GEHEIME kredietraming (openbaar m.i.v. 1 januari 2025)

Geheime bijlage: Financieel advies m.b.t. College voorstel kredietaanvraag aankoop Steegputstraat 2 Thorn. Financiën: Door de verkopende partij is gevraagd om vertrouwelijkheid vandaar deze aparte bijlage. Onder kanttekening 4.1 is toegelicht hoe de kosten zijn opgebouwd. Deze volgen uit de bijlagen van dit collegevoorstel en zijn als volgt. 1 2 3 4 5 1.

Ter dekking van de aankoop ter grootte van € 690.000 ( incl. € 15.000 notariskosten). Waarvan een bedrag (nu nog niet gespecificeerd) ten behoeve van de inventaris is. Ter dekking van de noodzakelijke investeringen op korte termijn, in totaal € 995.000. Investeringslasten ter verbetering van het pand Steegputstraat 2 bij langer gebruik dan 5 jaar € 1.530.000. Jaarlijkse onderhoudskosten ter grootte van € 10.000. Verzekeringspremies ter grootte van € 1.800.

Aankoop

Dit voorstel gaat primair over de aankoop van het pand. De vraagprijs van de eigenaren bedraagt € 675.000. Met de notariskosten (€ 15.000) komt het maximale aankoopbedrag uit op € 690.000. De aankoop is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In de begroting 2025 is een bedrag van 10 miljoen beschikbaar gesteld voor gemeenschapsaccommodaties. Dit bedrag is nog beschikbaar en kan worden ingezet om de aankoop af te dekken. Uitgaande van vaststelling van deze begroting 2025 door de gemeenteraad op 12 november a.s. is voldoende dekking beschikbaar binnen de begroting 2025 om dit pand aan te kopen. Van de 10 miljoen is dan nog een restant van € 9.310.000 beschikbaar. Indien de koop doorgang vindt dan een dekkingsreserve te vormen ter hoogte van het aankoopbedrag zodat de kapitaallasten niet op de exploitatie drukken maar budgettair neutraal worden afgedekt vanuit de dekkingsreserve. De mogelijke aankoop van het pand Oud Thoear zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2025 plaatsvinden en kan t.l.v. de 10 miljoen worden gebracht die is opgenomen voor accommodatiebeleid in de begroting 2025. Er kan dus een krediet van € 690.000 beschikbaar worden gesteld voor de aankoop in Thorn. 2 en 3. Toekomstige noodzakelijke investeringen Indien de gemeente het pand aankoopt zijn er op korte termijn investeringen nodig.

Enkele zijn noodzakelijk voor het in gebruik nemen van dit pand en zijn geraamd op afgerond € 995.000 (incl. BTW). Dit is inclusief de bijkomende personele kosten en indexering voor de periode 0 – 5 jaar. Hiervoor is In de begroting 2025 is een budget van 10 miljoen opgenomen voor de gemeenschapsaccommodaties. Nadat de koop heeft plaatsgevonden kan er een investeringskrediet beschikbaar worden gesteld waarbij de kapitaallasten worden afgedekt uit de 10 miljoen. In de begroting 2025 e.v. is hiermee al rekening gehouden. In de dekking van het beschikbaar stellen van dit krediet is dan ook voorzien. Mits de raad instemt met de begroting 2025.

Indien wordt besloten om het pand langer in gebruik te houden dan zijn er op de middellange termijn ( 6- 10 jaar) aanvullende investeringen noodzakelijk voor circa € 1.180.000. Daarnaast zijn er

nog kosten die gemaakt worden indien het groot onderhoud technisch gezien noodzakelijk is van € 350.000. Hiermee komt de totale investering binnen een termijn van 10 jaar uit op circa 2,5 miljoen (incl. BTW). Deze investeringen worden opgenomen in een nieuw op te stellen meer jaren onderhoudsplan (MJOP), indien de aankoop definitief is. Omdat het pand al ouder is en er niet gespaard is voor de noodzakelijke voorzieningen voor het groot onderhoud van deze onvoorziene uitgave, is het voorstel om de extra noodzakelijke investeringen af te dekken uit het budget van 10 miljoen. Daar waar mogelijk zullen vervangingen worden meegenomen ten laste van de voorziening groot onderhoud gebouwen. Dekking van deze uitgaven komt op een later moment aan bod maar zullen ten laste van de 10 miljoen worden gebracht. Aandachtpunt is de BTW. We zijn in overleg met een fiscalist om te bezien of er mogelijk teruggave van BTW mogelijk is over de nog uit te voeren investeringen. Dit advies is nog niet binnen. Dit kan consequenties hebben voor een eventueel af te sluiten contract met de Stichting Trefpunt 1711. Het streven is om BTW voordelen te behalen. Ook zal er nog gekeken worden naar de mogelijkheid van (verduurzaming) subsidies bij Provincie of het Rijk. Dit zal bij de vervangingsinvesteringen aan bod komen. Hiertoe is al overleg met een externe subsidie adviseur gaande.

4 en 5 Jaarlijkse exploitatiekosten Naast het op peil brengen van het pand om het geschikt te maken voor de bedrijfsvoering moet in de begroting rekening worden gehouden met jaarlijkse kosten. Hierbij kan worden gedacht aan het vervangen van armaturen, sanitaire voorzieningen die kapot gaan of jaarlijks onderhoud aan installaties. Het verzekeren van het pand en de belastingen die jaarlijks terugkomen. In totaal wordt een jaarlijks bedrag van € 11.800 voorzien om deze kosten op te vangen. In de begroting 2025 is nog geen rekening gehouden met deze kosten. De stichting 1711 zal huur voor het pand gaan betalen. Het eerste jaar is deze op € 10.000 gesteld waarbij er wel een huuropbouw voor de komende jaren wordt voorzien tot maximaal € 27.500 aan huuropbrengsten. Deze opbrengsten als dekking te gebruiken nom de nieuwe uitgaven van het pand af te dekken. We stellen voor om deze kosten en uitgaven in de 1e prorap 2025 bij te stellen. Immers 2025 is een overgangsjaar waarin de nieuwe stichting Trefpunt 1711 de exploitatie gaat opstarten. Ook is er dan meer duidelijkheid over de het af te sluiten contract met de nieuwe stichting. Het risico is aanwezig dat de stichting op termijn niet tot een sluitende exploitatie kan komen. Daarbij is de vraag in hoeverre de toekomstige exploitanten een positief resultaat kunnen boeken.

En de toekomstige gebruikers (verenigingen) in staat zullen zijn om het huurtarief te betalen. Indien dit onverhoopt niet mocht lukken, dan komt het huidige exploitatieplan mogelijk onder druk te staan, wat kan resulteren in een blijvend negatief exploitatieresultaat. Kosten voor instandhouding en exploitatie zullen dan wellicht op de gemeente afgewenteld worden.