Bijlage 2 Masterplan Burgemeesterswijk 2003

Burgemeesterswijk Maassluis Masterplan

Rs(

SV

bureau voor STEDEBOUW

0106 03

Colofon Deze uitgave is gemaakt door BGSV, Bureau voor Stedebouw, in opdracht van de gemeente Maassluis.

BGSV Bureau voor Stedebouw Boompjes 55 3011XB Rotterdam T: 010 2400540 F:010 4135574 E: bgsv@bgsv.nl

Vormgeving BGSV Bureau voor Stedebouw

Rotterdam, 1 juni 2003

Inhoudsopgave 1

Inleiding

5

2

Verkenningen

7

3

Uitgangspunten voor herstructurering

17

4

Planconcept

19

5

Masterplan

21

6

Leefbaarheid

33

7

Bijlagen

34

Burgemeesterswijk

Inleiding Voor u ligt het Masterplan Burgemeesterswijk. Dit plan is opgesteld door BGSV, Bureau voor Stedebouw in samenwerking met de werkgroep herontwikkeling Burgemeesterswijk. In deze werkgroep hebben zitting vertegenwoordigers van de gemeente Maassluis, de Woningstichting Maassluis (WSM) en de Vereniging Bewoners Belangen Maassluis (VBBM). Bovendien is na een inspraakavond in maart 2002 voor de bewoners van de Burgemeesterswijk en een raadscommissievergadering in juni 2002 het concept Masterplan vrijgegeven voor inspraak. Hiervan hebben onder andere de bewoners uit de Steendijkpolder en winkeliers van het winkelcentrum Westeinde gebruikgemaakt.Waar mogelijk zijn de reacties van de belanghebbenden in dit plan verwerkt. Opgave Al enige jaren is het de gemeente, de woningstichting en de bewoners duidelijk dat veranderingen in de wijk noodzakelijk zijn om de leefbaarheid in de Burgemeesterswijk te verhogen. Zowel de woningen als de woonomgeving zijn verouderd en versleten en vragen dringend om verbetering. In de in 1999 verschenen startnotitie Burgemeesterswijk werden de ontwikkelingen die herstructurering noodzakelijk maken verder gespecificeerd. Geconstateerd werd dat de wijk steeds meer verwordt tot een gebied waaruit mensen die de mogelijkheid hebben, vertrekken.

De samenstelling van de woningvoorraad is eenzijdig.Ze bestaat louter uit appartementen in de goedkope huursector. Alle in eigendom van de WSM. De belangrijkste verschillen tussen de woningen bestaan uit al dan niet de aanwezigheid van een lift en een derde slaapkamer. Dit is te weinig om brede doelgroepen aan te spreken. De opgave is dan ook de Burgemeesterswijk weer toekomstwaarde te geven waardoor allerlei mensen (jong, oud, arm, en rijk) vooral ook op langere termijn in de wijk willen blijven wonen en leven.

In de ontwikkelingsvisie van juni 2000, Ruim baan voor Burgemeesters, zijn de kansen in beeld gebracht voor de toekomst van de Burgemeesterswijk. Het Masterplan werkt deze mogelijkheden nader uit. De herontwikkeling van de Burgemeesterwijk zal gefaseerd plaatsvinden over een langere periode. Het Masterplan is er op gericht voldoende flexibiliteit voor toekomstige ontwikkelingen te bieden en tevens een basiskwaliteit voor de wijk te garanderen. Binnen een raamwerk van openbare ruimte zijn nog vele invullingen mogelijk. Het raamwerk is hard, het geschetste eindbeeld is indicatief. Met dit Masterplan wordt een ruimtelijk kader gegeven voor de vernieuwing van de Burgemeesterswijk voor de komende tien tot vijftien jaar. De opbouw van dit Masterplan is als volgt. In het volgende hoofdstuk wordt een beschrijving van de huidige situatie van de wijk gegeven, zowel op het niveau van de wijk zelf als in groter verband. De wijk wordt geanalyseerd, waarna in de concluderende paragraaf de kansen en bedreigingen van het gebied op een rij worden gezet. Hiermee worden de uitgangspunten voor herstructurering in hoofdstuk 3 vastgesteld. In hoofdstuk 4 wordt het aan het plan ten grondslag liggende concept nader toegelicht, waarna in hoofdstuk 5 het Masterplan wordt beschreven.

Hierin komen aan bod; de ruimtelijk opbouw van de vernieuwde wijk en de hierbij behorende deelaspecten als verkeer en groen, woonmilieus en woningtypologien. In de verandering wordt duidelijk gemaakt hoe in 6 stappen het veranderingsproces naar het in het Masterplan geschetste eindbeeld kan verlopen. In het laatste hoofdstuk worden de verschillende aspecten van leefbaarheid van de wijk beschreven. Het gaat hierbij om elementen die extra aandacht behoeven bij de uitvoering van de plannen.

,.....

0,

.

:::. % •:'' *; \

C

sv

\\

‘\\ %•\

\\ • . - .....--.":: ' •1-. ..... ' .. • \ . ''... -:-..:-"r".-;:. , ... •

.'- r•--:..-'. 4'4...............-.....„.4

- i::::--Za ' ... \ ''''......".1,

Cs« FAAovi

lange lijnen

dwarsverbanden

ontwikkeling Maassluis

route stad - Oranjebuitenpolder

verkennini

2 Verkenningen Ligging in de omgeving De bebouwingsstructuur van Maassluis ligt tussen vier in de oost-westrichting liggende elementen. Het zijn de Nieuwe Waterweg en de oude rivierdijk als historische elementen en de Spoordijk van de NS-lijn tussen Hoek van Holland en Rotterdam en de rijksweg A20 als nieuwe infrastructurele elementen.Tussen deze lange lijnen bestaan verschillende verbindingen met ieder een eigen karakter. - De historische verbinding ter hoogte van het centrum, via de Kolk en de Sluis naar de Nieuwe Waterweg en de Noord- en Zuidvliet naar het achterliggende polderlandschap; De landschappelijke verbinding via de Boonervliet, die tevens de rand is van de bebouwing in Maassluis aan de oostzijde; - De functionele verbinding ter hoogte van het winkelcentrum Koningshoek die via de Uiverlaan loopt van de Westlandseweg naar het NS-station Maassluis-west. - De recreatieve verbinding via de Schenkeldijk langs de Oranjebuitenpolder. Met name de ligging aan de Nieuwe Waterweg is bepalend voor de identiteit van Maassluis. Zowel het zicht op het water als de voorbijglijdende zeeschepen bieden een uniek schouwspel. De hierboven beschreven structuur geeft Maassluis de identiteit die bepaald wordt door de relatie tussen de Nieuwe Waterweg en het omliggende polderland.

