Bijlage 2c Bijlagenboek bestemmingsplan ‘Voorterrein Nautische boulevard Wessem’
Tekst van het document
Bestemmingsplan Voorterrein Nautische Boulevard, Wessem - Bijlagenboek Gemeente Maasgouw Concept
colofon
projectnaam Bestemmingsplan Voorterrein Nautische Boulevard, Wessem datum 17 juni 2025 projectnummer P06659_bijlagen IMRO-identificatienummer NL.IMRO.1641.BPL120-VG01 opdrachtgever Gemeente Maasgouw Concept 31 oktober 2023 Ontwerp 5 december 2023 Vaststelling 2025 BRO projectleider CVe projectteam JvdA, JEn, DEe bron kaft BRO
Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl
Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Inhoudsopgave
Bijlagen toelichting
3
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
4
Bijlage 2
Ladderonderbouwing
21
Bijlage 3
Bodemonderzoek
41
Bijlage 4
Akoestisch onderzoek industrielawaai
268
Bijlage 5
Onderzoek externe veiligheid
455
Bijlage 6
AERIUS-berekening stikstofdepositie
491
Bijlage 7
Quickscan flora en fauna
522
Bijlage 8
Verkeersonderzoek
539
Bijlage 9
Watertoets
603
Bijlage 10
Vooroverleg
634
Bijlage 11
Schaduwstudie
643
Bijlage 12
Toetsing manoeuvreerruimte
655
Bijlage 13
Nota ter beantwoording zienswijzen
657
2
Bestemmingsplan "Voorterrein Nautische Boulevard Wessem" (vastgesteld)
Bijlagen toelichting
Bestemmingsplan "Voorterrein Nautische Boulevard Wessem" (vastgesteld)
3
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan
4
Bestemmingsplan "Voorterrein Nautische Boulevard Wessem" (vastgesteld)
BEELDKWALITEITSPLAN
VOORTERREIN NAUTISCHE BOULEVARD WESSEM
CONCEPT 6 NOVEMBER 2023
BREEN stedenbouw
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
COLOFON In opdracht van Gemeente Maasgouw
Opgesteld door BREEN stedenbouw
Vastgesteld xx
INHOUDSOPGAVE BEELDKWALITEITSPLAN
04
INLEIDING
08
PLANGEBIED
9
BOUWVLAK
10
EXPRESSIE NIEUWBOUW
15
RECLAME
15
WATERPROGRAMMA
15
SUPERVISIE
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
VOORTERREIN NAUTISCHE BOULEVARD, WESSEM
INLEIDING In 2018 is op het Voorterrein een eerste stap gezet in het opbouwen van een one-stop-shop voor de pleziervaart. In 2022 is een verkenning gestart naar ontwikkelingsmogelijkheden van het Voorterrein, gelegen op de Nautische Boulevard Wessem. Samen met de gemeente en marktpartijen zijn gesprekken gevoerd en ruimtelijke- en programmatische verkenningen opgesteld. Hieruit is gebleken dat er potentie voor een gebiedsontwikkeling is. Per 1 CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
januari 2024 wordt de gemeente eigenaar van de gronden en heeft er de beschikking over. Vanaf dat moment kan er concreet vorm aan de ontwikkeling worden gegeven. Onderdeel van het concretiseren van de one-stop-shop is het
AMBITIE!
opstellen van een bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Voor u
In dit beeldkwaliteitsplan worden de condities beschreven die
ligt het beeldkwaliteitsplan.
moeten leiden tot de meest wenselijke ontwikkeling op deze plek in Wessem. Zo wordt er gevraagd om vorm te gegeven aan
Globaal beeldkwaliteitsplan en supervisie
de schaalsprong tussen de kleinschaligheid van het dorp en de
Voor u ligt een globaal beeldkwaliteitsplan. Er is voor globaliteit
ruigheid van de haven. Vervolgens wordt er een bebouwings-
gekozen om enerzijds de beoogde kernkwaliteiten zo scherp mogelijk
voorstel verwacht dat expressie geeft aan hedendaagse thema’s
te formuleren en anderzijds ruimte te laten voor een creatieve
zoals duurzaamheid en nieuwe energie- en warmtesystemen.
invulling door mogelijke samenwerkingspartners (ontwikkelaars en
Daarmee is de ontwikkeling impliciet klaar voor de toekomst. De
bouwers). Om tot de meest kwalitatieve invulling van de locatie te
bebouwing moet ruimte geven aan meerdere functies: nautische
komen wordt er uitgegaan van een begeleiding en toetsing door een
bedrijvigheid, kantoor, winkel en horeca.
supervisor die dit globale plan als leidraad hanteert.
4
100 meter
5 CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Noord
Voorterrein Wessem Het plangebied Voorterrein is onderdeel van de haven van Wessem. Het merendeel van de twaalf bedrijven in het havengebied is gericht op onderhoud, reparatie en opslag van boten en jachten. Deze bedrijvigheid is ontstaan na het aanleggen van de Prins Mauritshaven in de jaren 70 van de vorige eeuw. De haven is onderdeel van een
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
thematisch bedrijventerrein gericht op de watersport.. Tot de jaren 70 vormde de Thornerbeek de zuidelijke begrenzing
1930
van het dorp Wessem. Achter de beek lag landbouwgrond (deels buitendijks). Met het graven en inrichten van de haven heeft Wessem een groter front aan de Maas gekregen en wordt de lokale economie verrijkt met nautische bedrijvigheid en recreatief programma zoals een jachthaven. Op het scheidsvlak van de Maasboulevard en het havengebied ligt een onbebouwd gebied dat voor meerdere functies wordt gebruikt. Het terrein werd in het verleden gebruikt voor opslag en
1990
verkoop van zand en grind. Dit werd per schip aangevoerd en per as afgevoerd. Ook werd de locatie gebruikt voor aanmeren van baggerwerkschepen. Momenteel staat er een carwash en wordt een klein gedeelte al gebruikt voor de watersport.
6
2022
Zicht vanaf de kade richting de Maas (zuidoosten)
7
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Zicht over de locatie richting het zuidwesten
PLANGEBIED Voor de toekomstige gebiedsontwikkeling is een ontwikkelgebied opgetekend dat aan de noordwestzijde wordt begrensd door de Maasdijk en aan de noordoostzijde door de Waage Naak. Het ontwikkelgebied sluit naadloos aan op het Ho
plangebied van het bestemmingsplan dat voor
og w er be
opgesteld. Onderdeel van dat bestemmingsplan
sc he rm
wordt de hoogwaterbescherming.
in gs zo
Maximaal bouwvlak - Maximaal 5.120m2
M
s aa
di
ne
Ontwikkelgebied - 17.800m2
jk perceel 477
perceel 587
On tw
perceel 476
ikk
k
eb ied
b
elg
al
vla
me ter
Ma
a xim
w ou
50
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
at
de Maasboulevard aan de noordoostzijde wordt
Noord
8
BOUWVLAK Voor het ontwikkelgebied wordt een bouwvlak aangeduid. Binnen
De overige bouwgrenzen worden als een minimale of als maximale
dit bouwvlak kunnen maximaal twee gebouwen worden ontwikkeld.
maat aangegeven. Zo zal aan de zijde van het bedrijf Sibelco een
Met de ontwikkeling wordt de aansluiting gezocht met enerzijds
maximale bouwgrens worden gesteld om zo de doorgang tussen het
de kleinschaligheid van het dorp en anderzijds de grote bedrijfsge-
bedrijf en de nieuwbouw te borgen.
ontwikkeld zal er een tussenstraat van 15 meter worden vrijge-
Het doel is te komen tot een gebouw of gebouwen waarin
houden. Deze zal fungeren voor de (gebouw)ontsluiting en een deel
werkfuncties worden gehuisvest en een (openbare) buitenruimte
van de parkeervraag bedienen. Als er één gebouw wordt ontwikkeld
die geschikt is voor wandelen, verblijven, kleine en tijdelijke
zal de parkeervraag in de Maasdijk moeten worden opgelost.
werkzaamheden en manoeuvreren. Het is nadrukkelijk niet toegestaan opslag en uitstallingen een plek in de openbare ruimte te
De definitie van de bouwvlakken wordt in vaste en flexibele begren-
geven. Opslag moet inpandig worden opgelost.
zingen gedefinieerd. Met de vaste begrenzingen wordt de kwaliteit en gebruiksmogelijkheden van de kade geborgd. De maat van de eventuele tussenstraat is een hard gegeven om zo de ruimte voor een straat, haaks parkeren en een trottoir te borgen. Met het definiëren van de bouwgrens aan de
12
M ,50
inim
ale
a
n fsta
zijde van Waage Naak wordt de breedte van het toekomstige gevelfront richting het dorp vastgelegd. Deze breedtemaat van 50 meter
0 12,
0
d to
t Si
bel
co
M
ma axi
al 5
0,0
0
15
,00
(A.) zorgt ervoor dat de bebouwing vanuit het dorp goed zichtbaar is én als coulisse voor de achterliggende bebouwing gaat fungeren.
