65277-Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025_Def. Structuurvisie

STRUCTUURVISIE WONEN

MIDDEN-LIMBURG

straatbeeld Stevensweert, Maasgouw

2022 TOT EN MET 2025

’ st om ek to e d n a a en w u bo t ch ri ge en ‘Sam

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING

4

HOOFDSTUK 2 TERUGBLIK: ONTWIKKELINGEN IN DE PERIODE 2018 TOT EN MET 2025

5

2.1 Afspraken Structuurvisie Wonen 2018

5

2.2 Planrealisaties

6

2.3 Planvoorraad

7

2.4 Bevindingen en uitdagingen

8

HOOFDSTUK 3 DE KOERS VOOR 2022 EN VERDER

10

3.1 Groeiende behoefte centraal

10

3.2 Rijks- en provinciaal beleid

12

3.3 Regionale opgaven / speerpunten

13

HOOFDSTUK 4 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE KADERS

19

4.1 Kwantitatieve kaders

19

4.2 Kwalitatieve kaders

21

4.3 Samenvatting

23

HOOFDSTUK 5 INSTRUMENTEN VOOR REGIE

24

5.1 Omgevingswet

25

5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

26

5.3 Instructieregels wonen in de Provinciale Verordening

28

5.4 Herzien of wijzigen van bestemmingsplannen

29

5.5 Intrekken omgevingsvergunningen

30

5.6 Ontbinding of herijking van overeenkomsten

30

5.7 Prestatieafspraken

31

HOOFDSTUK 6 UITVOERINGSPARAGRAAF

32

6.1 Gemeenteraden stellen kaders vast, colleges voeren uit

32

6.2 Communicatie en overleg

33

6.3 Monitoring als feedback voor uitvoering beleid

34

6.4 Investeringsagenda Midden-Limburg

34

6.5 Procedure

35

BIJLAGEN BIJLAGEN Bijlage 1: Echt-Susteren

36 37

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

37

•

Lokale uitwerking

37

•

Planvoorraadlijst Echt-Susteren, per 1-1 2022

39

Bijlage 2: Leudal

40

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

40

•

Lokale uitwerking

40

•

Planvoorraadlijst Leudal, per 1-1 2022

42

Bijlage 3: Maasgouw

47

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

47

•

Lokale uitwerking

47

•

Planvoorraadlijst Maasgouw, per 1-1 2022

49

Bijlage 4: Nederweert

52

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

52

•

Lokale uitwerking

52

•

Planvoorraadlijst Nederweert, per 1-1 2022

54

Bijlage 5: Roerdalen

59

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

59

•

Lokale uitwerking

59

•

Planvoorraadlijst Roerdalen, per 1-1 2022

61

Bijlage 6: Roermond

64

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

64

•

Lokale uitwerking

64

•

Planvoorraadlijst Roermond, per 1-1 2022

65

Bijlage 7: Weert

70

•

Ontwikkeling aantal inwoners, huishoudens en prognose

70

•

Lokale uitwerking

70

•

Planvoorraadlijst Weert, per 1-1 2022

71

het witte stadje Thorn, Maasgouw

HOOFDSTUK 1 INLEIDING Midden-Limburg is het Verbindend hart van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen uitdagingen: het (laten) bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. Maar ook de bestaande woningen moeten duurzamer en levensloopbestendiger worden. In deze Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025 (verder: Structuurvisie Wonen 2022) wordt ruimte gemaakt om te bouwen voor de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment. Daarnaast is er aandacht voor transformatie/ herstructurering. Zo houden we de leefbaarheid op peil en bieden we een thuis voor (toekomstige) inwoners.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

4

HOOFDSTUK 2 TERUGBLIK: ontwikkelingen in de periode 2018 tot en met 2021 Dit hoofdstuk geeft inzicht in de (kwantitatieve) afspraken en ontwikkelingen uit de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021 (hierna: Structuurvisie Wonen 2018). Deze terugblik geeft inzicht in de recente ontwikkelingen en uitdagingen op de woningmarkt. 2.1 Afspraken Structuurvisie Wonen 2018 De belangrijkste regionale afspraken in de Structuurvisie Wonen 2018 zijn bedoeld om de planvoorraad (en woningbouwrealisaties) beter af te stemmen op de veranderende behoefte, met ruimte voor lokaal maatwerk, maar wel rekening houdend met een verwachte naderende huishoudentop. De huishoudensprognoses van Etil vormen de basis voor de kwantitatieve afspraken. De uitkomsten van het regionale woningmarktonderzoek 2018 liggen ten grondslag aan de gewenste kwalitatieve sturing. Aanvullend daarop, is conform afspraak uit de Structuurvisie Wonen 2018, nader onderzoek gedaan naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen en de huisvestingsbehoefte van internationale werknemers. Onderstaande tabel bevat de kwantitatieve afspraken uit de Structuurvisie Wonen 2018. Gedeeltelijk zijn deze afgeleid van voorgaande afspraken uit de Structuurvisie Wonen 2014. gemeente

