Bijlage 3 Raadsbesluit tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen 29-9-2020

ge mee rite

Maasstuis

Raadsvoorstel Openbaar Stad

zaaknummer

13801

datum advies

25 februari 2020

opsteller advies

Dorsman, O.F.C.D.

agendering

Bespreekstuk

Clustermanager

Stad

Portefeuillehouder(s)

Wethouder S.B. Kuiper

Onderwerp

Raadsvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen

Besluit college van B en W d.d. 17-03-2020

Onderwerp: Raadsvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen Registratienummer: 13801 Het college besluit De raad voor te stellen kennis te nemen van het memo •

Conform besloten d.d. 17-03-2020

Script

over erfpacht en betaalbare koopwoningen. •

De raad voor te stellen om het college opdracht te geven de mogelijkheid zoals vermeld in het memo bij model 1 "eeuwigdurende erfpacht en winstdelingsclausule" nader af te wegen en op basis daarvan een definitief voorstel aan de raad aan te bieden. Het raadsvoorstel aan te bieden aan de agendacommissie voor besluitvorming door de gemeenteraad.

Besluit gemeenteraad

Met inachtneming van het unaniem aangenomen amendement. Kennis te nemen van het memo over erfpacht en betaalbare koopwoningen. • In overeenstemming met het unaniem aangenomen amendement het college opdracht te geven een Maassluis model uit te werken door de mogelijkheid zoals vermeld bij model 1 nader af te wegen en op basis daarvan een definitief voorstel aan de raad aan te bieden met dien verstande dat: o In het definitieve voorstel wordt uitgegaan van een inkomensafhankelijk erfpachtcanon in plaats van de in model 1 genoemde winstdeling ten gunste van de gemeente; o Bij uitgifte in erfpacht de clausule wordt opgenomen dat de woning, nu en in de toekomst, onder de NHG normen

Besluit gemeenteraad d.d 29-09-2020

Stemuitslag: Zonder hoofdelijke stemming aangenomen

1

Zaak: 13801 Raadvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen

gefinancierd moet worden; o Het vergroten van de woning onmogelijk wordt gemaakt via ruimtelijke regelgeving en/of een daarop gerichte clausule bij de uitgifte in erfpacht; o De woning gebouwd moet worden met het energiela bel energie neutraal of 0 op de meter. o De woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep met een maximaal inkomen van 1,5 keer modaal

Bestuurssamenvatting

Vanwege de woningnood en het tekort aan betaalbare woningen is in de Woonvisie 2019-2024 het tot stand brengen van meer aanbod aan betaalbare koopwoningen tot speerpunt benoemd. Daarom zijn diverse mogelijkheden bezien op hun meerwaarde in het kader van blijvende betaalbaarheid. Erfpacht in combinatie met de verordening doelgroepen woningbouw, de verordening startersleningen en zeifbewoningsplicht geeft daarbij de beste sturingsmogelijkheid. Het college besluit de raad te consulteren over erfpacht en heeft een voorkeur voor model 1, zoals genoemd in bijgaand memo erfpacht en betaalbare koop, i.c. eeuwigdurende erfpacht en winstdelingsclausule.

Zaak: 13801 Raadvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen

Coalitieakkoord Bouwen voor iedereen, op blz. 22: "Er is een grote behoefte aan passende woningen en een aantal doelgroepen hebben daarbij extra inzet nodig" en "Wij gaan meer starterswoningen bouwen en bestaande huurwoningen oormerken, zowel in de sociale huur als de betaalbare koop om starters in Maassluis meer kans te geven om hier te vestigen'. Eerder over dit onderwerp uitgebrachte adviezen Raadsinformatiebrief motie 6 en 13 inzake (groei)woningen voor starters, d.d. 15 maart 2019. Besluit B en W d.d. 11 juni 2019 inzake concept verordening doelgroepen woningbouw Raadsbesluit 15 oktober 2019 inzake vaststellen Woonvisie 2019-2024 Toezegging aan gemeenteraad d.d. 15 oktober 2019 bij vaststellen Woonvisie: "terugkomen op mogelijkheden om in bepaalde situaties de systematiek van erfpacht toe te passen" Raadsbesluit 10 maart 2020 inzake vaststellen verordening doelgroepen woningbouw Inhoud Met de Woonvisie 2019-2024 heeft de gemeenteraad 'betaalbaar voor alle groepen als speerpunt vastgelegd. Daarmee gaan we uit van gemengde wijken met voldoende betaalbare woningen. Het gaat dan om sociale en middeldure huurwoningen, alsmede betaalbare koopwoningen, met als uitdaging daarbij om te komen tot blijvende betaalbaarheid. Separaat heeft de raad de verordening doelgroepen woningbouw vastgesteld.

