Technische vragen en antwoorden: Variantkeuze en openen grondexploitatie uitbreiding woonwagenlocatie Thorn

Z/25/150721 - D/25/212722

TECHNISCHE VRAGEN Variantkeuze en openen grondexploitatie uitbreiding woonwagenlocatie Thorn GEMEENTE MAASGOUW – PFH.: Tim Snijckers

Nr

Fractie

1

VVD

Vraag

Hoe robuust zijn de ramingen? Welke onzekerheden zijn nog niet meegenomen, bijvoorbeeld m.b.t. kosten voortvloeiend uit juridische procedures die gaan volgen en de indexering van prijzen omdat de uitvoering mogelijk nog jaren op zich laat wachten?

Document/ pagina

Document 208691, p.8

Antwoord • De ramingen zijn gebaseerd op de schetsontwerpen en hebben ook dat detailniveau. Er is gerekend op basis van eenheidsprijzen van nu, met de gebruikelijke vaste percentages aan kosten voor bijvoorbeeld planvoorbereiding, directievoering, algemene kosten en posten onvoorzien. Pas wanneer een bestek gereed is met bijbehorende directieraming kunnen de kosten een slag concreter worden geraamd. • Bij het opstellen van een grondexploitatie geldt dat in beginsel alleen de primair te verwachten werkelijke kosten van de uit te voeren werken worden geraamd. - Voor wat betreft het wel of niet toepassen van een prijsindexering geldt als stelregel dat deze alleen wordt toegepast bij projecten die een uitvoeringsperiode van meerdere jaren kennen. Dat is hier in beginsel niet aan de orde: als het planologisch kader is gecreëerd, kan de fysieke uitvoering van het project binnen een jaar worden afgerond. Vandaar dat geen indexatie is toegepast. - Hoewel eventuele juridische kosten wel ten laste van een grondexploitatie mogen worden geboekt, zijn er nu geen kosten daarvoor ingecalculeerd. Het is niet gebruikelijk deze meteen bij het openen van een grondexploitatie al in te calculeren. Wel wordt de grondexploitatie jaarlijks bijgesteld en kunnen deze kosten worden opgenomen als er daadwerkelijk juridische trajecten zijn opgestart.

Te verwachten kosten als gevolg van nadeelcompensatie (voorheen: planschade) zijn wel ingecalculeerd. Voor beide aspecten geldt dat, mocht de raad financiële gevolgen van eventuele juridische procedures toch nu al willen meenemen in de te openen grondexploitatie, hij hiertoe uiteraard kan besluiten.

Pagina 1 van 6

Z/25/150721 - D/25/212722

Nr

Fractie

2

VVD

3

4

VVD

VVD

Vraag

Document/ pagina

Antwoord

Maasresidence voert aan dat de uitbreiding niet past bij het gemeentelijk beleid voor toerisme en recreatie.

Document bezwaarbrief 9 juni 2023, p.3-4

Hoe het college de belangen tegen elkaar heeft afgewogen is een politieke vraag, geen technisch-inhoudelijke. Deze kan tijdens de commissievergadering aan de portefeuillehouder gesteld worden.

Document 208691, p.6

De resultaten van het participatietraject dat in 2023 is gevoerd, zijn vastgelegd in de vorm van de ontwerptekening ‘woonwagenhofje’ en in enkele brieven waarmee de bewoners zijn geïnformeerd over de voortgang. In de ambtelijke overleggen is bovendien telkens duidelijk aangegeven dat partijen nu weliswaar samen werken aan een andere variant die tegemoet komt aan hun zorgen, maar dat er geen garanties kunnen worden gegeven dat de gemeenteraad het benodigde geld voor deze alternatieve variant uiteindelijk ook ter beschikking stelt.

Document 208691, p.6

Ja, deze is gemaakt.