afspraak 1 SV 2018:

afspraak 2 SV 2018:

afspraak 3 SV 2018:

maximaal aan te houden groei v.a. 1-1-2014

netto realisaties 2014 t/m 2017

maximaal aantal te bouwen tot HH top v.a. 1-1-2018

planvoorraad per 1-1-2018

overcapaciteit per 1-1-2018

40% reductie 2018 t/m 2021

Echt-Susteren

590

132

458

575

117

47

Leudal

640

183

457

1.080

623

249

Maasgouw

430

76

354

799

445

178

Nederweert

585

236

349

553

204

82

Roerdalen

380

61

319

557

238

95

Roermond

3.610

769

2.841

3.099

258

103

Weert

1.775

415

1.360

1.659

299

119

Totaal regio

8.010

1.872

6.138

8.322

2.184

873

Tabel 1: afspraken Structuurvisie Wonen 2018

In de Structuurvisie Wonen 2018 is bepaald dat gemeenten medewerking kunnen verlenen aan nieuwe plannen waarvoor in kwalitatieve zin een tekort bestaat volgens het woningmarktonderzoek in relatie tot de planvoorraad, terwijl er kwantitatief te veel plannen zijn die niet omgebogen kunnen worden. Uiteraard heeft dit wel gevolgen voor de totale planvoorraad en de gewenste reductie daarvan. Om die reden is vastgelegd dat het aantal nieuwe plannen dat binnen de planperiode wordt toegevoegd, ook extra (binnen de planperiode) moet worden geschrapt. Gedurende de looptijd van de Structuurvisie Wonen 2018 zijn de omstandigheden op de woningmarkt veranderd, met als gevolg dat de regio steeds meer focus heeft

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

5

gelegd op het versnellen van (nieuwe) planontwikkelingen en bouwrealisaties van kwalitatief passende woningen. In het kader van de Limburgse Agenda Wonen 20202022 is provinciaal ook vooral gefocust op het toevoegen van kwalitatief de juiste plannen en is met de regio’s afgesproken minder nadruk te leggen op de harde resultaten van het schrappen van plannen op korte termijn en meer in te zetten op een blijvende inspanning over een langere periode om minder gewenste plannen te saneren of om te buigen. De in de Structuurvisie Wonen 2018 opgenomen termijn waarbinnen plannen geschrapt moeten worden is daarom door de regio niet meer als harde afspraak gehanteerd. Er blijft uiteraard wel aandacht voor dynamisch voorraadbeheer en voor het schrappen van plannen die niet aansluiten bij de behoefte. 2.2 Planrealisaties In de periode 2018 tot en met 2021 zijn 3.905 nieuwe woningen gerealiseerd en zijn 528 bestaande woningen gesloopt/onttrokken. De netto realisatie in Midden-Limburg komt hiermee uit op 3.377 (844/jaar) woningen. De woningvoorraad is daarmee in 4 jaar al fors meer gegroeid dan in de looptijd van de vorige structuurvisie, waarin netto 1.872 (468/jaar) woningen zijn gerealiseerd van 2014 tot en met 2017. Geen enkele gemeente heeft afspraak 2 over het maximaal aantal te bouwen woningen tot aan de huishoudentop overschreden.

In de Structuurvisie Wonen 2018 is niet expliciet een ambitie bepaald over een minimaal aantal toe te voegen woningen. Impliciet moeten de realisaties wel gelijke tred houden met de ontwikkeling van het aantal huishoudens in dezelfde periode. Het aantal huishoudens is met 2.223 gegroeid, van 106.591 op 1-1-2018 tot 108.814 op 1-1-2021. Het aantal huishoudens per 1-1-2022 wordt in de loop van 2022 bekend. Er zijn in Midden-Limburg meer woningen gerealiseerd dan dat het aantal huishoudens is gegroeid. In alle gemeenten zijn volop bouwactiviteiten zichtbaar.

gemeente Echt-Susteren

afspraak 2 SV 2018: maximaal aantal te bouwen woningen tot HH top

bruto realisaties

sloop / onttrekking

netto realisaties

als % bestaande woningvoorraad

458

256

32

224

1,5%

Leudal

457

473

68

405

2,6%

Maasgouw

354

317

2

315

3,0%

Nederweert

349

259

30

229

3,1%

Roerdalen

319

258

22

236

2,5%

Roermond

2.841

1.412

278

1.134

4,1%

Weert

1.360

930

96

834

3,7%

Totaal regio

6.138

3.905

528

3.377

3,1%

Tabel 2: planrealisaties periode 2018 tot en met 2021

Het aandeel huurwoningen in de realisaties bedraagt 35% , waarvan 646 woningen in het sociale huursegment. Het aandeel koopwoningen bedraagt 65%. 2.644 gerealiseerde woningen zijn gebouwd in de vorm van grondgebonden woningen (68%) en 1.261 als appartementen (32%). Een deel van de realisaties betreft vervangende nieuwbouw.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