17
,00
Va
ste
m
r ete m p 0 r 0,0 do A. e 5 het dt r e re naa lb ve ht ge zic t Ge aa
No ord
9
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
bouwen in de haven. Op het moment dat er twee gebouwen worden
EXPRESSIE NIEUWBOUW De nieuwbouw gaat de schakel vormen tussen het dorp Wessem en de haven. De materialisatie, gevelopbouw, dakvorm en de programmering zullen daarbij een belangrijke rol spelen. De verschillende zijdes van het gebouw c.q. de gebouwen zullen een expressie krijgen die aansluit bij de omgeving.
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Familie In de basis zullen de één of twee gebouwen een vergelijkbare opbouw krijgen: de gebouwen zijn ‘familie’ van elkaar. Dat houdt in dat de gevelopbouw, materiaalgebruik en dakvorm samenhangend wordt vormgegeven. Indien er één gebouw wordt ontwikkeld is het noodzakelijk om te voorkomen dat het gebouw zich als een massief gebouw gaat manifesteren. Geleding en een set back in de langsgevels is in dat geval een vereiste.
10
Samenhang door materiaalgebruik en kleurstelling
Gevelindeling
De meest representatieve zijde van de nieuwbouw zal de gevel
Het gebouw of de gebouwen zullen meerdere gebruikers gaan
richting het dorp (de noordoostgevel aan de Waage Naak) zijn. Deze
huisvesten. Om dit te benadrukken wordt een verticale belijning
gevel zal grotendeels uit glas en baksteen bestaan. Glas zorgt ervoor
in de gevelvlakken voorzien. Met een verticale parcelering wordt
dat het voor bezoekers als snel duidelijk wordt dat het over een
aansluiting bij de schaal en opbouw van het dorp gevonden. Op
nautisch programma gaat op het scheidsveld van dorp en haven.
het moment dat er één gebouw wordt ontwikkeld zal de verticale
Baksteen refereert aan het dorps karakter.
parcelering nadrukkelijker moeten worden vormgegeven.
De gevels langs de waterkant sluiten enerzijds aan bij de schaal en beleving van passanten op de kade en anderzijds zijn ze duidelijk zichtbaar vanaf het water. De gevels aan de zuid- en westzijde zijn overwegend functioneel en sluiten daarmee aan op het functionele karakter van de omliggende havenbedrijven. De mogelijke straat tussen de bebouwing zal functioneel worden vormgegeven. No ord
c Fun Fun
ctio
nee
tion
l rep
Func
eel
rese
tione
ct Fun ntat
el
ion
eel
Repr
esen
tatie
ief
Rep
rese
ntat
ief
Me
e
r st
ep
f
re
n se
ta
tie
f
Functionele vormgeving
Duurzame expressie met sterke gevelgeleding
11
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Representatie
Materialisatie De mate van transparantie van gevels zal een bijdrage aan de sfeer
Naast glas zullen de gevels worden opgebouwd uit baksteen, staal en
van het gebied leveren. Hoe meer openheid, hoe meer er kan worden
hout. De baksteen refereert aan de dorpssfeer en het staal sluit aan
gezien wat er achter de gevels gebeurt en andersom zal openheid
bij het industriële karakter van het gebied. Met het hout wordt een
het uitzicht op de ‘buitenwereld’ borgen waarmee een wisselwerking
nieuwe, duurzame toekomst aangehaald.
tussen ondernemers, werknemers en bezoekers kan ontstaan.
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Met de kleurstelling van de materialen wordt gezocht naar een licht In onderstaande afbeelding zijn percentages van de hoeveelheid
contrast met de materialen op het maaiveld. Het kleurgebruik is
toe te passen glas opgenomen. Met name de ondergrenzen zijn
gedekt.
belangrijk om zo een minimaal contact tussen het interieur en exterieur te kunnen realiseren. 20-50%
5-70% 20-70%
12
10-50%
5-80% 10-80% 20-90%
20-90% 30-90% 50-90%
Duurzaam materiaal en zonnepanelen
Transparantie
Deuren
De maximale bouwhoogte aan de zuidwestzijde is 12 meter (en
Net als de ramen zijn de deuren een belangrijk punt voor interactie
minimaal 9 meter) met een maximale goothoogte van 9 meter en
tussen het nautisch programma en de omgeving (bezoekers).
sluit daarmee aan op de aangrenzende bebouwing van Sibelco.
Gezien de functies zullen er enerzijds reguliere deuren en anderzijds
Aan de zijde van Waage Naak kan tot 14 meter (minimaal 9 meter)
overheaddeuren worden ingezet. Met name aan de dorpszijde en
hoog met een maximale goothoogte van 9 meter worden gebouwd.
noordelijk deel van de kade zullen er hoofdzakelijk deuren worden
Deze hoogte is hoger dan omliggende bebouwing en geeft ruimte
geplaatst. In de meer functionele delen van de gebouwen kunnen
voor intensief grondgebruik en het bouwen van een accent op het
overheaddeuren worden toegepast. Indien er overheaddeuren in de
overgangsgebied tussen het dorp en het haven/werkgebied.
meer representatieve geveldelen worden voorgesteld zullen deze zo worden vormgegeven dat ze aansluiten bij het representatieve
De voorgestelde hoogtes zijn geschikt voor een bijzonder dak met
karakter.
daaronder meerdere gestapelde vloeren. Aan de zuidwestzijde kan bijvoorbeeld een kantoorvloer boven een werkhal worden *
gerealiseerd. Aan de noordoostzijde kunnen meerdere kantoorvloeren boven een werk/bedrijfsruimte worden gerealiseerd. Hierbij kan gedacht worden aan maximaal vier bouwlagen. Aan de zijde van de Waage Naak is een accent tot maximaal 17 meter voorstelbaar. De breedte van het accent is maximaal 30% van de gevelbreedte met een maximale diepte van 10 meter. Het inzetten van een accent en de exacte positie hiervan staat vrij (binnen hierboven benoemde uitgangspunten). Een accent wordt door de gemeente wel als een toegevoegde waarde gezien. De voorkeur gaat uit naar een positie meer aan de kadezijde dan nabij de Maasdijk. Alle aangegeven hoogtematen zijn maxima. Eventuele zonnepanelen
ord
Suggestie van indeling in verschillende ruimtes en hoogtes
No
op het dak passen binnen de aangegeven hoogte.
13
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
Bouwhoogte
Dakvorm
RECLAME
Voor deze gebiedsontwikkeling worden shed-daken voorgesteld.
