--Z/24/134602 Bijlage 1 Pilot Woonprogramma_191239-MEMO Afwegingskaders verschillende woonoplossingen V2

MEMO Van : Aan : Datum : Onderwerp : Kenmerk :

Paul Amory / Lusan Korten Wethouder Snijckers 05-03-2025 Afwegingskaders verschillende woonoplossingen

Afwegingskaders verschillende woonoplossingen Voorwoord Als gemeente Maasgouw streven we steeds naar behoud van de eigen identiteit. Binnen deze identiteit werken we aan lokale, provinciale en landelijke uitdagingen. Belangrijkste kenmerk van onze eigen identiteit is behoud en versterken van leefbaarheid. Leefbaarheid heeft voor iedere gemeenschap een andere betekenis. We gaan hierbij dan ook uit van maatwerk voor onze kernen. Belangrijk onderdeel van leefbaarheid is de juiste woning op de juiste plek. Waarbij er voldoende mogelijkheden voor onze eigen inwoners zijn om te verhuizen naar een passende woning, de wooncarrière. We pakken als gemeente de regie in de landelijke woonopgave. Op deze manier willen we voorkomen dat onze groene identiteit verdwijnt en dat onze inwoners onvoldoende mogelijkheden hebben om een passende woning te vinden. We ondersteunen initiatieven die voorzien in de behoeften binnen onze gemeente en stimuleren het toevoegen van wooncontingenten binnen bestaande bebouwing. Maatwerk is de sleutel waarmee we in willen spelen op kansen en behoeften. Maatwerk betekent ook teleurstelling voor sommigen. We blijven steeds in gezonde dialoog met onze inwoners maar gaan een eventuele juridische procedure niet uit de weg. Dit afwegingskader is bedoeld als onderbouwing voor de maatwerk besluiten.

Een borging van de integrale afweging op basis waarvan we besluitvorming plaatsvindt.

1

1. Aanleiding 1.1. Inleiding: context en doel Landelijk is de realisatie van woningen een prioriteit geworden. De totale opgave is vertaald naar regionale woondeals waarin iedere gemeente een eigen opgave heeft. Zo ook de gemeente Maasgouw. Naast de kwantitatieve opgave uit de woondeal kent de gemeente Maasgouw ook haar eigen, reeds langer bestaande, kwalitatieve woonbehoefte. Om hieraan te kunnen voldoen is een Woonprogramma opgesteld. In de basis is het Woonprogramma bedoeld om initiatieven integraal te bekijken om zo tot een goede invulling van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave te komen. De juiste woning op de juiste plek waarbij kansen optimaal benut worden. Uitgangspunt is behoud en versterken van de leefbaarheid. Waarbij erkend wordt dat leefbaarheid door iedere gemeenschap op een andere manier gedefinieerd wordt. Daarom gaan we met de gemeenschappen van onze kernen in gesprek. Maatwerk voor iedere kern. Er is behoefte aan een duidelijk afwegingskader om de wenselijkheid van een initiatief, de mate waarin een initiatief bijdraagt aan gemeentelijke opgaven, te beoordelen. Een integrale beoordeling van initiatieven is veelal maatwerk. De locatie, de betrokken partijen, de doelgroep, de ruimtelijke kwaliteit en overige externe factoren spelen allemaal mee. Bij een integrale beoordeling zijn verschillende beleidsdomeinen betrokken.

Ieder domein vormt vanuit het eigen werkveld een advies. Vervolgens moeten de beleidsdomeinen, bij afwijkende sectorale beoordeling, komen tot een gezamenlijk advies. Waarbij tegenargumenten vanuit een werkveld wel benoemd blijven, maar vanuit de integrale afweging van ondergeschikt belang worden in het eindadvies. In het eindadvies kunnen bepaalde voorwaarden voor de initiatiefnemer worden meegegeven waarin tegemoet wordt gekomen aan (een aantal) tegenargumenten. Ook bij een integrale beoordeling is er behoefte aan bepaalde richtlijnen en afwegingskaders. Doel is het voorkomen van misstanden of een onevenredige aantasting van leefbaarheid en landschappelijke waarden. Vandaar deze memo waarin een afwegingskader wordt voorgesteld. Het afwegingskader biedt voldoende mogelijkheden om binnen de complexiteit van afwegingen, de snelle ontwikkelingen op de markt en onvoorziene wendingen tot een integraal advies te komen passend bij de omstandigheden. Het afwegingskader is voornamelijk om de wenselijkheid van het initiatief te beoordelen om op basis daarvan als gemeente een advies te geven op het initiatief. Na dit advies doorloopt het initiatief een planologische procedure. 1.2. Andere gemeentelijke opgaven Onze gemeente kent ook opgaven op andere gebieden dan de woonopgave. Deze opgaven hebben in meer of mindere mate impact op de fysieke leefomgeving.

Om die reden krijgen deze opgaven een plek in het afwegingskader voor de woonopgave. Energietransitie en klimaat ➢ Naast de landelijk opgave rondom woningaanbod is de verduurzaming van de bebouwde omgeving een gemeentelijke opgave. De bestaande huizen moeten worden geoptimaliseerd om het energieverbruik te verminderen. De energie die verbruikt wordt is bij voorkeur duurzaam opgewekt of in de toekomst eenvoudig hier naar om te zetten. In bestaande wet- en regelgeving worden eisen gesteld aan nieuwbouw. Deze bouweisen zijn uiteraard ook van toepassing op de initiatieven die volgens het afwegingskader beoordeeld zijn. ➢ Klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn actuele vraagstukken. De extreme weersomstandigheden veroorzaken regelmatig overlast. Denk hierbij aan wateroverlast, droogte en hittestress. We moeten inzetten op het vasthouden van water op natte momenten om deze op droge momenten in te zetten. De aanwezigheid van voldoende ‘groen’ is een oplossing voor het verminderen van hittestress en een prettig woon- en leefklimaat. Maar ook het opvangen van regenwater op het eigen terrein is een onderdeel van de maatregelen. De geldende wet- en regelgeving zijn ook hier van toepassing op de initiatieven die volgens het afwegingskader beoordeeld zijn. De oplossingen voor de uitdagingen op het gebied van energietransitie en klimaat hebben een ruimtelijke impact.