6

Figuur 1: realisaties naar eigendom en type woningen

Toegankelijkheid van woningen wordt steeds belangrijker door het langer zelfstandig thuis (moeten) blijven wonen. In de periode 2018 tot en met 2021 zijn 1.495 woningen (38% van alle realisaties) nultreden uitgevoerd en zorggeschikt voor de doelgroep ouderen. Een nultredenwoning is zonder trappen van buiten bereikbaar en specifiek geschikt voor het gebruik van een rollator/rolstoel. Een levensloopbestendige woning heeft wel de primaire ruimtes (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal 1 slaapkamer) op de begane grond, maar kan evengoed trappen of drempels bevatten. Inmiddels worden bijna alle nieuwe woningen levensloopbestendig uitgevoerd en zijn daarmee ook geschikt om langer zelfstandig thuis te wonen. 2.3 Planvoorraad Onderstaande tabel geeft inzicht in de ontwikkeling van de planvoorraad in MiddenLimburg van 2018 tot en met 2021. Als de realisaties buiten beschouwing worden gelaten, dan is de planvoorraad toegenomen. In totaal zijn verouderde plannen voor 1.600 woningen geschrapt of neerwaarts bijgesteld. Daartegenover zijn nieuwe kwalitatief passende plannen voor 3.562 woningen toegevoegd. Zoals in paragraaf 2.1 is beschreven, ligt de prioriteit momenteel bij het versnellen van kansrijke initiatieven, al dan niet vanuit de bestaande planvoorraad.

Door actief en dynamisch planvoorraad-beheer ontstaat meer regie op, en ruimte voor, de realisatie van kwalitatief passende woningen op gewenste locaties.

ontw. planvoorraad 2018 t/m 2021 gemeente

planvoorraad 1-1-2018

netto realisaties

totaal geschrapt

totaal toegevoegd

planvoorraad 1-1-2022

Echt-Susteren

575

224

0

273

624

Leudal

1.080

405

341

101

435

Maasgouw

799

315

163

183

504

Nederweert

553

229

92

293

525

Roerdalen

557

236

69

234

486

Roermond

3.099

1.134

453

1.176

2.588

Weert

1.659

834

482

1.402

1.745

8.322

3.377

1.600

3.562

6.907

totaal

Tabel 3: ontwikkeling planvoorraad

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

7

starterswoningen Nederweert-Eind, Nederweert

2.4 Bevindingen en uitdagingen Het aantal inwoners in de regio is 1,0% (2.388 inwoners) gegroeid in de periode 2018 tot en met 2021 maar er zijn verschillen zichtbaar tussen de gemeenten. De grootste relatieve groei zit in Roermond (2,4%), Nederweert (1,7%) en Maasgouw (1,4%). Daarna volgen Weert (1,0%) en Leudal (0,2%). In Echt-Susteren (0,0%) en Roerdalen (-0.8%) is het aantal inwoners licht afgenomen. Voor de woningbehoefte is niet zozeer het aantal inwoners van invloed. Belangrijker zijn de veranderende bevolkingssamenstelling (ontgroening en vergrijzing) en de afname van de gemiddelde huishoudengrootte. Het aantal 1- en 2-persoons huishoudens is in de periode 2018 tot en met 2020 toegenomen (+2.919) terwijl het aantal 3 en meer persoonshuishoudens is afgenomen (-796). Daarnaast vormen internationale werknemers economisch bezien inmiddels een onmisbare aanvulling op de afnemende beroepsbevolking. Het aantal huishoudens in de regio is in de periode 2018 tot en met 2020 met 2,1% (2.223) toegenomen. Alle gemeenten laten (nog) een groei zien. De grootste relatieve groei zit in Weert (2,8%). Daarna volgen Maasgouw (2,5%), Leudal (2,3%), Roermond (2,3%), Nederweert (2,2%), Roerdalen (1,0%) en Echt-Susteren (0,7%). In enkele gemeenten vlakt de groei langzaam af en nadert de huishoudentop. In hoofdstuk 4 worden de meest recente prognoses beschreven.