Reclame-uitingen, zoals de bedrijfsnaam, dienen integraal onderdeel
Deze dakvorm sluit aan bij de typologie van werkgebouwen. Sheds
van het gevelontwerp te zijn. Toevoegingen zoals losse borden op het
kunnen aansluiten bij de verticale parcelering en de dakvorm maakt
dak zijn niet toegestaan. De uitingen worden onder de daklijn met
het eenvoudig om zonnepanelen te plaatsen. De sheds helpen tevens
een maximale hoogte van 1,50 meter direct op de gevel aangebracht.
mee aan het differentiëren van het bouwvolume (voorkomen dat er
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
een groots mono volume ontstaat). De sheds hoeven niet in een vaste ritmiek te worden toegepast. Wisselende maten tussen de dakspanten kunnen de individuele gebruikers van het pand beter afleesbaar maken. Het dak aan de zijde van het dorp (A.) vraagt om een verbijzondering. De vorm staat hierbij vrij. Zie hiervoor ook de beschrijving van een accent onder het kopje ‘Bouwhoogte’. Dakopbouwen (schoorstenen, pijpleidingen, doorvoer, liftopbouw) worden als ondergeschikt aan het dak vormgegeven. De belijning van de daken mag niet worden onderbroken door een dakopbouw.
A.
14
SUPERVISIE
Naast een landprogramma wordt er ruimte geboden aan een
Dit compacte beeldkwaliteitsplan vormt de leidraad voor een
waterprogramma. Hiervoor kunnen maximaal drijvende steigers
supervisor die bij de partnerselectie betrokken zal zijn en vervolgens
worden geplaatst. De steigers reiken tot maximaal 50 meter in het
het ontwerpproces zal begeleiden en toetsen. Hiermee ontstaat
water, gerekend vanaf de kaderand. De steigers worden drijvend en
enerzijds ruimte voor creatieve suggesties bij een ontwikkelende
van duurzame materialen samengesteld. Aan steiger A. is mogelijk
partij en anderzijds een accurate en inspirerende begeleiding van het
ruimte voor drijvende bouwwerken of constructies om ‘binnen’ te
proces door een stedenbouwkundig supervisor. Hiermee wordt door
werken aan drijvende boten. De werkzaamheden zijn gerelateerd
de gemeente beoogd tot een maximaal kwalitatieve locatieontwik-
aan de activiteiten van de bedrijven op de wal van het te ontwikkelen
keling te komen.
terrein. De drijvende objecten hebben een eenduidige vormgeving. Reclame-uitingen op de buitenzijde zijn beperkt mogelijk. De maximale hoogte van de drijvende objecten is 5 meter nokhoogte, gemeten vanaf het water. Functies en toepassing zijn gebonden aan regels van Rijkswaterstaat in het kader van de Beleidslijn Grote Rivieren.
A A
CONCEPT beeldkwaliteitsplan Voorterrein Nautische Boulevard Wessem
WATERPROGRAMMA
Bijlage 2 Ladderonderbouwing
Bestemmingsplan "Voorterrein Nautische Boulevard Wessem" (vastgesteld)
21
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem Gemeente Maasgouw Concept
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
1
colofon
projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem datum 30 oktober 2023 projectnummer P06659 opdrachtgever Gemeente Maasgouw BRO projectleider CVe projectteam TOl bron kaft BRO review HdV
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
2
Inhoudsopgave 1
2
Het initiatief
4
1.1 1.2 1.3 1.4
4 5 5 5
Aanleiding Planlocatie en bestemming Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Opzet onderzoek
Conclusies
6
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
6 6 6 7 7
Passend binnen beleidskaders Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
Bijlage 1 - Bedrijventerrein
Bijlage 2 - Beleidskaders
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
3
1
Het initiatief
1.1
Aanleiding
De gemeente Maasgouw is voornemens om de Nautische Boulevard Wessem te laten verkleuren van een bedrijventerrein naar zoveel mogelijk nautische en watersport gerelateerde watersportbedrijvigheid. Op het moment ligt er de bestemming ‘Bedrijventerrein’ met de functieaanduiding ‘detailhandel volumineus’. Deze gronden zijn beoogd voor aan de watersport en pleziervaart gerelateerde volumineuze detailhandel. De gemeente wenst een gebied te creëren dat volledig is georiënteerd op de nautische en pleziervaart. Dit betekend naast detailhandel dat georienteerd is op watersport en pleziervaart, ook voorzieningen te realiseren met betrekking op reparatie en stalling. Hiervoor zijn o.a. waterkavels met aanlegsteigers voor nodig. Dit is op het moment niet toegestaan in het bestemmingsplan. Concreet wordt de huidige planologische situatie behouden, er mogen alleen nog nautisch/pleziervaart en nautisch gerelateerde bedrijven gevestigd kunnen worden. Deze waren deels al toegestaan binnen het bestemmingsplan, maar alleen detailhandel. Met deze verruiming worden ook andere nautische bedrijvigheid toegestaan. De overige bedrijvigheid wordt gesaneerd uit het bestemmingsplan. De beoogde planontwikkeling heeft betrekking op de navolgende locaties.
Maasdijk 3 (rood omlijnd op figuur 1) Op deze locatie beoogd de gemeente de huidige planologische rechten te handhaven met uitzondering van de lijst van bedrijfsactiviteiten. De lijst van bedrijfsactiviteiten van Maasdijk 3 dient zodanig te worden beperkt, dat er alleen nog nautisch/pleziervaart en nautisch gerelateerde bedrijven gevestigd kunnen worden tot maximaal milieucategorie 4.1. Deze bepaling geeft uitvoering aan de ambitie, gesteld in de Omgevingsvisie Maasgouw voor percelen op de Nautische Boulevard. Figuur 1: Ligging beoogd plangebied
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
4
Het plangebied van de locatie Maasdijk 3 ligt binnen het bestemmings-
aanduiding. Hierdoor zijn er meer nautische gerelateerde bedrijven toe-
1.4
plan ‘Land van Thorn’ (onherroepelijk vastgesteld 22-5-2014). De locatie
gestaan en worden andere typen bedrijven geweerd. De bedrijven die
Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de transfor-
kent de enkelbestemming ‘Bedrijventerrein’ met dubbelbestemming
beoogd zijn op vergelijkbare bedrijventerreinen ligt normaliter op 8 kilo-
matie van het bedrijventerrein te verantwoorden is vanuit de methodiek
‘Waarde-Archeologie’. De maximale bouwhoogte is 9 m. Een groot ge-
meter. Dit heeft te maken met woonplaats van werknemers en lokale
van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit
deelte van deze locatie ligt binnen het ‘bouwvlak’. Verder ligt er de func-
binding. Voor bedrijven die kade gebonden zijn ligt deze afstand groter,
onderzoek luidt:
tieaanduiding ‘detailhandel volumineus’ en de gebiedsaanduiding ‘Mili-
aangezien er simpelweg minder van dit soort kavels zijn in Nederland.
euzone - Roerdalslenk 3’ op deze locatie. Ter plaatse is op dit moment
Hierdoor wordt de afstand die werknemers en klanten willen afleggen
Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is
al een gebouw aanwezig. De percelen zijn geen eigendom van de ge-
per definitie groter. Voor dit onderzoek is er een verzorgingsgebied afge-
er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?
meente.
bakend van 12 kilometer vanaf het bedrijventerrein. Dit resulteert in het
Voorterrein (geel omlijnd op figuur 1) Op het voorterrein is er bebouwing, verkeer/parkeren en gebruik van waterkavels voor aanlegsteigers etc. beoogd. De lijst van toegestane bedrijfsactiviteiten komt grotendeels overeen met het plan voor Maasdijk 3 met dien verstande dat alleen nautisch en nautisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten, waarbij hier ook ondergeschikte horeca en detailhandel mogelijk moet zijn.
Opzet onderzoek
primaire verzorgingsgebied van de gemeente Maasgouw, Leudal en
Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door
Echt-Susteren. Dit wordt in de bijlage verder toegelicht.
middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht
1.3
Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).
binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.
Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met
In hoofdstuk 2 lichten we het initiatief toe. In hoofdstuk 3 wordt bij wijze
‘Land van Thorn’ (onherroepelijk vastgesteld 22-5-2014). De locatie kent
oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omge-
van conclusie de onderzoeksvraag beantwoord en wordt de Ladder voor
de enkelbestemmingen ‘Bedrijventerrein’, ‘Verkeer’ en ‘Water-rivier ge-
ving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk be-
Duurzame Verstedelijking doorlopen. De elementen waaruit de conclu-
bonden’ met dubbelbestemmingen ‘Waarde-Archeologie’, ‘Waterstaat-
lang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvor-
sie is opgebouwd en de onderbouwingen komen aan de orde in de bijla-
stroom voerend rivierbed’ en ‘Waterstaat – waterkering’. De maximale
ming bij ruimtelijke besluiten.
gen.