Denk hierbij aan extra groen, wadi’s, opweklocaties voor duurzame energie et cetera. Een ruimtevraag aanvullend op de ruimtevraag vanuit het wonen. Dit afwegingskader beperkt zich voor deze

2

opgave tot het hanteren van geldende wet- en regelgeving en verdere bewustwording van de uitdagingen op dit onderwerp. Leefbaarheid kernen Gemeentelijk hebben we de uitdaging om de leefbaarheid in onze kernen te behouden of te versterken. Dat doen we door het faciliteren van een gezond sociaal netwerk en voldoende (maatschappelijke) voorzieningen. Samen met de gemeenschap gaan we per kern het begrip leefbaarheid invulling geven. Bij de beoordeling van initiatieven wordt rekening gehouden met deze invulling van leefbaarheid. Het is dus mogelijk dat eenzelfde initiatief in verschillende kernen geprojecteerd een afwijkend advies krijgt. In het afwegingskader wordt het behoefteonderzoek van de kernen meegenomen in het advies. Sociale en maatschappelijke thema’s Versterking van de sociale cohesie en onderlinge verdraagzaamheid. Zelfredzaamheid, voorkoming van eenzaamheid en armoede. Het zijn allemaal thema’s die tot het aandachtsgebied van gemeenten behoren en waarin we een rol of taak hebben. De accenten binnen de sociale en maatschappelijke thema’s kunnen per kern verschillen. Middels een behoefteonderzoek kan inzicht per kern worden verkregen. Initiatieven die een bijdrage kunnen leveren aan de sociale en maatschappelijke thema’s van de kern hebben een pré in de integrale beoordeling.

Verenigingen Het verenigingsleven is van belang voor de leefbaarheid van de kernen en de sociale cohesie. Verenigingen worden geconfronteerd met afname van ledenaantallen, vergrijzende besturen en afname aantal vrijwilligers. Als gemeente willen we de verenigingen faciliteren zodat hun aandeel in de sociaal/ maatschappelijke thema’s behouden of versterkt kan worden. Wooncarrière Een gezonde wooncarrière ontbreekt. Ouderen stromen onvoldoende door naar een comfortabele woning die in omvang en faciliteiten aansluit bij de (toekomstige) behoeften. Landelijk beleid is gericht op langer zelfstandig en zelfredzaam wonen. De maatregelen die vanuit dit beleid worden aangeboden voorkomt de noodzaak van doorstromen en senioren blijven in hun (te grote) woning zitten. Zelfredzaamheid ontstaat niet door het aanpassen van woningen. Het bestaande sociale netwerk, hoe broos ook, vergroot de zelfredzaamheid. De mogelijkheid voor een wooncarrière vindt dan ook bij voorkeur binnen de eigen dorpskern plaats. En er ontstaat ruimte voor jonge gezinnen wat weer bijdraagt aan de leefbaarheid en sociale cohesie in de gemeenschap. De wooncarrière hangt dan ook sterk samen met de hiervoor benoemde ‘leefbaarheid’ en ‘sociale en maatschappelijke’ thema’s. Woondeal Als gemeente hebben we regionale afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in de Woondeal.

Deze afspraken hebben voor gemeente Maasgouw een opgave rondom aantallen woningen en het bijbehorende woonprogramma. Deze afspraken gaan we nakomen. Waar het een inspanningsverplichting betreft gaan we deze inspanning ook leveren. Initiatieven worden integraal beoordeeld waarbij de afspraken uit de woondeal een onderdeel zijn van de afweging.

3

2. De kapstok We proberen als gemeente zoveel mogelijk ruimte te nemen om onze bijdrage te leveren aan ‘de juiste woning op de juiste plek’. Hiervoor hanteren we een kapstok met 4 haakjes als kernuitgangspunten. De kernuitgangspunten vormen het gedachtengoed op basis waarvan we aan de slag gaan met de initiatieven. 2.1. Haakje 1: ‘van doelgroep naar woonoplossing’ Er is een grote behoefte aan woningen. We zijn geneigd om de woningopgaven steeds vanuit de doel- en aandachtgroepen te benaderen. De kwalitatieve woonvormen worden buiten beschouwing gelaten. Doel- en aandachtgroepen hebben specifieke eisen. Deze eisen hebben niet zo zeer betrekking op de woonvorm maar meer op de zorg- en begeleidingsvraag. Belangrijk is de mogelijkheid voor de doelgroepen om door te stromen naar de reguliere woonmarkt. Gesprekken met het sociaal en maatschappelijk werkveld maken duidelijk dat de problemen niet zo zeer in de doel- en aandachtgroepen zitten maar meer in het gebrek aan passende woonoplossingen op de woningmarkt. Het grootste probleem voor de doel- en aandachtgroepen is de stagnatie van doorstroom naar en binnen de reguliere woonmarkt. In de verschillende pogingen om de realisatie van woningen te stimuleren / vlot te trekken wordt steeds op een specifieke doel- of aandacht groep ingespeeld. Hierdoor wordt voorbij gegaan aan de synergie in kwalitatieve woonbehoefte.

Door de eenzijdige benadering wordt ook voorbij gegaan aan kansen in complementariteit van behoeften van de verschillende aandachtgroepen. De verschillende maatschappelijke partners hebben ieder hun eigen opgave, die veelal doel- of aandachtgroep gerelateerd is. Het ontbreken van een gezamenlijke opgave staat een samenwerking in de weg. Een gebundelde inzet van menskracht en financiële middelen vergroot de efficiëntie en dus ook de kans op het behalen van kwalitatieve resultaten. Een deel van de oplossing voor de woonbehoefte ligt in een goede doorstroming, een goede wooncarrière. De juiste woningen in de juiste aantallen op de juiste plek. In het bepalen van de woonbehoefte moet naast de kwantitatieve inzichten ook de kwalitatieve vraag goed in beeld worden gebracht. De behoefte vanuit de doel- en aandachtgroepen wordt daarmee onderdeel van de totale woonopgave. Vanuit daar wordt gekeken op welke manier aanvullende (zorg- en begeleidings)behoefte kan worden ingevuld. Het gezamenlijk huisvesten of in elkaars nabijheid huisvesten van doel- en aandachtgroepen met dezelfde kwalitatieve woonvraag maakt het behalen van synergie voordelen mogelijk. Synergie in zorg, begeleiding en beheer waardoor er meer draagvlak vanuit de directe omgeving is.

