoering, en dat de coronacrisis niet teveel impact heeft. Wel leidt het op sommige plekken tot een uitloop in tijd. De komende jaren gaat de woningbouwproducties soms ruim over de 200
woningen per jaar heen. De coronacrisis zal echter zowel op de woningmarkt als op de markt voor commercieel vastgoed van invloed zijn. De koopmarkt is nog steeds zeer krap, met prijzen die blijven stijgen, een blijvend hoge vraag en overbieden als net nieuwe normaal. Het aantal woningzoekenden voor een sociale huurwoning is weer verder toegenomen. De gehanteerde index voor kostenstijging in de grondexploitaties wordt gewijzigd in het MPG 2022 en daalt naar 2,00% (MPG 2021: 2,25%). De opbrengstenstijging wordt in dit MPG gewijzigd ten opzichte van die van voorgaande jaren: uitgaande van de middenmarkt geldt een stijging van 1,0% (was 0,5%). Grondexploitaties Bedrijventerrein de Dijk kan in 2021 mogelijk geheel uitverkocht zijn en kan dan in 2022 worden afgesloten. Ook de grondexploitaties van het Spectrum en de Rederij (Noorddijk/Geerkade) worden in 2022 afgerond. Drie grondexploitaties laten een negatieve ontwikkeling zien van de NCW ten opzichte van het vorige MPG. In totaal is er een negatieve ontwikkeling van €157.000. Met name de grondexploitatie van de Rederij, Spectrum en de Spechtstraat dragen hier aan bij. Kapelpolder (Gijsbert Dirkzwagerstraat) is uit het overzicht verdwenen, nadat deze vorig jaar is afgesloten.
Het verwachte resultaat op netto contante waarde van alle grondexploitaties (actief en facilitair) wijzigt van €666.000 negatief naar €1.946.000 negatief (winst). Grootste verschil is het wegvallen van de verliesgevende actieve grondexploitatie van Kapelpolder. Voor het eerst sinds jaren maakt het grondbedrijf winst op de totale actieve portefeuille. Projecten in Algemene Dienst / in voorbereiding Er wordt in de projecten in de Algemene dienst flink gebouwd en dat is te merken in de stad. Met name in Sluispolder-West en de Burgemeesterswijk. De Vlootschouwer is het bestemmingsplan en het ontwerp voor goedgekeurd en gestart met de bouw. Daarnaast wordt druk gewerkt aan de trajecten in voorbereiding voor Station West en omgeving en de transformatie van Kapelpolder.
MEERJAREN PROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2022
MIJLPALEN MPG 2022 De mijlpalen voor het kalenderjaar 2022 zijn hieronder per project omschreven. Het Balkon • Oplevering 36 huurappartementen (Kopblok) • Oplevering 76 appartementen (4e toren Neerlandia) • Start bouw 57 appartementen Ceres • Start bouw 32 appartementen Ebro • Start bouw 59 appartementen (5e toren Het Baken) De Dijk • Alle kavels verkocht en geleverd De Rederij (Noorddijk/Geerkade) • Oplevering woonrijp maken Het Spectrum • Start woonrijp maken • Oplevering woonrijp maken Spechtstraat • Vaststelling bestemmingsplan • Start bouwrijp maken • Start bouw Burgemeesterswijk • Deelplanvoorbereiding fase 3B (flats Burgemeester Zaneveldstraat) • Ondertekening aanvullende anterieure overeenkomst met stichting Maasdelta Groep • Start procedure bestemmingsplan • Aanbesteding bouw en woonrijp maken Wilgenrijk • Indiening stedenbouwkundige matenplannen deelplan 19, 20 en 22 • Vaststelling bestemmingsplan 2 Wilgenrijk • Start tweede gebiedsontsluiting (verlengde J. Schoutenlaan)
Sluispolder-West • Vaststelling ontwerp deelplan 5 • Vaststelling bestemmingsplan deelplan 5 • Start sloop deelplan 5 • Start bouw deelplan 5 • Oplevering deelplan 2.2 (blok nr. 3: koopwoningen) Mgr. W.M Bekkerslaan Vlietlocatie e.o. • Vaststelling bestemmingsplan Jacob Catsstraat en omgeving • Oplevering 16 woningen Roemer Visscherstraat • Sloop woningen G.A. Brederolaan De Kade • Vaststellen partiele herziening bestemmingsplan “De Kade” • Vaststellen nieuw beeldkwaliteitsplan • Ondertekening Addendum op de realisatieovereenkomst • Verlenen Omgevingsvergunning Hoogbouw Taanschuurkade, lus 3 en lus 4 en Panoramagebouw 3 en 4 • Instemming (ruimtelijk) haalbaarheidsonderzoek nieuwe spoorwegovergang De Vlootschouwer (Albeda locatie) • Oplevering woningen en polikliniek Transformatie Kapelpolder • Vaststellen projectopdracht Station West en omgeving • Vaststellen projectopdracht
MEERJAREN PROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2022 Programmering in de projecten gebiedsontwikkeling (stand 1-9-2021)
PROJECTEN Het Balkon
WONEN VRIJE SECTOR 5 jaren prognose
Wilgenrijk
474
450
441
woningen (aantal)
450
440
430
426
woningen (aantal)
WONEN SOCIALE HUUR 5 jaren prognose
410 400
400
403
397
400 365 356 346
350
350
342
329
gerealiseerd 666 nog te realiseren 343
gerealiseerd 173 nog te realiseren 1.577
300
300 279
253
De Dijk bedrijventerreinen regulier (m2)
250
Sluispolder-West
250
241
235
(incl. Vlietlocatie) woningen (aantal)
winkels (aantal m2 bvo)
200
200
190
177 159
150
150 126
139
126
126
123 113
112
115
112
105
gerealiseerd 49.819 nog te realiseren 10.474
gerealiseerd 203 nog te realiseren 180
gerealiseerd 0 nog te realiseren 1.987
100
100
88 72 55
50
52
48
50
71 52
52
20
Noorddijk/Geerkade woningen (aantal)
Jacob Catsstraat e.o.