Het plangebied van het voorterrein ligt binnen het bestemmingsplan
bouwhoogte is 9 m. Een groot gedeelte van deze locatie ligt binnen het ‘bouwvlak’. Verder ligt er de functieaanduidingen ‘detailhandel volumineus’, ‘specifieke vorm van bedrijf – grindoverslag’, ‘parkeerterrein’ en ‘specifieke vorm van water – werkstrook’ en de gebiedsaanduiding ‘Milieuzone - Roerdalslenk 3’ op deze locatie.
1.2
Planlocatie en bestemming
Het plangebied bevindt zich op bedrijventerrein ‘Haven Wessem’. Het
Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
bedrijventerrein ligt aan de Waage Naak en wordt ontsloten door de Thornerweg. De ontwikkeling is in feite een aanpassing van de functie-
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
5
2 2.1
Conclusies Passend binnen beleidskaders
Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente.
Vanuit de provincie wordt er ingezet om over voldoende werklocaties en ontwikkelruimte te beschikken voor bestaande en nieuwe bedrijven op bedrijventerreinen. Hierbij hebben ontwikkeling op be-
Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Bij de afweging over de ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het er om of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
Eindconclusie De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De locatie valt binnen de huidige bestemming ‘Bedrijventerrein’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied. Het is niet te verwachten dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandeffecten zullen optreden. In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.
staande terreinen en ontwikkelingen aansluitend op stedelijk gebied
2.3
de voorkeur. Het initiatief wordt gerealiseerd op een bestaand be-
Geconcludeerd wordt dat er naar verwachting onvoldoende kwantita-
drijventerrein. Daarnaast wordt een bestaand bedrijventerrein omgezet naar een terrein wat beter aansluit op de huidige wensen van
2.2
2.2.1
Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied
tieve ruimte is om het initiatief te laten landen op de bestaande bedrijventerreinen in het primaire verzorgingsgebied:
Op basis van historische uitgifte in de periode 2009 – 2020 is de in-
ondernemers. Dit ook is een belangrijk punt van de provincie.
Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat de be-
Volgens het beleidskader van de regio Midden-Limburg vormen de
oogde functie (deels) niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan.
dicatieve kwantitatieve behoefte bepaald voor 2035 bepaald. De in-
bestaande locaties en plannen het vertrekpunt voor de opvang van
De functieaanduiding wordt aangepast in het nieuwe bestemmingsplan,
dicatieve behoefte komt uit op 4 ha. Op het moment dat de piekja-
de groei van het bedrijfsleven in Midden-Limburg, en van daarbui-
daarnaast is de beoogde ontwikkeling groter dan 500 m² bvo.
ren niet worden meegenomen in het gemiddelde komt er een gemiddelde jaarlijkse uitgifte uit van 1,5 ha. Dit resulteert in een uitbrei-
ten. In de praktijk is zichtbaar dat er in toenemende mate sprake is
Kwantitatieve behoefte
van kwantitatieve schaarste in verschillende gemeenten in de regio
Het plangebied Nautische Boulevard Wessem heeft in het vigerende be-
dingsvraag tot 2035 van 19,5 ha. Een bandbreedte van 19,5 tot 52
Midden-Limburg. Tevens is er in sommige gemeenten sprake van
stemmingsplan (Land van Thorn, vastgesteld 22-05-2014) de enkelbe-
ha is aangehouden in het onderzoek
een mismatch tussen kwantitatief aanbod en kwalitatieve vraag. Het
stemming ‘Bedrijventerrein’. In de directe omgeving zijn bovendien ste-
initiatief sluit aan op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag binnen
delijke functies gelegen. Gezien het voorgaande is sprake van een lig-
de gemeente Maasgouw en daarbuiten door het realiseren van
ging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op
natte kavels.
dit punt niet nodig.
ervaring bestaat met scheepsbouw, -reparatie en –onderhoud. Er wordt ook benoemd dat dat er weinig groeimogelijkheden zijn voor bestaande bedrijven in het algemeen en voor watergebonden bedrijven in het bijzonder. Het initiatief speelt hierop in door het realiseren van natte kavels, met speciaal aandacht voor nautische bedrijvigheid.
Voor natte kavels is er in dezelfde periode 3,4 ha uitgegeven. Dit resulteert in een uitbreidingsbehoefte in 2035 van 3,6 ha.
In het primaire verzorgingsgebied ligt er een hardplanaanbod van 87,2 ha. Dit betekend dat er voor reguliere bedrijventerreinen er meer aanbod is dan dat er vraag ligt voor de komende jaren. Wel
De gemeente Maasgouw wordt gekenmerkt door zijn natte bedrijventerreinen die van oudsher hun plek innemen en waar langjarige
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Bij een uitbreiding van planologische mogelijkheden vanaf 500 m² bvo en/of vanaf 12 woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de functie niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan en er een functiewijziging nodig is.
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
ligt een groot gedeelte van dit harde planaanbod onder optie. Hierdoor is het aanbod in theorie van de markt, maar in de praktijk kan de ondernemer nog afzien van de kavel waardoor het aanbod weer op de markt komt, ook al komt dit niet vaak voor. Daarnaast ligt er ook aanbod op gespecialiseerde bedrijventerrein voor o.a. logistiek. Als het planaanbod onder optie en het gespecialiseerde aanbod niet wordt meegenomen in de confrontatie ligt er een lichte behoefte naar nieuw bedrijventerreinen aanbod voor het MKB in het primaire verzorgingsgebied.
6
Voor natte kavels is er geen hardplanaanbod meer aanwezig in het
en sloepen. Uit deze statistieken blijkt dat watersport steeds popu-
primaire verzorgingsgebied. Hier ligt dus een nadrukkelijke behoefte
lairder wordt. Hiermee stijgt ook de behoefte naar voorzieningen in
voor het realiseren van natte bedrijfskavels. De behoefte naar natte
deze branche. Het initiatief draagt hieraan bij.
kavels sluit goed aan op het beoogde initiatief. De toevoeging van de nautische boulevard Wessem zou daarmee een wenselijk aan-
2.5
Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
vulling zijn in het lokale aanbod van natte kavels.
Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van de bestemming bedrijventerrein er elders onaanvaardbare leegstandeffec-
2.4
Kwalitatieve behoefte
Het realiseren van een nautische boulevard in Wessem voorziet in een
ten zullen optreden:
Het aanbod van watergebonden bedrijfskavels is zeer beperkt tot
kwalitatieve behoefte:
niet aanwezig in Maasgouw en omgeving. De behoefte naar dit
soort kavels is echter wel sterk aanwezig.
Het aantal vierkante meter bedrijventerreinen zal in wezen niet significant toenemen. De huidige bestemmingen zullen intact worden
Het bestaande aanbod van bedrijfspanden en de leegstand hebben
gehouden. Het bouwvlak daar daarentegen worden aangepast, zo-
slechts een beperkte omvang ten opzichte van het totale areaal be-
dat de bedrijfsvoering op de beoogde locatie geoptimaliseerd kan
drijventerrein en bedrijfspanden die in gebruik zijn. De leegstaan be-
worden.
draagt slechts 1-5%. Dit is onder de gezonde frictieleegstand van 5-
Bedrijventerrein kavels voor het lokale MKB zijn schaars. Door de
6% die hoort bij een gezonde bedrijfsruimte markt.
ruimteclaim van verschillende disciplines wordt er daarnaast steeds
De beoogde locatie wordt op het moment gebruikt ook gebruikt als
minder bedrijventerrein bijgebouwd, dit geldt al helemaal voor kade
bedrijventerrein, de toekomstige functie van het bedrijventerrein is
gebonden bedrijventerreinen. Door deze ontwikkeling kan het voor-
een nautische functie. Enkel bedrijven die een werkzaam zijn in de
komen dat bedrijven die niet gebruik maken van de mogelijkheden
nautische sector mogen hier vestigen. Het overige gedeelte van het
van een natte kavel zich wel vestigen op kavels die deze mogelijk-
bedrijventerrein is al georiënteerd op de nautische sector, hiermee
heid bieden. Hierdoor wordt de kade niet gebruikt. Dit zorgt er per
wordt het aanbod alleen maar geconcentreerd en verstrekt.
saldo weer voor dat bedrijven die wel een natte kavel zoeken buiten de boot vallen. Door het realiseren van het bestemmingsplan dat alleen bedrijven die nautisch georiënteerd zijn toegestaan wordt het makkelijker voor dit soort bedrijven zich te vestigen.
