3. Toelichting bijlage 1 distributieplanologisch onderzoek
Tekst van het document
Distributieplanologisch onderzoek supermarkt Puur Maassluis
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
ABB Ontwikkeling BV De heer T. Schregardus
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer R. Eijkelkamp De heer K. Trommelen 2062.0519 14 november 2019
Distributieplanologisch onderzoek supermarkt Puur Maassluis
Inhoudsopgave 1
Context
1
1.1
Inleiding
1
1.2
Puur Maassluis
1
1.3
Aanbodstructuur Maassluis
1
1.4
Het Stadshart
2
1.5
Beleid
2
2
Trends en ontwikkelingen
4
3
Behoefte en effecten
6
3.1
Functie Stadshart
6
3.2
Kwalitatieve behoefte
6
3.3
Effecten op bestaand aanbod
7
4
Tot slot
8
Bijlage
Distributief effect supermarktuitbreiding 9
1 Context
1.2
Puur Maassluis
Het woon- en winkelcomplex Puur Maassluis
1.1
Inleiding
wordt ontwikkeld in het historische centrum van Maassluis op de locatie van het voormalige zorgcentrum De Vliet en het parkeerterrein aan
ABB Ontwikkeling gaat starten met de
de Anne de Vriesstraat. Het plangebied wordt
ontwikkeling van het plan “Puur Maassluis” op
begrensd door Zuidvliet, P.C. Hooftlaan, Arthur
de Vlietlocatie aan de rand van de historische
van Schendelstraat, Boogertstraat,
binnenstad van Maassluis (Stadshart
Sluispolsderkade en Anne de Vriesstraat. Het
Maassluis). Naast woningen is in het plan circa
plan bestaat uit ruim 60 grondgebonden
1.800 m² brutovloeroppervlak (bvo) opgenomen
woningen en appartementen, een supermarkt,
voor een supermarkt en 280 m² bvo voor overig
een of enkele units voor commerciële doel-
commercieel programma (2 units). De
einden en de aanleg van private en openbare
ontwikkeling van de detailhandel in dit plan is
parkeerplaatsen. De geplande omvang van het
geïnspireerd op de "Detailhandelsstructuurvisie
commerciële programma bedraagt 1.940 m²
Maassluis 2012" die in 2012 is vastgesteld door
brutovloeroppervlak. Hiervan neemt de super
de Raad.
markt circa 1.800 m² bvo voor haar rekening.
In het kader van de benodigde bestemmings
1.3
Puur Maassluis: herontwikkeling van de Vlietlocatie
Aanbodstructuur Maassluis
planwijziging heeft ABB Ontwikkeling aan DTNP gevraagd om voor de detailhandel een
Het detailhandelsbeleid van Maassluis is
distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit te
opgenomen in de Detailhandelsvisie Maassluis
voeren. In dit DPO maken we analyses van:
2012 (tot 2020). De gewenste hoofdwinkel-
•
kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan
structuur bestaat uit het (inmiddels uitgebreide
detailhandel op de Vlietlocatie;
en gerenoveerde) planmatig ontwikkelde hoofd
de effecten van het detailhandelsinitiatief op
winkelcentrum Koningshoek, het Stadshart in
de aanbodstructuur;
het historische centrum, twee buurtcentra (Het
de wijze waarop het plan voldoet aan de
Palet en Steendijkpolder) en twee PDV-locaties
Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
(Elektraweg en Elysium).
• •
2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
Vlietlocatie grenst direct aan kernwinkelgebied
1 van 10
1.4 Het Stadshart
Spreiding winkelaanbod Maassluis Koningshoek
Historisch centrum Het Stadshart is het historische centrum van
Stadshart
Maasluis (32.500 inwoners). Kenmerkend zijn
Elektraweg
de twee vlieten met ophaalbruggetjes en fraaie
Het Palet
pandjes. Het historische centrum heeft een mix aan functies, waaronder detailhandel, horeca
Elysium
en enkele culturele functies. In combinatie met
Steendijkpolder
de historische uitstraling heeft het centrum een grote verblijfskwaliteit voor inwoners van Maassluis en voor dagtoeristen. Hierdoor heeft het Stadshart naast een op boodschappen gerichte wijkfunctie ook een toeristische functie
Verspreide bewinkeling 0
5.000 Supermarkten
10.000
Overige dagelijkse winkels
15.000 Niet-dagelijkse winkels
20.000 Leegstand
Bron: Locatus, 2019; bewerking DTNP
voor de inwoners van Maassluis en omgeving.