Hoe is deze tegenstrijdigheid met de gemeentelijke toerismevisie en Omgevingsvisie gewogen bij de keuze voor deze variant? Het raadsvoorstel stelt dat in het participatietraject bewoners en Maasresidence een voorkeur hadden voor het hofje, maar dat dit financieel onhaalbaar is. Op welke wijze is dit participatieproces vastgelegd en hoe wordt voorkomen dat dit leidt tot een vertrouwensbreuk tussen gemeente en bewoners? Het raadsvoorstel benoemt een reëel risico op juridische procedures die kunnen leiden tot jarenlange vertraging. Is er een inschatting gemaakt van de kans dat procedures van Maasresidence of agrariërs succesvol zijn?

5

VVD

Is er contact geweest met MRT inzake het voorstel dat er nu ligt en indien ja, is hiermee bevestigd dat we een lange juridische strijd mogen verwachten?

Ja, dat contact is er geweest en ja, hierin is bevestigd dat als de raad voor de variant ‘verlengen in een lijn’ kiest juridische stappen zullen worden gezet.

Pagina 2 van 6

Z/25/150721 - D/25/212722

Nr

Fractie

6

VVD

7

CDA

8

CDA

9

CDA

Vraag

De ontwikkeling van een bedrijfswoning en opslagloods wordt als niet wenselijk beoordeeld en wordt voorlopig ook niet noodzakelijk geacht. Waarom acht het college dit niet wenselijk? In het rvst is onder 1.3 te lezen dat met Maasresidence is gesproken over een eventuele financiële bijdrage aan de plannen. Is ook met de woonwagenbewoners over een eventuele bijdrage gesproken? Onder ‘Samenhang met andere beleidsdocumenten’ is te lezen: De keuze voor de variant ‘verlengen in een lijn’ geeft echter geen invulling aan het streven naar een ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het Land van Thorn zoals dat in de Omgevingsvisie is bepaald. Waarom is het college van mening dat met de variant ‘verlengen in een lijn’ geen ruimtelijke kwaliteitsverbetering mogelijk is? In het voorstel wordt gesteld dat de variant ‘woonwagenhofje’ fors duurder is dan de variant ‘verlengen in een lijn’.

Document/ pagina

Antwoord De variant ‘Woonwagenhofje’ is ontworpen om invulling te geven aan de wens van Maasresidence om de entreezone naar het park op een kwalitatieve manier in te richten: open en groen, zonder woonwagens pal naast de entreeweg. In dat afwegingskader past dan ook geen andere bebouwing dan woonwagens naast de weg.

Ja, hierover zijn gesprekken gevoerd. De financiële situatie van de bewoners maakt een algemene financiële bijdrage in de meerkosten echter niet mogelijk. Wel is er op persoonlijk niveau meegedacht in kostenbesparingen voor de variant ‘woonwagenhofje’. Zo is er bijvoorbeeld in die variant 1 standplaats minder opgenomen omdat er dan voor een bewoner een oplossing kan worden gevonden in een mantelzorgunit op de nieuwe kavel. Desondanks blijft het kostenverschil tussen beide varianten fors. De visuele impact van het toevoegen van bebouwing is in de variant ‘verlengen in een lijn’ groter dan in de variant ‘woonwagenhofje’. De woonwagenlocatie wordt breder, de bebouwing is nadrukkelijker aanwezig omdat deze direct naast de doorgaande weg ligt, en het bebouwingsvolume oogt meer gesloten en heeft een minder luchtig karakter dan gerealiseerd kan worden bij de keuze voor een hofjesopzet. Ook het vrijhouden van bebouwing van de entreezone langs de toegangsweg naar Maasresidence heeft in de variant ‘woonwagenhofje’ een positief effect op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

Dat is mogelijk, en het college is daartoe ook bereid. Echter omdat ook op die grondexploitatie de plicht tot geheimhouding moet worden gelegd, heeft het college hierover op 9 september een besluit genomen. De grondexploitatie zal daarom ook worden verstrekt.