Op een aantal cruciale punten ontbreekt echter de zichtrelatie met het water omdat de bebouwing in de wegassen is geplaatst, zoals bij Uiverlaan en de Nachtegaallaan. In oost-westrichting verbinden functionele routes de verschillende delen waaruit Maassluis is opgebouwd. De routes bestaan hoofdzakelijk uit de belangrijkste wegen van de verschillende wijken. Ze vormen de ring om het historische cen-

trum en de wegen rond en door de Vogelwijk, Burgemeesterswijk en Steendijkpolder. Beide systemen hangen op hun beurt aan de Westlandseweg die daarmee de belangrijkste oost-westverbinding is in Maassluis.Tussen de Westlandseweg en de Nieuwe Waterweg ligt de Lijsterlaan. Hiermee worden de nieuwe woongebieden aan de westzijde van Maassluis verbonden met de Koningshoek en het recreatiegebied van de Oranjebuitenpolder. De functionele relatie met de Nieuwe Waterweg is beperkt.Ter hoogte van het historische centrum is het water bereikbaar via de Deltaweg (het veer naar Rozenburg) en het bedrijventerrein Nieuwe Waterweg. Daarnaast zijn er drie doorgangen onder en over de Spoordijk naar het groene recreatiegebied langs de Nieuwe Waterweg. Ter plaatse van het NS-station Maassluis-west, ter hoogte van de Burgemeesterswijk in het verlengde van de Kwartellaan en de derde in het verlengde van de Schenkeldijk. Maassluis is langs de eerder genoemde functionele lijnen opgebouwd uit een aantal wijken met een eigen signatuur. Het stadshart aan de dijk met zijn historische bebouwing en de nieuwe wijken daaromheen. De wijken ontlenen hun herkenbaarheid aan de ligging ten opzichte van het centrum en de Nieuwe Waterweg en ruimtelijke opbouw waarin de tijd afleesbaar is.

De Componistenbuurt nabij de Koningshoek is samengesteld uit zeer verschillende woonmilieus; hoogbouw aan de Mozartlaan en compacte laagbouw tussen de Haydnlaan en de Chopinstraat. De Vogelwijk is een meer consistent woonmilieu met veel laagbouw. De hoogbouw staat aan de randen. De Steendijkpolder bestaat uit twee delen. Het stenige en ruimtelijk meer gesloten zuidelijke deel en het meer open en groene noordelijke deel.

cif /74

r

•••■

—

c

••••

•41,,

x 1 ° •

111111111MP.

to.

A4. '

I

mirdit

II

Ic

1;4 iI

-E • t=

:=_-

(i

_ 'wit tif C.= C

C.)

Pt8 c Ysj.

-(4-c:C

groen

LTC CL:„

s tt

•

c.c

' •I‘N.

-

• verharding

bestemmingen

De Burgemeesterswijk maakt onderdeel uit van de boven geschetste hoofdstructuur van Maassluis. Het is een ruime groene hoogbouwwijk tussen de Westlandseweg en de Nieuwe Waterweg. De wijk wordt ontsloten via de Kwartellaan, de dr. J. Schoutenlaan en Burg. van Reesstraat aan respectievelijk de oost- en westzijde en de Merellaan aan de zuidzijde.

Ruimtelijke opbouw De wijk onderscheidt zich in ruimtelijke opbouw nadrukkelijk van de omliggende wijken en manifesteert zich als een groene wijk met hoogbouwelementen. Aan dit beeld ontleent de wijk haar positie binnen Maassluis. De wijk is opgebouwd uit een aantal zich onderscheidende ensembles van appartementenblokken. In het zuidelijk deel wordt de stedelijke structuur gevormd door zes evenwijdige blokjes tussen de Kwartellaan en Jac. Boezemanstraat en de Elementumflats rond de groene stroken aan de Burg. van de Brandelerstraat en de Burg. Rippingstraat. De stedenbouwkundige structuur in het noordelijk deel is minder duidelijk. Er is een ensemble van Elementumflats rond het Burg. Domisseplein,terwijl de hoogbouwblokken aan de Burg. Wesselinkstraat en de Burg. Zaneveldstraat ogenschijnlijk zonder enige echte structuur in het groen staan. In de overwegend groene ruimten tussen de bouwblokken bevinden zich de scholen, buurt- en clubhuizen en kerken. De scholen en clubhuizen zijn van betekenis voor meerdere wijken, de kerken hebben zelfs een stedelijke en regionale functie. De Burgemeesterswijk heeft geen winkelvoorzieningen. Deze bevinden zich in het winkelcentrum in de Steendijkpolder. Naast winkels en supermarkt voor dagelijkse behoeften zijn er o.a. nog een restaurant en een sportspeciaalzaak.

Het winkelcentrum mist elke vorm van uitstraling om een groter publiek te trekken dan nu het geval is. Een winkelsteunpunt op deze plaats voorziet in een Maassluise behoefte.

Openbaar gebied De structuur van de openbare ruimte van de Burgemeesterswijk sluit nauwelijks aan bij die van de Vogelwijk en de Steendijkpolder.Wegen uit deze wijken kennen geen vervolg in de Burgemeesterswijk. De openbare groene ruimten ten westen van de Burg. van Reesstraat komen uit op de tuinen (achterkanten) van de woningen in de Steendijkpolder. De Kwartellaan mist de ruimtelijke continuIteit om een verbindend element te zijn met de Vogelwijk. De Burgemeesterswijk wordt hierdoor geIsoleerd van haar omgeving. In het zuidelijk deel bepalen de grote groene binnenhoven, groene stroken tussen de blokken met parkeervakken en de groene zoom langs de Kwartellaan het beeld. Onduidelijk is de groenzone aan de noordwestzijde van de Burg. van Reesstraat. Deze zone waarin de middelbare school Aquamarijn lag, grenst aan de achtertuinen van de bebouwing van de Steendijkpolder. Een onduidelijke stedenbouwkundige situatie. De ontsluiting van dit deel van de wijk is helder en overzichtelijk via de Burg. van Reesstraat en de Jac. Boezemanstraat. Het noordelijk deel mist een samenhangende ruimtelijke structuur. De parkachtige groene ruimte slingert zich rond de flatgebouwen en maakt de indruk toevallige ruimte te zijn. Geen van de groene ruimten tussen de blokken kent heldere begrenzingen. Op deze wijze verdwijnt de basis voor herkenbare ruimten in dit deel van de wijk.

Dit effect wordt nog versterkt door een boom- en struikenstructuur, die deze ruimten onvoorspelbaar opdeelt in onduidelijke en onveilige verblijfsplekken. De woningen in dit deel van de wijk worden via de randen ontsloten. De enige 'echte' straat, de Burg. Zaneveldstraat, loopt via parkeerterreinen naar de randen. De wijk lijkt goed voorzien van speelplekken voor aIle leeftijden. De ligging met name in relatie tot de hoge flats laat te wensen over: slecht bereikbaar en in de wind gelegen. De plaats en de inrichting ervan zijn aan herziening toe.

•

•

bebouwing

ensembles

-

"'•r•-

r

relatie woning/openbaar gebied

*4.

*•21.1

In de wijk is voldoende parkeergelegenheid aanwezig. In de directe nabijheid van de flats met parkeerplaatsen voor de gebouwen. Bovendien hebben de meeste straten in de wijk een zodanige breedte dat langsparkeren goed mogelijk is zonder het verkeer to hinderen. Bij herinrichting van het maaiveld zou gestreefd moeten worden naar optimalisatie van profielen, parkeervelden die minder beeldverstorend zijn en een grotere sociale veiligheid.