Wijziging in vraag vanuit verschillende doelgroepen kan eenvoudig worden opgevangen doordat de woonvorm centraal staat in het Woonprogramma en niet de doelgroep. We zetten de passende woonvorm centraal en stellen waar nodig voorwaarden aan het beheer van het gebouw en de begeleiding van de bewoner(s). Voor doel- en aandachtgroepen die niet in staat zijn om, eventueel met begeleiding en aanpassingen, zich op de reguliere woningmarkt te bewegen zijn specifieke woonvormen georganiseerd door gespecificeerde instanties. Hier speelt wooncarrière geen rol. In het vinden van geschikte locaties werken deze instanties en de gemeente en eventuele andere maatschappelijke partners samen. En is daarmee geen onderwerp van het Woonprogramma. 2.2. Haakje 2: ‘integrale aanpak gericht op reguliere markt’ De relatie met verschillende gemeentelijke (sociale en maatschappelijke) opgaven en de toenemende druk op de beperkte fysieke ruimte vragen om een integrale afweging van initiatieven. De afwegingskaders die momenteel gebruikt worden hebben een veelal wettelijke grondslag of hebben hun oorsprong in bestaand beleid en gaan niet uit van de leefbaarheid. Hierdoor sluiten de afwegingskaders op onderdelen onvoldoende aan op de uitdagingen van nu. De opgaven rondom huisvesting raken steeds vaker vraagstukken vanuit sociaal domein.

De huidige afwegingskaders zijn onvoldoende geschikt voor een integrale afweging.

4

De kern van een integrale afweging bestaat uit het inventariseren van de verschillende uitgangspunten om uiteindelijk te komen tot een gedragen advies. We willen voorkomen dat er onwenselijke woonsituaties ontstaan en recht doen aan de noodzaak van de kwalitatieve woonoplossing. ➢ Er moet aandacht zijn voor de leefbaarheid. ➢ Voldoende spreiding in kwalitatieve woningen met de daarbij passende doel- en aandachtgroepen. ➢ Hierbij moet rekening gehouden worden met de financiële en organisatorische haalbaarheid van de eventuele begeleiding en zorg. Samengevat het ‘beheer’ van de woonvorm. ➢ Uiteraard binnen de bestaande wet- en regelgeving. ➢ Ruimtelijke afwegingen en economische wenselijkheid worden meegenomen in de integrale afweging. ➢ We stellen voorwaarden bij sommige woonvormen. De sociale en/of maatschappelijke noodzaak komt enerzijds uit taakstellingen vanuit hogere overheden, anderzijds uit de gemeentelijke ambities uitgesproken door college en raad. In de afweging moet oog zijn voor de synergie in kwalitatieve woonbehoefte van verschillende doel- en aandachtgroepen. Het gezamenlijk huisvesten van de verschillende doel- en aandachtgroepen biedt mogelijkheden op het gebied van complementariteit of synergie in zorg of begeleiding. De betrokkenheid van maatschappelijke partners bij de huisvesting heeft een positief effect op het draagvlak.

Men ervaart minder afbreuk van de leefbaarheid van de eigen directe woonomgeving. Ook deze factoren moeten worden meegenomen in de uiteindelijke besluitvorming. Kenmerkend voor een integrale afweging is dat niet alle afwegingen in een stroomschema te vatten zijn. Het betreft de uniciteit van de (meekoppel)kansen, de urgentie van een bepaalde woonbehoefte, het (ontbreken van) draagvlak et cetera. Het is belangrijk dat iedere discipline volgens de eigen ‘tastbare’ afwegingskaders een advies uitbrengt. Dit advies wordt meegenomen in de integrale afweging waarbij voldoende beargumenteerd wordt waarom het advies wel / niet terug te vinden is in het uiteindelijke (voorstel) besluit. We leveren maatwerk waarbij een zorgvuldige afweging wordt gemaakt in ruimtelijke kwaliteit, maatschappelijke meerwaarde en (financiële) haalbaarheid.

2.3. Haakje 3: ‘regie op ontwikkelingen’ Door meer regie te pakken kunnen we als gemeente Maasgouw meer grip krijgen op de ruimtelijke kwaliteit en een woningaanbod dat aansluit bij de kwalitatieve en kwantitatieve behoeften van onze inwoners. Het gaat hierbij niet om het voor eigen rekening en risico gaan ontwikkelen. Door het inzetten van instrumenten om maximaal sturing te kunnen geven aan bepaalde initiatieven kan de regierol worden ingevuld. Huisvestingsverordening In de huisvestingsverordening kan beschreven worden welke prioriteiten we als gemeente Maasgouw stellen op het gebied van woningbehoefte. Deze prioriteiten zijn een onderdeel van het afwegingskader op basis waarvan initiatieven integraal beoordeeld worden op wenselijkheid. Door in de verordening de wooncarrière en de leefbaarheid centraal te stellen en de doelgroep benadering van de woonbehoefte ondergeschikt te maken ontstaan meer mogelijkheden om op de lokale behoefte in te spelen. Met het opnemen van een mogelijkheid tot het opleggen van een zelfbewoningsplicht bij initiatieven kan een meer toekomstbestendige woningontwikkeling worden gerealiseerd. Door in dezelfde verordening ook vast te leggen dat sociale huur alleen erkend wordt wanneer het gerealiseerd wordt door een woningcorporatie hebben we grip op een langdurig gevarieerd woningaanbod.