Er zijn in wezen geen andere beschikbare optie voor het initiatief. Het aantal beschikbare ‘natte’ bedrijventerreinen is zeer beperkt in Limburg en in wezen is er geen geschikt aanbod op gepaste afstand van Wessem. Het dichtstbijzijnde beschikbare en geschikte aanbod ligt in Maastricht (Beatrixhaven) en Venlo (Venlo Trade Port).
Uit onderzoek blijft dat ca. 700.000 Nederlandse huishoudens de komende 3 jaar de aanschaf van boten en of watersportuitrustingen overwegen. De interesse is het grootst voor supboards, visuitrusting
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
7
Bijlage 1 - Bedrijventerrein
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
8
2.1
Afbakening verzorgingsgebied
De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van het bedrijventerrein. Hierbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor bedrijventerreinen is het ruimtelijke verzorgingsgebied veelal groter dan de gemeente, omdat de activiteiten van bedrijven vaak niet gebonden zijn aan gemeentegrenzen. Voor het reguliere MKB-bedrijven geldt over het algemeen dat deze een sterke lokale binding heeft. 90% van alle MKB-bedrijven verplaats zich over gemiddeld acht kilometer. Dit heeft te maken met de herkomst van het personeel, de lokale afzetmarkt en binding met de lokale gemeenschap. De gemeente heeft aangegeven het plangebied te willen ontwikkelen voor zoveel mogelijk nautische en watersport gerelateerde bedrijvigheid. Dit is een zeer specialistische branche die over het algemeen een groter verzorgingsgebied kent. Hierdoor zal het verzorgingsgebied van het planinitiatief groter zijn dan acht kilometer. Indien een reisafstand van twaalf kilometer per auto (isochroon) wordt getrokken behoren de gemeente Maasgouw en Leudal tot het tot het ruimtelijk verzorgingsgebied (zie figuur 1). Daarnaast is te zien dat een deel van de gemeente Echt-Susteren binnen twaalf autokilometers ligt van het plangebied.
Gelet op het feit dat het gros van de bevolking en een groot deel van de bedrijventerreinen in deze gemeente binnen twaalf kilometer ligt, maakt de gemeente Echt-Susteren onderdeel uit van het ruimtelijk verzorgingsgebied. Het tegenovergestelde geldt voor de gemeenten Roerdalen en Roermond. Deze gemeenten maken geen deel uit van het ruimtelijk verzorgingsgebied.
Figuur 2: Ruimtelijk verzorgingsgebied initiatief
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
9
2.2
Trends en ontwikkelingen
Tekorten op de bedrijfsruimtemarkt komen duidelijk tot uiting in de
Provinciaal
In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de be-
lage opnamecijfers van kleinere metrages. In alle metrages van min-
drijfsruimtemarkt beschreven. Enerzijds gaat het om macro-economi-
der dan 5.000 m² is er een daling waar te nemen in de opname.
kant zijn er veel MKB’ers actief op de terreinen met een lokale bin-
sche ontwikkelingen en anderzijds is de koppeling gemaakt met de lo-
Zoekers komen veelal uit het lokale MKB. Het beschikbare aanbod
ding. Aan de andere kant zijn er terreinen langs logistieke knoop-
kale bedrijfsruimtemarkt.
van bestaande objecten droogt op en bouwgrond is nauwelijks be-
punten met grootschalige logistieke centra die zich vooral richten op
2.2.1
schikbaar. De situatie is problematisch, omdat de meeste bedrijven
Werkgelegenheid op bedrijventerreinen
niet naar een andere regio willen verhuizen, aangezien zij afhanke-
In Nederland is in 2018 ruim een op de tien bedrijven (10,6%) op een bedrijventerrein gevestigd, met een werkgelegenheid die gelijk staat aan 30,2% van de totale werkgelegenheid in Nederland. Dit
betekent dat bijna een derde van alle banen in Nederland op een bedrijventerrein is te vinden.
In COROP-regio Midden-Limburg ligt het aandeel bedrijven en middelde. Het aantal vestigingen op bedrijventerreinen ligt tussen 11 en 13%. De werkgelegenheid ligt tussen de 38 en 42%. Verhoudingsgewijs zijn er meer banen op bedrijventerreinen in Midden-Limburg dan in de rest van Nederland.
Het aantal bedrijven op bedrijventerreinen is in de periode 2013 tot en met 2018 gegroeid met ca. 11% (17.500 nieuwe bedrijven in Nederland). Ook de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is tussen
West-Europa.
De ontwikkeling van de opname per grootteklassen kent veel ver-
lijk zijn van hun medewerkers en de nabijgelegen bedrijvigheid.
schil in de Limburgse bedrijfsruimtemarkt. In de kleinste oppervlak-
Het beschikbaar aanbod is zeer beperkt. Het aanbod van bedrijfs-
teklasse tot 1.000 m² daalde het volume ten opzichte van het voor-
ruimten op de vrije markt liep in een jaar tijd terug met 3,3 miljoen
gaande jaar. In het grootschalige segment boven de 10.000 m²
m² tot 7,63 miljoen m² aan het eind van Q1 2022, oftewel een daling
steeg het opnamevolume tot het hoogste niveau sinds 2018. Dit
van maar liefst 30%. De fikse afname is deels te verklaren door de
kwam met name door een aantal zeer grootte transacties.
grote vraag vanuit de markt. De belangrijkste verklaring voor het da-
werkgelegenheid op bedrijventerreinen hoger dan het nationale ge-
De bedrijfsruimtemarkt in Limburg kent twee gezichten. Aan de ene
De spectaculaire daling van het beschikbare aanbod volgt op drie
lende aanbod is dat er steeds minder nieuw aanbod wordt aange-
jaar van stijging. Door veel nieuwbouwontwikkelingen lieten bedrij-
meld. Veel gebruikers kunnen geen nieuwe huisvesting vinden, hier-
ven ruimten achter op de markt, terwijl de vraag achter bleef. Daar-
door verhuizen zij niet en komt er in zeer beperkte mate aanbod op
naast kwam ook aanbod op de markt door speculatieve ontwikkelin-
de markt.
gen, vooral van logistiek vastgoed. Tussen Q2 2021 en Q1 2022
Een andere hoofdoorzaak van het beperkte aanbod is de stagnatie
verdween veel aanbod door de sterke vraag, wederom vooral dank-
in de nieuwbouw van bedrijfsruimte. Lokale overheden stellen de
zij de logistieke sector.
laatste jaren weinig nieuwe grond ter beschikking voor traditionele
Van het totale aanbod sluit een groeiend deel slecht aan op de wen-
bedrijvigheid. Als er al grond beschikbaar komt, wordt dit in veel ge-
sen van gebruikers. Van alle aangeboden objecten in Limburg wordt
vallen ingezet voor woningbouw. De tekorten kunnen niet snel wor-
32% langer dan drie jaar aangeboden. Dit structurele aanbod was in
den opgelost en vergen in veel gevallen veel tijd bij overheden.
