Raadsvoorstel Nota Grondbeleid 2024-2027 en Grondprijzennota 2024-2025

Raadsvergadering 07-11-2023

Documentnummer:

D/23/113796

Zaaknummer:

Z/23/037516

fin

Voorstel tot vaststellen Nota Grondprijzennota 2024-2025

Grondbeleid

Van:

College (portefeuillehouder Snijckers)

Voorstel:

Voorgesteld wordt om: 1. De Nota Grondbeleid 2024-2027 vast te stellen. 2. De Grondprijzennota 2024-2025 vast te stellen.

Bijlagen:

Bijgevoegd: - Nota Grondbeleid 2024-2027 - Grondprijzennota 2024-2025

2024-2027

en

Ter inzage: N.v.t. Namens Namens

*BARCODE*

Pagina 1 van 5

Toelichting Voorstel tot vaststellen Grondprijzennota 2024-2025

Nota

Grondbeleid

2024-2027

en

Inleiding: In de Nota Grondbeleid geeft de raad de strategische kaders weer voor het ruimtelijk beleid. De laatst vastgestelde nota heeft betrekking op het tijdvak 2016-2020. Vanwege de invoering van de Omgevingswet is gewacht met actualisatie van de Nota Grondbeleid. Omdat de invoering diverse malen is uitgesteld, heeft actualisatie van de Nota Grondbeleid langer op zich laten wachten dan was voorzien. Nu dat duidelijk is dat de Omgevingswet per 1 januari 2024 wordt ingevoerd, ligt de geactualiseerde Nota Grondbeleid ter besluitvorming voor. In de voorliggende Nota Grondbeleid 2024-2027 zijn de kaders van het grondbeleid voor de periode 2024-2027 vastgelegd. Deze kaders zijn voornamelijk gebaseerd op de toekomstvisie van het ruimtelijk beleid, de evaluatie van het grondbeleid in de periode 2016-2022, de huidige economische omstandigheden en nieuwe wet- en regelgeving, waaronder de Omgevingswet en het Didam-arrest. De Grondprijzennota 2024-2025 is een nadere uitwerking van de uitgangspunten van het grondprijsbeleid zoals opgenomen in de Nota Grondbeleid en bevat de prijzen voor: • verkoop; • uitgifte in erfpacht; • verhuur; • pacht; • vestigen van recht van opstal/overpad.

Middels het vaststellen van de Nota Grondbeleid 2024-2027 worden de volgende beleidsuitgangspunten vastgesteld: Actualisatie Nota Grondbeleid • De Nota Grondbeleid wordt minimaal vierjaarlijks geactualiseerd op basis van een evaluatie van het gevoerde grondbeleid. Evaluatie Grondbeleid 2016-2022 • Uit oogpunt van een solide financieel beleid wordt geen directe relatie gelegd tussen de opbrengsten die voortvloeien uit de bouwgrondexploitatie en het realiseren van maatschappelijke voorzieningen. Gemeentelijk Grondbeleid • De gemeente kiest voor een faciliterend grondbeleid. De mogelijkheid bestaat om situationeel een actief grondbeleid te voeren, mits het financiële risico aanvaardbaar is. In geval van publiek-private samenwerking zal per plan worden beoordeeld welke vorm van samenwerking wordt aangegaan. Bij deze beoordeling spelen aspecten als grondpositie, risico en complexiteit van het plan een belangrijke rol. • Gelet op het feit dat de gemeente de voorkeur geeft aan een faciliterend grondbeleid, wordt terughoudend omgegaan met het verwerven van gronden. Strategische verwervingen vinden enkel plaats om belangrijke gemeentelijke en/of maatschappelijke functies te realiseren die de markt niet oppakt en niet op de beschikbare locaties kunnen worden ontwikkeld.