Het vastleggen van de samenwerking met woningcorporaties voor de realisatie van het aanbod van sociale huur woningen biedt bovendien mogelijkheden voor het uitwerken van oplossingen voor de (financiële) haalbaarheid van de realisatie van sociale (huur)woningen binnen de kaders van de Wet markt en overheid en het Didamarrest. Ditzelfde geldt voor de maatschappelijke partners en zorgaanbieders waarmee we samenwerken. Op dit moment heeft de gemeente Maasgouw geen huisvestingsverordening. Midden Limburg kent een regionale verordening. Deze kan gehandhaafd blijven en op onderdelen worden aangepast aan de gemeentelijke wensen.

5

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid kunnen we als gemeente Maasgouw (strategische) aankopen doen. Doel is het realiseren van een wenselijk woonprogramma of het faciliteren van een kwalitatieve verbetering van de leefbaarheid. Door als gemeente Maasgouw bezit in te brengen hebben we een knop om aan te draaien waar het gaat om haalbaarheid en wenselijkheid. Door samen te werken met woningcorporaties kan de grond met uitgestelde betaling of in erfpacht worden ingebracht. De financiering van het initiatief is hiermee voor woningcorporaties beter haalbaar. Ook tijdelijke woonoplossingen kunnen hiermee haalbaar worden. Door de kernranden als tijdelijke schil in te richten kan bij veranderende woonvraag de schil weer als buitengebied worden ingericht, worden ‘ontsteend’. Bij een goede borging van de redenen waarom we als gemeente Maasgouw actief grondbeleid toepassen en de samenwerking met woningcorporaties op het gebied van woningontwikkeling met de bijbehorende prioriteit in sociale woningbouw, wordt voldaan aan het Didam-arrest en het Besluit Begroting en Verantwoording waar we als gemeente aan moeten voldoen. Het huidige grondbeleid biedt voldoende mogelijkheden voor het toepassen van actief grondbeleid. Situationeel en niet structureel.

Actief grondbeleid zetten we in als middel om meer pro-actief beleid vanuit de gemeente richting onze samenwerkingspartners te kunnen voeren en door ontwikkelen.

We stellen een lokale huisvestingsverordening op om onze inwoners meer kans te geven op een eerlijke wooncarrière. We formaliseren onze samenwerking met de woningcorporaties en maatschappelijke partners om goede invulling te geven aan sociaal woonprogramma. We gaan situationeel meer inzetten op actief grondbeleid waarbij we in de strategische afwegingen uitgaan van maatschappelijk rendement. We gaan pro-actief met onze samenwerkingspartners aan de slag en gebruiken hiervoor onder andere het actief grondbeleid als middel.

2.4. Haakje 4: ‘ken uw woonkernen’ De Woonopgave kenmerkt zich onder andere door een stagnatie op de reguliere woningmarkt. Doordat de wooncarrière te vroeg stopt. Wanneer we de leefbaarheid centraal stellen in de fysieke opgave komen we vanzelf tot de behoefte om antwoord te krijgen op de vraag: Waarom ontbreekt de behoefte bij inwoners om naar een woning te gaan die passend is bij de eigen gezinssituatie? Om op die vraag antwoord te krijgen is het belangrijk dat we kennis hebben van de drijfveren en behoeften van onze inwoners. Bureaustudies en generieke cijfers en trendanalyses kunnen ons een globaal inzicht geven. Maar geven ons geen antwoord op de vraag voor onze gemeente. Iedere dorpskern heeft haar eigen ‘cultuur’ en daarmee ook een eigen antwoord op de vraag. We kunnen eenvoudig bedenken dat er geen geschikte woningen binnen de eigen vertrouwde omgeving zijn. Maar wil men in de volgende stap van de wooncarrière kopen of huren? Wil men een buitenruimte? Is men op zoek naar communiteit? De antwoorden zijn vaak direct gerelateerd aan de specifieke behoeften en zijn van invloed op het succesvol realiseren van de juiste woning op de juiste plek. Dat kan een gemeente niet alleen. We moeten hiervoor met verschillende partijen om tafel. Aansluiting zoeken bij de interne beleidsvelden en samenwerking zoeken met externe partijen (woningcorporatie, welzijnsorganisatie……).

Afwegingskaders moeten het maatwerk niet in de weg staan. Dat wil zeggen dat prioriteiten in kwalitatieve woonvormen binnen de kernen kan verschillen. Daarmee kan in de afweging bijvoorbeeld bij kamerbewoning in de ene dorpskern het parkeren van ondergeschikt belang zijn terwijl in een andere kern aan de parkeernorm wordt vastgehouden. Door nu de mogelijkheid hiervoor op te nemen in officiële stukken kan later het maatwerk worden vastgelegd. Dat geeft ruimte om wel al aan de slag te gaan met beoordelen van initiatieven vanuit leefbaarheid en kwalitatieve behoefte. We kunnen dan de tijd nemen om de lokale behoeften goed in beeld te brengen. Hiervoor wordt voorgesteld een apart project vorm gegeven

6

3. Algemeen afwegingskader Om maatwerk te kunnen leveren, zonder dat we de deuren wagenwijd opengooien voor alle wooninitiatieven, gebruiken we een integraal afwegingskader om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en de onwenselijke ontwikkelingen te weren. De volgende aspecten worden meegenomen in deze afweging. a. Behoefteonderzoek per kern Centraal in de afwegingen staat het maatwerk. Iedere kern heeft eigen kenmerken en behoeften en die willen we meenemen in de integrale afweging. Middels een behoefteonderzoek per kern krijgen we inzicht in de lokale behoefte. We nemen de resultaten uit het onderzoek mee, maar dat wil niet zeggen dat het leidend gaat zijn in de uiteindelijke besluitvorming. Naast de lokale behoefte zijn er ook de regionale en landelijke afspraken en gemeentelijke beleid waarmee rekening wordt gehouden in de afweging. b. Prioriteitsbepaling verschillende doelgroepen in de gemeente Maasgouw Er zijn verschillende doelgroepen te definiëren. Bijvoorbeeld: ➢ Wooncarrière van de eigen inwoners. ➢ Oekraïense vluchtelingen conform taakstelling vanuit hogere overheden. ➢ Statushouders conform taakstelling vanuit hogere overheden. ➢ Specifieke woon-/zorgbehoefte  vanuit zorgaanbieders / maatschappelijke partners. ➢ Internationale werknemers ten behoeve van de eigen werkgevers / economische sectoren.