Afspraken over bouwen naar behoefte zijn een afgeleide hiervan. Daarbij bestaat een nadrukkelijke bestuurlijke wens om ambitieuzer te bouwen dan uitsluitend voor de lokale/regionale behoefte. De ambitie om een gedeelte van de bouwopgave van Zuid-Oost Brabant in te vullen, is opgenomen in de regioparagraaf van de provinciale omgevingsvisie (POVI). Het aandeel en aantal ouderen blijft de komende jaren groeien in Midden-Limburg. Het wordt steeds belangrijker om de toegankelijkheid van (bestaande) woningen te vergroten zodat onze inwoners langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Deze opgave is niet alleen via nieuwbouw (levensloopbestendig en/of zorggeschikt) te realiseren maar vraagt veelal ook aanpassing van de bestaande woningvoorraad. In de particuliere sector hebben woningeigenaren daarin een eigen verantwoordelijkheid, zoals woningcorporaties dat hebben (en nemen) voor hun bezit. De bereidheid

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

8

om vooruitlopend op een concrete zorgvraag te investeren in dergelijke woningaanpassingen is (nog) beperkt. De bouwproductie is momenteel hoog, zoals blijkt uit de realisatiecijfers. Er zijn in de regio in de periode 2018 tot en met 2020 zo’n 400 woningen méér gebouwd dan het aantal huishoudens is gegroeid. Er wordt een grote druk op de woningmarkt ervaren. De afgelopen jaren is intensief overleg gevoerd, o.a. met de Provincie Limburg en de woningcorporaties, over de wijze waarop hieraan het hoofd kan worden geboden. Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. In algemene zin betekent dit: • meer nadruk op de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroepen; • meer aandacht voor transformatie van bestaand vastgoed naar wonen, voor behoud van de leefbaarheid; • meer sturing op toekomstbestendigheid van de woningvoorraad (zowel energetisch als levensloopbestendig). In de volgende hoofdstukken worden deze opgaven nader toegelicht.

uitbreiding Neeritter, Leudal

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

9

kanaalwoningen plan Merenveld Budschop, Nederweert

HOOFDSTUK 3 DE KOERS VOOR 2022 EN VERDER In dit hoofdstuk wordt de koers voor de periode tot en met 2025 uiteengezet en regionale speerpunten benoemd. 3.1 Groeiende behoefte centraal Ambitie en ruimte voor nieuwe plannen Tegemoet komen aan een groeiende woningbehoefte met kwalitatief het juiste aanbod, daarop ligt in de Structuurvisie Wonen 2022 de nadruk. Dat betekent dat er ambitie is voor - en ruimte wordt gegeven aan - nieuwe plannen die passen bij de kwalitatieve vraag, met aandacht voor aanpassing van plannen die niet (meer) passen bij een actuele behoefte. De Structuurvisie Wonen 2018 bevatte al de hoofdlijn om enerzijds de planvoorraad in beperkte mate terug te dringen én anderzijds mee te werken aan plannen waar kwalitatief behoefte aan bestaat.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

10

Planvoorraad stapsgewijs in overeenstemming met de behoefte De planvoorraad is idealiter zowel kwantitatief als kwalitatief in overeenstemming met de behoefte en biedt daarnaast voldoende ruimte om flexibel in te spelen op actuele ontwikkelingen. De regio erkent en accepteert dat een deel van de huidige planvoorraad wellicht nooit tot realisatie zal komen, ondanks bestaande planologische titels en/of onderliggende overeenkomsten. Het proces voor het schrappen van dergelijke ‘harde’ plannen vergt veel tijd, inzet en capaciteit en soms ook financiële middelen. De komende periode heeft bouwen de prioriteit boven schrappen. In de Structuurvisie Wonen 2022 worden geen afspraken gemaakt met een concrete doelstelling om de planvoorraad terug te dringen. Het teveel aan plannen speelt wel een rol in de verplichte herbeoordeling van de planvoorraad c.q. de functie wonen in omgevingsplannen zoals opgenomen in de instructieregels van de provinciale omgevingsverordening. De eerste actualisatie van de bestaande planvoorraad moet voor 1 januari 2025 plaatsvinden. Deze regionale structuurvisie wordt beschouwd als deze actualisatie. Daarnaast zijn in de provinciale omgevingsvisie ook instructieregels opgenomen om woningbouw te stimuleren en ‘papieren plannen’ tegen te gaan.

Dankzij deze Limburg-brede aanpak kunnen gemeenten gezamenlijk optrekken in het proces en beter sturen op een planvoorraad die past bij de actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Tussentijds blijven gemeenten in het kader van dynamisch voorraadbeheer verantwoordelijk om individuele plannen tegen het licht te houden en te beoordelen of aanpassing nodig is om aan te sluiten bij de lokale, kwalitatieve behoefte. De afgelopen jaren zijn diverse aansporingen gedaan en instrumenten in gang gezet richting initiatiefnemers (via overeenkomsten en/of aanpassingen van het bestemmingsplan) om plannen in overeenstemming te brengen met de vraag en de bouw te versnellen. Dit heeft een positieve invloed op het in evenwicht brengen van planvoorraad en behoefte.