Q1 2021 nog goed voor 24% van het totaal. Landelijk ligt het niveau
Nationaal
Daarboven komt kijken dat de ontwikkelingen van nieuwe bedrijfs-
op 25% van het totale aanbod.3
In 2022 is er meer bedrijfsruimte opgenomen dan in 2021. Op basis
ruimte ook spanning oplevert op het gebied van milieuvraagstukken
van het voortschrijdend jaartotaal in het eerste kwartaal van 2022
en belangen van omwonenden. Als er dan al grond beschikbaar
Veranderend ondernemerschap
lag de opname van bedrijfsruimte in de vrije markt 14% hoger dan in
wordt gesteld, worden er strenge eisen gesteld aan maximale mili-
Op bedrijventerreinenterreinen vindt in toenemende mate automatise-
dezelfde periode een jaar eerder. Met name in de categorieën van
euklasse en circulariteit. Veel bedrijven willen of kunnen hier nog
ring, robotisering, verduurzaming van productieprocessen en innovatie
meer dan 5.000 m² was er veel vraag en steeg de opname sterk. 2
niet aan voldoen.
plaats. Automatisering en robotisering hebben betrekking op de integra-
2013 en 2018 gegroeid van 29,8% naar 30,2% in Nederland. 1 2.2.2
Aanbod en opname
tie van elektrotechniek, mechanica, meet-, regel- en besturingstechniek
1 2 3
LISA Nieuws (jaargang 23 mei 2019) NVM Bedrijfsruimtemarkt 2022 Nederland (2022) NVM Bedrijfsruimtemarkt 2022 Limburg (2022)
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
10
en software voor het ontwerpen van producten, systemen en productieprocessen. Het gaat hierbij om de integratie van allerlei disciplines en toepassingen in verschillende sectoren. Het gebruik van (hoogwaardige) machines en robots vereisen soms extra ruimte, waardoor de verwachting is dat de ruimtebehoefte groeit. Veroudering op bedrijventerreinen De verouderde panden op bedrijventerreinen hebben ertoe geleid dat momenteel meer dan een kwart van alle bedrijventerreinen in Nederland verouderd is. Dit niet-courante vastgoed geeft bedrijventerrein sneller een verloederd uiterlijk, waardoor het onaantrekkelijk wordt voor bedrijven zich hier te vestigen. Herstructurering van de bedrijventerreinen staat vaak op een laag pitje waardoor investeringen in de individuele bedrijven uit blijven Historische uitgifte Midden-Limburg In de Tabel is de historische uitgifte de COROP-regio Midden-Limburg gevisualiseerd. Gedurende de afgelopen 10 jaar is er gemiddeld 15,7 ha. per jaar uitgegeven. Dit gemiddelde is met name behaald in de jaren 2017 tot en met 2020. In het piekjaar 2017 werd er bijna 50 ha. aan bedrijventerreinen uitgegeven. In de gemeente Weert en Echt-Susteren wordt het meeste ha. bedrijventerreinen uitgegeven. In Roerdalen en Maasgouw het minste.
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
11
2.3
Kwantitatieve Behoefte
2.3.2
Aanbod
2.3.3
Confrontatie
In dit hoofdstuk zal de behoefte naar bedrijfskavels en bedrijfsruimte in
Het verzorgingsgebied telt 26 als bedrijventerreinen bestemde gebieden
De totale ruimtevraag in het verzorgingsgebied wordt geconfronteerd
het verzorgingsgebied worden beschreven. Daarnaast zal het beschik-
met een totale voorraad van 672,5 ha bruto en 544,9 ha netto. Van het
met het harde planaanbod. Voor droge bedrijventerreinen is er kwantita-
bare en geschikte aanbod in kaart worden gebracht. Vervolgens zal er
netto areaal is 473,5 ha uitgegeven.
tief voldoende aanbod om de komende tijd in de vraag te voorzien. Sterker nog er is sprake van een overschot aan ha bedrijventerrein. Dit komt
een confrontatie plaatsvinden waaruit zal blijken of er in de toekomst nog behoefte is aan bedrijventerreinen en bedrijfsruimte. 2.3.1
Vraag
Op basis van historische uitgifte in de periode 2009 – 2020 is de indica-
Op het moment is er volgens de REBIS Limburg5 in het verzorgingsge-
met name door het bedrijventerrein World Biobased Centre Zevenellen.
bied nog 87,2 ha. aan harde plannen beschikbaar. Dit is inclusief de
Het terrein is bedoeld door bedrijven die werkzaam zijn in de bio-indu-
grote thema bedrijventerreinen zoals bedrijventerrein ‘World Biobased
strie. Daarnaast is ook een groot gedeelte van het beschikbare aanbod
Centre Zevenellen’ & De Loop - uitbreiding. Van dit harde aanbod is
in optie genomen. Hierdoor is het aanbod in theorie van de markt, maar
tieve kwantitatieve behoefte bepaald voor 2035 bepaald. De historische
49,9 ha ook daadwerkelijk terstond uitgeefbaar. Van het daadwerkelijk
in de praktijk kan de ondernemer nog afzien van de kavel waardoor het
uitgifte laat zien dat er binnen de regio Midden-Limburg forse verschillen
terstond uitgeefbare aanbod staat 47,8 ha onder optie. Dit betekend dat
aanbod weer op de markt komt, ook al komt dit niet vaak voor. Mochten
zijn tussen gemeenten. In het verzorgingsgebied: Echt-Susteren, Maas-
de terreinen officieel nog niet uitgegeven zijn, maar dat het wel aanne-
de kavels die onder optie staat worden uitgegeven dan is er sprake van
melijk is dat dit op korte termijn gaat gebeuren. Hierdoor is het daadwer-
een lichtelijke aanvullende behoefte.
gouw, Leudal is in de periode 2009 – 2020 47,7 ha bedrijventerrein uitgegeven. Dit is gemiddeld 4 ha. per jaar. Een doorvertaling van deze
kelijke beschikbare aanbod, 2,1 ha. In tabel 2 kan het huidige beschik-
gemiddelde ruimtevraag naar de periode 2023-2035 (13 jaar) levert een
bare harde plan aanbod worden geraadpleegd.
vraag op van 52 ha. De jaren 2014 en 2017 zijn grotendeels verant-
Voor de watergebonden kavels is er sprake van een vraag tot 2035 van ca. 3,6 hectare. Deze vraag uit zich vooral door het zeer beperkte aan-
woordelijk voor de uitgifte. Dit waren twee piekjaren waar meer dan de
In totaal zijn er 6 ‘natte’ bedrijventerreinen in het verzorgingsgebied die
helft van de 47,7 ha werd uitgegeven. Op het moment dat deze twee
beschikken over laad- en los kades. Op basis van het REBIS Limburg is
piekjaren niet worden meegenomen komt er een gemiddelde uitgifte van
het bedrijventerrein Zevenellen (EPZ Buggenum) in Leudal en De Loop
1,5 ha. per jaar uit. Dit resulteert in een vraag tot 2035 van 19,5 ha.
in Echt-Susteren de enige terreinen dat op het moment nog beschikbaar
Voor het onderzoek zal er een bandbreedte worden aangehouden van
aanbod kent. Beide terreinen zijn daarentegen niet geschikt voor een
een uitbreidingsvraag van 20 tot 47,7 ha.
Nautische boulevard. Het terrein in Leudal kent zeer grote kavels. Het terrein in Echt-Susteren betreft een gedeelde kade die niet verbonden is
In de gemeente Echt-Susteren is in de periode 2009-2020 ca. 40,3 ha
aan een kavel en daarmee ook niet geschikt is voor een Nautische Bou-
uitgegeven. Dit is fors meer dan in de gemeente Maasgouw (2,8 ha.) en
levard. Het beschikbare aanbod ‘Natte’ bedrijventerreinen is daarmee 0
de gemeente Leudal (4,7 ha.)
ha.
bod watergebonden kavels in het verzorgingsgebied. Tabel 1: Confrontatie vraag- en aanbod van bedrijventerreinen verzorgingsgebied 2023-2035.6
Uitbreidingsvraag
Hard planaanbod
Confrontatie
Droog bedrijventerreinen
19,5 - 52 ha.
87,2 ha
Ca. 67,7 - 35,2 ha.
Nat bedrijventerrein
3,6 ha.
0
Ca. -3,6
In het verzorgingsgebied is er in de periode 2009-2020 ca. 3,4 ha watergebonden bedrijventerreinen uitgegeven4. Dit komt neer op 0,3 ha. per jaar. Een doorvertaling van deze gemiddelde ruimtevraag naar de periode 2023-2035 (13 jaar) levert een vraag op van 3,6 ha.