• Minnelijke verwerving heeft de voorkeur van de gemeente omdat deze verstoring van de verhoudingen tussen de burgers en de gemeente voorkomt. Indien de verwerving enige omvang heeft, zal een onafhankelijke taxatie plaatsvinden om de waarde van het onroerend goed te bepalen. • De gemeente wenst van het instrument van onteigening zo min mogelijk gebruik te maken, maar houdt de mogelijkheid wel open in geval van zwaarwegende argumenten. • De gemeente zal het instrument voorkeursrecht gemeenten inzetten daar waar het noodzakelijk wordt geacht. • De uitgifte van grond vindt in hoofdzaak plaats door verkoop. De gemeente is terughoudend met het toepassen van erfpacht. Het instrument erfpacht wordt alleen ingezet om gewenste maatschappelijke of economische ontwikkelingen te stimuleren. In geval van erfpacht wordt een erfpachtovereenkomst

Pagina 2 van 5

•

•

•

opgesteld en de hierin opgenomen erfpachtcanon is marktconform en wordt comparatief of aan de hand van een onafhankelijke taxatie vastgesteld (de comparatieve methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden). De grondprijzen van de uit te geven gemeentelijke gronden worden als volgt bepaald: o Particuliere woningbouw: residuele grondwaarde en/of onafhankelijke taxatie. o Gronden t.b.v. projectontwikkelaars: residuele grondwaarde en/of onafhankelijke taxatie. o Sociale woningbouw, starterswoningen en seniorenwoningen: onafhankelijke taxatie. o Bedrijventerreinen en bedrijfskavels: comparatieve methode en/of onafhankelijke taxatie. De grondprijzen (ook voor de agrarische gronden, snippergroen, volkstuinen, etc.) zijn nader uitgewerkt in de Grondprijzennota gemeente Maasgouw. Deze nota wordt jaarlijks geactualiseerd. De gemeente geeft de voorkeur aan privaatrechtelijk kostenverhaal middels anterieure overeenkomsten. In deze overeenkomsten worden afspraken op maat gemaakt tussen de gemeente en initiatiefnemer, in het bijzonder voor wat betreft het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen. Wanneer de gemeente en de initiatiefnemer niet tot een overeenkomst komen, vindt verhaal van kosten en financiële bijdragen via de publiekrechtelijke weg plaats.

Daarenboven kan de gemeente, ook in geval van een overeenkomst, mede via de publiekrechtelijke weg verhaal van kosten en financiële bijdragen waarborgen. Nadeelcompensatie wordt doorberekend aan de initiatiefnemer van de ontwikkeling. Als de gemeente zelf initiatiefnemer is, worden de kosten van nadeelcompensatie ondergebracht binnen het plan.

Beheer onroerend goed • Het tijdelijke beheer van onroerende zaken die voor herontwikkeling in aanmerking komen vindt plaats tegen minimale kosten. Daarnaast wordt gestreefd naar maximalisatie van de opbrengsten middels tijdelijke exploitatie van de onroerende zaken. De intentie is om de woningen en de rest- en groenstroken voor zoveel als mogelijk te verkopen. Risicomanagement • In het kader van actief risicomanagement worden gelijktijdig met het actualiseren van de grondexploitatieberekeningen (2x per jaar) de risico’s geïnventariseerd, geclassificeerd en gekwantificeerd. Waar nodig worden beheersingsmaatregelen getroffen en wordt nagegaan in hoeverre de beschikbare weerstandscapaciteit (= de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken) voldoende is om de resterende risico’s af te dekken. Financiële kaders • De grondexploitaties worden 2x per jaar geactualiseerd. Actualisatie vindt plaats bij de begroting en de jaarrekening. De geactualiseerde grondexploitaties worden aan de raad aangeboden ter vaststelling. De uitkomsten van deze actualisatie worden op basis van de nominale waarde verwerkt in de begroting en de jaarrekening. • Winsten binnen de grondexploitatie worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd.