Daarmee kan de gewenste woningbouwdifferentiatie zo nodig afgedwongen worden bij gebiedsontwikkelingen, om zo in de toekomst beter zeker te kunnen stellen dat er ook op termijn voldoende betaalbare woningen zijn voor de inwoners die daar grote behoefte aan hebben. Reeds eerder heeft de gemeenteraad bij motie 6 en 13 (7 november 2018) gevraagd om de mogelijkheden voor betaalbare woningen voor starters te onderzoeken. Met deze notitie willen wij nog openstaande vragen en daarmee deze moties afdoen. Eén van de vragen van de raad betreft het onderzoeken van de mogelijkheden van erfpacht. Naar aanleiding van de toezegging aan de raad van 15 oktober 2019 bij de vaststelling van de Woonvisie 2019-2024 is aan adviesbureau Experience gevraagd om een uitgebreid memo ter zake. Dit treft u hierbij aan. Daarmee beschouwen we deze moties en toezegging dus als afgehandeld. Alvorens erfpacht en diverse andere mogelijkheden om te komen tot (blijvende) betaalbaarheid te bespreken, gaan we hieronder kort in op nut en noodzaak. Nut en noodzaak De vraag naar betaalbare woningen overstijgt het aanbod ruimschoots, terwijl doorstroming op de woningmarkt stagneert. Dit betekent een grote schaarste aan betaalbare woningen.

Woningen die we nu via de nieuwbouw aan het betaalbare segment toevoegen zijn direct of indirect na 5 jaar antispeculatiebeding zo hard in prijs gestegen dat deze niet meer tot de betaalbare koop behoren en te duur zijn geworden voor de doelgroep (starters of anderen met een middeninkomen). Het gebrek aan betaalbare koop zorgt ook voor het stagneren van de doorstroming vanuit de huur, waardoor anderen (bijvoorbeeld gescheiden mensen) elders, buiten Maassluis woonruimte moeten zoeken. Het ministerie van BZK heeft bij brief aan de Tweede Kamer op 10 oktober 2019 naar aanleiding van een onderzoek naar prijseffect op woningen door aankoop particuliere beleggers', laten weten het belangrijk te vinden dat goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. Dat kan door invoering van een vorm van erfpacht, waarbij de grond niet wordt meeverkocht en daarmee op lange termijn betaalbaar 3

Zaak: 13801 Raadvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen

kan blijven. Starterslenin gen en Verordening doelgroepen woningbouw Sinds 2007 verstrekt de gemeente Maassluis startersleningen om starters op de koopmarkt te helpen. Er zijn tot nu toe 165 startersleningen verstrekt, waarvan 129 voor bestaande koopwoningen. Inmiddels zijn 67 startersleningen afgelost. De verordening starterslening 2013 geeft € 220.000,- als maximale koopprijs. Het verdient aanbeveling deze maximale koopgrens te bezien in relatie met andere mogelijkheden om te komen tot betaalbare koop, waaronder de Verordening doelgroepen woningbouw, zodra de prijs van betaalbare koop daarbij wettelijk hoger kan dan het huidige maximum van € 200.000,-. Erfpacht en betaalbare koop In de brief van de minister van BZK aan de Tweede Kamer van 27 november 2019 over de toekomst van het gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw, geeft de minister aan erfpacht voor gemeenten een nuttig instrument te vinden als onderdeel van hun grondbeleid. Met uitgifte in erfpacht blijft de gemeente eigenaar van de grond en krijgt de erfpachter een gebruiksrecht waarbij eveneens voorwaarden kunnen worden gesteld. Erfpacht geeft gemeenten meer, en juridisch sterkere mogelijkheden om te sturen op het gewenste gebruik van de grond en een deel van de waardeontwikkeling van de grond kan aan de gemeente toekomen.

Transparantie over hoe de canon in de toekomst wordt bepaald, en informatie over erfpacht in het algemeen, is belangrijk voor erf pachters én aspirant-koper om hun risico's te kunnen overzien en weloverwogen keuzes te kunnen maken. Gemeenten die grond in erfpacht uitgeven hebben de verantwoordelijkheid de daarbij behorende administratieve taken uit te voeren. De minister geeft bovendien aan dat er geen aanleiding is te veronderstellen dat erfpacht ontwikkelingen belemmert. Succesvolle invoering van erfpacht als instrument om de prijsstijgingen van betaalbare koopwoningen op langere termijn te beperken slaagt alleen als we onnodige kosten voor erf pachters voorkomen, mogelijke onzekerheden voor de erf pachters en hun hypotheekverstrekkers beperken en ervoor waken dat deze in redelijke verhouding staan tot het publieke doel dat met de invoering van erfpacht wordt beoogd. Met erfpacht kan zonder een verlaging van de grondprijs, aan mensen met een middeninkomen vanaf circa € 41.500,- een blijvend betaalbare koopwoning worden aangeboden; in combinatie met een starterslening zelfs al bij een inkomen vanaf circa € 34.000,-. In bijgevoegde memo over erfpacht en betaalbare koopwoningen wordt een en ander nader toegelicht, ook voor wat betreft alternatieven. Kortheidshalve zij daarnaar verwezen. Op 31 maart 2020 tijdens een thema avond voor raad zal dit memo nader worden toegelicht.