0
0 2019
woningen (aantal)
2021
2020
Realisatie
2022
2023
2024
2025
2019
In het MPG 2022 zijn de programma's weergegevens zoals deze in de projecten van de grondexploitaties en in de begroting algemene dienst zijn opgenomen.
Prognose MPG 2022 Prognose MPG 2021 Prognose MPG 2020
gerealiseerd 0 nog te realiseren 11
Het Spectrum woningen (aantal)
gerealiseerd 31 nog te realiseren 16
woningen (aantal)
45.000 40.000
gerealiseerd 0 nog te realiseren 600-900
Spechtstraat
Vlootschouwer
35.000
34.529
Voor de winkels geldt dat de Vlietlocatie de enige locatie is.
3.500 3.000 m2 BVO
m2 BVO
woningen (aantal)
25.000
2.500
20.000
2.000
15.000
1.500
1.987
1.600
gerealiseerd 0 nog te realiseren 38
2025
4.500
30.000
woningen (aantal)
2024
WINKELS 5 jaren prognose 4.000
34.631
2023
Prognose MPG 2020
Bedrijventerrein de Dijk kan nog in 2021 geheel uitverkocht zijn. 36.018
gerealiseerd 0 nog te realiseren 20
2022
Prognose MPG 2022 Prognose MPG 2021
In de projecten is te zien dat de opgegeven planning beter gehaald wordt dan in afgelopen jaren soms het geval was. De ‘boeggolf’ lijkt verdwenen te zijn. De komende jaren worden veel woningen gerealiseerd is de verwachting. De jaarlijkse productie gaat van 153 woningen in 2019 naar maar liefst een piek van 630 woningen in 2022 en in 2025 zelfs 680.
BEDRIJVENTERREIN 5 jaren prognose
De Kade
2021
2020
Realisatie
1.600
gerealiseerd 0 nog te realiseren 70 10.224
woningen (aantal)
5.037
5.037
500 0
0 2019 Realisatie
gerealiseerd 1.001 nog te realiseren circa 250
4.820
2020
2021 Prognose MPG 2022
2022
0
2023
0
0
0
2024
0
0
0
2025
0
0
523
523
2019
Vlietlocatie
5.437 4.820
5.000
Lidl Steendijkpolder
Burgemeesterswijk
Lidl Steendijkpolder
6.926
0
2020
Realisatie
0
Vlietlocatie
1.000
8.200
Vlietlocatie
10.000
0
0
2021
2022
0
2023
0
0
2024
0
0
2025
Prognose MPG 2022
Prognose MPG 2021
Prognose MPG 2021
Prognose MPG 2020
Prognose MPG 2020
Aantallen zijn niet altijd vergelijkbaar in tijd door toevoegen of afronden van projecten
MEERJAREN PROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2022 Hoofdlijnen van financiën in de gemeentelijke grondexploita es (exclusief projecten in de algemene dienst)
2
Nog te realiseren kosten + opbrengsten 15.000.000 12.500.000 10.000.000
Om de boekwaarde af te bouwen (=terugverdienen van de investeringen) zijn naast het realiseren van grondverkopen, ook nog investeringen nodig. Deze investeirngen bestaan uit het bouw- en woonrijpmaken, apparaatskosten, VAT kosten enz. De investeringen lopen tot einde looptijd project. In de grafiek zijn de benodigde investeringen en verwachte opbrengsten voor de korte termijn weergegeven.
De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten in de lopende grondexploitaties. Dit geinvesteerd vermogen bedraagt bij de jaarrekening 2020 € 4,1 miljoen (was 14,7) en neemt verder af de komende jaren.