1.5
Beleid
Winkelaanbod
drogist. De supermarkt (Jumbo) ligt aan de
Het winkelaanbod in het Stadshart bestaat uit
Lange Boonestraat, op enige afstand van de
circa 70 winkels met samen circa 8.500 m²
winkels aan de Noord- en Zuidvliet. Door de
Gemeentelijk detailhandelsbeleid
winkelvloeroppervlak (wvo). Daarmee is het
beperkte omvang en suboptimale ligging
In 2012 heeft de Raad de ‘Detailhandelsvisie
aanzienlijk kleiner dan het planmatig
functioneert de supermarkt maar beperkt als
Maassluis 2012’ vastgesteld. Hiermee heeft de
ontwikkelde Winkelcentrum Koningshoek
trekker in het centrum.
Raad gekozen voor versterking van de wijk
(± 16.400 m² wvo).
gerichte boodschappenfunctie van het Het niet-dagelijkse aanbod (circa 6.150 m² wvo)
Stadshart door toevoeging van een volwaardige
Het winkelaanbod in het Stadshart bestaat
is gevarieerd. Er zijn zowel winkels voor
service supermarkt. Gestreefd wordt om de
zowel uit dagelijks- als niet-dagelijks aanbod.
frequent benodigde artikelen (bloemen, boeken/
supermarkt in te passen op een centrale locatie
Het dagelijks aanbod (circa 2.350 m² wvo)
tijdschriften, huishoudelijke artikelen), als
(compact winkelgebied) zodat er meer passan
bestaat uit een kleine supermarkt (800 m² wvo),
(gespecialiseerde) modewinkels, elektronica en
ten in de binnenstad komen waar ondernemers
een aantal versspeciaalzaken (brood/banket,
wonen/interieur.
vervolgens van kunnen profiteren. De Vliet-
vlees/vleeswaren, vis, traiteur, slijterij) en een
2 van 10
locatie wordt als geschikte locatie benoemd. 2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
Regionaal detailhandelsbeleid
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Maassluis (DTNP, 2012)
In 2016 heeft de MRDH-regio de Agenda Detailhandel 2016-2021 vastgesteld. Plannen met een omvang groter dan 2.000 m² bvo in bestaande winkelconcentraties worden getoetst en afgestemd binnen de regio. Verder wordt er naar gestreefd om de bestaande winkel structuur te behouden. Optimalisering of uitbreiding van een winkelgebied mag er niet toe leiden dat de verzorgingsfunctie binnen de winkelstructuur wijzigt. Het toevoegen van een trekker (supermarkt) voor het Stadshart is opgenomen in de planvoorraad.
Provinciaal detailhandelsbeleid In 2017 is de Discussienota Detailhandel ZuidHolland 2017 opgesteld. Belangrijkste doel is een vitale winkelstructuur door onder andere de reductie van planvoorraad en concentratie van winkelaanbod. Het Stadshart wordt geclassifi ceerd als een ‘overig centrum’ met een lokale verzorgingsfunctie. Beperkte groei van het winkelaanbod is mogelijk indien sprake is van een tekort, met name in de dagelijkse sector. Tevens is beperkte groei mogelijk bij verplaat sing of sanering van verspreid (minder centraal) gelegen aanbod.
2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
3 van 10
2 Trends en ontwikkelingen
een marktaandeel van 7,5%, en mogelijk zelfs meer, wordt bereikt (o.a. maaltijdboxen en online supermarktdiensten).
Veranderend ruimtelijk aankoopgedrag De toename van internetbestedingen leidt tot
Minder winkels, herinvulling leegstand
een structureel ander ruimtelijk aankoopgedrag.
Het afgelopen decennium is de winkelmarkt
Voor niet-dagelijkse aankopen worden centra
structureel gewijzigd van een groei- naar een
met een beperkt aanbod steeds vaker over
krimpmarkt. De belangrijkste oorzaak hiervoor
geslagen. Bij de keuze tussen winkelgebieden
is de opkomst van het internet, waardoor het
hechten bezoekers steeds meer aan aspecten
functioneren van fysieke winkels in toenemende
als sfeer en beleving. In combinatie met een
mate onder druk is komen te staan. Sinds 2012
aantrekkelijk winkelaanbod bepalen historische
zijn er al meer dan 50 landelijke formules failliet
uitstraling en verblijfsklimaat (horeca) in
gegaan met (meer) leegstand als gevolg. De
toenemende mate de aantrekkingskracht van
afgelopen jaren kregen leegstaande winkelpan
een centrumgebied. Daarentegen worden
den steeds vaker een nieuwe invulling (zoals
dagelijkse boodschappen vanwege de grote
horeca of wonen). Sinds kort lijkt deze ontwik
frequentie nog steeds bij voorkeur in de
keling weer enigszins te stagneren (verzadiging
nabijheid gedaan. Voor kleinere centra biedt
markt) en neemt de leegstand weer toe.
behoud/versterking van de boodschappen
Het doen van online boodschappen neemt sterkt toe
functie een belangrijke kans voor de toekomst.
