Bijlage 3 Rigo rapport actualisatie regioakkoord wonen 2021
Tekst van het document
Een grote en urgente opgave Actualisatie Regioakkoord Wonen Regio Rotterdam 20 oktober 2021
De kern Moet zijn: 72.400!
Netto uitbreidingsopgave regio Rotterdam: 73.400 woningen, waarvan: - 18,6% sociaal (13.500, vooral huur) - 44,1% middelduur (31.900, vooral koop) - 37,3% duur (27.000, vooral koop)
De gewenste uitbreiding omvat dus een aandeel sociaal plus middelduur van ruim 62% !
Let op: de uitbreidingsbehoefte is niet hetzelfde als een bouwprogramma. De uitbreidingsbehoefte geeft weer wat er in 2031 per saldo meer moet zijn in vergelijking met nu. In de huidige woningmarkt worden woningen door prijsstijgingen duurder en verschuiven deze daardoor ‘automatisch’ naar een hoger prijssegment. In het bouwprogramma zal het aandeel sociale en middeldure woningen daarom hoger moeten liggen dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft. Voor het dure segment geldt het tegenovergestelde, want dat segment neemt door prijsstijgingen automatisch toe en daarmee wordt ook automatisch in een deel van die behoefte voorzien.
In de bijlage vindt u een korte nadere toelichting hierop
1
Doelstellingen regioakkoord januari 2019
Toevoeging van
56.700 woningen aan de totale voorraad tot 2030
Regionaal aandeel sociale voorraad in de totale voorraad
50,2%
(meer evenwichtige spreiding)
Minimum streefpercentage van
75% beschikbaarheid van DAEB-woningen voor de primaire doelgroep
Maximale onttrekking van
19.200 woningen uit de sociale voorraad tot 2030
Minimum streefpercentage van
70% betaalbaarheid: aandeel corporatiebezit met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens
2
Hoe staat het ervoor? Uitbreiding van de woningvoorraad in de regio De ambitie die in het regioakkoord van januari 2019 is vastgelegd betrof 56.700 toe te voegen woningen in de periode 2017-2030 (peiljaar 2017). In de periode 2017-2020 zijn 10.700 woningen gerealiseerd. Inmiddels zijn de prognoses bijgesteld en heeft er e en nieuwe inventarisatie van de bestaande voorraad en van de plannen plaatsgevonden. Volgens de cijfers van RIGO en ABF omvat als gevolg daarvan de gewenste groei van de totale woningvoorraad in de regio Rotterdam van 2020 t/m. 2031 zo’n 73.400 woningen. Dat is met inbegrip van een afnemend woningtekort van 4,1% nu tot 1,8% in 2031 (overeenkomstig het provinciaal beleid).
10.700 realisatie tot 2020
Moet zijn: 72.400!
73.400 nieuwe prognose tot 2031
56.700 ambitie tot 2030
De planvoorraad omvat (per 1 januari 2021) nog ca. 61.800 woningen (na aftrek van een verwachte planuitval van 30%). Dus dient de planvoorraad netto met nog ca. 11.500 woningen uitgebreid te worden, tenzij de veronderstelde planuitval teruggebracht kan worden.
Ontwikkeling van de sociale voorraad in de regio In het regioakkoord van januari 2019 is uitgegaan van een toegestane krimp van het sociale segment in de regio van 2017 t/m 2030 van 19.200 woningen. In de periode 2018-2020 omvatte de krimp al zo’n 16.700 woningen. De krimp wordt in belangrijke mate veroorzaakt door ‘verdamping’ van de particuliere voorraad (huur en koop) als gevolg van de grote prijsstijgingen in de woningmarkt. Ook sloop en verkoop spelen een rol in de krimp van dit segment.
19.200 toegestane krimp tot 2030
16.700 gerealiseerde krimp tot 2030
3
Op basis van de bijgestelde prognoses en een nieuwe inventarisatie van de bestaande voorraad becijfert ABF een gewenste netto groei van het sociale segment van 13.500 woningen . In de huidige planvoorraad en het huidige beleid wordt in de periode 2020-2030 een verdere netto afname van het sociale segment voorzien van ca. 13.900 woningen. Dus dient er een koersverandering plaats te vinden die voorziet in een groei van +13.500 in plaats van stevige afname van de sociale voorraad.
Spreiding van de sociale voorraad in de regio Ook het bereiken van meer evenwicht in de regio ten aanzien van de sociale voorraad vraagt om een forse extra inspanning; daar waar er ruimte was voor krimp van het sociale segment is die ruimte sneller dan gepland verdwenen (vooral als gevolg van prijsstijgingen in het particuliere deel) en laten de huidige prognoses een voortgezette krimp zien. Daar waar een opgave lag voor toename van het sociale segment is die toename niet gerealiseerd en ook onvoldoende voorzien in de huidige plannen. 1
1
Hierbij is nog geen rekening gehouden met een volledige overname van het bezit van Vestia in Brielle en de lopende gesprekken tussen de provincie en vier gemeenten. 4
Beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen van corporaties voor huurtoeslaggerechtigden De doelstelling is om tenminste 75% van de vrijkomende gereguleerde huurwoningen van corporaties toe te wijzen aan de primaire doelgroep van beleid (de huurtoeslaggerechtigd en). Deze doelstelling wordt momenteel niet gehaald. In de praktijk werd in 2019 73,4% gerealiseerd en in 2020 72,6%. Oorzaken zijn onder meer de herhuisvesting van huishoudens met een wat hoger inkomen vanwege herstructurering, het streven naar gedifferen tieerde wijken en het voorkomen van een disbalans tussen prijs en kwaliteit van kwalitatief hoogwaardige woningen.
Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van corporaties Tot slot wordt de betaalbaarheidsdoelstelling wel gehaald. Het betreft de doelstelling dat de sociale huurvoorraad van de corporaties voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens. Het aandeel is momenteel 86%.
En dan de middeninkomensgroepen In het regioakkoord zijn geen afspraken vastgelegd voor de huisvesting van de middeninkomensgroepen, terwijl de huisvestingsproblemen voor die groep groter en groter worden. Terecht wordt ook voor deze groep voorzien in de bouwplannen. Maar is dat genoeg? Uit cijfers van ABF blijkt dat in het middensegment (huur en koop) tot 2031 netto ca. 32.000 extra woningen nodig zijn. Samen met de sociale opgave gaat het om ruim 62% van de totale gewenste netto uitbreiding.
Conclusie Vraag en aanbod in de regio dreigen steeds verder uiteen te lopen. Een forse ombuiging van beleid is noodzakelijk.
De grootste en de hardnekkigste opgave in de regio is een dubbele opgave: de zorg voor (veel) meer betaalbare huisvesting (sociaal en middelduur) dan nu gepland is èn de zorg voor een betere spr eiding van deze opgave in de regio.
5
Waarom is dit belangrijk? Als de regio deze opgaven niet afdoende weet op te lossen zijn de druiven zuur … Voor de woningzoekenden met lage inkomens en met middeninkomens, van binnen en buiten de regio: zij vinden geen betaalbare woning op afzienbare termijn, zoeken (illegale) noodoplossingen, sociale huurwoningen blijven ‘scheef’ bewoond, (starters, waaronder gescheiden mensen) blijven thuis wonen met huiselijke spanningen tot gevolg en (studenten) blijven ‘sporen’ met als gevolg een overvol OV en hoge maatschappelijke kosten. Voor alle reguliere woningzoekenden èn voor specifieke groepen die een zelfstandige woning zoeken (o.a. arbeidsmigranten, statushouders): zij zien steeds meer van de schaarse woningen terecht komen bij mensen met een urgentie bijvoorbeeld als gevolg van herstructurering. Voor de centrumgemeenten en voormalige groeikernen: zij zien herstructureringsplannen vertragen omdat er geen ruimte is voor herhuisvesting. Voor alle gemeenten: zij zien onvrede en irritatie toenemen door de woningmarktproblemen met alle gevolgen voor het leef- en woonklimaat in steden en dorpen van dien. Voor de regio als geheel: zij ziet mensen met kennis en ervaring, waar zoveel behoefte aan is om deze belangrijke economische ‘motor’ draaiend te houden , uit de regio wegblijven omdat zij geen huisvesting kunnen vinden.
Wat is er aan te doen? De opgave is van dien aard dat iedere gemeente vol op het orgel moet gaan. Naast de voor de hand liggende mogelijkheden (meer nieuwbouwlocaties, verdichting waar mogelijk, een verschuiving in de programma’s van bestaande plannen, van meer zachte plannen harde plannen maken) zullen ook andere, onorthodoxe registers opengetrokken moeten worden: intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad, verbouw van bedrijfsvastgoed, bouwen buiten BSG, harde afspraken met particuliere beleggers over uitponden, huurprijzen en kwaliteit en de inzet van andere instrumenten als opkoopbescherming, WVG, uitbreiding van het werkingsgebied van woonruimteverdeling et cetera. En onderlinge solidariteit tussen gemeenten zal een belangrijke drijfveer in het debat moeten zijn.
Hoofdorgel van de Grote Sint-Laurenskerk in Rotterdam (het grootste orgel van Nederland!)
6
Bijlage: korte toelichting op ‘De kern’
Sociaal segment: In het bouwprogramma zijn voor het sociale segment meer toevoegingen nodig dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft. Het verlies van sociale woningen als gevolg van prijsontwikkelingen, sloop en verkoop moet worden gecompenseerd. Deze woningen schuiven – in het geval van prijsontwikkelingen en verkoop – door naar het middeldure prijssegment en voorzien daar in een deel van de uitbreidingsbehoefte. Middeldure segment: Woningen die het sociale segment ontstijgen zullen in een gedeelte van de behoefte aan middeldure woningen voorzien. Een gedeelte van de middeldure woningen verliezen we echter ook weer door prijsontwikkelingen aan het dure segment. Het bouwprogramma moet naar verwachting minimaal gelijk zijn aan de uitbreidingsbehoefte. Dure segment: In het bouwprogramma zijn in het dure segment minder toevoegingen nodig dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft. In een gedeelte van deze behoefte wordt voorzien door woningen die uit de lagere prijssegmenten ‘automatisch’ zijn doorgeschoven naar het dure segment.
7