De benoemde doelgroepen hebben ieder, in meer of mindere mate, eigen specifieke (aanvullende) behoeften bij het zelfstandig wonen. Doelgroepen onderscheiden zich niet alleen in de kwalitatieve woonoplossing. De doelgroep onderscheidt zich meestal door specifieke behoeften die betrekking hebben op passende begeleiding van de bewoners en beheer van een accommodatie. Om kwetsbare groepen te beschermen en de leefbaarheid van de dorpen en wijken te garanderen stellen we voorwaarden aan de initiatieven van bepaalde woonoplossingen. Voor een aantal doelgroepen hebben we regionale samenwerkingsafspraken. Lokale initiatieven worden getoetst aan deze afspraken. Per kern kan een doelgroep in meer of mindere mate prioritair zijn. De behoefte kan niet alleen in kern maar ook in tijd wijzigen. Het Sociaal Domein blijft in gesprek met de (maatschappelijke) partners en de inwoners om de prioriteit scherp te hebben. Middels een met regelmaat uitgevoerd behoefteonderzoek wordt in de prioriteitsbepaling de mening van de gemeenschap meegewogen. Een initiatief komt op de intaketafel ter beoordeling. Het Sociaal Domein beoordeelt of het initiatief voor de doelgroep op dat moment in die kern inspeelt op de behoefte. Of dat het initiatief voorziet in een gemeentebrede of regionale sociale huisvestingsbehoefte (denk als voorbeeld aan een safehouse).

Dit is een onderdeel van de integrale afweging waarbij zaken als onder andere spreiding, ruimtelijke kwaliteit, planologie en milieu ook in de afweging worden meegenomen. c. Betaalbare koop en sociale huur Er zijn landelijke er regionale afspraken betreffende het aandeel betaalbare koop en sociale huurwoningen in de woonprogramma’s van initiatieven. We houden ons daar aan, maar bekijken dit wel gemeente breed. Dat wil zeggen dat niet ieder initiatief moet voldoen aan de procentuele voorwaarden op het sociaal woonprogramma. Wanneer een initiatief een oplossing is voor een ruimtelijk pijnpunt of een sociaal of maatschappelijk probleem dan wordt de financiële haalbaarheid meegenomen in de afwegingen. Het eventueel tekort op betaalbaar / sociaal woonprogramma in het initiatief willen we dan compenseren met meer kansen voor een dergelijk programma in een ander initiatief elders in de gemeente. Voor wat betreft de huurprijsgrenzen handteren we de landelijke tabellen. Deze tabellen zijn vertaald naar gemeentelijk beleid en zijn leidend. De tabel wordt jaarlijks aangepast. d. Wettelijke beperkingen Vanuit hogere overheden en eerdere ontwikkelingen kunnen er beperkingen voor woningbouw liggen in een gebied. Denk hierbij aan boven- en ondergrondse infrastructuur, milieunormen rondom geur en geluid en flora en fauna. Uiteraard wordt een initiatief eerst hieraan getoetst.

Wanneer uit de toetsing blijkt dat er geen ontwikkelingsmogelijkheden zijn, dan vindt er geen verdere integrale afweging meer

7

plaats. Het kan ook zijn dat uit de toetsing blijkt dat een ontwikkeling alleen met aanvullende voorwaarden kan plaatsvinden. Deze aanvullende voorwaarden zijn vervolgens leidend in de verdere integrale afweging. e. Parkeren en landschappelijke inpassing Het realiseren van passende woonoplossingen die in de behoeften voorzien vraagt om een integrale benadering met ruimte om te experimenteren waarbij de leefbaarheid centraal staat. In het behalen van maatschappelijke doelen kan het nodig zijn om weloverwogen en gecontroleerd af te wijken van de gemeentelijke standaarden en uitgangspunten. Concessies doen op het gebied van parkeren en landschappelijke inpassing kan hierbij niet worden uitgesloten. De bedenkingen of het negatief advies vanuit de disciplines verkeer en openbaar groen en natuur worden wel benoemd en meegenomen in de afweging. In de integrale afweging moet echter ruimte zijn om te kiezen voor een aangepaste norm of toepassing. De reden (ander belang prevaleert) moet duidelijk worden beargumenteerd. Bijvoorbeeld het voorzien in een kwalitatieve woonoplossing voor een doelgroep hoog op de prioritering, ruimte voor innovatieve oplossingen, tijdelijke situatie of anders. Het toestaan kan en mag geen precedent werkend effect hebben op andere reguliere initiatieven. Er moet sprake zijn van een noodzaak voor maatwerk, bij voorkeur in een pilot vorm.

Bij een herijking van het huidige beleid op het gebied van parkeren, natuur en (openbaar) groen gaat het maatwerk ten behoeve van leefbaarheid ook een plaats krijgen waardoor beleid en praktijk beter op elkaar aangesloten worden. f. Initiatiefnemer en beheerplan Zoals eerder benoemd stellen we aanvullende voorwaarden waaronder medewerking wordt verleend aan de realisatie van bepaalde woonoplossingen. Deze voorwaarden hebben vooral betrekking op de wijze van begeleiding van de toekomstige bewoners, de wijze waarop de direct omwonenden hierin betrokken worden en het beheer van de accommodatie. Om dit goed te borgen gaan we als gemeente een samenwerking aan met de exploiterende partij. We blijven in gesprek en sturen bij wanneer dit nodig is. Initiatiefnemer Bij een initiatief voor woonvormen voor de huisvesting van doel- en aandachtgroepen stellen we als gemeente Maasgouw eisen aan de initiatiefnemer. We willen dat de betrokkenheid van een geregistreerde zorgaanbieder, woningcorporatie of een lokale werkgever wordt aangetoond. Niet alleen de betrokkenheid bij de realisatie, maar vooral de betrokkenheid bij het toekomstig gebruik. Er kan ook sprake zijn van een meer privaat initiatief.

