ONTVANGEN 11-05-2023 102925-Kast_102925-Kasteeldal Heel wijziging stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma-signed

RAADSINFORMATIEBRIEF (RIB)

van der Goor Chantal

Registratienr :

D/23/102925

Inlichtingen: van der Goor, Chantal Team: Fysiek Domein Portefeuillehouder: Snijckers Onderwerp: Kasteeldal Heel: wijzigen stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma Bijlage:

Aan de leden van de raad van de gemeente Maasgouw

Geachte leden van de raad, Het college heeft op 11 april besloten een gewijzigd stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma voor het plangebied Kasteeldal Zuid (voormalig Sint Annaterrein in Heel) goed te keuren. Met deze RIB informeren wij u over de aanleiding voor dit besluit en sturen wij u het nieuwe plan ter informatie toe. Exploitatieovereenkomst voor de bouw van woningen op het voormalig instituutsterrein Gemeente Maasgouw en Janssen de Jong Projectontwikkeling sloten op 14 juni 2010 een exploitatieovereenkomst inzake de realisering van 85 woningen en bijbehorende infrastructuur op het terrein van Sint Anna te Heel. Janssen de Jong heeft deze totale ontwikkeling opgeknipt in twee delen, waarbij de huidige Kasteellaan de grens tussen beide plandelen vormt: • Het noordelijk plandeel – ‘’t Laenke’ • Het zuidelijk plandeel – ‘’t Perkske’

Pagina 1 van 3

Er is - om de beoogde woningbouw mogelijk te maken - één bestemmingsplan voor het totale gebied opgesteld. Dat bestemmingsplan is in 2012 al onherroepelijk geworden. Het noordelijk plandeel is inmiddels nagenoeg gereed. Er is nog één bouwkavel te koop, maar de overige kavels en woningen zijn verkocht en inmiddels ook al bewoond, en de openbare infra is aangelegd en opgeleverd. De ontwikkelaar gaat nu aan de slag met de ontwikkeling van het zuidelijk deel. Een nieuw plan dat past bij de behoefte van deze tijd Het stedenbouwkundig plan dat in 2009 is opgesteld en als ruimtelijke onderlegger voor het opgestelde bestemmingsplan heeft gediend, past qua woningbouwprogramma niet meer bij de huidige wensen vanuit de markt. Vanuit het gemeentelijke project ‘Aanpak planvoorraad’ zijn sinds 2016 diverse gesprekken gevoerd met de ontwikkelaar, met als doel het plan om te buigen zodat het beter invulling geeft aan de kwalitatieve doelen uit de Structuurvisie Wonen. Dat traject heeft inmiddels geleid tot een gewijzigd stedenbouwkundig plan.

Het oorspronkelijke plan uit 2009 bevatte het volgende woningbouwprogramma: • 9 geschakelde woningen levensloopbestendig • 7 halfvrijstaande woningen levensloopbestendig • 9 vrijstaande woningen • 11 vrij uit te geven kavels Meer dan de helft van het aantal woningen was toen voorzien als vrijstaande woning; een segment waar in Maasgouw in het algemeen, maar ook in Heel in het bijzonder volgens het woningmarktonderzoek geen dergelijk omvangrijke behoefte meer aan is. Ook waren de kavels erg groot (en daardoor duur), wat de vermarktbaarheid ook niet ten goede kwam.

Pagina 2 van 3

In het nieuwe plan zijn de helft minder vrijstaande woningen opgenomen: nog maar 10 in plaats van 20. Ook is de kavelgrootte waar mogelijk verkleind. Het woningbouwprogramma in het geactualiseerde plan ziet er als volgt uit: • 10 twee-onder-een-kapwoningen levensloopbestendig • 10 twee-onder-een-kapwoningen regulier • 2 vrijstaande woningen levensloopbestendig • 2 vrijstaande woningen • 6 rijwoningen • 6 bouwkavels Het past hiermee veel beter in de kwalitatieve behoefte die er uit het woningmarktonderzoek is gebleken. Mogelijkheid voor extra woningen, maar alleen als zij passen binnen de regionale woondeal Omdat de kavels kleiner zijn gemaakt, is er ook minder uitgeefbaar gebied beschikbaar. Dat leidt ertoe dat er ook minder inkomsten binnenkomen. De grondexploitatie van het project staat dus erg onder druk. Daarom verzoekt de ontwikkelaar 4 woningen toe te voegen. Deze woningen zouden worden uitgevoerd als patiowoningen en worden gesitueerd in de rechteronderhoek van het plan (in het rood omstippelde deel op de plankaart op de vorige pagina, met de aanduiding ‘Eventueel extra programma’). In tegenstelling tot de 36 woningen die al planologisch mogelijk zijn gemaakt, verplicht de huidige exploitatieovereenkomst de gemeente niet ook deze vier extra woningen planologisch mogelijk te maken. Deze ‘+4’ moet dus als nieuwe ontwikkeling worden aangemerkt.

Op 9 maart 2023 is de regionale woondeal ondertekend. Die woondeal is in beginsel leidend voor de planvorming en woningbouwprogrammering in nieuwe plannen. De belangrijkste eis daarbij is dat twee derde van nieuwbouwwoningen moet bestaan uit betaalbare woningen. Het begrip ‘betaalbaar’ wordt in de woondeal als volgt gedefinieerd: 1. sociale huur (€ 800/mnd.) 2. goedkope middenhuur (€ 1.000/mnd.) 3. betaalbare koop (€ 355.000) Nieuwe ontwikkelingen moeten rekening houden met de gemaakte afspraken en daarmee in principe grotendeels bestaan uit woningen die aan de afspraken voldoen, en die bovendien voorzien in een behoefte van de doelgroepen die binnen Maasgouw een sterke behoefte hebben: starters en senioren. Op grond van de woondeal hebben de Limburgse gemeenten, dus ook Maasgouw, ook een uitdaging om voldoende en kwalitatief de juiste woningen te realiseren. Daarom is het college bereid in te stemmen met de uitbreiding van het woningbouwprogramma met 4 extra woningen, MITS deze ten goede komen aan de doelgroep senioren en binnen het betaalbare segment kunnen worden aangeboden. De ontwikkelaar zal hiervoor wel een bestemmingsplanherziening moeten doorvoeren, omdat het vigerende bestemmingsplan een maximum aantal woningen kent van 36. De beslissing om deze extra kosten wel of niet te investeren, ligt bij de ontwikkelaar.

Het college gaat er van uit dat u het besluit om voor dit project vier woningen aan de planvoorraad toe te voegen, kunt ondersteunen. Het bestemmingsplan dat deze ‘+4’ mogelijk moet maken, zal uiteindelijk uiteraard aan u ter vaststelling worden voorgelegd. Echter om te voorkomen dat de ontwikkelaar onnodig kosten gaat maken voor deze procedure, verzoekt het college u om het uiterlijk vier weken na dagtekening van deze raadsinformatiebrief via de griffie kenbaar te maken als u bezwaren heeft tegen het beschikbaar stellen van vier extra woningbouwtitels in dit project.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Maasgouw, De secretaris,

De burgemeester,

C.M. Keersmaekers

S.H.M. Strous

Pagina 3 van 3