Bebouwing De orientatie van de woningen op het openbaar gebied kent weinig samenhang. De ruimten tussen de galerijflats worden zowel begrensd door'achterkanten' de galerijzijde als 'voorkanten; de plaats van de woonkamers. Dit doet afbreuk aan het karakter van de groene ruimten. Alle groene ruimten hebben een kijkfunctie voor de woningen. In het zuidelijke deel geven woningen op de begane grond de wijk een 'bewoonde' indruk, maar vooral een grotere sociale controle op de buitenruimte. In het noordelijke deel geldt dit alleen voor de Elementumflats rond het Burg. Dommisseplein. De hoogbouwflats hebben alleen entrees en bergingen op de begane grond. Hierdoor ontstaat een anoniem karakter van de directe omgeving waardoor vandalisme kansen krijgt.

Woningen Het woonmilieu van de wijk is zeer eenzijdig samengesteld uit min of meer afleesbare ensembles met appartementenblokken. Lage blokken rond hoven, hoge blokken los in het groen. Alle woningen zijn appartementen,ondergebracht in: - Blokjes met portiekwoningen (6 stuks) Het aantal bouwlagen bedraagt vier. Op de begane grond zijn zowel woningen als bergingen en garages gelegen. De woningen zijn klein en kennen een hoge mutatiegraad. De woningen zijn in de jaren 90 verbeterd. Elementumflats, galerijwoningen met lift. Het aantal bouwlagen bedraagt vijf.Op de begane grond zijn zowel woningen als bergingen gelegen. De woningen zijn klein. De mutatiegraad van de woningen varieert afhankelijk van de locatie. De appartementen liggen binnen de wijk het slechtst in de woningmarkt vanwege de woninggrootte en het uitrustingsniveau. - Hoogbouw galerijwoningen met lift. Het aantal bouwlagen bedraagt elf.Op de begane grond zijn alleen bergingen gelegen. De mutatiegraad van de woningen is afhankelijk van de ligging maar is over het algemeen lager dan in de rest van de wijk. (1998). Ze zijn redelijk goed verhuurbaar in de Maassluise woningmarkt.Technisch zijn er funderingsproblemen met de twee noordelijke flats aan de Burg. Zaneveldstraat. Starters op de woningmarkt tonen interesse voor aIle woningtypen.

_

auto

langzaam verkeer

open baa r vervoer

Voorzieningen In de wijk zijn de volgende kerken, scholen en buurt- en clubhuizen gelegen. Kerken: Marokkaanse moskee aan de Burg. Zaneveldstraat Jehova's Koninkrijkzaal aan de Burg.Zaneveldstraat Scholen: Katholieke Basisschool Kardinaal Alfrink Dependance Protestants Christ. Basisschool Ichtus De voormalige Mavo-vestiging Aquamarijn is inmiddels gesloopt Overige: Kinderopvang aan de Burg.Schwartzlaan Wijkgebouw aan de Burg. Schwartzlaan Wijkgebouwtje Steendijkpolder aan de Lijsterlaan Muziek- (en ballet)ruimte aan de Jac. Boezemanstraat. De wijkvoorzieningen liggen versnipperd door de wijk.Vanuit de gemeente is behoefte aan clustering van deze voorzieningen waarbij een meer uitgebreide voorziening ontstaat die multifunctioneel en multicultureel is. Daarnaast is het vanuit gemeentebeleid wenselijk dat er ingezet wordt op kinderopyang en op de 'brede' school ter ondersteuning van de wijken.

Ontwikkelingen Scholen

De vestiging van de Aquamarijn aan de Burg. van Reesstraat is overbodig geworden vanwege een scholenfusie en is inmiddels gesloopt. Het terrein wordt ingezet voor de herstructurering van de wijk aangezien zij op een strategische belangrijke plek ligt die de verbinding totstandbrengt tussen de Steendijkpolder en de Burgemeesterswijk.

De Dijkpolder

Hoewel er nog geen zekerheid bestaat over (woon)bebouwing in de Dijkpolder, is het raadzaam rekening te houden met mogelijke woningbouw op die locatie. Het betekent nieuwe aantakkingen van wijkontsluitingen op de Westlandseweg en mogelijk meer verkeer op de Kwartellaan. Bovendien zullen de voorzieningen in de Burgemeesterswijk en omliggende wijken mogelijk ook door inwoners van de Dijkpolder worden gebruikt. Dit geldt zowel voor de scholen, sportvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen als voor het winkelcentrum. De wijk zal meer verknoopt raken in het locale en regionale net. NS-station

Er is al enige tijd sprake van een derde NS-station in Maassluis, De meest gewenste plaats daarvoor is een locatie aan de Spoordijk in de directe omgeving ter hoogte van de Burg. van Reesstraat. Het is raadzaam ontwikkelingen in deze richting in het Light-Rail-Net open te houden voor de toekomst.

barriere /1/4MA groen En

voorzieningen

1

I

winkelcentrum naar binnen gericht NS-station s=t(Sme hoofdontsluiting amai doodlopende route 1====3■ kansen en bedreigingen

Kansen - De Burgemeesterswijk is een groene Maassluise wijk. Dit aspect zal een van de belangrijkste dragers worden in de herstructurering. Hiermee onderscheidt zij zich van de omliggende wijken. - De wijk kent een redelijk goed voorzieningenniveau, met verschillende scholen en verenigingen en een buurtwinkelcentrum in de directe omgeving. Met de introductie van een multifunctioneel gebouw met daarin o.a.een brede school wordt het voorzieningenniveau verder versterkt. De nabijheid van de Nieuwe Waterweg en het buitengebied maken de wijk uniek in zijn ligging, met mogelijkheden voor recreatie binnen handbereik. - De goede interne en externe autobereikbaarheid maakt het gebied extra aantrekkelijk als woongebied. Indien een nieuw NS-station ten zuiden van de wijk ontwikkeld wordt is ook een snelle verbinding met Rotterdam per openbaarvervoer verzekerd.

Bedreigingen - Het openbaar gebied van de Burgemeesterswijk sluit niet aan bij de hoofdstructuur van Maassluis en op routes en zichtlijnen vanuit de andere wijken. De positie van de wijk wordt versterkt wanneer zij een duidelijke plaats krijgt in het ruimtelijk netwerk van de omgeving. De woningvoorraad is eenzijdig van samenstelling.Alle woningen zijn appartementen in de goedkope huursector. De positie van de wijk in de Maassluise woningmarkt is zwak. Meer differentiatie in woonmilieus en woningtypologien maakt de Burgemeesterswijk aantrekkelijk voor meerdere doelgroepen. - De voorzieningen liggen verspreid en versnipperd in de wijk. Er is behoefte aan meer ruimte voor sociaal-culturele activiteiten.Verplaatsing en eventuele clustering van de voorzieningen zal de functionaliteit verbeteren. Het winkelcentrum in de Steendijkpolder is slecht zichtbaar en verouderd. Door de winkels naar de buitenzijde to leggen kan de zichtbaarheid verbeterd worden. Een ingrijpende renovatie kan het centrum meer aantrekkelijk maken voor bezoekers.