4 5 6
IBIS waterontsluiting code A, B en C Datum van raadplegen (12-6-2023) Een negatief getal drukt uit dat er meer vraag is dan aanbod (tekort aan hectares)
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
12
Uitgifte (ha)
Historische uitgifte verzorgingsgebied 2009-2020
Leegstand Volgens het CBS is er en leegstand van ca. 11% op bedrijventerreinen
25
van de gemeenten in de Provincie Limburg. Het CBS monitort admini-
20
stratieve leegstand. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er
15
geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het
10
voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra op-
5
slaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd.
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ontwikkeling uitgifte (ha)
Gemiddelde jaarlijkse uitgifte (ha)
In de gemeente Maasgouw is de leegstand met 14 % hoger dan in Limburg (11%) en in Nederland (7%). Op basis van deze twee bronnen is te
2.3.4
Bestaand aanbod bedrijfsvastgoed Verzorgingsgebied
concluderen dat de leegstand op regioniveau boven frictieleegstand zit.
Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de ge-
De leegstand betreft met name incourante panden. Deze panden zijn
meente Maasgouw, Leudal & Echt-Susteren bedraagt ca. 66.391 m² bvo
niet meer interessant voor ondernemers en de panden komen hiermee
(Funda in Business, peildatum juni 2023). Het grootse aangeboden be-
leeg te staan.
drijfshal bevindt zich in Ittervoort. Het betreft een grote bedrijfshal van ca.26.900 m². Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerrei-
Tabel 2: Beschikbaar aanbod verzorgingsgebied
nen in het verzorgingsgebied op ca. 1,4%. Het aanbod van bedrijfsGemeente
Naam terrein
Type
Totaal aanbod (ha)
Terstond (ha)
Niet-terstond (ha)
Waarvan in optie (ha)
circa 5%. Enige leegstand is altijd wenselijk, zodat ondernemers de mo-
Echt-Susteren
Businesspark ML
Klassiek-gemengd
3,6
3,6
0,0
3,6
gelijkheid hebben om door te stromen. Het leegstand percentage ligt in
Echt-Susteren
het verzorgingsgebied wel aardig onder de frictieleegstand. Hiermee kan
De Loop
Klassiek-gemengd
1,1
0,0
1,1
0,0
Echt-Susteren
De Loop - uitbreiding
Logisitiek-gemengd
15,3
0,0
15,3
0,0
Leudal
Arenbos (Heythuysen)
Klassiek-gemengd
1,4
1,4
0,0
0,0
Leudal
Heldenseweg Neer
Klassiek-gemengd
5,6
0,7
4,9
0,0
Leudal
Ittervoort Fase IV
Klassiek-gemengd
13,6
0,0
13,6
0,0
Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage, maar
Leudal
Laak Roggel
Klassiek-gemengd
2,3
0,0
2,3
0,0
is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én
Leudal
Op de Kouk (Heythuysen)
Klassiek-gemengd
0,1
0,0
0,1
0,0
Leudal
World Biobased Centre
Zwaar
14,3
14,3
0,0
14,3
Leudal
Zevenellen (EPZ Buggenum)
Klassiek-gemengd
29,9
29,9
0,0
29,9
87,2
49,9
37,3
47,8
ruimte is in elke gemeente onder of rond een gezond frictieniveau van
geconcludeerd worden dat er enige krapte op de markt is. Daarnaast worden er geen watergebonden bedrijfshallen aangeboden in het verzorgingsgebied.
nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan, maar niet aangeboden worden.
Totaal
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
13
2.4
Kwalitatieve behoefte
De watersport heeft zich de afgelopen jaren (de vorige meting stamt
In dit hoofdstuk zal er gekeken worden naar de kwalitatieve behoefte
uit 2013) flink ontwikkeld en is populairder geworden onder Neder-
van het planinitiatief.
landers. Met name sloepvaren, Kanoën/kajakken en suppen zijn
2.4.1
Verkenning beoogde locatie
De beoogde locatie bevindt zich op de Haven van Wessem aan de
zeer populaire watersporten.
komende 3 jaar de aanschaf van boten en of watersportuitrustingen
zuidkant. Het gebied wordt ontsloten door de Maasdijk. De locatie
overwegen. De interesse is het grootst voor supboards, visuitrusting
kent de bestemming ‘Bedrijventerrein’. De omgeving van de be-
en sloepen. Uit deze statistieken blijkt dat watersport steeds popu-
oogde locatie wordt ook gekenmerkt door de bestemming ‘Bedrij-
lairder wordt. Hiermee stijgt ook de behoefte naar voorzieningen in
venterrein’. Daarnaast kent de locatie ‘Detailhandel Volumineus’. Op deze bestemming is detailhandel gerelateerd aan watersport en pleziervaart toegestaan. Het initiatief sluit aan bij deze bestemming, hierdoor past het initiatief naadloos in op de omliggende omgeving.
Het aantal vierkante meter bedrijventerreinen zal in wezen niet significant toenemen. De huidige bestemmingen zullen intact worden gehouden. Het bouwvlak daar daarentegen worden aangepast, zodat de bedrijfsvoering op de beoogde locatie geoptimaliseerd kan
Uit onderzoek blijft dat ca. 700.000 Nederlandse huishoudens de
deze branche. Het initiatief draagt hieraan bij.
Voor reparatiewerkzaamheden aan watervaartuigen is het zeer wenselijk om op korte afstand een busje te kunnen parkeren om werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Deze kwaliteit wordt in de regio sterk gemist. Ook de mogelijkheid om overdekt aan drijvende schepen te kunnen werken wordt als enorm pluspunt gezien en als vestigingsfactor voor specialisten uit de regio.
worden.
Bedrijventerrein kavels voor het lokale MKB zijn schaars. Door de ruimteclaim van verschillende disciplines wordt er daarnaast steeds minder bedrijventerrein bijgebouwd, dit geldt al helemaal voor kade gebonden bedrijventerreinen. Door deze ontwikkeling kan het voorkomen dat bedrijven die niet gebruik maken van de mogelijkheden van een natte kavel zich wel vestigen op kavels die deze mogelijkheid wel bieden. Hierdoor wordt de kade niet gebruikt. Dit zorgt er per saldo weer voor dat bedrijven die wel een natte kavel zoeken buiten de boot vallen. Door het realiseren van het bestemmingsplan dat alleen bedrijven die nautisch georiënteerd zijn toegestaan wordt het makkelijker voor dit soort bedrijven zich te vestigen.
Er zijn in wezen geen andere beschikbare optie voor het initiatief. Het aantal beschikbare ‘natte’ bedrijventerreinen is zeer beperkt in Limburg en in wezen is er geen geschikt aanbod op gepaste afstand van Wessem. Het dichtstbijzijnde beschikbare en geschikte aanbod ligt in Maastricht (Beatrixhaven) en Venlo (Venlo Trade Port).
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
14
Bijlage 2 - Beleidskaders
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
15
2.1
Bedrijventerrein
Inhoudelijk zijn de principes/uitgangspunten uit het POL2014 vertrek-
4. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg
Provinciale Omgevingsvisie Limburg (oktober 2021)
punt. Gemeenten hanteren de in het POL2014 opgenomen principes
voorziet niet in de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor bedrij-
In de Omgevingsvisie is de ambitie opgenomen om ook in de toekomst
met betrekking tot het thema bedrijventerreinen als uitgangspunt voor
venterreinen aan de bestaande voorraad bedrijventerreinen alsmede
te beschikken over voldoende werklocaties en goede ontwikkelruimte
regionaal en gemeentelijk beleid. In de regio Midden-Limburg is het Be-
aan de bestaande planvoorraad bedrijventerreinen anders dan in over-
voor bestaande en nieuwe bedrijven op bedrijventerreinen. De provincie
leidskader Werklocaties Midden-Limburg opgesteld.
eenstemming met de thematische principes zoals beschreven in para-
kiest hierin voor compacte werklocaties en hanteert de voorkeursvolg-
graaf 5.2 van het POL2014, de Structuurvisie Ruimtelijke Economie
orde volgens de NOVI:
Meer specifiek ten aanzien van het thema ‘Bedrijventerreinen’ zijn be-
Zuid-Limburg en de bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014
1. gebruik ruimte op bestaande terreinen;
stuursafspraken vastgelegd in artikel 2.4.5 van de verordening. Deze
voor de regio Zuid-Limburg, zoals verwoord in de bij deze paragraaf be-
2. ontwikkeling nieuwe terreinen aansluitend aan stedelijk gebied;
bestuursafspraken zijn onlangs aangevuld middels het vaststellen van
horende bijlage 3.