Cijfers die dit onderbouwing ontbreken echter. Kan van de variant ‘woonwagenhofje’ de grondexploitatie (onder geheimhouding) worden toegevoegd? Pagina 3 van 6

Z/25/150721 - D/25/212722

Nr

Fractie

Vraag

Document/ pagina

10

D66

Wat maakt het dat de grondexploitatie niet winstgevend zal zijn?

3

11

D66

Is het een optie dat de grond aangekocht wordt door diegene die daar de woonwagen op wil plaatsen?

3

12

D66

Kan het gefaseerd worden uitgevoerd, waardoor de kosten over meerdere jaren verspreid kunnen worden?

3

13

LB

Raadsvoorstel p.2

14

LB

15

LB

16

LB

17

LB

Is er van de schetssessies een verslag gemaakt en zouden wij deze in mogen zien? Als er gekozen zou worden voor de hofjesvariant en Maasrecidence zou het perceel aankopen voor het plaatsen van een bedrijfswoning en opslaglood, is er dan ook al duidelijk wat er opgeslagen wordt? Graag een duidelijke onderbouwing waarom het niet wenselijk is dat er een bedrijfswoning en opslagloods wordt ontwikkeld bij de hofjes variant. Is het mogelijk om de meerkosten van de hofjesvariant specifieker te verantwoorden? Hoe groot is de kans op juridische procedures als we zouden kiezen voor de hofjesvariant? Ik begrijp dat er altijd een kans is.

Antwoord Om een grondexploitatie winstgevend te maken, dienen de inkomsten uit het totale project groter te zijn dan de uitgaven. Dat is hier niet haalbaar: de inkomsten kunnen alleen komen uit verkoop van de standplaatsen, en recente taxaties in andere gemeenten laten zien dat deze verkoopopbrengst zeer summier en zeker niet winstgevend is. Voor drie particuliere kopers is dat theoretisch een mogelijkheid. Echter vanwege het gebrek aan draagvlak voor de variant ‘verlengen in een lijn’ zijn deze potentiële kopers niet bereid in deze variant tot koop over te gaan. Bovendien zal een eventuele verkoopopbrengst hier evengoed niet voor zwarte cijfers in de grondexploitatie gaan zorgen, zie het antwoord op vraag 10. Theoretisch kan dat, maar dat maakt voor het financiële plaatje geen verschil: op grond van de meest recente BBV-voorschriften moet voor een verliesgevende grondexploitatie meteen bij het openen een voorziening worden gevormd die het tekort afdekt. Daarnaast zal een gefaseerde uitvoering ook zorgen voor een langere periode van autonome kostenstijging, waardoor het project uiteindelijk alleen maar duurder zal worden. Er zijn van de schetssessies geen verslagen gemaakt anders dan de schetsen van de architect.

Raadsvoorstel p.3

De parkexploitant geeft al jaren aan dat er meer loodsruimte nodig is voor de reguliere exploitatie van het park. In deze loods worden zaken opgeslagen die nodig zijn voor beheer en exploitatie van het park. Denk hierbij aan spullen van de technische dienst, seizoensgebonden materialen, bedrijfsvoorraden etc.

Raadsvoorstel p.3

Zie het antwoord op vraag 6.

Raadsvoorstel p.6

Zie het antwoord op vraag 9. Er is zoals de vraagsteller zelf al aangeeft inderdaad altijd een kans op juridische procedures. Hoe groot deze kans is, is niet in procenten uit te drukken. Duidelijk is wel dat alle partijen in en direct rondom de locatie vóór de variant ‘woonwagenhofje’ zijn en hebben aangegeven daartegen niet in verweer te zullen gaan.

Pagina 4 van 6

Z/25/150721 - D/25/212722

Nr

Fractie

18

LB

19

LB

Vraag De compensatie voor spuitzone bedraagt naar verwachting € 10.000. Is dit incidenteel of structureel? Is de benodigde spuitzone van ongeveer 20 m zeker (genoeg) te realiseren of kunnen belanghebbende deze (uiteindelijk, al dan niet na een procedure) naar verwachting tegenhouden? Zoja, komt de realisatie van het plan alsdan in gevaar?