I

4,Stees dijkpolder I

04;10'4*

04,,,

. NJ - OP AR, R

: / / 4: 440.•

* Asel

• goed ingericht openbaar gebied versterken voorzieningenaanbod gedifferentieerd woningaanbod fietsverbinding aansluiting bestaande structuren creeren 0-fase

uitgangspunten

3 Uitgangspunten voor herstructurering De opgave voor de vernieuwing van de Burgemeesterswijk kent twee hoofdthema's.Daarnaast zijn er vanuit sociaal en economisch oogpunt twee elementen aan de opgave toegevoegd. - Een duidelijke positie van de wijk binnen Maassluis

Uitgangspunt is dat met de herstructurering de positie van de Burgemeesterswijk binnen Maassluis verbeterd wordt. De vernieuwing zal erop gericht zijn de ligging van de wijk binnen de ruimtelijke structuur van de stad te versterken.Naast het realiseren van een betere aansluiting op de bestaande structuur moeten hierbij ook toekomstige ontwikkelingen meegenomen worden. De mogelijke realisatie van een derde NS-station is hier een goed voorbeeld van. Behalve van een ruimtelijke positie is er ook sprake van een positie op de woningmarkt van Maassluis. De ingrepen zullen erop gericht zijn de leefomgeving te verbeteren waardoor de Burgemeesterswijk voor nu en de toekomst als aangename woonwijk op de kaart gezet wordt. - De kwaliteitsslag in de wijk

Herstructurering van het openbaar gebied is essentieel. Een goed ingericht openbaargebied waarborgt de kwaliteit van een wijk, ook wanneer deze gedurende een langere periode veranderingen ondergaat. Trefwoorden bij herstructurering zijn herkenbaarheid, veiligheid en variatie,terwijI gezocht worth naar een betere en logische relatie tussen bebouwing en openbaar gebied. Variatie is ook van groot belang bij vernieuwing van de woningvoorraad. Daarbij wordt naast het introduceren van verschillende (ook duurdere) financieringscategorieen gezocht naar bijzondere woonvormen, zoals woningen voor ouderen en eventueel Focuswoningen en combinaties met werkruimten (woon-werkwoningen). Dit levert meer financieel en nieuw draagvlak op voor voorzieningen (bestaande en nieuwe).

- Versterken van het voorzieningenaanbod

Voorzieningen vormen een belangrijk onderdeel van een wijk. Het zijn de plekken waar buurtbewoners elkaar ontmoeten. Voorzieningen hebben een belangrijke sociale functie, die bijdraagt aan de leefbaarheid van de wijk. Binnen het plan zal gezocht worden naar mogelijkheden het voorzieningenaanbod verder te versterken. Beperkte uitbreiding en clustering zijn hierbij uitgangspunt. - Creeren van een 0-fase

Herstructureren is kostbaar. Door te bouwen op vrije gronden kunnen de eerste gelden gegenereerd worden waarmee de rest van de herstructurering in gang gezet kan worden.

/.47\

'/-

t

• 17.Proyt• r

I

%'*--------•

i

1

( 1.1.1.i.1,0,1,11.10,1.61,1.1.1 me PO 1:7=:t 1::=3

1.1,1.1.1.1,1,

•

.

CM MN Ma OMI ONO 1•11, Om 1::= OD sm. ®Q Irl'I'V NI I 14 .11.19 .1 .11.1.1.1T '1'14 it

planconcept

4 Planconcept Omgeven door bestaande woongebieden en randen is de Burgemeesterswijk een 'puzzelstukje met een eigen karakteristiek: Binnen Maassluis onderscheidt de vernieuwde wijk zich door zijn groene karakter. Een wijk in een menging van laag- en hoogbouw, ruim opgezet met veel ruimte voor beplanting en bomen. Oostwestverbindingen in de vorm van woonstraten en een fietspad sluiten aan op bestaande routes uit de omgeving en verankeren hiermee de Burgemeesterswijk in de ruimtelijke structuur van Maassluis. De belangrijkste van deze routes is de fietsroute die de westelijke wijken van Maassluis verbindt met het winkelcentrum Koningshoek en recreatiegebied Oranjebuitenpolder. Een route die begeleid wordt door steeds wisselende groene ruimte. Een park, centraal in de Burgemeesterswijk gelegen, vormt een nieuwe schakel aan deze ketting van groene ruimten. Met noord-zuidroutes wordt de relatie met de recreatieve randen (de Nieuwe Waterweg en de Dijkpolder) gelegd. Basis voor de herstructurering van de Burgemeesterswijk is de inrichting van het openbaargebied. Met een krachtige en heldere ruimtelijke hoofdstructuur is het mogelijk een duidelijk beeld te ontwikkelen wat gefaseerd uitgevoerd kan worden en wat betreft de verdere invulling zo flexibel is dat nieuwe en toekomstige ontwikkelingen daarin kunnen worden opgevangen. Het concept is als volgt opgebouwd.

Centrale ontmoetingsruimte in de vorm van een park Een groene centrale ruimte vormt het nieuwe hart van de wijk. Dit wijkpark is een kraal aan de snoer van groene ruimten die leidt van Koningshoek naar de Oranjebuitenpolder. Door het gebied loopt een fietsroute, die onderdeel is van een aantrekkelijk fietsroute die Maassluis via de Burgemeesterswijk en de Steendijkpolder met het buitengebied verbindt. Het park is het centrum van de wijk.Veel van de wijkvoorzieningen gebouwd of onbebouwd bevinden zich aan de rand van of

in het park. De groene lijnen als dragers van de openbare ruimte Dwars op het centrale park lopen de groene lijnen. Buurtwegen met breed opgezette profielen, waar het buurtgroen aan gekoppeld is. Middels deze lijnen wordt het groene karakter van het park verder de wijk ingetrokken. Ze dragen zorg voor een groen en wijds opgezette wijk. De wijk opent zich naar de randen De Burgemeesterswijk zoekt contact met zijn omgeving.Wegen vanuit omliggende wijken krijgen een vervolg in de Burgemeesterswijk. Met de realisatie van woningen die met de voorkant naar hun omgeving zijn gericht worden straten als de dr.J. Schoutenlaan, de Merellaan en de Kwartellaan afgemaakt. Versterking van het centrum door koppeling aan voorzieningen Het buurtwinkelcentrum Westeinde wordt opnieuw gepositioneerd. Om de wijkfunctie van dit centrum te versterken wordt in de directe nabijheid van het winkelcentrum ruimte geboden voor voorzieningen, zoals de brede school. Clustering van de overige voorzieningen De voorzieningen die niet opgenomen kunnen worden in het multifunctionele gebouw of de brede school kunnen afhankelijk van ontwikkelingen in de Burgemeesterswijk wellicht een plek krijgen in de nabijheid van de school tussen de Burg. Zaneveldstraat en de Burg. Wesselinkstraat. Strategische ontwikkelingszone aan het spoor Al enige tijd is sprake van een derde NS-station in Maassluis.

De meest gewenste plaats daarvoor is ter hoogte van de knik Schweitzerdreef/Merellaan, in het verlengde van de Burg. van Reestraat. Hier is een strategische ontwikkelingszone opgenomen die naast ruimte voor ontwikkeling van een station, ruimte biedt voor beperkte kantoorontwikkelingen.

• • * f

0

1 laagbouw

r

p

appartementen voorzieningen groen

=7-

.

-

-

bestaande bebouwing 771

ontwikkelingsgebied indicatieve fietsverbinding

5 Masterplan Het project zal zich over een lange tijdsspanne afspelen. Het hier gepresenteerde Masterplan is een mogelijk eindbeeld voor een groot aantal jaren. Het brengt kansen in beeld om tot vernieuwing en verbetering to komen door middel van een globale beschrijving van de ambities. Met de maatregelen is een sterk raamwerk gemaakt waarin nog ruimte is voor invullingen in de toekomst.