Bij woonoplossingen waarbij sprake is van toevoeging van wooneenheden op ‘privé terrein’ moet de initiatiefnemer ook daadwerkelijk woonachtig zijn en blijven op het terrein waar het voorgenomen initiatief voorzien is. Het economisch belang van dit initiatief voor de initiatiefnemer of de gemeente moet worden aangetoond. Beheerplan In het geval dat er sprake is van huisvesting van doel- en aandachtgroepen dan is een beheerplan een harde voorwaarde waarop we medewerking verlenen aan het initiatief. Het doel is de leefbaarheid van de omgeving te borgen of te versterken. In het beheerplan moeten duidelijke afspraken en richtlijnen worden opgenomen. Verplichte onderwerpen: • Aantal bewoners totaal complex en aantal bewoners per wooneenheid; • Huisregels voor gezamenlijke voorzieningen en eigen voorzieningen; • Afval; • Parkeren van voertuigen; • (schoonmaak)onderhoud van het gebouw; • Op welke manier de aanwezigheid van een aanspreekpunt voor bewoners en omwonenden geregeld is; • Klachtenprocedure voor bewoners en omwonenden. Bovenstaande opsomming is niet limitatief. Als gemeente kunnen we voorwaarden stellen aan het initiatief en bepaalde onderwerpen en de afspraken laten vastleggen in het beheerplan. We gaan een samenwerkingsovereenkomst aan met de initiatiefnemer en het beheerplan is een onlosmakelijk verbonden onderdeel van deze samenwerkingsovereenkomst.

De opmerkingen en aanvullingen vanuit de

8

omgevingsdialoog moeten een plek krijgen in het beheerplan. Het beheerplan is onderdeel van de vergunning waardoor er op gehandhaafd kan worden. g. Bouwnormen Bij de realisatie van verschillende woonoplossingen moet standaard voldaan worden aan de normen zoals opgenomen in het vigerende bouwbesluit. • In het geval van tijdelijke woonvormen (bijvoorbeeld flexwoningen en kamerbewoning) stellen we als gemeente dat voldaan moet worden aan de norm gesteld door Stichting Normering Flexwonen, hierna te noemen SNF-norm. • Iedere bewoner heeft de beschikking over een eigen afsluitbaar slaapvertrek. • 2-persoonskamers zijn toegestaan onder de voorwaarde dat men vrijwillig kiest voor een gedeelde kamer. • Minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 15 vierkante meter per persoon. • Adequate sanitaire voorziening die aansluit bij het aantal bewoners dat afhankelijk is van het gebruik van deze voorzieningen. • Volledig ingerichte keuken die aansluit bij het aantal bewoners dat afhankelijk is van het gebruik van deze voorzieningen. Bovenstaande is niet limitatief. Er kunnen aanvullende eisen worden gesteld. h. Verhuurdersvergunning De initiatiefnemer hoeft geen belegger of financier te zijn van de accommodatie. De initiatiefnemer moet wel de uiteindelijke verhuurder van de kamers zijn. Het hebben van een verhuurdersvergunning is verplicht.

Het is de uiteindelijke verhuurder waarmee we als gemeente de (samenwerkings)afspraken gaan maken. We conformeren ons aan wet- en regelgeving waarbij we in het maatwerk grenzen durven opzoeken. Op de natuurlijke momenten geven we in gemeentelijk beleid ook meer ruimte voor maatwerk. We maken duidelijke afspraken met initiatiefnemers om de woonoplossing waarvoor maatwerk geleverd is ook in de toekomst te behouden.

9

4. Aanvullende afwegingskaders per woonvorm In dit onderdeel wordt op een aantal specifieke woonvormen een toelichting gegeven over de manier waarop we deze woonvorm als een oplossing zien in de uitdagingen waar we als gemeente voor staan. Aangegeven wordt welke afwegingen, naast de reguliere afwegingen, worden meegenomen in de integrale afweging. 4.1. Herbestemming bestaand vastgoed In principe wordt medewerking verleend aan een herbestemming van bestaand vastgoed. Bij herbestemming van bestaand vastgoed vindt er geen of een zeer beperkte verstening van de omgeving plaats. Een herbestemming kan wel een toevoeging betekenen van het aantal wooneenheden. Een herbestemming kan ook een planologische bestemmingswijziging tot gevolg hebben. Denk hierbij aan het herbestemmen van detailhandel naar wonen of het (toevoegen) van een maatschappelijke bestemming. Onderstaand een aantal woonvormen die toegepast kunnen worden bij een herbestemming van bestaand vastgoed. Kamerbewoning Kenmerkend voor kamerbewoning is dat er sprake is van onzelfstandige wooneenheden. De kamers zijn voor bepaalde voorzieningen (zoals bijvoorbeeld sanitair en keuken) afhankelijk van gezamenlijke ruimten buiten de eigen kamers. Kamerbewoning kan oplossingen geven voor diverse aandachtgroepen. Of voorzien in een kortstondige / urgente woonbehoefte.

We werken mee aan deze woonoplossing mits er sprake is van een goede begeleiding van de bewoners en een goed beheer van de accommodatie. We leggen aanvullende voorwaarden vast in een samenwerkingsovereenkomst of vergunning. Studio en woningsplitsing Kenmerkend voor studio’s en woningsplitsing is dat er sprake is van twee of meer zelfstandige wooneenheden. De wooneenheden zijn voorzien van een eigen ingang en volledig afsluitbaar. De wooneenheden hebben eigen sanitaire voorzieningen en een eigen ingerichte kookfaciliteit. De wooneenheden zijn geschikt als beginstap in de wooncarrière. Deze woonvorm kan ook een oplossing geven voor diverse doel- en aandachtgroepen. Kenmerkend voor woningsplitsing is dat er sprake is van een horizontale of verticale splitsing van een bestaande woning in twee zelfstandige wooneenheden. Wanneer het initiatief betrekking heeft op de huisvesting van aandachtgroepen dan stellen we aanvullende voorwaarden. We leggen deze vast in een samenwerkingsovereenkomst of vergunning. Bed and Breakfast (B&B) Daar waar een B&B planologisch direct is toegestaan kunnen we niet anders dan het initiatief positief beoordelen. Waar we nu een verzoek tot woningsplitsing meestal ombuigen naar het realiseren van een B&B gaan we dat niet meer doen. We zetten in op een woningsplitsing mits passend binnen de integrale afweging.