Document/ pagina

Antwoord

Raadsvoorstel / 6 Dit is een eenmalige tegemoetkoming in nadeelcompensatie die gerelateerd is aan de oppervlakte grond waar deze planologische belemmering op wordt gelegd. De exacte hoogte van het bedrag dient nog te worden berekend op het moment dat deze aan de orde is. Raadsvoorstel / 6 Een spuitzone is een buffergebied tussen landbouwgrond waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en gronden waar mensen (voor langere tijd) aanwezig zijn. Tijdens het spuiten kan het namelijk voorkomen dat gewasbeschermingsmiddelen (onbedoeld) in de lucht of op de grond komen (ook wel ‘drift’ genoemd). Om gezondheidsrisico's te vermijden, is het daarom noodzakelijk om een spuitzone te hebben. De Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) is van mening dat er een afstand moet zijn tussen gevoelige functies en de agrarische gronden, waar gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Een afstand van 50 meter tussen deze gevoelige functies en agrarische activiteiten (waarbij de grens in het Omgevingsplan met de gevoelige functie, zoals ‘Wonen’, in acht moet worden genomen) wordt door de ABRvS als ‘niet onredelijk’ beschouwd. In de praktijk wordt daarom een afstand van 50 meter gehanteerd voor een spuitzone. Deze afstand is niet wettelijk vastgelegd. De ABRvS heeft zich echter meermaals over spuitzones uitgesproken.

20

LB

Kan met Maasresidence worden gesproken over het alternatief in het raadsvoorstel en overige alternatief, waarbij aan Maasresidence wordt gevraagd bij te dragen in de meerkosten van het alternatief of overige alternatieven?

Bijlage 1 / brief advocaat Maasresidence

In dit geval houdt het handhaven van de afstand van 50 meter in dat bepaalde agrarische gronden een spuitzone van 20 meter toegewezen krijgen (tussen de betreffende agrarische gronden en de planlocatiegrens is nog een weg gelegen). Op grond van de huidige jurisprudentie voldoet deze afstand en is het onwaarschijnlijk dat het plan op een beroepsgrond spuitzone onderuit zal gaan. Maasresidence is een belangrijke ondernemer in het gebied. Over het vakantiepark en andere ontwikkelingen in het gebied worden regelmatig gesprekken gevoerd. Met Maasresidence zijn ook specifieke gesprekken gevoerd over het leveren van een financiële bijdrage in de meerkosten. Helaas hebben die gesprekken tot op heden geen concreet resultaat opgeleverd.

Pagina 5 van 6

Z/25/150721 - D/25/212722

Nr

Fractie

21

NLM

Vraag Bij de keuze voor de variant ‘verlengen in een lijn’ leidt dit ertoe dat er in het op te stellen omgevingsplan op de agrarische percelen aan de overzijde van de weg Meers een spuitzone van ongeveer 20m breed zal worden gelegd. Dit leidt tot direct nadeel voor de grondeigenaar en -gebruiker. De gemeente is wettelijk verplicht dit nadeel financieel te compenseren, wat naar verwachting een bedrag beneden 10.000 euro zal betreffen.

Document/ pagina

Antwoord

Raadsvoorstel, Dat valt inderdaad niet uit te sluiten. Het geraamde bedrag aan succesvol te claimen pagina pagina 6, tegemoetkomingen in nadeelcompensatie betreft puur de financiële vertaling van de punt 1.4 gevolgen van het niet meer mogen werken met gewasbeschermingsmiddelen op het deel van de gronden die straks binnen de begrenzing van deze planologische spuitzone zullen vallen. Het is echter mogelijk dat we in een minnelijk traject geen akkoord bereiken over een afkoopsom en dat de grondeigenaren vanwege de in te stellen spuitzone een beroepszaak starten bij de Raad van State.

Hier worden geen mogelijke juridische procedurekosten in benoemd. Is het te verwachten dat er wel juridische procedures komen?

Pagina 6 van 6