Ruimtelijke structuur De kern van de wijk wordt gevormd door het park. Dwars op het park !open verschillende lijnen in de vorm van wegen die het groen van het park verder de wijk in trekken. De belangrijkste is de Kwartellaan waar de bestaande groene zone aan de zuidzijde gehandhaafd blijft en in noordelijke richting wordt versterkt. Tussen de groene lijnen liggen de woonvlekken. De woningen zijn steeds op de aanliggende wegen georienteerd. Binnen de woonvlekken is een keur aan woningtypen mogelijk. Op een aantal plekken wordt de wijk gemarkeerd door hoogteaccenten in de vorm van torens. Langs de Westlandseweg bepalen torens het gezicht van de wijk. Daarnaast zijn het centrum en het station van verre zichtbaar door hoogteaccenten. Het centrum van de wijk wordt gevormd door het centrale park en de hieraan gekoppelde functies in de vorm van sport en spel, winkels, maatschappelijke voorzieningen en werkruimtes. Doordat de straten dwars op het park geprojecteerd zijn is het park steeds van verre zichtbaar en zijn aIle woningen direct met het park verbonden.

In het noordelijk deel wordt een bestaande voorzieningencluster met scholen en kerken gehandhaafd. Dit voorzieningencluster ligt ruim in het groen en vormt hiermee de centrale groenplek van dit deel van de wijk. In het zuidelijk deel van de wijk zijn de dijk en de Nieuwe Waterweg bijzondere elementen. Zichtlijnen, waar mogelijk gekoppeld aan langzaamverkeerroutes lopen van het park tot de Nieuwe Waterweg. Langs de dijk wordt een bijzonder woonmilieu gerealiseerd met woningen die profiteren van het uitzicht op de Nieuwe Waterweg.

Verkeer auto De westelijke wijken van Maassluis worden via de Westlandseweg ontsloten.Voor de Steendijkpolder en de Burgemeesterswijk gebeurt dit door middel van een lus die rond deze wijken ligt, bestaande uit de Albert Schweitzerdreef, de Merellaan en de Kwartellaan. De dr. J. Schoutenlaan en de verlegde Lijsterlaan maken het winkelcentrum Westeinde en het noordelijk en zuidelijk deel van de Burgemeesterswijk bereikbaar. Het noordelijk deel zal in de toekomst ontsloten worden middels een nieuw fijnmazig net van straten. In het verlengde van de Stadsmolen wordt een verbinding gelegd met de Kwartellaan. De overige straten takken op deze nieuwe weg aan. Het zuidelijke deel van de wijk wordt in de toekomst ontsloten vanaf de Kwartellaan via de verlegde Lijsterlaan. Een interne lus zorgt voor de verdere verkeersafwikkeling van de buurt. De dr. J. Schoutenlaan en de verlengde Merellaan zijn 50-km straten. Verder geldt voor de hele wijk een 30-km regime.

hoofdverkeersstructuur

wijkontstluiting auto

buurtontsluiting auto busroute 1 busroute 2

NNW MOP - Mat

011111•11. Oak _7•••

IOW -=-11•1E-111.11--. IND

41INR. 111111.

fietsroute spoor —

SO C verkeer

ISO too

ISO a groen

LOO

langzaamverkeer Belangrijke langzaamverkeerroutes lopen door het park, langs de Dr. J. Schoutenlaan en de Kwartellaan en midden door de wijk van de Dijkpolder naar de Nieuwe Waterweg. Samen met de fietsroutes langs Westlandseweg en de Merellaan en de woonstraten vormen zij een fijnmazig fietsnetwerk, waarmee aIle voorzieningen bereikbaar zijn.Tevens wordt middels de fietsroutes een directe relatie met de rest van Maassluis en het buitengebied gelegd. openbaar vervoer Per openbaar vervoer is de wijk bereikbaar met de bus. De bus langs de Merellaan blijft de huidige route volgen. Ook de bus die nu over de Lijsterlaan rijdt en zijn weg vervolgd over de Kwartellaan zal deze route blijven volgen, zij het over een verlegde Lijsterlaan. parkeren De gemeente Maassluis hanteert een gedifferentieerde parkeernorm die ook op de Burgemeesterswijk van toepassing is. De normen zijn in de bijlage opgenomen. Uitgangspunt is dat bij dure en middeldure appartementengebouwen (half)verdiept op eigen terrein geparkeerd wordt.Waar mogelijk wordt ook bij de dure en middeldure eengezinswoningen op eigen terrein geparkeerd.

Groen Het groen is een beelddragend element in de wijk. Uitgangspunt is het groene karakter dat in de wijk hoog gewaardeerd wordt in een nieuwe vorm terug te brengen. Hiermee wordt een groen raamwerk gerealiseerd wat het kader vormt voor de komende ontwikkelingen. Binnen de groenstructuur is voldoende flexibiliteit om toekomstige ontwikkelingen op te vangen. Kernwoorden voor de groeninrichting zijn herkenbaarheid, veiligheid en variatie.

Binnen de groenstructuur is een verdeling te maken in gebieden met ieder hun eigen karakteristiek. Het centrale park Het park kenmerkt zich door openheid. Een grote groene ruimte,waarbinnen plekken worden gecreeerd door hoogteverschillen. Boomgroepen zorgen voor een steeds wijzigend uiterlijk van het park. In het voorjaar kleurig door bloei, in de herfst een nieuw kleurenpalet ditmaal door vallende bladeren. Het gebied is een centrum van activiteit, mede doordat scholen en winkels aan de westelijke rand gevestigd zijn.Op het veld klauteren kinderen op stoere speeltoestellen, andere trappen een balletje of komen simpel samen om te kletsen.'s Zomers oefent de fanfare 's avonds op het open veld.Op een zonnige dag zitten mensen op de bankjes in het park. Op Koninginnedag worden hier activiteiten voor de kinderen georganiseerd. De inrichting van het park is functioneel. Het belangrijkste element is het multifunctionele veld. Een open obstakelvrije ruimte midden in het park, geschikt voor sport, spel en evenementen. Een deet van het park is ingericht als speelplek voor kinderen van 6-12 jaar.Tevens is een voorziening voor de oudere jeugd (12-18 jaar), in de vorm van een trapveld opgenomen. Overige speelplekken bevinden zich in de wijk (voor de jongste kinderen) of in de groene rand aan de Kwartellaan. Vanuit de wijk lopen op de woonstraten aansluitende paden het park in.