Marktaandeel internet neemt verder toe Rekening houdend met een verdere groei van
Ontwikkeling supermarkten
het marktaandeel internet is het de verwachting
Binnen het boodschappenaanbod zijn super
dat het fysieke winkelaanbod, met name in de
markten de belangrijkste trekkers. Ze zijn in
niet-dagelijkse sector, verder zal afnemen. Het
hoge mate bepalend voor het functioneren van
marktaandeel internet in de dagelijkse sector is
kleine tot middelgrote centra. Supermarkten
tot op heden nog redelijk beperkt (± 3%). De
worden gemiddeld steeds groter. De groei vindt
laatste twee jaar is dit aandeel echter verdub
met name plaats bij supermarkten met een
beld en in 2025 kan niet worden uitgesloten dat
omvang tussen 1.200 en 1.600 m² wvo. Met
4 van 10
Moderne supermarkt: ruime opzet, groot assortiment 2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
deze omvang kan een assortiment geboden
profiteren. Onderlinge afstand en zichtrelatie
Het onderzoek toont tevens aan dat combinatie
worden dat goed aansluit bij de wensen van de
spelen daarbij een belangrijke rol.
bezoek toeneemt naarmate winkels of andere voorzieningen dichterbij de supermarkt gelegen
hedendaagse consument. Het aantal super markten tussen 500 en 1.000 m² is de
Uit onderzoek van DTNP (zie onderstaande
zijn. Na een onderlinge afstand van 80 meter
afgelopen jaren afgenomen.
figuur) onder 3.000 respondenten in 20 dorps-
neemt het combinatiebezoek af, maar met 35%
en wijkcentra blijkt dat het grootste deel van de
is het dan nog altijd aanzienlijk. Daarnaast blijkt
Combinatiebezoek supermarkten
supermarktbezoekers uit de eigen kern of wijk
combinatiebezoek toe te nemen als winkels of
Supermarkten zijn structuurbepalend voor het
komt en de supermarkt meerdere keren per
andere voorzieningen duidelijk zichtbaar zijn
functioneren van centrumgebieden. Een gemid
week bezoekt. Circa 44% van de respondenten
vanaf de supermarktlocatie. Hoe beter de
delde service supermarkt van circa 1.200 m²
combineert supermarktbezoek met een of
oriëntatie vanaf de supermarktlocatie op de
wvo trekt wekelijks circa 10.000 bezoekers,
meerdere andere winkels en/of voorzieningen in
andere voorzieningen, des te hoger het aandeel
waar andere nabij gelegen winkels van kunnen
het centrum.
supermarktbezoekers dat ook een of meerdere andere voorzieningen bezoekt.
Voorwaarden combinatiebezoek
Combinatiebezoek
Profiel gemiddelde bezoeker in Nederland
overige winkels
supermarkt ± 10.000 bezoekers per week
60% 50% 40% 30% 20% 10%
korte loopafstand
supermarkt
0-40m
75% uit eigen dorp of wijk 80m
44% bezoekt ook andere winkels in het centrum
overige winkels bakkerij
bloemist
bioslager
warenhuis
supermarkt
kapsalon
Combinatiebezoek
56% met de fiets of te voet
60% 50% 40% 30% 20% 10%
goede zichtrelatie
2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
80-120m
40 m
€ 22,- per bezoek
Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten
40-80m
Afstand tot eerste 5 winkels
3x per week
geen
1-9
> 10
Aantal winkels in het zicht
5 van 10
3 Behoefte en effecten
3.2 Kwalitatieve behoefte Grotere supermarkt noodzakelijk In de huidige situatie ligt de Jumbo-supermarkt net buiten het historisch centrum (Lange
3.1
Functie Stadshart
Boonestraat). De huidige omvang van de supermarkt is met 800 m² wvo te klein om te voldoen aan de eisen van de huidige
Het gemeentelijk beleid is gericht op behoud
consumenten. De omvang van de geplande
van de winkelfunctie van het Stadshart in een
supermarkt voldoet met circa 1.400 m² wvo aan
compact gebied. Vooral wijkgericht winkel
moderne eisen van consument en supermarkt
aanbod en gespecialiseerd overig aanbod
organisatie. ABB Ontwikkeling heeft met Jumbo
(aanvullend op het standaard aanbod in
overeenstemming bereikt over de verplaatsing
Koningshoek) is kansrijk. Voor dit aanbod is de
van haar supermarkt naar de Vlietlocatie. De
aanwezigheid van een moderne supermarkt in
achterblijvende locatie is eigendom van Jumbo
het Stadshart van groot belang. Hierdoor
Vastgoed en zal niet ingevuld worden met een
hebben bewoners van het centrum en directe
supermarkt. De netto uitbreiding bedraagt
omgeving goede dagelijkse voorzieningen in
derhalve slechts 600 m² wvo.