appartementen Rijksweg Noord Swalmen, Roermond

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

11

Centrumplan in aanbouw, Nederweert

transformatie Bedrijfshal De Meule naar appartementen Posterholt, Roerdalen

3.2 Rijks- en provinciaal beleid De nationale overheid richt zich in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) op 21 verschillende nationale belangen. Eén daarvan is zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Provinciaal is dat vertaald in de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en verder vertaald in de Limburgse agenda Wonen. Limburgse Agenda Wonen en Provinciale Omgevingsvisie De Limburgse Agenda Wonen levert een bijdrage aan een gezonde woningmarkt. Bij een gezonde woningmarkt wordt ingespeeld op de huidige en toekomstige behoeften, is er sprake van voldoende doorstroming en is er voor mensen kans op een wooncarrière. Een veilige en sociale woonomgeving is daarbij belangrijk. De provinciale rol op de Limburgse woningmarkt is kaderstellend en ondersteunend. De primaire rol van de provincie is het best te omschrijven als agenderend, stimulerend, meedenkend en stakeholders met elkaar verbindend tot een excellente samenwerking. Met een aantal financiële arrangementen tracht de provincie ook in financiële zin een bijdrage te leveren. Een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt biedt voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, op het juiste moment beschikbaar. Een dergelijke woningmarkt biedt voldoende mogelijkheden voor doorstroming (wooncarrière), is toekomstbestendig (duurzaam en klimaatbestendig) en woningen zijn betaalbaar.

De Provincie Limburg wil partijen stimuleren en uitdagen om hun mogelijkheden (instrumenten en eigen kracht) optimaal in te zetten om gezamenlijk de woonopgave vorm te geven én tot uitvoering te brengen. De provincie is belangenbehartiger van de regionale woningmarkt; zij kent de bijzonderheden van de regionale opgaven en monitort deze. Het provinciaal beleid is in hoofdlijnen vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL). De vorige structuurvisie was gelinkt aan het POL. Deze structuurvisie is gerelateerd aan de POVI, die in het vierde kwartaal 2021 is vastgesteld. De daaraan gekoppelde Provinciale Omgevingsverordening treedt gelijktijdig in werking met de Omgevingswet. Tot die tijd blijft de bestaande Omgevingsverordening van kracht. Naar aanleiding van de bovengenoemde ontwikkelingen bestaat de mogelijkheid

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

12

dat er nieuwe Bestuursafspraken met de Provincie Limburg worden gemaakt met betrekking tot het werkveld wonen. 3.3 Regionale opgaven / speerpunten De focus zal de aankomende vier jaar vooral gericht zijn op het bouwen van kwalitatief de juiste woningen, aansluitend bij de lokale en regionale behoefte. Aandachtspunten hierbij zijn de beschikbaarheid en bereikbaarheid van woningen. 3.3.1 Het vergroten van het aandeel huurwoningen De bestaande woningvoorraad in Midden-Limburg bestaat voor 68% uit koopwoningen. Dit percentage ligt in plattelandsgemeenten hoger. Het woningmarktonderzoek uit 2018 geeft aan dat er regionaal behoefte is aan extra huurwoningen. Elke gemeente stuurt bij bouwplannen op het realiseren van de juiste, gevraagde woningen. Daarbij hebben de woningcorporaties met name een rol in het realiseren van de sociale huurwoningen. Een steeds groter aandeel van woningtoewijzing verloopt via bemiddelingstrajecten. Reguliere woningzoekenden vinden daardoor steeds lastiger een sociale huurwoning. Woningcorporaties zijn voor de gemeenten in deze een belangrijke partner. Via de jaarlijkse lokale prestatieafspraken worden concrete afspraken gemaakt met de corporaties en huurdersorganisaties. Ook particuliere beleggers worden steeds belangrijker bij het realiseren van huurwoningen, zoals bij de transformatie van leegstaande panden.

3.3.2 Woonwagenstandplaatsen Het Rijk heeft op basis van rapporten van het College van de Rechten van de Mens en de Nationale Ombudsman in 2018 een beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid opgesteld. De kern van dit beleidskader is dat gemeenten de behoefte aan standplaatsen in beeld brengen en het beleid voor woonwagens en standplaatsen vast stellen als onderdeel van het woonbeleid. Het beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven aan het woonwagenleven van woonwagenbewoners. De afbouw van standplaatsen is niet toegestaan (behoudens uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen. Een woningzoekende woonwagenbewoner die dit wenst, heeft binnen een redelijke termijn kans op een standplaats. Corporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren. Conform bovenstaand beleidskader van het Rijk en de afspraak uit de Structuurvisie Wonen 2018 is aanvullend op het woningmarktonderzoek uit 2018 een provincie brede inventarisatie gedaan naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen. Regionaal