Om een wildgroei aan B&B’s te voorkomen en grip te houden op de voor Maasgouw belangrijke toeristische sector, wordt nieuw beleid ontwikkeld. Totdat het nieuwe beleid is vastgesteld vindt de afweging plaats door de betrokken beleidsmedewerkers Recreatie en Toerisme. Het advies wordt gevolgd. We hanteren een positieve grondhouding wanneer het gaat om toevoegen van woningen in de kernen. Bij woonoplossingen voor specifieke doelgroepen wordt de leefbaarheid van de bestaande bewoners en de (toekomstige) betrokkenheid van de initiatiefnemer / maatschappelijke partner meegewogen in de besluitvorming.

4.2. Buitengebied, herbestemming vrijgekomen agrarische bebouwing (VAB) Toevoegen van permanente bebouwing in het buitengebied is niet wenselijk. Landelijk, en dus ook onze lokale agrariërs, hebben agrariërs te maken met steeds strengere wet- en regelgeving. Het vinden van voldoende arbeidskrachten en bedrijfsopvolging zijn problemen van deze

10

tijd. Om het bestaansrecht van het agrarisch bedrijf te kunnen behouden is de agrariër enerzijds op zoek naar voldoende werknemers op de piekomenten en anderzijds naar alternatieve bronnen van inkomsten. Het exploiteren van tijdelijke huisvesting voor verschillende doelgroepen kan een deel van de oplossing zijn. Onder voorwaarden kan worden ingestemd met deze huisvestingsvorm. Benadrukt moet zijn dat het een doorstapverblijf is voor de bewoner naar een permanente woning op de reguliere woningmarkt. De huisvesting moet oplossing bieden aan ondernemers gevestigd in of economisch gebonden aan de gemeente Maasgouw. Een initiatief moet een oplossing bieden voor en bijdragen aan de gemeentelijke (woon)vraagstukken of economische vraagstukken (lokale ondernemer). Doorgaans is er weinig draagvlak vanuit de omgeving voor tijdelijke huisvesting van aandacht groepen. Omwonenden zijn bang voor ongewenste situaties als gevolg van gebrek aan begeleiding. Een passende begeleiding en beheer van een accommodatie is dan ook een harde voorwaarde voor het positief beoordelen van een initiatief. We gaan een samenwerkingsovereenkomst aan met de ondernemer waarin we de voorwaarden vastleggen.

In het buitengebied moet een initiatief een oplossing bieden voor de lokale economie. Er moet sprake zijn van een lokale behoefte. We gaan uit van tijdelijke huisvesting voor personen (stromen door naar reguliere markt) waarbij de woningen een permanent karakter kunnen hebben.

4.3. Huisvesting op bedrijventerreinen of in bedrijfsgebouwen Wonen op een bedrijventerrein is niet rechtstreeks toegestaan anders dan het bewonen van de reeds aanwezige bedrijfswoningen. Belangrijke economische sector in de gemeente Maasgouw is toepassing van hoogwaardige technologische technieken. Denk hierbij aan nautisch gerelateerde werkzaamheden en de specialistische maak-industrie. De kwalitatieve werknemers die hiervoor nodig zijn komen steeds vaker uit landen buiten Nederland. Om het bestaansrecht van deze economische sector te kunnen behouden, moeten werkgevers in de gelegenheid gesteld worden deze werknemers in dienst te nemen. Passende huisvesting is hierbij van essentieel belang. Het tijdelijk huisvesten van internationale werknemers op de bedrijfslocatie kan een deel van de oplossing zijn. Het streven is om deze internationale werknemers te integreren en ze een permanente plek in de gemeente te bieden. Maar als beginstap kan tijdelijke huisvesting uitkomst bieden. Gelet op bovenstaande verlenen we, onder voorwaarden, medewerking aan de realisatie van kamerverhuur in de bestaande bedrijfsbebouwing. Het betreft dan wel een tijdelijke woonoplossingen voor internationale werknemers, mogelijk met een doorgroei naar langdurige of zelfs permanente vestiging elders in de gemeente Maasgouw. De tijdelijkheid moet aangetoond en geborgd zijn in een beheerplan.

Er moet wel een directe link zijn tussen de werkgever en de internationale werknemer die er tijdelijk gehuisvest wordt. Waarbij de wetgeving op het gebied van huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst uiteraard gevolgd wordt. De richtlijnen rondom onder andere geur, geluid en brandveiligheid blijven onverminderd van toepassing. Doorgaans is er weinig draagvlak vanuit de omgeving voor het huisvesten van internationale werknemers. Omwonenden zijn bang voor ongewenste situaties als gevolg van gebrek aan begeleiding. Door passende begeleiding en beheer van een accommodatie ontstaat er meer draagvlak bij de direct omwonenden en is er meer kans op een vlotte en soepele integratie en doorstroom naar de reguliere woningmarkt van de internationale werknemer. In deze gevallen gaan we een samenwerkingsovereenkomst aan met de ondernemer waarin we de voorwaarden vastleggen.

11

Bij huisvesting op bedrijventerreinen moet een initiatief een oplossing bieden voor de lokale economie. Er moet sprake zijn van een lokale behoefte. We gaan uit van tijdelijke huisvesting voor personen (stromen door naar reguliere markt) waarbij de woningen een permanent karakter kunnen hebben. Wet en regelgeving op geur, geluid en andere milieuaspecten en brandveiligheid gelden ook voor deze initiatieven.