Zij zijn zorgvuldig vormgegeven en worden begeleid door een goede verlichting, waardoor het park ook 's avonds veilig is. Woningen langs de randen zijn op het park georienteerd waardoor er sociale controle op het gebied is. Door het park loopt een fietsroute die de Burgemeesterswijk en de rest van Maassluis verbindt met de Oranjebuitenpolder. De route is zodanig ingepast dat het geen conflicten oplevert met de overige activiteiten die in het park plaatsvinden.

park

I Westlandseweg het veld kern noord speelplek 0-6 0

centrum

speelplek 6-12 10

park

multifuctionele speelplekken trapveld

•

•

1,0 0

100

speelplekken

kern zuid 50

de Nieuwe Waterweg

ISO

100 woonmilieus

■

----

De groene Iijnen Dwars op het park staan straten met een breed groen profiel. Langgerekte beplantingsstroken dragen er samen met de aanwezige bomen toe bij dat het groene beeld in de hele wijk doorgetrokken wordt. Elke straat heeft zijn eigen karakteristiek. Enerzijds door een wisselend profiel, maar zeker ook omdat iedere straat zijn eigen karakteristieke in de zomer bloeiende boom heeft. De wegen zijn ruim van opzet en wisselen per straat van inrichting. Allen zijn ze ruim bedeeld met groen waardoor de hele wijk een groen karakter heeft. Een bijzondere lijn wordt gevormd door de Kwartellaan. Grote volwassen bomen kenmerken dit gebied. Gedeeltelijk reeds aanwezig doordat de zuidelijke groenstructuur langs de Kwartellaan doorgezet wordt. Het noordelijk nog door te trekken deel kan ingevuld worden met verplantbare volwassen bomen uit de rest van de wijk. De Nieuwe Waterweg Een bijzonder element binnen Maassluis wordt gevormd door Nieuwe Waterweg en de dijk die hierlangs ligt. Een deel hiervan vormt de zuidelijke rand van de Burgemeesterswijk. Een rand met een verscholen rijkdom. Achter de dijk ligt het water en het hieraan gelegen recreatiegebied. De inrichting van de dijk is open met struiken- en boomgroepen. Getracht wordt de relatie met de Nieuwe Waterweg te verbeteren zodat de wijk optimaal gebruik kan maken van zijn ligging.

De functionele relatie met het achterliggende gebied kan verbeterd worden door een sociaal veiliger fiets- en voetgangersverbinding te realiseren ter hoogte van het nieuwe station. Het Veld Behalve dat dit Veld ruimte biedt aan verschillende wijkvoorzieningen is het ook een belangrijke groenplek binnen de wijk. Het draagt bij aan het groene karakter en het gevoel van ruimte De inrichting van de plek kenmerkt zich door eenheid, ondanks de diversiteit aan functies die hier gevestigd zijn. Het beeld is dat van vrijstaande paviljoens op een groen veld. Kenmerkend zijn de grote volwassen bomen.

Spelen In de wijk zijn verschillende (speel)plekken voor de jeugd. De kleinste kinderen spelen dicht bij de woning. De bredere groene profielen bieden voldoende ruimte om hier kleinere speelplekken te realiseren. Daar waar deze brede profielen niet aanwezig zijn bevinden de speeltoestellen zich in centrale groene ruimtes die de kern van de buurt vormen. Dit maakt samen met de open ruimtes tussen de hoogbouw dat er voldoende ruime voor de aller kleinste is. Voor kinderen tussen de 6 en 12 jaar is ruimte in het park gereserveerd. Een deel van het park wordt ingericht als speelplek voor deze groep. Door de centrale ligging van de plek kan de hele wijk er gebruik van maken. Tot slot liggen er verspreid over het gebied verschillende multifunctionele speelvelden, waar balspelen gespeeld kunnen worden. In het park bevinden zich een groot trapveld en een verhard speelveld. De overige velden liggen in de strook langs de Kwartellaan of zijn gekoppeld aan de twee in de wijk gelegen scholen. Door de velden in te richten voor gemengd gebruik (bijvoorbeeld voetbal gecombineerd met basketbal) worden ze optimaal benut. Woonmilieus en woningtypologie De vernieuwingsoperatie is er onder andere op gericht te komen tot een grotere variatie in het woningaanbod.

Kenmerkend daarbij is de verschuiving van een wijk met alleen goedkope appartementen naar een wijk na uitvoering van aIle fases die een keur aan financieringscategorieen en woningtypologien herbergt. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat er ook in de nieuwbouw goedkope huurwoningen worden gerealiseerd. Daarnaast dienen er voldoende woningen in de midden- en hogere inkomens, zorgwoningen en woningen geschikt voor 55+ers te komen. Hierdoor blijven mensen langer in de eigen wijk wonen. Tot slot is het binnen de randvoorwaarden van het Masterplan mogelijk delen te realiseren in particulier opdrachtgeversschap.

de kern noord en zu id

_o

11.2

C

De uiteindelijke verhouding tussen sociale sector en marktsector zal 40% - 60% zijn. Het aandeel appartementen zal van 100% terug gebracht worden naar 44%. Per fase zal het programma worden geevalueerd op de dan aanwezige lokale en regionale behoeften. Uitgangspunt is steeds een goede mix tussen goedkope en dure woningen. In de uiteindelijke situatie zal een verdunning van het aantal woningen plaats vinden van 1300 woningen naar ca. 1150, met een bandbreedte van 50 woningen naar boven of naar beneden. Naast een grotere variatie in het woningaanbod heeft de vernieuwing ook een grotere variatie aan woonmilieus tot doel. Het raamwerk van de openbare ruimte is zodanig opgebouwd dat het de basis biedt voor een grote varieteit aan woonmilieus. de kern noord en zuid De Burgemeesterswijk krijgt een meer tuinstedelijk karakter dan in de bestaande situatie het geval is. Grote delen van de wijk veranderen vooral langs de Kwartellaan en Merellaan in laagbouwmilieus verdeeld in herkenbare buurten tussen de Groenen Lijnen. In het noordelijk zijn de ligging langs de Westlandseweg, de Kwartellaan, het Park en het Veld bepalend voor de herkenbaarheld. De buurten langs de Kwartellaan kenmerken zich door een wat hogere dichtheid van de overige laagbouwmilieus. Het park krijgt een duidelijke en herkenbare begrenzing door eengezinswoningen met ten hoogte 4 bouwlagen.

Op de hoek van de Westlandseweg en de Kwartellaan staat een woontoren als herkenbaar baken bij een van de entrees van de wijk. In het zuidelijk deel van de wijk ontlenen de buurten hun karakteristiek aan de ligging langs de Merellaan, Kwartellaan, het Park of een eigen meer besloten open ruimte. het centrum Het winkelcentrum Westeinde wordt versterkt door in de nabijheid ervan de nieuwe voorzieningen voor de wijk te concentre-

ren langs de dr. Jan Schoutenlaan. Dit moet ook voor de ondernemers in het winkelcentrum aanleiding zijn voor nieuwe investeringen.Wonen in dit deel van de wijk betekent optimaal gebruik kunnen maken van de voorzieningen. Een ideaal woonmilieu voor ouderen maar ook voor mensen die houden van een woonomgeving waar !even in zit. In het centrum worden appartementen gerealiseerd waaronder voorzieningen zijn gelegen die passen bij het multifunctionele karakter van het centrumgebied. de Westlandseweg Aan de Westlandseweg staan een drietal woontorens die de entree van de wijk en de weg naar het winkelcentrum en de voorzieningen markeren. De torens zijn verschillend van hoogte en afmeting. De woningen maken gebruik van de overwegend groene omgeving en hebben langs de Westlandseweg uitzicht over de Dijkpolder. het Park In het Park liggen 8 woningblokjes met elk drie eengezinswoningen die als villa's in het groen liggen. De woningen liggen iets opgetild boven het maaiveld en hebben een royaal terras als buitenruimte. Onder de woningen bevinden zich de garages en de bergingen. de Nieuwe Waterweg Wonen langs de Nieuwe Waterweg betekent wonen in een bijzondere buurt, direct grenzend aan een van de mooiste gebieden van Maassluis en in de toekomst in de nabijheid van het station. Het is wonen in een groene omgeving. Drie woontorens staan vrij in het veld.