Parkwijk ’t Ham, Roermond

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

13

kwam dit uit op ruim 100. De uitkomsten van deze inventarisatie hebben eenzelfde status als de uitkomsten van het woningmarktonderzoek en geven een indicatie van de behoefte. De opgave voor de eventuele uitbreiding van standplaatsen wordt lokaal bezien in relatie tot de totale opgave in de sociale huursector en de druk op de sociale huursector met de daarbij behorende wachttijden. Gemeenten zijn ieder verantwoordelijk voor de nadere uitwerking van de opgave die uit de inventarisatie is gebleken. 3.3.3 Statushouders Gemeenten krijgen van rijkswege een taakstelling opgelegd in de huisvesting van statushouders. Het toezicht hierop verloopt via de provincie. Na een periode van relatief lage taakstellingen is deze in 2021 opgelopen. Gelet op de omstandigheden in Afghanistan is het de verwachting dat de taakstelling in 2022 verder gaat oplopen. In de prestatieafspraken met de corporaties maken de gemeenten afspraken over de realisatie van de taakstelling. De corporaties stellen sociale huurwoningen beschikbaar. Als de taakstelling oploopt, betekent dit dat er meer sociale huurwoningen nodig zijn om de taakstelling te kunnen behalen. En dit gebeurt terwijl de druk op de sociale huurmarkt al groot is. Het verdient dan ook de aanbeveling om te zorgen voor meer sociale huurwoningen om in de grotere behoefte te kunnen voorzien. Flexconcepten kunnen hierbij uitkomst bieden.

seniorenwoning Nieuwstadt – Echt-Susteren

3.3.4 Starters Het wordt voor starters steeds moeilijker toe te treden tot de woningmarkt. Wachttijden voor een sociale huurwoning lopen op. Huurprijzen in de vrije sector worden opgestuwd vanwege de druk op de woningmarkt. Koopprijzen stijgen explosief. De bouw van nieuwe woningen voor starters is niet altijd vanzelfsprekend. Het aantal starters stabiliseert of neemt af en in de reguliere woningvoorraad zijn in principe voldoende starterswoningen aanwezig. Echter vanwege de gestegen prijzen van koopwoningen zijn bestaande woningen voor starters nog slechts beperkt beschikbaar en bereikbaar, zelfs in gemeenten waar van oudsher starterswoningen beschikbaar zijn.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

14

seniorenwoningen Leveroy, Nederweert

Gelet op deze omstandigheden kunnen gemeenten er voor kiezen om starterswoningen op te nemen in nieuwbouwplannen. Hierbij wordt de kanttekening gemaakt dat, vanwege de gestegen bouwkosten, de haalbaarheid onder druk staat. Transformatie van bestaand vastgoed biedt voor deze doelgroep wellicht een betaalbaarder alternatief. Gemeenten kunnen hier lokaal op sturen. Startersleningen zijn in alle gemeenten beschikbaar. De provincie participeert hierin. Met een starterslening wordt koopstarters een steun in de rug gegeven bij de aankoop van de eerste woning. De starterslening is een tweede hypotheek. De uitvoering verloopt via Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten (SVn). 3.3.5 Wonen met zorg Uit het behoeftenonderzoek van 2018 blijkt dat veel ouderen graag zouden willen verhuizen naar een andere, meer passende woning. In de praktijk gebeurt dit echter beperkt. Hierdoor stagneert de doorstroming en komen andere doelgroepen in de knel. Ook heeft dit financiële gevolgen voor de Wmo-uitgaven. Gezien de grote omvang van de doelgroep is een oplossing alleen met nieuwbouw niet mogelijk maar is ook een aanpassing van de bestaande woningvoorraad nodig om tegenmoet te komen aan de veranderende behoefte. Naast ouderen is er ook een grote opgave voor het realiseren van huisvesting voor kwetsbare inwoners.

Het gaat bijvoorbeeld om mensen met een psychische problematiek, met een licht verstandelijke beperking of mensen zonder een sociaal vangnet. Deze kwetsbare inwoners wonen zelfstandig in de wijk, vaak met ambulante begeleiding vanuit de zorg. De zorg kan in de toekomst niet meer op traditionele wijze geleverd worden. Reden is enerzijds dat er onvoldoende zorgpersoneel is, anderzijds staat de betaalbaarheid van de zorg onder druk, onder andere vanwege de dubbele vergrijzing (de groep ouderen groeit en ouderen worden ouder). Het gevolg is dat steeds meer mensen zelfstandig thuis blijven wonen, ook als er zich beperkingen voor doen. De doelgroep die traditioneel mantelzorg verleent, komt nu zelf in de leeftijd dat mantelzorg nodig is. De conclusie is dat er fundamenteel anders met wonen en zorg omgegaan dient te worden.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

15

Ontwikkeling passende woonvormen Het aantal ouderen in een verpleeghuis neemt af. Het aantal ouderen dat thuis woont met maximale ondersteuning neemt toe. Nog een stap verder gaan nieuwe woonvormen met een flexibel gebruik van de wooneenheden, die zowel extramuraal als intramuraal ingezet kunnen worden. Daarbij gaat het in alle gevallen om het scheiden van wonen en zorg. Dat zorgt voor een grotere behoefte aan reguliere woningen die flexibel inzetbaar zijn voor diverse vormen van zorg, maar ook voor reguliere bewoning geschikt zijn. Belangrijk is dat de regio open staat voor nieuwe (tijdelijke) woonvormen voor ouderen en zorgvragers. In lokale woon-zorgvisies, dan wel woon-zorg beleid, kan dit verder worden uitgewerkt/gefaciliteerd.