7.500.000 5.000.000
Overzicht Toelichting groen: NCW = de netto contante waarde is negatief, het resultaat is positief (winst) Toelichting rood: NCW = de netto contante waarde is positief, het resultaat is negatief (verliesgevend)
2.500.000 0
2021
2022
Nog te realiseren kosten
2023
Nog te realiseren kosten van 2021 t/m 2025:
€ 3,8 miljoen Nog te realiseren opbrengsten van 2021 t/m 2025:
Verwacht resultaat:
€ 9,2 miljoen
€ 1.946.000 negatief NCW per 1-1-2021
€ 4,1 miljoen Boekwaarde per 1-1-2021
1
2024
3
2025
Nog te realiseren opbrengsten
Balkon Saldo NCW Boekwaarde
Voor alle tabellen geldt dat een negatief getal (’minnetje’) een positief resultaat weergeeft. In de resultaten zijn alle gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten opgenomen. In het MPG 2022 geldt een verwacht resultaat van -€1.946.000 op netto contante waarde. De netto contante waarde is de dynamische eindwaarde van de toekomstige kosten en opbrengsten, teruggerekend naar het prijspeil van dit MPG. Over het resultaat kan niet direct worden beschikt Het is een prognose, waarbij eerst nog de geprognotiseerde kosten en opbrengsten moeten worden gerealiseerd.
MPG 2022 -€ 1.685.000 € 1.332.000
Ontwikkeling -€ 88.000 -€ 765.000
Verbetering van het resultaat door gunstigere investeringen en extra inkomsten bij opbrengsten
De Dijk Saldo NCW Boekwaarde
MPG 2021 -€ 932.000 € 10.801.000
MPG 2022 Ontwikkeling -€ 1.018.000 -€ 86.000 € 2.334.000 -€8.467.000
In 2020 zijn er 3 kavels verkocht, waardoor er zo’n 83% van het terrein is verkocht (was 80%). De kavel van MTS Euro Products werd een jaar eerder afgenomen. De boekwaarde daalde flink
Noorddijk/Geerkade Saldo NCW Boekwaarde
Boekwaarde 20.000.000
MPG 2021 € 140.000 -€ 22.000
MPG 2022 € 262.000 € 22.000
Ontwikkeling € 122.000 -€ 44.000
De start bouw is begonnen in 2020. Meer plankosten en kosten voor de inrichting van de openbare ruimte zijn nodig ten behoeve van afronding.
Verwacht resultaat
15.000.000
MPG 2021 -€ 1.597.000 € 2.097.000
2.000.000
10.000.000
Het Spectrum
1.500.000
5.000.000
1.000.000
0 -5 5.000.000
Financiële risico’s MPG 2021 MPG 2022 MPG 2023 MPG 2024 Realisatie
Prognose
Benodigde weerstandscapaciteit gebiedsprojecten:
500.000
€ 1,9 miljoen
-500.000
Saldo NCW Boekwaarde
0
-2.000.000
Het identificeren van risico's en hierop sturen draagt er aan bij om de gebiedsprojecten binnende (financiele) kaders te laten verlopen. Diverse risico’s zijn verlaagd of komen te vervallendoordat projecten steeds meer in een afrondende fase komen. De benodigde weerstandscapaciteit is met € 800.000 verhoogd ten opzichte van het vorige MPG
4
Bepaling van de weerstandscapaciteit Benodigde weerstandscapaciteit Aanwezig weerstandsvermogen Kwalitatieve risico’s 1 Kwalitatieve risico’s 2 Kwalitatieve risico’s 3
MPG 2021 € 1.200.000 € 27.200.000 45% 28% 10%
MPG 2022 € 1.900.000 € 28.000.000 37% 26% 14%
Ontwikkeling € 43.000 -€ 421.000
Herontwikkeling Spechtstraat
-1.500.000
5
MPG 2022 € 442.000 € 79.000
De start bouw is begonnen in 2020. De woningen worden eind 2021 opgeleverd. Er zijn meer plankosten nodig ten behoeve van afronding.
-1.000.000
De risico's van de projecten gebiedsontwikkeling maken onderdeel uit van het totale risicoprofiel van de gemeente Maassluis. De totale benodigde weerstandscapaciteit voor Maassluis is € 8,8 miljoen. Met een weerstandscapaciteit van € 28,0 miljoen is de kwaliteit van het weerstandsvermogen 'uitstekend' te noemen.
MPG 2021 € 399.000 € 500.000
Actieve
Facilitaire
Complexen
Complexen
Totaal
Saldo NCW Boekwaarde
MPG 2021 -€ 113.000 -
MPG 2022 € 53.000 € 361.000
Ontwikkeling € 166.000 € 361.000
De grondexploitatie is negatief bijgesteld vanwege meer verwachte saneringskosten. MPG 2021
MPG 2022
Een positieve boekwaarde betreft dat er meer kosten zijn gemaakt dan opbrengsten. Een negatieve (-) boekwaarde betreft dat er meer opbrengsten zijn gerealiseerd dan kosten. MPG 2021 prijspeil 1-1-2020 MPG 2022 prijspeil 1-1-2021