Parkeren is zowel mogelijk in gebouwde voorzieningen als op het maaiveld. Recreatiemogelijkheden zijn binnen handbereik, de dijk hoeft slechts overgestoken te worden. De nabijheid van het toekomstige NS-station maakt het gebied uitermate geschikt voor het mengen van wonen met andere functies.

het park

lIlu

irta

Nieuwe Waterweg

Iimtflh I

1111111ff Ira, itll

rand

losse bebouwing

Wonen en werken In het gebied is ruimte voor de realisatie van bijzondere woningtypologien, waaronder wonen gecombineerd met werken praktijkruimte. Het streven is 5% van de woningen geschikt te maken voor deze activiteiten. Woon-/werkwoningen kunnen op verschillende plekken in de wijk worden gerealiseerd. Koppeling aan het centrum verdient hierbij de voorkeur. Gedacht wordt aan grotere flexibele woningen die de mogelijkheid bieden voor een bedrijf aan huis.

Overige functies Rond het bestaande winkelcentrum Westeinde is op verschillende plekken ruimte voor de realisatie van voorzieningen (tegenover het winkelcentrum). Aan de overzijde van de dr. J. Schoutenlaan bestaat de mogelijkheid voorzieningen op te nemen op de begane grond van het daar geplande appartementengebouw (ca.1500m2).Aan de westzijde van het park is ruimte voor ca. 2400m2 bestemd voor de brede school. Een gemeentelijke welzijnsvoorziening in de vorm van een multifunctionele accommodatie. Met deze accommodatie wordt gestreefd naar een voorziening die kwalitatief goed onderwijs biedt, maar daarnaast voorziet in binnen de wijk bestaande behoeften. Binnen deze brede school zullen in ieder geval onderwijs, buitenschoolse opvang en een peuterspeelzaal worden ondergebracht. Daarnaast zal wellicht inhoudelijk samengewerkt gaan worden met instellingen zoals GGD, thuiszorg en Maatschappelijke Dienstverlening. Tot slot is er tussen de Burg. Zaneveldstraat en de Burg. Wesselinkstraat ruimte voor uitbreiding van de voorzieningen met max. 800m2. Gedeeltelijk zullen deze gebieden opgevuld worden met voorzieningen die van elders in de wijk verplaatst moeten worden. Voor het overige zal onderzocht worden of er behoefte is aan uitbreiding van het voorzieningenniveau.

voorzieningen mogelijk wonen/werken detailhandel 50

ontwikkelingszone

0

150 100

overige functies

De verandering De metamorfose van de Burgemeesterswijk zal geleidelijk plaatsvinden. Uitgangspunt is dat de wijk in aIle fasen een goed functionerend en aantrekkelijk geheel blijft vormen. In principe wordt de herstructurering in drie fasen vormgegeven. Per fase zal heroverwogen worden of de in dit Masterplan opgenomen programmatische uitgangspunten (ten aanzien van sloop en nieuwbouw) voldoen aan de op dat moment aanwezig behoefte. Fase 1 is de startfase van het project. Een deel van de nieuwe woningen in deze fase kan zonder sloop van bestaande woningen worden gerealiseerd. In 2004 wordt gestart met de aanleg van het centrale park.Voor de aanleg van dit park is door de provincie subsidie gereserveerd. Hierdoor kan de planvorming naar voren getrokken worden en kunnen de bewoners van de wijk vrijwel vanaf het begin van het veranderingsproces profiteren. Vervolgens zal in de daarop volgende fasen steeds een ander deel van de wijk vernieuwd worden.

50

150 100

fase 1

bestaande situatie

-■

- • -■•

■

•

•

fase 2

-

fase 3

6 Leefbaarheid Het vernieuwingsproces van de Burgemeesterswijk is bedoeld om de wijk weer toekomstwaarde te geven. Basis hiervoor is een goed ruimtelijk plan. Daarnaast zijn er een aantal elementen in de uitvoering die extra aandacht behoeven. In dit hoofdstuk worden zij beschreven. Geluid Spoorweglawaai Op grond van het Besluit Geluidhinder langs Spoorwegen ligt langs de spoorlijn een zone van 200 meter gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf. De zone heeft het karakter van een onderzoeksgebied. Onderzocht moet worden of in de zone de wettelijke grenswaarde van 57 dB(A) voor nieuw te bouwen woningen niet overschreden wordt. Industrielawaai De Burgemeesterswijk ligt gedeeltelijk in de geluidzone van het industriegebied Maasvlakte-Europoort. De voorkeurswaarde van 50dB(A) wordt voor ca. de helft van het aantal woningen overschreden.Voor deze overschrijding moet een hogere grenswaarde worden aangevraagd bij de provincie ZuidHolland. De woningen ten zuiden van de Merellaan liggen binnen de 55dB(A) contour. Voor deze woningen moet bij de provincie een zeehaven ontheffing worden aangevraagd. Verkeerslawaai Aan de rand van de Burgemeesterswijk liggen een aantal verkeersaders die mogelijk een geluidzone kennen. Nader akoestisch onderzoek bij de uitwerking van het plan is noodzakelijk om de geluidzones en de mogelijke consequenties hiervan in beeld te brengen.

Bodem Recentelijk is bodemonderzoek verricht in de wijk. Hieruit is een lichte verontreiniging van het hele gebied gebleken. De verontreiniging is niet zodanig dat humane risico's bestaan. Wel dient

er zorgvuldig met de grond omgegaan te worden. Specifieke aandacht vragen locaties van voormalige huisbrandolietanks. Op deze locaties is nader onderzoek noodzakelijk, waarna ze gesaneerd moeten worden. Water In zijn algemeenheid wordt bij herstructurering van bestaande wijken meer ruimte aan het watersysteem geboden. In de regel betekent dat meer oppervlaktewater, afkoppeling van het verhard oppervlak en aanleg van gescheiden rioleringstelsels. Door de hoogteligging van het bestaande maaiveld en het huidige waterafvoersysteem in de Burgemeesterswijk via overstorten op de watergangen in het omliggend gebied, zal verbetering van het watersysteem vooral gezocht worden in de vergroting van het waterbergend vermogen in de wijk. Bij de uitwerking van het Masterplan zal hierover overlegd worden met het Hoogheemraadschap Delfland in het kader van de voorgeschreven watertoets. Sociale veiligheid Sociale veiligheid verdiend bijzondere aandacht.Vaak ontstaan sociaal onveilige situaties door een gebrek aan zichtbaarheid en anonimiteit. Meestal is de oorzaak hiervan het ontbreken van woonruimte die direct grenst aan openbare ruimtes, of hoogopgaande beplanting die gebieden aan het zicht onttrekt.

In de vernieuwingsopgave wordt daarom uitgegaan van het vermijden van achterkanten van woningen aan het openbaar gebied, het zoveel mogelijk realiseren van woon- of andere levendige functies op de begane grond, het vrijhouden van openbare ruimten van hoogopgaand groen en het zorgen voor een goede verlichting.