Figuur 2: woonvormen voor ouderen met zorg thuis, bron ActiZ

3.3.6 Internationale werknemers Vanwege de vergrijzing neemt de beroepsbevolking af. Hierdoor wordt er een krapte op de arbeidsmarkt verwacht. Internationale werknemers spelen een belangrijke economische rol in cruciale sectoren. In Midden-Limburg is dit vooral de groot- en detailhandel, industrie, horeca, logistiek, gezondheidszorg, landbouw, bouwnijverheid en onderwijs. In de Stuurgroep internationale werknemers wordt op provinciaal niveau samengewerkt aan de verschillende thema’s die samenhangen met internationale werknemers, zoals economische ontwikkeling, werkgelegenheid, huisvesting en integratie. In de Stuurgroep zijn vertegenwoordigd: de provincie Limburg, de gemeenten alsmede de werkgeversorganisaties LWV, LLTB en MKB. Vanuit Midden Limburg is de gemeente Weert afgevaardigd.

centrum Heythuysen, Leudal

seniorenwoningen Leveroy, Nederweert

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

16

Het besef dat het belang van de inzet en aanwezigheid van internationale werknemers in de (MiddenLimburgse) economie groeit en blijft groeien, wordt breed onderschreven in de regio. Het is daarom goed om de inzet van de provinciale Stuurgroep nadrukkelijk te blijven volgen, vanuit de regio daarin te blijven participeren, terugkoppeling vanuit de Stuurgroep te borgen en Penitentenstraat, Weert de acties die daaruit voortkomen te vertalen naar de Midden-Limburgse schaal. De ingezette lijn om het thema regelmatig op de agenda te plaatsen en informatie uit te wisselen en waar mogelijk beleid onderling af te stemmen, wordt voortgezet. Daar waar mogelijk wordt – op nader te verkennen punten – samenwerking gezocht in de regio op dit prioritaire thema (SML). Het betreft een werkveld overstijgend thema. De Stuurgroep heeft bureau Decisio het aantal internationale werknemers in beeld laten brengen, de verwachte ontwikkeling en de samenhangende huisvestingsopgave. Het aantal internationale werknemers in Midden-Limburg is toegenomen van 2.729 in 2010 naar 13.415 in 2018. De verwachting is dat het aantal internationale werknemers verder zal toenemen tot 16.600 – 19.500 in 2030. Dit betekent een aanvullende huisvestings-opgave voor short-stay, mid-stay en long-stay. Huisvesting kan op verschillende manieren gerealiseerd worden. De situatie is per gemeente wisselend.

In de ene gemeente werken werknemers in andere sectoren dan in andere gemeenten, bijvoorbeeld meer in de agrarische sector versus meer in de industrie/logistiek. Dit vraagt om andere huisvesting. Regionaal uniform beleid over huisvesting is dan ook niet logisch. Via lokaal beleid leggen gemeenten vast hoe in deze opgave kan worden voorzien. Dit is voornamelijk gericht op binnen de eigen gemeente werkzame internationale werknemers. Afstemming over lokaal beleid en grootschalige initiatieven voor short-stay huisvesting is wenselijk. Daarnaast wordt regionaal afgesproken om de SNF-normen als minimum kwaliteitsnorm te hanteren. Voor de monitoring van gerealiseerde huisvesting wordt aangesloten bij de provinciale woonmonitor. Via de Stuurgroep loopt de monitoring van de ontwikkeling van het aantal internationale werknemers dat woont en werkt in de gemeenten. 3.3.7 Transformatie van vastgoed en herstructurering De leefbaarheid in onze kernen en wijken is belangrijk. De transformatie van (leegstaand) vastgoed kan hierbij kansen bieden maar is niet overal vanzelfsprekend. Het biedt gemeenten de mogelijkheid om gericht te sturen op huisvesting voor doelgroepen of een andere gewenste invulling. In algemene zin heeft leegstand een negatief effect op de leefbaarheid.