3. andere buiten stedelijke locaties.
de ‘Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 (samenhang OVL2021)’ op 16 december 2022. De aanvulling is opgeno-
Aangegeven wordt dat met het hanteren van de voorkeurs-volgorde te-
men in de geconsolideerde versie van de omgevingsverordening.
vens wordt aangesloten bij de Limburgse principes van ‘meer stad, meer land’ en ‘zorgvuldig omgaan met onze ruimte en voorraden’.
4. Een ruimtelijk plan: a. laat geen bedrijfskavel toe met een oppervlakte van meer dan 5 hectare;
Artikel 2.4.5. ‘Vestigingsmogelijkheden bedrijven’ luidt thans als volgt:
b. laat niet toe dat bedrijfskavels worden samengevoegd indien hierdoor bedrijfskavels groter dan 5 hectare ontstaan;
Verder wordt benoemd dat:
1. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Lim-
c. laat niet toe dat gebouwen zodanig worden gerealiseerd of met
Nieuwe bedrijven vestigen zich bij voorkeur op bestaande werkloca-
burg voorziet niet in de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor
elkaar verbonden dat zij de grens van een bedrijfskavel overschrij-
ties. Wanneer dit niet mogelijk is, sturen we op uitbreiding aan de
bedrijventerreinen aan de bestaande voorraad bedrijventerreinen als-
den.
grenzen van bestaande werklocaties. Voor gevestigde bedrijven kan
mede aan de bestaande planvoorraad bedrijventerreinen anders dan in
daarbij maatwerk aan de orde zijn.
overeenstemming met de thematische principes zoals beschreven in pa-
5. De toelichting bij het ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de re-
Op bedrijventerreinen is vooral sprake van een kwalitatieve opgave.
ragraaf 5.2 van het POL2014, de regionale visie Bedrijventerreinen
gio Noord-Limburg respectievelijk de regio Midden-Limburg respectieve-
Vanuit financieel en economisch oogpunt kan het aantrekkelijk zijn
Noord-Limburg en de bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014
lijk de regio Zuid-Limburg bevat een verantwoording van de wijze
om nieuwe gronde te ontwikkelen
voor de regio Noord-Limburg, zoals verwoord in de bij deze paragraaf
waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste lid respectie-
Voldoende werklocaties die voldoen aan de veranderende eisen van
behorende bijlage 1.
velijk het tweede lid respectievelijk het derde lid en aan het vierde lid.
bedrijven en overheden is een belangrijke randvoorwaarde voor de versterking van de regionale economische structuur.
6. De toelichting bij een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het 2. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Lim-
proces van voorbereiding van het initiatief, de planvoorbereiding en in-
burg voorziet niet in de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor
dien aan de orde de verantwoording van de afstemming in (sub-)regio-
Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie van
bedrijventerreinen aan de bestaande voorraad bedrijventerreinen als-
naal verband.
16 december 2022)
mede aan de bestaande planvoorraad bedrijventerreinen anders dan in
De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsveror-
overeenstemming met de algemene opgaven en de thematische princi-
Regionaal beleidskader werklocaties Midden-Limburg (2019)
dening Limburg 2014 vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn
pes zoals beschreven in paragraaf 5.2 van POL2014, het beleidskader
De gemeente Maasgouw heeft samen met de 6 andere Midden-Lim-
om het omgevingsbeleid van POL2014 juridische binding te geven.
werklocaties Midden-Limburg en de bestuursafspraken regionale uitwer-
burgse gemeenten een regionale visie werklocaties opgesteld. Bedrij-
king POL2014 voor de regio Midden-Limburg, zoals verwoord in de bij
venterreinen vormen onderdeel van dit beleidskader. De visie geeft in-
deze paragraaf behorende bijlage 2.
Ladder voor duurzame verstedelijking BP Nautische Boulevard Wessem
16
vulling aan de basisprincipes, zoals opgenomen in de niet meer van toe-
stedelijk gebied conform de uitgangspunten van de Ladder te worden
passing zijnde POL2014. Het doel van het regionale beleidskader is om
onderbouwd waarom het initiatief niet in bestaande voorraad kan wor-
veau van de regio redelijk in evenwicht, echter is op lokaal niveau in
vraag en aanbod van werklocaties in balans te brengen en de bijbeho-
den opgevangen. Tevens dient te worden onderbouwd waarom achter-
meerdere gemeenten sprake van een tekort aan kwalitatief ge-
rende afspraken vast te leggen.
blijvende locaties niet tot onaanvaardbare leegstand zal leiden. De Lad-
schikte bedrijfslocaties, of dreigt dit tekort te ontstaan. Gelijktijdig
der voor Duurzame Verstedelijking is positief verlopen voor het desbe-
verandert de ruimtevraag: veranderende bedrijfsactiviteiten en con-
treffende initiatief.
sumentengedrag leidt tot andere vestigingsplaatswensen.
Volgens het beleidskader vormen de bestaande locaties en plannen het
Voor bedrijventerreinen lijken vraag en aanbod tot 2030 op het ni-
vertrekpunt voor de opvang van de groei van het bedrijfsleven in Midden-Limburg, en van daarbuiten. Het huidige aanbod aan restcapacitei-
In het kader van het dynamisch voorraadbeheer zijn in Midden-Limburg
Omgevingsvisie Maasgouw (februari 2022)
ten, leegstand en onbenutte kavels is volgens het beleidskader in kwan-
vier hoofdlijnen uitgezet die moeten leiden tot een passende kwantita-
De gemeente zet op toekomstbestendige bedrijventerreinen, waarbij
titatief opzicht voor de regio als geheel vrijwel in evenwicht met de vraag
tieve en kwalitatieve verhouding tussen vraag een aanbod. Het tegen-
kwaliteitsverbetering en verduurzaming een belangrijke rol spelen. Sa-
tot en met 2030. In de praktijk is zichtbaar dat er in toenemende mate
gaan van over een voorkomen van tekorten zijn daarbij de uitgangspun-
menwerking tussen bedrijven, beheerders en overheden is cruciaal om
sprake is van kwantitatieve schaarste in verschillende gemeenten in de
ten:
de ambities met betrekking tot economie, duurzame energie, klimaat,
regio Midden-Limburg. Tevens is er in sommige gemeenten sprake van
Bestaand vóór nieuw als uitgangspunt: er wordt eerst (in samenwer-
gezondheid en economie te realiseren en zo een aantrekkelijk vesti-
een mismatch tussen kwantitatief aanbod en kwalitatieve vraag. Voor
king tussen initiatiefnemer en gemeente) naar ruimte in bestaand
gingsklimaat te realiseren voor nu en in de toekomst. Ontwikkeling van
bestaande gevestigde bedrijven wordt de groei voor zover mogelijk bin-
vastgoed gezocht om de behoefte op te vangen, vervolgens wordt
nieuwe bedrijventerreinen is niet aan de orde.
nen de eigen gemeente opgevangen, indien mogelijk op de bestaande
restcapaciteit op bestaande werklocaties benut.
locaties, in de restcapaciteit, leegstand of binnen de harde planruimte.
Saldering: Bij het toevoegen van nieuwe voorraad of plancapaciteit
Bij kwaliteitsverbetering hoort ook specialisatie, waardoor bedrijventer-
is het uitgangspunt dat in ruil hiervoor evenredige reële plancapaci-
rein efficiënter worden benut. Kenmerkend voor Maasgouw (met name