Tussentijdse winstneming vindt plaats als aan de volgende voorwaarden is voldaan: o het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én o de grond moet zijn verkocht; én o de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie verantwoord). Tussentijdse winstneming vindt plaats op basis van de ‘percentage of completion (POC)’ methode. • Als bij een grondexploitatie sprake is van een verwacht verlies dan wordt ter hoogte van dit verlies een voorziening getroffen welke in mindering wordt gebracht op de boekwaarde van de grondexploitatie. Alleen in die gevallen waarbij onomstotelijk vast staat dat er sprake is van een onvoorwaardelijk verlies, dan zal dit worden verwerkt in een (niet herstelbare) afboeking van de boekwaarde van de grondexploitatie. • In principe vormt de Reserve Ontwikkelingsbedrijf het weerstandsvermogen voor algemene financiële risico’s die voortvloeien uit de grondexploitaties. Onverwachte tegenvallers die niet opgevangen kunnen worden door deze bestemmingsreserve gaan ten laste van de Algemene Reserve. De omvang van de Reserve Ontwikkelingsbedrijf is bepaald op basis van een risicoanalyse en bedraagt momenteel € 1 miljoen. • Gelet op de Nota Reserves en Voorzieningen 2021-2024 vinden er geen toevoegingen meer plaats aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

De aanwezige middelen in deze reserve worden, na dekking van de uitgaven voor het verplaatsen van de skatebaan in verband met de voormalige locatie VV Brachterbeek, overgeheveld naar de Algemene Reserve. De Grondprijzennota 2024-2025 is een nadere uitwerking van de uitgangspunten van het grondprijsbeleid zoals opgenomen in de Nota Grondbeleid. De voorliggende grondprijzennota is gewijzigd ten aanzien van de toewijzing van een vrijgekomen volkstuin, garagebox of ligplaats. Voor volkstuinen, garageboxen en ligplaatsen hanteert de gemeente wachtlijsten. Eerder vond toewijzing plaats op basis van loting tussen alle Pagina 3 van 5

ingeschrevenen op de wachtlijst. Er werd daarbij géén onderscheid gemaakt in hoe lang iemand al ingeschreven staat en waar deze persoon woonachtig is. Daarmee kan het voor komen dat: - een volkstuin, garagebox of ligplaats wordt toegewezen aan iemand die pas 1 week staat ingeschreven terwijl iemand die al 5 jaar staat ingeschreven nog steeds niets heeft; - een volkstuin of garagebox wordt toegewezen aan iemand die 15 kilometer verderop woont terwijl iemand die in de dorpskern zelf woonachtig is niets heeft. Het voorstel is om: 1. Een vrijgekomen volkstuin / garagebox / ligplaats toe te wijzen aan de langst ingeschrevene op de wachtlijst. 2. Voorrang te verlenen aan die ingeschrevenen op de wachtlijst voor volkstuinen / garageboxen die woonachtig zijn in de dorpskern waar de volkstuin gelegen is. Beslispunten: 1. De Nota Grondbeleid 2024-2027 vast te stellen. 2. De Grondprijzennota 2024-2025 vast te stellen. Argumenten: 1.1 Actualisatie van de Nota Grondbeleid voor de periode 2024-2027 is noodzakelijk vanwege het feit dat de raad bij de vorige Nota Grondbeleid heeft besloten dat de nota minimaal vierjaarlijks wordt geactualiseerd. Over het algemeen hebben beleidsnota’s een ‘houdbaarheidsdatum’ van 4 jaren. Actualisatie van de Nota Grondbeleid was voorzien voor het jaar 2021. Vanwege de invoering van de Omgevingswet is besloten om te wachten met actualisatie van de nota.