Specialistisch aanbod gebaat bij sterke trekker
hun woonomgeving. De supermarkt zal met deze omvang ook in de Het economisch functioneren van de winkels in
toekomst voornamelijk een functie vervullen
het Stadshart staat echter onder druk. Het
voor de bewoners van de binnenstad en de
Randstad Koopstromenonderzoek 2018 (KSO
buurten daar omheen. In dit gebied wonen
2018) laat zien dat de omzet en vloer
momenteel circa 9.900 inwoners (CBS, 2019).
productiviteit in het Stadshart sinds 2016 is
Door de realisatie van ruim 60 woningen blijft
afgenomen en onder gemiddeld is. Circa 10
het inwonertal stabiel (ruim 10.000 inwoners).
panden staan leeg met een gezamenlijk oppervlak van ruim 800 m² wvo (Locatus,
Versterken ruimtelijke relatie supermarkt
2019).
Voor de bevordering van het combinatiebezoek tussen de supermarkt en overige winkels is
6 van 10
Verzorgingsgebied Stadshart 2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
nabijheid en zichtbaarheid van groot belang (zie
markt en andere winkels aanzienlijk groter
Om inzicht te krijgen in de kwantitatieve effecten
kader p. 5). De huidige Jumbo-supermarkt aan
dan in de huidige situatie.
hebben we analyses gemaakt van het economisch functioneren van de dagelijkse
de Lange Boonestraat ligt in ruimtelijkfunctionele zin buiten het historische centrum. De functionele relatie met het winkelaanbod in
3.3
Effecten op bestaand aanbod
sector in 2025 met en zonder de uitbreiding van de Jumbo-supermarkt (zie bijlage).
het Stadshart is daardoor zeer beperkt.
Effecten op Stadshart
Op basis van bevolkingsprognoses heeft
Door de verplaatsing van de Jumbo-supermarkt
De komst van een trekker op een goede locatie
Maassluis in 2025 circa 33.300 inwoners. De
van de Lange Boonestraat naar de Vlietlocatie
in het Stadshart heeft positieve effecten op het
bestedingen in de dagelijkse sector zullen naar
zal de supermarkt veel meer als trekker kunnen
toekomstig functioneren van het winkel- en
verwachting echter iets afnemen als gevolg van
gaan functioneren voor de winkels (en horeca)
overig aanbod in het Stadshart. Door de
het grotere marktaandeel van internet (groei van
in het Stadshart:
moderne maat van de supermarkt neemt de
3% in 2018 naar 7,5% in 2025 is denkbaar).
•
een supermarkt met een hedendaagse
trekkracht vanuit het primaire verzorgingsgebied
Uitgaande van gelijkblijvend aanbod en
omvang op de Vlietlocatie versterkt het
toe. In combinatie met de verbeterde ligging ten
gelijkblijvende koopkrachtbinding (92%) en
boodschappenaanbod in het kernwinkel
opzichte van de winkels in het Stadshart zullen
-toevloeiing (20%) van KSO 2018 bedraagt de
gebied aanzienlijk. Dit draag bij aan de
dagelijks meer mensen het Stadshart
vloerproductiviteit € 7.000,- m²/jaar (zie bijlage).
vitaliteit van het gebied en het economisch
bezoeken. Dit biedt in potentie ook extra
functioneren van andere winkels (meer loop
omzetmogelijkheden voor winkels in de
Door vergroting van de Jumbo-supermarkt met
in het centrum). Dit vergroot de kans op
dagelijkse en in de niet-dagelijkse sector en in
600 m² wvo kan de koopkrachtbinding licht
behoud van een divers (specialistisch)
de horeca, waardoor de kwetsbaarheid van het
toenemen van 92% naar 93%. Alle overige
dagelijks en niet-dagelijkse winkelaanbod.
gebied afneemt.
variabelen veranderen niet. De vloer
•
productiviteit bedraagt in deze situatie circa
De Vlietlocatie takt direct aan bij de
€ 6.800,- m²/jaar.