Duurzaamheid Deze paragraaf is niet van toepassing. Financiële consequenties Uitgangspunt voor elk instrument voor betaalbare koopwoningen is dat deze minimaal kostendekkend dient te zijn voor gemeente Maassluis. Daarnaast zal de waardeontwikkeling van de grond bij voorkeur (voor een deel) toekomen aan de gemeente. De bewoners betalen overigens gewoon ozb over zowel het huis als de grond met erfpacht. De ambtelijke kosten en eventueel gederfde rente kunnen gedekt worden door een opslag op te nemen in het erfpachtcanon. De basis van het rentepercentage voor het canon is de gemiddelde rente van de huidige leningportefeuille van de gemeente Maassluis. Inclusief een risico-opslag komt dit op 2%. Met een opslag voor administratiekosten (0,25%), wordt op dit moment uitgegaan van een percentage van in totaal 2,25%.

ru

Zaak: 13801 Raadvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen

Een nadeel van erfpacht is dat er geen grondopbrengst wordt gerealiseerd bij de verkoop van de woning. Een gebiedsontwikkeling sluit dan met een lager resultaat. De opbrengsten worden feitelijk uitgesteld door het erfpachtcanon in de jaren na de verkoop en een eventueel aandeel in de waardeontwikkeling van de grond. Mogelijke andere instrumenten zijn niet beoordeeld op financiële consequenties voor de gemeente. Juridische consequenties

Erfpacht kent voor- en nadelen. Van belang is dat het voor alle betrokken partijen (koper van een betaalbare koopwoning, hypotheekverstrekker en gemeente) een werkbare aantrekkelijke vorm kent, waarmee een koopwoning ook op termijn betaalbaar kan blijven. Personele- of organisatorische consequenties

Keuze voor de voorkeursvariant betekent dat er een nader onderzoek naar mogelijkheden van uitvoering intern of extern zal moeten plaatsvinden. Vooralsnog gaan wij er vanuit dat een en ander te dekken is uit de opslagrente. Inkoop en aanbesteding

Deze paragraaf is niet van toepassing. Communicatieparagraaf

Deze paragraaf is niet van toepassing.

Voorstel aan de gemeenteraad

Met inachtneming van het unaniem aangenomen amendement. Kennis te nemen van het memo over erfpacht en betaalbare koopwoningen. In overeenstemming met het unaniem aangenomen amendement het college opdracht te geven een Maassluis model uit te werken door de mogelijkheid zoals vermeld bij model 1 nader af te wegen en op basis daarvan een definitief voorstel aan de raad aan te bieden met dien verstande dat: o In het definitieve voorstel wordt uitgegaan van een inkomensafhankelijk erfpachtcanon in plaats van de in model 1 genoemde winstdeling ten gunste van de gemeente; o Bij uitgifte in erfpacht de clausule wordt opgenomen dat de woning, nu en in de toekomst, onder de NHG normen gefinancierd moet worden; o Het vergroten van de woning onmogelijk wordt gemaakt via ruimtelijke regelgeving en/of een daarop gerichte clausule bij de uitgifte in erfpacht; o De woning gebouwd moet worden met het energielabel energie neutraal of 0 op de meter. o De woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep met een maximaal inkomen van 1,5 keer modaal Bijlagen

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Maassluis; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 maart 2020

Zaak: 13801 Raadvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen

besluit

Met inachtneming van het unaniem aangenomen amendement.

Kennis te nemen van het memo over erfpacht en betaalbare koopwoningen. • In overeenstemming met het unaniem aangenomen amendement het college opdracht te geven een Maassluis model uit te werken door de mogelijkheid zoals vermeld bij model 1 nader af te wegen en op basis daarvan een definitief voorstel aan de raad aan te bieden met dien verstande dat: o In het definitieve voorstel wordt uitgegaan van een inkomensafhankelijk erfpachtcanon in plaats van de in model 1 genoemde winstdeling ten gunste van de gemeente; o Bij uitgifte in erfpacht de clausule wordt opgenomen dat de woning, nu en in de toekomst, onder de NHG normen gefinancierd moet worden; o Het vergroten van de woning onmogelijk wordt gemaakt via ruimtelijke regelgeving en/of een daarop gerichte clausule bij de uitgifte in erfpacht; o De woning gebouwd moet worden met het energielabel energie neutraal of 0 op de meter. o De woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep met een maximaal inkomen van 1,5 keer modaal

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Maassluis van d.d. 29 september 2020. Deg)tî ér,

De voorzitter,