Bijlage 2: financieringsvarianten

Besluitvorming financiële gemeentelijke bijdrage aan herstructurering Winkelhart Heel Beschrijving varianten zoals geschetst in raadsvoorstel D/24/150768 Met raadsvoorstel D/24/150768 vraagt het college de raad een besluit te nemen over de maximaal beschikbaar te stellen gemeentelijke financiële bijdrage aan de herstructurering van het winkelhart in Heel. In deze bijlage bij dit raadsvoorstel worden drie financiële varianten hiervoor toegelicht. Het voorkeursscenario van het ruimtelijk ontwikkelvoorstel

In het ruimtelijk voorstel wordt het volgende programma gerealiseerd: Totaal Fase 1 Woningen Sociale huur 10 woningen 10 woningen Studio’s (sociale huur) 10 woningen 10 woningen Betaalbare huur 25 woningen

Fase 2

25 woningen

(huurprijs tot en met € 1.100/maand, met additionele huurprijs t.b.v. parkeren van €113/maand*)

Vrije sector huurwoningen

20 woningen

20 woningen

(huurprijs boven €1.100/maand, met additionele huurprijs t.b.v. parkeren van €128/maand*)

Commerciële/maatschappelijke functies Supermarkt Overige winkels (excl. supermarkt) Zorg Horeca

2.300 m2 bvo 2.000 m2 bvo 1.400 m2 bvo 150 m2 bvo

750 m2 bvo 1.400 m2 bvo 150 m2 bvo

2.300 m2 bvo 1.250 m2 bvo

Het financiële plaatje Op basis van het ruimtelijk voorstel wordt een financieel tekort berekend van ca. € 4,8 miljoen (op prijspeil 2024). Op basis van geïndexeerde kasstromen bedraagt het tekort ca. € 3,9 miljoen. De hoogte van de publieke onrendabele top (het deel dat de gemeente zelf dient te dekken) is afhankelijk van de wijze waarop de kosten over de publieke en private partijen worden verdeeld. Hier zijn in de basis drie varianten voor denkbaar. Deze worden in deze memo nader uitgewerkt. Belangrijk op voorhand te vermelden is dat in alle drie de varianten het uitgangspunt is dat de opbrengsten volledig door de private partijen worden gegenereerd. De opbrengstpotentie is in alle varianten gelijk. In alle varianten is ook het uitgangspunt dat de parkeerplaatsen voor de woningen in fase 2 (middeldure en vrije sector huurwoningen) verdiept onder de bebouwing worden gerealiseerd. De kosten hiervoor worden ook in alle varianten door private partijen gedekt. Variant 1: de gemeente betaalt alle openbaar toegankelijke ruimte De eerste variant gaat uit van het scenario waarbij de gemeente zelf alle openbaar toegankelijke ruimte aanlegt. In dit scenario draagt de gemeente alle kosten voor de aanleg c.q. aanpassing van wegen, parkeerplaatsen, trottoir, plein en groen.

Als gevolg van deze verdeling van de kosten bedraagt: a) de geïndexeerde onrendabele top van private partijen b) de geïndexeerde publieke onrendabele top (gemeente) c) de maximale aan te vragen subsidie vanuit de regeling Impulsaanpak Winkelgebieden d) het resterende tekort dat de gemeente als cofinanciering beschikbaar moet stellen

€ 364.000 € 3.837.000 € 1.049.000 € 2.788.000

Deze variant pakt gunstig uit voor de private partijen, in verhouding tot de gemeente. Bovendien is algemene stelregel dat partijen die willen ontwikkelen ook zelf aan de lat staan om te investeren in de benodigde parkeercapaciteit en benodigde aanpassingen in de openbare ruimte. Dat de gemeente in deze variant óók alle kosten draagt van de parkeervoorzieningen ten behoeve van het commercieel en maatschappelijk vastgoed, strookt niet met deze algemene stelregel. Variant 2: private partijen betalen de parkeerterreinen ten behoeve van de klanten van hun commerciële en maatschappelijke vastgoed De gemeente draagt in deze variant, net als in variant 1, de kosten voor de aanleg voor de overige openbare ruimte die nodig is in het nieuwe winkelgebied (overige wegen, trottoir, plein en groen). Maar deze tweede variant gaat (in tegenstelling tot variant 1) uit van het scenario dat de kosten voor de aanleg van de twee grote parkeerterreinen voor de bezoekende klanten van de voorzieningen in het centrum wel bij private partijen liggen. Als gevolg van deze verdeling van de kosten bedraagt: a) de geïndexeerde onrendabele top van private partijen b) de geïndexeerde publieke onrendabele top (gemeente) c) de maximale aan te vragen subsidie vanuit de regeling Impulsaanpak Winkelgebieden d) het resterende tekort dat de gemeente als cofinanciering beschikbaar moet stellen

€ 2.677.000 € 1.539.000 € 769.000 € 769.000

Hoewel deze variant voor de gemeente financieel aantrekkelijker is, geldt dat deze variant de financiële haalbaarheid voor private partijen onder druk zet. Voor de private partijen geldt dat de inbrengwaarde van de gronden een groot aandeel van de kosten betreft (ca. 74%). De inbrengwaardes van alle gronden zijn door een taxateur op marktwaarde bepaald. Voor een groot deel van de gronden zal gelden dat de waarde ervan voor een andere waarde in de boeken staat dan dat deze nu zijn getaxeerd. Voor vastgoedeigenaren kunnen er redenen zijn om genoegen te nemen met een lagere vastgoedwaarde dan de marktwaarde (zoals de boekwaarde). Dit kan het geval zijn wanneer partijen een uitbreidingswens of vernieuwingswens hebben. De onrendabele top ‘op papier’ bij private partijen hoeft dus niet persé een probleem te zijn, maar een te grote onrendabele top kan ertoe leiden dat ontwikkelen voor partijen financieel niet haalbaar is en de ontwikkeling van het winkelhart in Heel dus niet van de grond komt. Variant 3: als variant 2, alleen ondersteunt de gemeente de ontwikkelpartijen financieel met een additionele bijdrage in hun onrendabele top Om de onrendabele top bij private partijen te verkleinen, kan de gemeente ervoor kiezen in de aanvraag voor de Impulsaanpak Winkelgebieden ook een deel van de onrendabele top van de private partijen mee te nemen.

Vanuit die hogere subsidieaanvraag kan de gemeente vervolgens over een periode van drie jaar tot maximaal € 300.000 aan steun verlenen aan een onderneming. Dit is mogelijk op grond van de zogeheten reguliere de-minimisverordening (Verordening (EU) nr. 2023/2831). In totaal kan de gemeente zo over de looptijd van het gehele project een bedrag van € 600.000 aan steun uitkeren om de onrendabele top van de private partijen te verkleinen. Als gevolg van deze extra ondersteuning bedraagt: a) de geïndexeerde onrendabele top van private partijen € 2.077.000 b) de geïndexeerde publieke onrendabele top (gemeente) € 2.139.000 c) de maximale aan te vragen subsidie vanuit de regeling Impulsaanpak Winkelgebieden € 903.000 d) het resterende tekort dat de gemeente als cofinanciering beschikbaar moet stellen € 1.235.000 De extra uit te keren steun komt dus netto voor een bedrag van € 466.000 voor rekening van de gemeente en voor € 134.000 uit de hoger aan te vragen subsidie ‘Impulsaanpak Winkelgebieden’ bij het Rijk.