Openbaar-prive In het verlengde van sociale veiligr veel aandacht voor de overgang to openbaar en prive. Door het aanbr van een duidelijke scheiding tussei openbare en private domein ontstt geen vage overgangssituatie, en w onduidelijkheden over eigendom den. Beheer Voor de leefbaarheid van de wijk, c dens de herstructurering, is het bel uitermate belangrijk. In samenspraak met de bewoners hier van te voren over nagedacht E een beheerplan voor de wijk opge

.11.11

„

n

Profielen

profiel 1

profiel 2

.3

1.

2

51 20

profiel 3

profiel 4

profiel 5

profiel 6

I lEor=f)

"

profiel 7

profiel 8

OA

f,

I

N XS

Alalt 1 1

profiel 9

profiel 10

44

V

II

Ili n•

SS Ill

I

"t a

/I t

"

I

I"

t

I

I

WI t

Parkeerbalans Noord nodig: aantal woningen norm categorie. goedkoop rij 229 1.2 15 vrije sector 344 57 15 onbepaald rij voorzieningen bestaand 2970m' 23/100m' voorzieningen nieuw 2300m' 23/100m' aanwezig: cat. openbaar gebied eigen terrein rij

aantal parkeerplaatsen norm 777 1.0 245 0.85

parkeren normatief 275 516 86 68 53 998 parkeren normatief 777 208 985 Saldo

-13

Zuid nodig: aantal woningen norm categorie. goedkoop rij 170 1.2 vrije sector rij 204 1.5 1.8 vrije sector geschakeld 50 onbepaald 96 15 voorzieningen nieuw 2400m' 23/100m' aanwezig: categorie aantal parkeerplaatsen norm 1.0 openbaar gebied 585 eigen terrein rij 0.85 190 eigen terrein geschakeld 50 1.0

parkeren normatief 204 306 90 144 55 799 parkeren normatief 585 162 50 797 Saldo

openbaar gebied eigen terrein 11 gebouwd parkeren

-2

Parkeernormen

De volgende parkeernormen zijn uitgangspunt van planvorming. De normen bieden naar huidige inzichten voldoende ruimte voor het op een goede manier oplossen van het parkeren. Mocht in de toekomst blijken dat door een onvoorziene hoge stijging van het autobezit meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dient dit in beginsel niet ten koste van het openbaar groen te gaan. type woning gezinswoning (vrijstaand) gezinswoning (geschakeld) gezinswoning (overig) appartementen (2 personen) appartement/kamer (1 persoon)

parkeercijfer (aantal parkeerplaatsen per woning) goedkope sector vrije sector 2,0 1,8 1,5 1,5 1,2 1,2 0,7

1,5 0,9

seniorenwoning bejaardenwoning studentenwoning

0,9 0,5 0,2

voorzieningen

2,3 parkeerplaatsen per 100m2 bvo

Wanneer geparkeerd wordt op eigen terrein worden de volgende correctiefactoren toegepast. type parkeervoorziening op eigen erf correctiefactor garage met oprit 1,0 garage zonder oprit 0,7 0,85 carport tuinparkeerplaats 0,5 Voor de voorbeeldverkaveling is de parkeerbalans op basis van bovenstaande normen globaal doorgerekend. Hierbij is rekening gehouden met te plaatsen bomen en uitritten van woningen. Gezien het globale karakter van het Masterplan is het echter nog niet mogelijk rekening te houden met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen voor woningen en voorzieningen. Bovendien is, omdat de specifieke invulling van de m2-voorzieningen onvoldoende bekend is, een ruime parkeernorm voor deze categorie aangehouden. Bij de nadere uitwerking van het Masterplan wordt per fase een gedetailleerde parkeerbalans opgesteld waarin ook rekening wordt gehouden met de bezettingsgraad per etmaal en per week. Naar aanleiding hiervan zal een heroverweging plaatsvinden met betrekking tot het aantal voorzieningen in relatie met het parkeren.

teo voorbeeldverkaveling

Woningbouwprogramma Woningtypologie Het opgenomen woningbouwprogramma is uitgangspunt voor de ontwikkeling. Het is vastgesteld op basis van lokale en regionale woningmarktbehoefte. Per fase zal het programma geevalueerd worden op de dan aanwezig lokale behoeften. Uitgangspunt hierbij is een mix tussen goedkope en dure woningen in de verschillende fasen. Stichtingkostencategorie

appartementen eengezinswoningen totaal % van bestaand

verkaveling masterplan % bestaand % 44 1300 100 510 640 56 1 0 100 100 1300 1150 101 89

goedkoop middelduur duur (nader te bepalen totaal

verkaveling masterplan % bestaand % 40 1300 100 400 0 0 200 20 1 0 400 40 0 0 150 C:1 1 1301 100 1150 100

Bovenstaande woningaantallen zijn gebaseerd op de voorbeeldverkaveling van het Masterplan, die gemaakt is op grond van de huidige uitgangspunten met betrekking tot woningtypologie en stichtingkosten. In het verloop van het proces kan blijken dat vanwege de gewijzigde lokale en regionale behoeften dit aantal aanpassingen behoeft. Het woningaantal na herstructurering beweegt zich tussen minimaal 1100 en maximaal 1200 woningen.

Woningkwaliteit in gemiddelde woninggrootte Categorie goedkoop (huur < 440,-*, koop < 136.000) middelduur (koop < 205.000) duur (koop > 205.000)

Type EGW MGW EGW MGW EGW MGW

GBO 100m2 85m2 125m2 105m2 160m2 135m2

Uitgangspunt voor de goedkope sector is dat 20% in de huursector en 20% in de koopsector wordt gerealiseerd. De bovenstaande categorieen zijn gebaseerd op prijspeil 2002. De grenzen worden jaarlijks regionaal vastgesteld door de stadsregio. De stadsregio hanteert in plaats van goedkoop, middelduur en duur de benamingen basic, business en royal. Het streven is de woningen te bouwen conform het regioconvenant 'Duurzaam Bouwen' en te laten voldoen aan het 'basispakket Woonkeur: *Voor de goedkope huursector geldt dat de huur maximaal 440,00 per maand bedraagt voor woningen met minder dan 5 kamers en 472,00 per maand voor woningen met meer dan 5 kamers.Voor de goedkope koopsector geldt dat de v.o.n.-prijs maximaal 136.000,00 bedraagt of een huur kent van maximaal 565,00 per maand.

Uitgeefbaar Openbaar groen Verharding

uitgeefbaar openbaar groen

Totaal plangebied

verharding 50

150

parkeren 0 r."77 -770= 3 grondgebruik

aantal m2 157.290

%

86.000 47.625

53 30 17

290.915

100

Grondgebruik In de analysekaart van het grondgebruik van het Masterplan zijn de volgende definities gehanteerd. Plangebied de oppervlakte van het terrein binnen de plangrens, zoals op de tekening staat aangegeven. Uitgeefbaar al die gronden die worden uitgegeven voor bebouwing. Dit geldt zowel voor woningbouw eengezins- en meergezinswoningen als voor de nieuwe voorzieningen zoals scholen. Groen het openbare groen in de Burgemeesterswijk binnen de plangrens, waarbij het park apart is aangegeven. Verharding verkeer de verharding voor aIle verkeersdoeleinden zowel voor de auto, de fietser als de voetganger, inclusief het parkeren in openbaar gebied