4.4. Woonbestemming voor vakantie- en recreatiewoningen Binnen de gemeente Maasgouw hebben we verschillende niet-vitale vakantieparken met vakantiewoningen. De eigendomssituatie en de exploitatie is per park verschillend ingericht. Er wordt een programmatische aanpak uitgevoerd, gericht op vitalisering van deze parken, waarbij (tijdelijke) transformatie naar een woonfunctie een strategische optie is voor deze gebieden. De bestaande vakantie- en recreatiewoningen voldoen waarschijnlijk niet aan een bouwbesluit op basis waarvan bouwvergunningsaanvragen voor woningen wordt getoetst. De huisjes kunnen wel een tijdelijke woonoplossing bieden voor verschillende doelgroepen. Doel is dat er een doorstroming is naar de reguliere woningmarkt om van daaruit de wooncarrière voort te zetten. Het betreft dus een tijdelijke invulling, vooruitlopend op en dienend aan een definitieve invulling van de vakantieparken. Deze mogelijke tijdelijke woonoplossingen staan los van een eventuele permanente transformatie van ‘vakantiepark naar woonwijk’. De programmatische aanpak vakantieparken is leidend voor de vitalisering van de betreffende gebieden en dus ook in de afweging of -en in hoeverre- er in deze gebieden al dan niet tijdelijk ruimte ontstaat voor woonoplossingen.

Dit betreft maatwerk per park of individuele vakantie- / recreatiewoning. In het maatwerk zoeken we naar een balans tussen woonopgave en het versterken van onze toeristische sector.

12

5.

Hoe nu verder

Het voorliggende stuk is geen beleidsstuk. De volgende stap is bekijken op welke punten bestaand beleid moet worden aangepast en op welke manier zaken samengevoegd kunnen worden in instrumenten als Omgevingsvisie of woonbeleid. 5.1. Behoefte onderzoek op kernen niveau Om de afwegingen die we maken te objectiveren is inzicht in de lokale woon- / zorgbehoefte en de behoefte op het gebied van een kwalitatieve woon- en leefomgeving. Dit inzicht is voor meerdere doeleinden en opgaven binnen de gemeente belangrijk. We proberen dan ook breed in te zetten met het behoefte onderzoek. De uitkomsten van dit onderzoek gaan mee worden genomen in de integrale beoordeling van initiatieven. Op deze onderdelen is de beoordeling daarmee objectief. 5.2. Pilot status Het vraagt veel tijd om de voorgestelde integrale beoordeling van initiatieven in beleid verankerd te hebben. De woonopgave vraagt echter om snelle stappen. Onderzocht moet worden op welke manier de werkwijze als pilot kan worden vastgesteld. Op momenten dat bestaand beleid geëvalueerd en eventueel aangepast gaat worden (zogenaamde natuurlijke momenten) vindt dan afstemming plaats met Woonprogramma. De ervaringen vanuit de integrale beoordeling van initiatieven kan dan ook weer worden meegenomen in de beleidsdocumenten.

Parkeerbeleid en beleid voor Bed & Breakfast en Mantelzorgbeleid zijn beleidsstukken die voor 2025/2026 op de planning staan om te worden herzien. 5.3. Samenwerkingsovereenkomsten De komende periode moeten we gaan werken aan samenwerkingsovereenkomsten met onze woningcorporaties en maatschappelijke partners. De samenwerkingsovereenkomst moet juridisch worden getoetst. Belangrijk is dat de samenwerkingsovereenkomst ons als gemeente ruimte biedt om initiatieven mogelijk te maken zonder dat er sprake is van een vermoeden op precedentwerking. Er moet ruimte zijn om vanuit actief grondbeleid onze gronden in te zetten voor de realisatie van een sociaal woonprogramma. Ook maatschappelijke tarieven en de inzet van pacht-constructies moeten juridisch tot de mogelijkheden horen. Het Didam-arrest waarbij melding moet gemaakt worden van voorgenomen verkoop / verpachting / verhuur is dan voorzien van een clausule dat er een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente moet worden gesloten. Vooruitlopend op de evaluatie van de pilot moet dit in gang worden gezet. 5.4. Huisvestingsverordening Het is belangrijk om een huisvestingsverordening voor onze gemeente op te stellen. In deze verordening kunnen we onze doelgroepen definiëren en prioriteren.

Hiervoor kunnen we gebruik maken van de input uit de behoefte onderzoeken, de opgaven die we van hogere overheden krijgen opgelegd en de afspraken die hierover in regionaal verband gemaakt zijn. Maar we kunnen ook zaken regelen zoals bijvoorbeeld eigen bewoningsplicht, sociale woningbouw alleen via woningcorporaties en begeleiding doelgroepen worden gereguleerd. 5.5. Verhuurdersverordening Door het vaststellen van een verhuurdersvergunning kunnen we als gemeente voor de verhuur van woonof verblijfsruimten een verhuurdersvergunning verplicht stellen.

5.6. Bouwnormen Als gemeente stellen we afwijkende bouwnormen voor bepaalde woonoplossingen. Dit is met name het geval bij kamerverhuur en kleine studio’s. Er moet gekeken worden of een pilot status van dit document juridisch voldoende is om deze aangescherpte normen te kunnen hanteren. Misschien kunnen zaken in een verhuurdersverordening worden vastgelegd. Er moet in ieder geval juridisch naar gekeken worden. 5.7. Wet regie volkshuisvesting Momenteel is er een wetsvoorstel betreffende versterken van de regie op de volkshuisvesting door de overheid in de maak. Wanneer deze wet in werking treedt is onduidelijk. Bij alle afwegingen die we maken houden we ons aan de geldende wet- en regelgeving. Ook wanneer er nieuwe wetgeving komt.

13

Het is nu niet uit te sluiten dat we de beoordelingssystematiek zoals we deze graag in de gemeente hanteren moeten aanpassen op basis van deze nieuwe wetgeving. We houden de ontwikkelingen op dit gebied in de gaten.

14