De Omgevingswet heeft namelijk een behoorlijke impact op het grondbeleid. Doordat de invoering van de nieuwe wet herhaaldelijk is uitgesteld en pas medio 2023 bekend is geworden dat de Omgevingswet per 1 januari 2024 wordt ingevoerd, heeft actualisatie van de nota langer op zich later wachten dan was voorzien. De raad is hierover geïnformeerd in de P&C documenten. 1.2 Actualisatie van de Nota Grondbeleid is noodzakelijke vanwege nieuwe wet- en regelgeving. Met name vanwege de invoering van de Omgevingswet en het Didam-arrest is actualisatie van de Nota Grondbeleid noodzakelijk. Diverse instrumenten die ingezet kunnen worden voor een actief en/of faciliterend grondbeleid wijzigen onder de Omgevingswet. Een belangrijke wijziging is het kostenverhaal en het innen van financiële bijdragen onder de Omgevingswet. 2.1 Aanpassing beleid toewijzing bij wachtlijsten (volkstuin, garagebox, ligplaats) is rechtvaardiger In de grondprijzennota 2023-2025 is opgenomen dat toewijzing van een vrijgekomen volkstuin, garagebox of ligplaats plaatsvindt door middel van loting tussen alle ingeschreven van de wachtlijst. Er wordt hierbij géén onderscheid gemaakt in hoe lang iemand al staat ingeschreven én waar deze persoon woonachtig is.

Daarmee kan het voor komen dat een volkstuin, garagebox of ligplaats wordt toegewezen aan iemand die pas 1 week staat ingeschreven, terwijl iemand die al 5 jaar staat ingeschreven nog steeds niets heeft. Daarnaast kan worden toegewezen aan iemand die 15 kilometer verderop woont terwijl iemand die in de dorpskern zelf woonachtig is niets heeft. Dit wordt als onrechtvaardig ervaren. Voorgesteld om een vrijgekomen volkstuin / garagebox / ligplaats toe te wijzen aan de langst ingeschrevene op de wachtlijst. Hierbij wordt recht gedaan aan het principe “wie het eerst komt, wie het eerst maalt” en wordt als rechtvaardiger beschouwt. Daarnaast wordt voorgesteld voorrang te verlenen aan ingeschrevenen op de wachtlijst voor volkstuinen en garageboxen die woonachtig zijn in de dorpskern waar de volkstuin/garagebox gelegen is. In geval van volkstuinen, omdat bewoners van de dorpskern meer “hart” hebben voor het dorp en dit tot uiting brengen in hun volkstuin. In geval van garageboxen, omdat de gemeente enkel garageboxen in Stevensweert heeft. Deze zijn erg gewild. Als iedereen zich kan inschrijven wordt de kans op een garagebox nóg vele malen kleiner voor inwoners van Stevensweert. Voor toewijzing ligplaatsen geldt geen restrictie met betrekking tot de woonplaats. Immers willen mensen juist in Wessem of Maasbracht komen wonen.

Die komen juist uit andere woonplaatsen dan Wessem of Maasbracht.

Pagina 4 van 5

Kanttekeningen: 2.1 De gewijzigde systematiek voor het toewijzen van volkstuinen en garageboxen aan personen op de wachtlijst kan tot onbegrip leiden. Tot op heden maakte iedereen op de wachtlijst evenveel kans op een volkstuin of garagebox door toewijzing op basis van loting. We gaan alle ingeschreven op de wachtlijst voor volkstuinen en garageboxen benaderen en degene die niet woonachtig zijn in de dorpskern aangeven dat ze waarschijnlijk niet in aanmerking komen voor een volkstuin of garagebox. Mogelijk stuit dit op onbegrip. Het is daarom van belang dit uiterst zorgvuldig te communiceren. Samenhang met andere Beleidsdocumenten: De Nota Grondbeleid heeft samenhang met de volgende beleidsdocumenten: • Structuurvisie Wonen Midden-Limburg; • Intergemeentelijke Structuurvisie Maasplassen 2030; • Beleidsnota Risicomanagement en weerstandsvermogen; • Nota reserves en voorzieningen. De Grondprijzennota is een nadere uitwerking van het grondprijsbeleid zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Communicatie: Het raadsbesluit wordt samen met de andere raadstukken via de gebruikelijke weg bekend gemaakt. Financiën N.v.t. Planning en uitvoering: De uitgangspunten van de Nota Grondbeleid worden verwerkt in de planning en control documenten. Bijlagen: 1. Nota Grondbeleid 2024-2027 2. Grondprijzennota 2024-2025 Team: Bestuurszaken, Strategie en Control

Pagina 5 van 5