Zuidvliet, die onderdeel uitmaakt van het
Effecten dagelijkse sector Maassluis
kernwinkelgebied. Ook de relatie met de
De verplaatsing en vergroting van de Jumbo-
Nieuwstraat wordt verbeterd. De zichtrelatie
supermarkt zal ook enige effecten hebben op
Door de toevoeging van 600 m² wvo dagelijks
tussen de Vlietlocatie en de Zuidvliet is
het functioneren van de overige supermarkten
aanbod neemt de gemiddelde vloerproductiviteit
goed (zicht op entree bij hoek Primera).
in Maassluis. Vanwege de beperkte uitbreiding
in de dagelijkse sector in Maassluis naar
Hierdoor is er sprake van synergie en is de
(600 m² wvo) zullen deze effecten naar
verwachting af met circa 3%. Deze beperkte
kans op combinatiebezoek tussen super
verwachting beperkt zijn.
afname zal niet leiden tot een verstoring van de gewenste aanbodstructuur in Maassluis.
2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
7 van 10
4 Tot slot
•
•
In combinatie met de trekkracht van de
De supermarktlocatie aan de Lange Boonestraat wordt uit de markt genomen.
supermarkt zal het aantal passanten in het •
centrum naar verwachting toenemen, waar
De uitbreiding van het winkelaanbod gaat
het overig dagelijkse aanbod en het niet-
niet gepaard met een opschaling van de
Ladder voor duurzame verstedelijking
dagelijkse en horeca-aanbod van kunnen
verzorgingspositie. Deze blijft voor de
De ontwikkeling van detailhandel op de
profiteren.
dagelijkse sector primair wijkgericht.
Vlietlocatie voldoet aan de richtlijnen van de
•
•
Door de verplaatsing van de supermarkt
De ontwikkeling van de Vlietlocatie heeft
Ladder voor duurzame verstedelijking:
wordt het Stadshart compacter en de
geen invloed op de detailhandelsstructuur in
•
De ontwikkeling van het detailhandels
routing verbeterd. Ook de toevoeging van 1
Maassluis en omgeving.
programma op de Vlietlocatie voorziet in
à 2 kleine andere commerciële units is
een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
hierop gericht.
•
De verplaatsing van de supermarkt past in het gemeentelijke, regionale en provinciale beleid.
De huidige Jumbo-supermarkt is met circa 800 m² wvo te klein om als volwaardige servicesupermarkt te kunnen functioneren in een verzorgingsgebied met circa 10.000
Ontwikkeling Vlietlocatie draagt bij aan realisatie compact winkelcircuit Stadshart Huidige supermarktlocatie
inwoners. De uitbreiding met 600 m² wvo voorziet in de behoefte om een kwaliteitssprong te kunnen maken. •
De Vlietlocatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Sterker nog, door de verplaatsing
t
vlie
rd Noo
van de supermarkt naar de Vlietlocatie wordt het winkelaanbod van het Stadshart
Conclusies Met de ontwikkeling van Puur Maassluis servicesupermarkt op een centrale locatie. •
Door de komst van de supermarkt wordt de
Ni
krijgt het Stadshart een volwaardige
et
dvli
Zui
at stra w u e
•
Markt
in een compacter gebied geconcentreerd.
Nieuwe supermarktlocatie 0
boodschappenfunctie versterkt.
8 van 10
40m
Ondergrond: © OpenStreetMap Bewerking: DTNP
2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
Bijlage Distributief effect supermarktuitbreiding Indicatie effecten uitbreiding supermarkt op vloerproductiviteit dagelijks aanbod Maassluis (2025) Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet per inwoner (excl. BTW en excl. online)* Koopkrachtbinding** Omzet uit primair verzorgingsgebied (excl. BTW)
Exclusief uitbreiding Jumbo 33.300 € 2.408 92% € 73,8 mln
Inclusief uitbreiding Jumbo 33.300 € 2.408 93% € 74,6 mln
Koopkrachttoevloeiing** (als aandeel van totale omzet) Omzet uit toevloeiing (absoluut) (excl. BTW)
20% € 18,4 mln
20% € 18,6 mln
Totale potentiële omzet (excl. BTW)
€ 92,2 mln
€ 93,2 mln
Toekomstig dagelijks aanbod (wvo, Maassluis) Verwachte omzet/m²/jaar
± 13.200 m² € 7.000
± 13.800 m² € 6.800
* Omzetkengetallen 2017 (2018). INretail, Panteia, DTNP e a. (door DTNP gecorrigeerd op groei aandeel online verkoop naar 7,5% in 2025) ** Randstad KSO 2018 (I&O, DTNP)
2062.0519 DPO supermarkt Vlietlocatie Maassluis - 14 november 2019
9 van 10
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl