Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2024-2027

18

Bij kostenverhaal zonder tijdvak staat niet vast hoe de ontwikkeling vorm zal krijgen. Het ontbreken van een eindbeeld heeft tot gevolg dat een kostenraming niet mogelijk is. Daarom volstaat het opnemen van een kostenplafond in het omgevingsplan op basis van een scenariostudie. Het kostenplafond is het maximum van de globaal te verhalen kosten. De maximale kostenverhaalsbijdrage wordt per activiteit of wijze van uitvoering in het omgevingsplan vastgelegd. Meer precieze berekeningen worden gemaakt bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikkingen. De kostenverhaalbijdrage per bouwkavel mag niet hoger zijn dan de waardevermeerdering na aftrek van kosten op het eigen perceel. Kostenverhaal zonder tijdvak vindt alleen plaats via een omgevingsplan. De regels voor kostenverhaal worden in het omgevingsplan opgenomen. In bijlage 1 is het kostenverhaal in de Omgevingswet schematisch weergegeven.

11.3

Financiële bijdragen

Een belangrijk verschil tussen de regeling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen is dat het kostenverhaal verplicht is bij bepaalde bouwplannen. Het afspreken c.q. bij beschikking opleggen van financiële bijdragen voor ontwikkeling van een gebied is daarentegen een bevoegdheid van de gemeente. In de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen vrijwillige en afdwingbare financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied. Beide varianten worden hierna toegelicht. Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling De gemeente heeft de mogelijkheid om op vrijwillige basis met de initiatiefnemer in overeenkomsten afspraken te maken over financiële bijdragen voor de ontwikkeling van het gebied. Dit kan niet alleen met initiatiefnemers van een kostenverhaalsplichtige activiteit, maar ook van andere activiteiten die in het Omgevingsbesluit zijn aangewezen, zoals bouwwerken voor de energieopwekking of recreatie. Voor de vrijwillige financiële bijdrage is wel de voorwaarde gesteld dat de ontwikkeling waarvoor de bijdrage wordt gevraagd, moet zijn vastgelegd en onderbouwd in een omgevingsvisie of een programma. Gemeenten kunnen daarmee op grond van de wet geen algemene financiële bijdrage vragen voor onzekere of niet gedefinieerde ontwikkelingen en voor ontwikkelingen die reeds op een andere wijze bekostigd zijn.

Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Voor de afdwingbare financiële bijdrage gelden een aantal eisen: 1. de bijdrage wordt alleen geheven bij aangewezen activiteiten; 2. er is een grondslag in het omgevingsplan, en 3. de bijdrage wordt geheven voor en besteed aan aanwezen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ad 1. De bouwactiviteiten waarvoor een afdwingbare financiële bijdrage kan worden opgelegd staan vermeld in het Omgevingsbesluit1. Het gaat om kostenverhaalsplichtige activiteiten, dus de bouw, uitbreiding of verbouwing van woningen of andere (hoofd)gebouwen. In het Omgevingsbesluit2 is daarnaast een opsomming gegeven van alle categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, waarvoor in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op een initiatiefnemer van een kostenverhaal plichtig bouwplan. Ad 2+3. De grondslag voor de afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering ligt vast in het omgevingsplan. In het omgevingsplan moet de gemeente de concrete ontwikkelingen aanwijzen die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, maar niet noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van bouwactiviteiten. Ook moet worden aangegeven in het omgevingsplan welke activiteit aan welke bijdrage meebetaalt.

Aanwijzing van een categorie in het omgevingsplan mag alleen als aan de volgende eisen is voldaan: a) er is een functionele samenhang tussen de activiteit en de ontwikkeling, en b) de bekostiging van de ontwikkeling is niet anderszins verzekerd. Ad a. De functionele samenhang kan zijn het hebben van dezelfde functie. Bijvoorbeeld bij woningbouw een financiële bijdrage voor sociale woningbouw. Of bij de bouw van een bedrijventerrein een bijdrage voor het opknappen van een bestaand bedrijventerrein. Functionele samenhang kan ook bestaan als de bouwlocatie objectief gezien voordeel heeft van de ontwikkeling om de fysieke leefomgeving te 1 2

Artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit Artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit

19

verbeteren. Denk aan de aanleg van een park in de buurt van een bouwlocatie. De functionele samenhang moet blijken uit de toelichting bij het omgevingsplan. Ad b. Het is daarnaast niet toegestaan om een financiële bijdrage te vragen als de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving wordt betaald uit andere bronnen, zoals subsidiegelden. Evenmin mag een financiële bijdrage worden opgelegd als een ontwikkeling deels via kostenverhaal (zie paragraaf 11.2) kan worden verhaald. Verder geldt dat het kostenverhaal en de extra financiële bijdragen samen nooit meer mogen bedragen dan de opbrengsten of waardevermeerdering uit de grondexploitatie. Dit betekent dat het afdwingen van een financiële bijdrage alleen mogelijk is als er na aftrek van de kostenverhaalsbijdrage nog financiële ruimte overblijft voor het verlangen van deze bijdrage. Het publiekrechtelijk verhalen van financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan, is alleen mogelijk indien ook het kostenverhaal publiekrechtelijk is geregeld. Zoals eerder toegelicht in paragraaf 11.2, kan het privaatrechtelijk verhalen van financiële bijdragen via een overeenkomst plaatsvinden. Zoals vermeld in hoofdstuk 8 zal een separaat voorstel aan de raad worden voorgelegd voor het innen van financiële bijdragen. Uitgangspunt: De gemeente geeft de voorkeur aan privaatrechtelijk kostenverhaal middels anterieure overeenkomsten.

In deze overeenkomsten worden afspraken op maat gemaakt tussen de gemeente en initiatiefnemer, in het bijzonder voor wat betreft het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen. Wanneer de gemeente en de initiatiefnemer niet tot een overeenkomst komen, vindt verhaal van kosten en financiële bijdragen via de publiekrechtelijke weg plaats. Daarenboven kan de gemeente, ook in geval van een overeenkomst, mede via publiekrechtelijke weg verhaal van kosten en financiële bijdragen waarborgen.

11.4

Leges

De reguliere leges voor de omgevingsvergunning blijven bestaan naast het kostenverhaal. De reguliere leges worden geheven voor het dekken van de kosten die verband houden met de feitelijke vergunningverlening. De leges worden opgelegd op basis van een legesverordening die jaarlijks wordt geactualiseerd en in december ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de raad.

11.5

Nadeelcompensatie

Met de komst van de Omgevingswet gaat het systeem voor de vergoeding van planschade flink op de schop. Planschade wordt onder de Omgevingswet ‘nadeelcompensatie’ genoemd: de nieuwe term voor schade die rechtmatig door de overheid wordt veroorzaakt. Nadeelcompensatie binnen de Omgevingswet gaat over besluiten of maatregelen: • die rechtstreeks werkende rechten en verplichtingen voor burgers en bedrijven bevatten; • die rechtstreeks gevolgen hebben voor burgers en bedrijven door verandering van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden zijn langdurige wegopbrekingen of bouwplannen waardoor aangrenzende woningen in waarde dalen. Schade komt alleen voor vergoeding in aanmerking als: 1. De schade uitgaat boven het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico. Dit heet de abnormale last. 2. De schade iemand in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft. Dus de last drukt onevenredig zwaar op een beperkte groep burgers of bedrijven. Dit is de speciale last. Het gaat dus niet over schade door onrechtmatig handelen van de overheid. Het Burgerlijk Wetboek regelt de schadevergoeding voor onrechtmatig overheidshandelen. Nadeelcompensatie kan zowel bij actief als bij passief beleid aan de orde zijn. Het bevoegd gezag kan de kosten van nadeelcompensatie geheel of gedeeltelijk verhalen op de initiatiefnemer. Dit kan worden geregeld in een overeenkomst.

Het bevoegd gezag kan de betaalde nadeelcompensatie publiekrechtelijk verhalen, tenzij: • de schadevergoeding redelijkerwijs voor rekening van het bestuursorgaan moet blijven. • de schadevergoeding voldoende op een andere manier is verzekerd. 20

De overheid kan de geraamde kosten van schadevergoeding ook verhalen via de regeling van het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling. Met de initiatiefnemer kan een overeenkomst worden gesloten over kostenverhaal. In deze overeenkomst kan dan de schadevergoeding worden meegenomen. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal worden ook de geraamde kosten van nadeelcompensatie op de aanvrager verhaald. Op 22 februari 2022 heeft de gemeenteraad de nadeelcompensatieverordening vastgesteld. Uitgangspunt: Nadeelcompensatie wordt doorberekend aan de initiatiefnemer van de ontwikkeling. Als de gemeente zelf initiatiefnemer is, worden de kosten van nadeelcompensatie ondergebracht binnen het plan.

12.

Instrumentarium actief grondbeleid

Hoewel de gemeente in beginsel kiest voor een faciliterend grondbeleid, kan in incidentele gevallen een actief grondbeleid de voorkeur genieten. In dat geval heeft de gemeente het volgende instrumentarium ter beschikking.

12.1

Verwerving gronden

Bij actief grondbeleid beschikt de gemeente over de volgende instrumenten om gronden te verwerven: • Strategische grondverwerving • Minnelijke verwerving • Onteigening • Wet voorkeursrecht gemeenten

12.1.1 Strategische grondverwerving Strategische grondverwerving is bij uitstek een instrument ten behoeve van actief grondbeleid. De gemeente kan, inspelend op verwachte planvorming, gronden (eventueel inclusief opstallen) in een vroeg stadium verwerven. Voordeel is dat in een vroeg stadium de verwervingsprijs veelal lager is dan wanneer de planvorming reeds bekend is en ook andere gegadigden op de planvorming gaan inspelen. Naast strategische aankopen binnen een beoogd plangebied, kan de gemeente ook gronden verwerven buiten het plangebied die in een latere fase gebruikt kunnen worden als ruilgronden waarmee de gemeente bij verwerving binnen het plangebied een sterkere onderhandelingspositie heeft. Het instrument van strategische aankopen kan ook worden ingezet om in een vroeg stadium, tegen redelijke prijzen, gronden en opstallen te verwerven die nodig zijn voor toekomstige infrastructurele voorzieningen en mogelijke toekomstige herstructureringen. Uitgangspunt: Gelet op het feit dat de gemeente de voorkeur geeft aan een faciliterend grondbeleid, wordt terughoudend omgegaan met het verwerven van gronden. Strategische verwervingen vinden enkel plaats om belangrijke gemeentelijke en/of maatschappelijke functies te realiseren die de markt niet oppakt en niet op de beschikbare locaties kunnen worden ontwikkeld.

12.1.2 Minnelijke verwerving Indien de gemeente gronden wil verwerven gaat de gemeente onderhandelingen aan met de eigenaar van de te verwerven gronden. Hierbij is het van belang dat onderzoek wordt gedaan naar de grondprijzen in de regio om inzicht te krijgen in de marktwaarde van de gronden. In de gevallen waarin de verwerving enige omvang heeft, zal een onafhankelijke taxatie plaatsvinden om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Minnelijke verwerving heeft de voorkeur van de gemeente omdat deze verstoring van de verhoudingen tussen de burgers en de gemeente voorkomt. Uitgangspunt: Minnelijke verwerving heeft de voorkeur van de gemeente omdat deze verstoring van de verhoudingen tussen de burgers en de gemeente voorkomt. Indien de verwerving enige omvang heeft, zal een onafhankelijke taxatie plaatsvinden om de waarde van het onroerend goed te bepalen.

21

12.1.3 Onteigening Als minnelijke verwerving niet mogelijk is en de gemeente toch over bepaalde gronden wil beschikken kan de gemeente onteigenen. De verwerving vindt dan onder dwang plaats. De regels met betrekking tot de onteigening, die voorheen waren vastgelegd in de Onteigeningswet, zijn overgegaan naar de Omgevingswet. In de Omgevingswet zijn de onteigeningscriteria vastgelegd. Het onteigeningsbelang moet worden onderbouwd aan de hand van de aan de locatie toegedeelde functies. Het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en het projectbesluit kunnen de grondslag van het onteigeningsbelang zijn. Alle onteigeningen in de Omgevingswet volgen dezelfde procedure. De gemeenteraad is het bevoegd orgaan tot het afgeven van de onteigeningsbeschikking. Uitgangspunt: De gemeente wenst van het instrument van onteigening zo min mogelijk gebruik te maken, maar houdt de mogelijkheid wel open in geval van zwaarwegende argumenten.

12.1.4 Voorkeursrecht gemeenten Met het voorkeursrecht heeft de gemeente een instrument in handen om ongewenste ontwikkelingen in plangebieden tegen te gaan. Met het vestigen van voorkeursrecht worden eigenaren van onroerende zaken, in het plangebied waarop het recht is gevestigd, verplicht als zij willen verkopen eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen de onroerende zaak te verwerven. Op deze manier wordt voorkomen dat ongewenste verkopen aan derden tijdens het planvormingsproces plaatsvinden. Waar voorheen de grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht was geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten is dat onder de Omgevingswet geregeld in de omgevingsvisie, het programma of het omgevingsplan. Uitgangspunt: De gemeente zal het instrument voorkeursrecht inzetten daar waar het noodzakelijk wordt geacht.

12.2

Gronduitgifte en erfpacht

Als de gemeente gronden in eigendom heeft voor ruimtelijke ontwikkeling dient vastgesteld te worden aan wie, hoe, voor welke functie en tegen welke voorwaarden gronden worden uitgegeven. Algemeen uitgangspunt is dat gronden worden verkocht en niet in erfpacht worden uitgegeven. De reden hiervoor is dat erfpacht tot hogere administratieve lasten leidt en dat daarnaast het risico bestaat dat de erfpachter tussentijds niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Ook gelet op het feit dat de gemeente primair een faciliterend grondbeleid wil voeren heeft erfpacht niet de voorkeur. Erfpacht is een instrument voor het voeren van een actief grondbeleid. Het toepassen van erfpacht kan in uitzonderlijke situaties wel worden ingezet om gewenste maatschappelijke en economische ontwikkelingen te stimuleren. Te denken valt bijvoorbeeld aan de huisvesting van statushouders en maatschappelijke organisaties en de omvorming tot een nautische boulevard in Wessem te stimuleren. Ingeval van toepassing van erfpacht zal een marktconforme erfpachtcanon in rekening worden gebracht conform de bepalingen van de Wet Markt en Overheid. Een belangrijk kader voor de gronduitgifte is daarnaast het recente Didam-arrest3.

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat wanneer de overheid bij de verkoop van haar eigendom (grond, gebouwen) verwacht (of redelijkerwijs kan verwachten) dat er mogelijk meerdere private partijen geïnteresseerd zijn in de aankoop ervan, zij deze partijen de ruimte moet bieden om mee te dingen. Dat betekent dat overheden niet zonder meer vrij zijn om grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden moeten gelijke kansen bieden bij uitgifte van grond. De overheid zal criteria moeten opstellen aan de hand waarvan zij een gegadigde selecteert. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De overheid moet voorafgaand aan deze selectie openbaar bekend maken dat ze van plan is om tot verkoop van eigendom over te gaan. Daarbij moet de overheid informatie geven over de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

3

‘Didam’-arrest 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778)

22

Uitgangspunt: De uitgifte van grond vindt in hoofdzaak plaats door verkoop. De gemeente is terughoudend met het toepassen van erfpacht. Het instrument erfpacht wordt primair ingezet om gewenste maatschappelijke of economische ontwikkelingen te stimuleren. In geval van erfpacht wordt een erfpachtovereenkomst opgesteld en de hierin opgenomen erfpachtcanon is marktconform en wordt comparatief of aan de hand van een taxatie vastgesteld.

12.3

Grondprijsbeleid

Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Daarbij moet de gemeente uiteraard letten op de aspecten van staatssteun. Grondprijsbeleid is een instrument dat een belangrijke bijdrage levert aan het voeren van een actief grondbeleid. Het grondprijsbeleid is nader uitgewerkt in de Grondprijzennota gemeente Maasgouw. Deze nota zal jaarlijks worden geactualiseerd. Voor de bepaling van de grondwaarde worden twee benaderingen onderscheiden: • Kostprijsbenadering • Marktwaardebenadering Kostprijsbenadering De kostprijsbenadering is een rekenmethodiek die de uitgifteprijs bepaalt op basis van de gemaakte (directe en indirecte) kosten voor verwerving en bouwrijp maken van de grond. Met deze methodiek wordt geen positief saldo op de grondexploitatie nagestreefd; een sluitend saldo is voldoende. Marktwaardebenadering Veel gemeenten streven naar een positief saldo op de grondexploitatie. De marktwaardebenadering komt hieraan tegemoet. De marktwaardebenadering kent drie varianten: • Residuele grondwaardeberekening De residuele grondwaarde is de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed, minus de totale kosten voor bouwen.

De verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed wordt bepaald aan de hand van referentiegetallen uit uiteenlopende bronnen. Soms gebeurt dit in samenwerking met een lokale makelaar. De residuele methode is de methode die de marktconforme waarde van grond voor woningbouw en andere vastgoedsegmenten het beste benadert. De meeste gemeenten in Nederland gebruiken deze methode voor het bepalen van de grondprijs voor woningbouw. • Grondquotemethode. Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de commerciële prijs van het desbetreffende vastgoed. Deze methode wordt hoofdzakelijk bij woningbouw in grote bouwopgaven toegepast. • Vergelijkingswaarde- of comparatieve methode. Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden. Deze methode wordt onder andere toegepast bij de uitgifte van industrieterreinen. Rekenvoorbeeld residuele grondwaarde Stel, er staat een nieuwbouwwoning op een perceel van 350m2 met een verkoopwaarde van € 400.000. Voor het bouwen van de woning is € 300.000 aan kosten gemaakt. Deze kosten bestaan uit advieskosten, ontwerpkosten, kosten bouw- en woonrijp maken, leges en bouwkosten, kosten voor juridische overeenkomsten, btw en een redelijke winst voor betrokken partijen.

De residuele grondwaarde wordt nu berekend door de totale verkoopwaarde van € 400.000 te verminderen met de kosten voor het bouwen van de woning van ad € 300.000. De residuele grondwaarde bedraagt derhalve € 100.000. Rekening houdend met de omvang van het perceel, bedraagt de grondprijs afgerond € 286 per m2 inclusief BTW (€ 100.000 / 350 m2). Grondprijzen voor particuliere woningbouw Met betrekking tot de grondprijzen voor particuliere woningbouw gaat de gemeente, bij uitgifte door de gemeente zelf, uit van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten in mindering te brengen op de commerciële waarde van het te ontwikkelen vastgoed. De residuele benadering vereist inzicht in en kennis van de bouwkosten. De mogelijkheid bestaat ook om in geval van particuliere woningbouw de grondprijs te laten vaststellen middels een onafhankelijke taxatie. 23

Grondprijzen voor projectontwikkelaars Daar waar de gemeente gronden levert aan projectontwikkelaars wordt de waarde van de gronden berekend door de commerciële waarde van de gronden te verminderen met de kosten van het bouwrijp maken die door de ontwikkelaar worden gemaakt. De commerciële waarde is ook in deze gevallen gebaseerd op de residuele grondwaarde. In geval van enige omvang van de transactie bestaat ook de mogelijkheid om de grondprijs vast te stellen op basis van een onafhankelijke taxatie. Grondprijzen bij bedrijventerreinen Bij de vaststelling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen wordt de grondprijs bepaald op basis van de comparatieve methode en/of een onafhankelijke taxatie. Gezien het feit dat binnen de gemeente nagenoeg geen bedrijventerreinen voorradig zijn, wordt verdere uiteenzetting over de prijsvaststelling van deze gronden in deze nota niet behandeld. Grondprijzen voor gronden sociale woningbouw, starterswoningen en ouderenwoningen Ten aanzien van gronden voor sociale woningen, starterswoningen en ouderenwoningen worden de grondprijzen vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie. Gelet op de keuze voor een faciliterend grondbeleid zal het initiatief voor dergelijke projecten veelal door projectontwikkelaars worden genomen.

Aangezien de gemeente in dergelijke gevallen vaak een aanzienlijke hoeveelheid grond zal verkopen, zal mede gelet op het aspect staatssteun, een onafhankelijke taxatie van de grond plaatsvinden. Een verdere uiteenzetting over staatssteun is opgenomen in hoofdstuk 12 van deze nota. Daarnaast biedt de onafhankelijke taxatie het voordeel dat gedifferentieerde grondprijzen worden vastgesteld die recht doen aan de specifieke situatie. Grondprijzen inbreidingslocaties De gemeente Maasgouw is zich ervan bewust dat de tijden van grootschalige woningbouwprojecten voorbij zijn. Verwacht wordt dat in de nabije toekomst eerder sprake zal zijn van inbreiding dan van uitbreiding van woningbouwlocaties. Zeker in geval van inbreiding zal gekeken worden naar gewenste ontwikkelingen en zullen de grondprijzen vaker tot stand komen op basis van onderhandeling waarbij rekening wordt gehouden met de marktwaarde (veelal op basis van een onafhankelijke taxatie). Hierdoor zal sprake zijn van gedifferentieerde grondprijzen en zal in veel gevallen minder ruimte zijn voor het toepassen van uniforme grondprijzen. Grondprijzen overige gronden, zoals snippergroen en volkstuinen Naast de bovenstaande gronden verkoopt de gemeente incidenteel ook agrarische gronden, snippergroen, volkstuinen, gronden met bestemming natuur en overige gronden.

Het prijsbeleid voor deze gronden is uitgewerkt in de Grondprijzennota gemeente Maasgouw. Uitgangspunten: De grondprijzen van de uit te geven gemeentelijke gronden worden als volgt bepaald:  Particuliere woningbouw: residuele grondwaarde en/of onafhankelijke taxatie.  Gronden t.b.v. projectontwikkelaars: residuele grondwaarde en/of onafhankelijke taxatie.  Sociale woningbouw, starterswoningen en seniorenwoningen: onafhankelijke taxatie.  Bedrijventerreinen en bedrijfskavels: comparatieve methode en/of onafhankelijke taxatie. De grondprijzen (ook voor de agrarische gronden, snippergroen, volkstuinen, etc.) zijn nader uitgewerkt in de Grondprijzennota gemeente Maasgouw. Deze nota wordt jaarlijks geactualiseerd.

13.

Beheer onroerend goed

Het beheer van de gemeentelijke eigendommen die niet voor de openbare dienst zijn bestemd staat of valt met het inzicht in die eigendommen. Deze eigendommen bestaan uit: • gronden voor toekomstige woningbouw; • landbouwgronden; • woningen; • garageboxen; • woonwagens; • bossen; • rest-/groenstroken en overige gronden. De bovenstaande gemeentelijke eigendommen zijn het afgelopen jaar volledig in kaart gebracht. De intentie is om de woningen en de rest- en groenstroken zoveel mogelijk te verkopen. Een nadere

24

toelichting bij de voorgenomen verkoop van rest- en groenstroken is opgenomen in de Nota Grondprijsbeleid. Het beheer van de eigendommen bestaat uit het tijdelijk in gebruik geven, het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden, het in verzekering houden ervan en het voeren van de (financiële) administratie over de onroerende zaken. Het is van belang dat het beheer van de onroerende zaken die voor herontwikkeling in aanmerking komen tijdelijk is. Voorts is het wenselijk de verworven onroerende zaken, in afwachting van de (her)ontwikkeling, zo gunstig mogelijk te exploiteren. Een gunstige exploitatie houdt in dat de exploitatie dient te geschieden tegen minimale kosten en maximale opbrengsten. Uitgangspunt: Het tijdelijke beheer van onroerende zaken die voor herontwikkeling in aanmerking komen vindt plaats tegen minimale kosten. Daarnaast wordt gestreefd naar maximalisatie van de opbrengsten middels tijdelijke exploitatie van de onroerende zaken. De intentie is om de woningen en de rest- en groenstroken voor zoveel als mogelijk te verkopen.

14.

Aanbestedingsbeleid

Afhankelijk van de rol van de gemeente bij een project, wordt de gemeente in meer of mindere mate geconfronteerd met kosten voor planontwikkeling, het bouw- en woonrijp maken en de aanleg van infrastructuur. Bij het aanbesteden van deze diensten en werken gelden de gemeentelijke, nationale en Europese aanbestedingsregels. Deze regels zijn opgesteld om het vrij verkeer van goederen, diensten en kapitaal tussen EU-lidstaten te bevorderen en een optimale marktwerking te bereiken. De gemeente Maasgouw heeft de juridische kaders waarbinnen de inkoop en aanbesteding van overheidsopdrachten door de gemeentelijke organisatie dient plaats te vinden vastgelegd in het inkoop en aanbestedingsbeleid.

15.

Staatssteun

Van ongeoorloofde staatssteun is sprake indien door de gemeente steun wordt verleend aan een onderneming, waardoor voor die onderneming een economisch voordeel ontstaat dat niet langs normale commerciële weg zou zijn verkregen. Het gaat daarbij om een situatie waarbij de gemeente een eenzijdig voordeel verstrekt, zonder dat de ondernemer een directe of gelijkwaardige tegenprestatie levert voor de betaling of prestatie van de gemeente. Ook kan staatssteun ontstaan bij een eventuele tekortfinanciering of bijdrage van de overheid bij een ontwikkeling. Om staatssteun te voorkomen is het belangrijk dat grondtransacties geschieden tegen marktconforme voorwaarden en dat de werkzaamheden worden verricht tegen marktconforme vergoedingen. Een marktconforme waarde van gronden en gebouwen kan bepaald worden door een openbare biedprocedure of een voorafgaande onafhankelijke taxatie. Er is geen sprake van staatssteun indien het voordeel voor een marktpartij niet meer bedraagt dan € 200.000 over maximaal drie jaar per onderneming. Deze laatste bepaling betreft de zogenaamde “minimisregeling”.

16.

Risicomanagement

Risicomanagement is het totale proces van identificeren en beheersen van risico’s. De risico’s bij grondexploitaties zijn over het algemeen groot, onder meer vanwege: • omvangrijke (voor-)investeringen; • de (lange) looptijd van projecten; • de afhankelijkheid van marktomstandigheden en de algemene economische situatie. Om vroegtijdig inzicht te krijgen in de risico’s per project moeten deze op een consistente en systematische wijze worden geanalyseerd. In februari 2021 is de Beleidsnota Risicomanagement & weerstandsvermogen 2021-2024 opgesteld, waarin het risicomanagementproces verder is uitgewerkt. Het risicomanagementproces wordt ook toegepast om de risico’s van de grondexploitatie/projecten te beheersen. Voor een nadere toelichting bij dit proces wordt verwezen naar de Beleidsnota Risicomanagement & weerstandsvermogen 2021-2024.

25

Uitgangspunt: In het kader van actief risicomanagement worden gelijktijdig met het actualiseren van de grondexploitatieberekeningen (2x per jaar) de risico’s geïnventariseerd, geclassificeerd en gekwantificeerd. Waar nodig worden beheersingsmaatregelen getroffen en wordt nagegaan in hoeverre de beschikbare weerstandscapaciteit (= de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken) voldoende is om de resterende risico’s af te dekken.

17.

Financiële kaders

17.1

Grondexploitaties

Een grondexploitatie is een raming van de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling in de tijd. Een grondexploitatieberekening is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing en scenarioanalyse, voor mandatering en voor budgetbeheersing. De financiële uitkomsten van een grondexploitatie zijn van belang, omdat bij een negatief saldo dekking moet worden gevonden voor het treffen van een afwaarderingsvoorziening en bij een positief saldo de reserves aangevuld kunnen worden. Van belang is dat de kosten die worden opgenomen in de grondexploitatieberekening voorkomen op de kostensoortenlijst volgens bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. De belangrijkste kosten van een grondexploitatie bestaan veelal uit kosten van: • verwerving gronden en eventuele opstallen; • het ontwerp; • milieukundig, archeologisch, cultuurhistorisch en akoestisch onderzoek; • bodemsanering en andere grondwerken; • aanleg en inrichting van de openbare ruimte en groenvoorzieningen; • aanleg nutsvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen; • inzet van het gemeentelijke apparaat; • nadeelcompensatie (voorheen planschade); • tijdelijk beheer; • rentekosten. De belangrijkste opbrengsten in de grondexploitatie zijn de inkomsten uit gronduitgifte. Deze opbrengsten zijn gebaseerd op de grondprijzen zoals vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid.

Daarnaast kan er ook nog sprake zijn van bijdragen van derden in de vorm van bijvoorbeeld subsidies. Het saldo van deze kosten en opbrengsten, ofwel het resultaat, kan aanvankelijk zowel positief als negatief zijn. De te verwachten resultaten (op basis van nominale waarde) van de grondexploitaties worden in de paragraaf grondbeleid bij de begroting en de jaarrekening gepresenteerd. Uitgangspunt: De grondexploitaties worden 2x per jaar geactualiseerd. Actualisatie vindt plaats bij de begroting en de jaarrekening. De geactualiseerde grondexploitaties worden aan de raad aangeboden ter vaststelling. De uitkomsten van deze actualisatie worden op basis van de nominale waarde verwerkt in de begroting en de jaarrekening.

17.2

Winstbepaling

Op grond van het voorzichtigheidsbeginsel kunnen winsten binnen de grondexploitaties pas worden gerealiseerd zodra hierover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de grondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij dient de percentage of completion (POC) methode te worden gevolgd. Tussentijdse winstneming is aan de orde voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te nemen: • het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én • de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én • de kosten zijn voor een belangrijk deel gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie verantwoord). Als aan de genoemde voorwaarden is voldaan dient de winst ook daadwerkelijk genomen te worden.

26

Wij zullen ons echter bewust moeten zijn van de risico’s die grondexploitaties met zich meebrengen. Het is in dat kader van belang dat risico’s zijn afgedekt en dat mogelijke tegenvallers binnen de grondexploitatie kunnen worden opgevangen. Uitgangspunt: Winsten binnen de grondexploitatie worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Winstneming is aan de orde als aan de volgende voorwaarden is voldaan: - het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én - de grond moet zijn verkocht; én - de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie verantwoord). Tussentijdse winstneming vindt plaats op basis van de voorgeschreven ‘percentage of completion (POC)’ methode.

17.3

Verwerking van verliezen

In de praktijk kan het voorkomen dat vanaf het begin al duidelijk is dat de baten de lasten niet zullen overtreffen. De grondexploitatiebegroting voor het plan vertoont daardoor een begroot verlies. Ook kan het zijn dat een aanvankelijk winstgevende grondexploitatie omslaat naar een verliesgevende. De tot dan toe geactiveerde boekwaarde van de grondexploitatie krijgt dan een lagere waarde. Die lagere waarde kan op 2 manieren worden verwerkt, te weten: • óf via een (niet-herstelbare) afboeking; • óf via het treffen van een voorziening, die wordt afgetrokken van de waarde van het actief. Wanneer wordt gekozen voor optie 1, afboeking van het geprognosticeerde verlies ten laste van de boekwaarde van de grondexploitatie, kan deze afboeking achteraf niet worden hersteld. Wanneer dit wel wordt gedaan, dan wordt dit aangemerkt als een herwaardering en dat is op basis van de verslaggevingsvoorschriften (BBV) niet toegestaan. In geval van optie 2 wordt de voorziening beschouwd als een waarde correctie op de balanspost “Bouwgrond in exploitatie”. Het voordeel van het aanbrengen van de noodzakelijke waarde correctie via het treffen van een voorziening is, dat er een automatische correctie naar mogelijk de gehele vervaardigingsprijs plaatsvindt wanneer de marktwaarden weer verbeteren.

Op deze wijze kan een eerder verantwoord boekverlies mogelijk later dus weer als een soort tussentijds voordeel naar voren komen. Het treffen van de voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van het volledig verlies. Uitgangspunt: Als bij een grondexploitatie sprake is van een verwacht verlies dan wordt ter hoogte van dit verlies een voorziening getroffen welke in mindering wordt gebracht op de boekwaarde van de grondexploitatie. Alleen in die gevallen waarbij onomstotelijk vast staat dat er sprake is van een onvoorwaardelijk verlies, dan zal dit worden verwerkt in een (niet herstelbare) afboeking van de boekwaarde van de grondexploitatie.

17.4

Reserves grondexploitatie

De beleidsuitgangspunten van de reserves liggen vast in de Nota reserves en voorzieningen 2021-2024. Reserve Ontwikkelingsbedrijf Deze bestemmingsreserve is bestemd voor de opvang van eventuele nadelen bij de uitvoering van bouwgrondexploitaties op basis van exploitatieberekeningen en wordt gevoed door voordelen op bouwgrondexploitaties. Het betreft dus een financiële buffer voor niet sluitende grondexploitaties. Hiervoor dient een voorziening te worden gevormd ter grootte van de voorgecalculeerde verliezen. De reserve wordt opgenomen in de berekening van de weerstandscapaciteit. De reserve wordt gevoed uit exploitatie overschotten uit afgesloten complexen. Uit de recent uitgevoerde risicoanalyse blijkt dat de Reserve Ontwikkelingsbedrijf een omvang van circa € 1 miljoen moet hebben om de financiële risico’s binnen de projecten af te dekken. De onderkende risico’s zien toe op stijgende grondstof- en aannemersprijzen en onvoorziene uitgaven die niet opgevangen kunnen worden binnen de grondexploitaties. Daarnaast bestaat ook het risico dat bij de grotere woningbouwprojecten, waarbij de gemeente een faciliterende rol inneemt, de geraamde exploitatiebijdragen niet worden gerealiseerd. De raad heeft op grond van de Nota reserves en 27

voorzieningen 2021-2024 ingestemd om een bedrag van ruim € 1,6 miljoen vanuit de Reserve Ontwikkelingsbedrijf over te hevelen naar de Algemene Reserve. Mocht door onvoorziene omstandigheden de omvang van de Reserve Ontwikkelingsbedrijf op enig moment van onvoldoende omvang zijn om de onderkende risico’s af te dekken dan zal een gemotiveerd voorstel aan de raad worden voorgelegd om een deel van de Algemene Reserve terug te laten vloeien naar de Reserve Ontwikkelingsbedrijf. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen De Reserve Bovenwijkse Voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken en voorzieningen met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis. Het zijn voorzieningen waarvan het nut de grenzen van de nieuwe bebouwing overstijgen zoals rotondes, ontsluitingswegen en wijkoverschrijdende speelvoorzieningen. De kosten van deze voorzieningen kunnen niet worden toegerekend aan de grondexploitaties vanwege het ontbreken van een causaal verband tussen de kosten van de voorzieningen en het project. De wijkgebonden voorzieningen worden gedekt uit de exploitatie van het betreffende complex. De voeding van de reserve heeft in het verleden plaatsgevonden door het storten vanuit de grondexploitatie van een bedrag per m2 verkochte bouwgrond. In het verleden hebben met name voor het plan De Sleije in Heel afdrachten plaatsgevonden aan de Reserve Bovenwijkse voorzieningen.

In de Nota Reserves en voorzieningen 2021-2024 is vastgelegd dat er geen toevoegingen meer plaats vinden aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. In deze nota is verder vastgelegd dat een bedrag van € 50.000 wordt aangewend voor het verplaatsen van de skatebaan in verband met de herinrichting van de voormalige locatie van VV Brachterbeek. De resterende middelen in de reserve, ter hoogte van circa € 152.000, wordt overgeheveld naar de Algemene Reserve. Mocht er nog een bedrag nodig zijn voor de plannen De Sleije en Krijtenberg dan wordt dit uit de Algemene Reserve gedekt. Uitgangspunt: In principe vormt de Reserve Ontwikkelingsbedrijf het weerstandsvermogen voor algemene financiële risico’s die voortvloeien uit de grondexploitaties. Onverwachte tegenvallers die niet opgevangen kunnen worden door deze bestemmingsreserve gaan ten laste van de Algemene Reserve. Gelet op de Nota Reserves en Voorzieningen 2021-2024 vinden er geen toevoegingen meer plaats aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. De aanwezige middelen in deze reserve worden, na dekking van de uitgaven voor het verplaatsen van de skatebaan in verband met de voormalige locatie VV Brachterbeek, overgeheld naar de Algemene Reserve.

17.5

Verslaggevingsvoorschriften

In juli 2019 is de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” gepubliceerd. Deze notitie is opgesteld door de Commissie Besluit begroting en verantwoording (Commissie BBV) en heeft betrekking op de wijze waarop gemeenten, provincies en waterschappen het grondbeleid moeten vertalen in de jaarlijkse begrotings- en verantwoordingsstukken. Deze notitie is een samenvoeging en een actualisering van de eerder verschenen notities over: • grondexploitatie; • faciliterend grondbeleid; • nadere uitleg tussentijds winst nemen; • voorbeeld verwerken onderhanden werk. Er is geen sprake van nieuwe beperkende regelgeving. Voor een nadere toelichting bij de verslaggevingsvoorschriften die gelden in geval van actief c.q. faciliterend grondbeleid wordt verwezen naar voornoemde notitie.

17.6

Vennootschapsbelasting

De Europese Commissie heeft bepaald dat commerciële activiteiten van overheden vanaf 2016 op dezelfde manier worden belast als die van ondernemers. Volgens de regelgeving is sprake van een fiscale onderneming wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid wordt deelgenomen aan het economische verkeer met het oogmerk winst te behalen. Een (cluster van) activiteit(en) komt door de ondernemingstoets als aan alle cursieve voorwaarden is voldaan. Periodiek worden de grondexploitaties beoordeeld op basis van de ondernemingstoets. Vooralsnog is er geen sprake van vpb-plicht. 28

Bijlage 1: Overzicht kostenverhaal in de Omgevingswet

29