Herstructurering geeft gemeenten daarnaast locatie specifieke mogelijkheden voor verdunning in de kernen ter bevordering van de leefomgeving en klimaatadaptatie.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

17

Het transformeren van Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) naar een woonfunctie is vanuit het werkveld Wonen niet vanzelfsprekend omdat wonen bij voorkeur wordt gerealiseerd in de bebouwde gebieden. Locaties in het buitengebied die voor herontwikkeling in aanmerking komen kunnen wel kansen bieden voor alternatieve of nieuwe woonvormen. 3.3.8 Verduurzaming bestaande woningvoorraad De woningvoorraad in de regio Midden-Limburg bestaat voor 66% uit woningen die vóór 1985 gebouwd zijn. Over het algemeen zijn deze woningen slecht geïsoleerd. Hier ligt een enorme verduurzamingsopgave. Verduurzaming is de eerste stap naar het aardgasvrij maken van woningen. De corporaties pakken de verduurzaming van hun bezit op. De balans tussen de te nemen verduurzamingsmaatregelen enerzijds en de betaalbaarheid van het wonen (woonlasten) anderzijds is belangrijk. Concrete maatregelen worden uitgewerkt in lokaal (duurzaamheids)beleid. Het andere aspect van verduurzamen betreft de levensloopbestendigheid van de woningen. In het kader van de vergrijzing en het langer zelfstandig thuis blijven wonen vraagt dit regionale aandacht. De provincie heeft de stimuleringsregeling Duurzaam Thuis waarbij zowel maatregelen om het energieverbruik terug te dringen als ook maatregelen om de woning levensloopbestendig te maken kunnen worden gefinancierd via een lening met een lage rente.

3.3.9 Geen permanente bewoning in recreatiewoningen Beleidsmatig is permanente bewoning van recreatiewoningen niet gewenst. Dit is als zodanig vastgelegd in de visie van Midden-Limburg: ‘Het verbindend Hart van Limburg’. Permanent wonen op recreatieparken past niet binnen de Midden-Limburgse ambitie voor een kwalitatief hoogwaardige recreatieve regio, een regio met een goed woon- en leefklimaat. Diverse gemeenten hebben de afgelopen jaren veel energie gestoken in handhaving van onder andere permanente bewoning van recreatiewoningen door internationale werknemers. Daarnaast is ondermijning een aspect dat samen kan gaan met permanente bewoning van recreatiewoningen. De ervaring van de laatste jaren heeft geleerd dat voorkomen van illegale situaties vele malen efficiënter en effectiever is dan achteraf handhaven mede omdat wetgeving een snelle handhaving onvoldoende ondersteunt (met name vanwege de termijnen).

Thaalweg, Echt-Susteren

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

18

HOOFDSTUK 4 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE KADERS Eén van de belangrijkste opgaven op het terrein van Wonen is voor Midden-Limburg: het toevoegen van woningen overeenkomstig de woningbehoefte. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden daarbij kwantitatief en kwalitatief getoetst. 4.1 Kwantitatieve kaders Voor wat betreft de toekomstige woningbehoefte in kwantitatieve zin zijn de huishoudensprognoses van Etil al jaren leidend. Met name de top van het aantal huishoudens is bepalend voor het benodigde aantal woningen. Een prognose is geen exacte voorspelling en de algemene ervaring is dat de huishoudentop steeds verder wegschuift in de tijd en de afgelopen jaren naar boven is bijgesteld. Gemeenten laten hierin wel verschillen zien, zoals in paragraaf 4.1.1 (en gemeentelijke bijlagen) wordt beschreven. De prognoses zijn waardevol om de trend op middellange termijn aan te geven en vormen een uniforme basis voor de kwantitatieve woningbehoefte op lokaal, regionaal en provinciaal niveau. In deze structuurvisie worden deze cijfers verruimd met een regionale ambitie om aanvullende woningbouw te realiseren (paragraaf 4.1.2). Daaruit volgen regionale afspraken over de woningbehoefte tot aan de huishoudentop en de ambitie voor de woningbouwrealisaties per gemeente voor de periode 2022 tot en met 2025 (paragraaf 4.1.3).

4.1.1 Prognoses Etil Op basis van de meest recente huishoudenprognose (Etil, Progneff 2021) wordt in Midden-Limburg de komende jaren, op basis van de huidige bevolking, nog een groei van het aantal huishoudens verwacht van 5.387 met een top in 2034.

Midden-Limburg 120000 115000 110000 105000 100000 95000 90000 2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

Etil 2 013

Etil 2 017

Etil 2 021

werkeli jk 1-1-20 18

werkeli jk 1-1-20 21

Werkelijk

2036

2040

Figuur 3: huishoudensontwikkeling Midden-Limburg

Het aantal huishoudens in de regio groeit nog van 108.814 per 1-1-2021 tot 114.201 per 1-1-2034. Naarmate de top nadert vlakt de groei af. Na de huishoudentop buigt deze om naar een daling waardoor er -met uitzondering van vervangende nieuwbouw- op termijn per saldo geen nieuwe woningen meer nodig zijn. Bovenstaand

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

19

figuur geeft de verwachte ontwikkeling voor de regio weer. In de bijlage is meer informatie opgenomen over de verwachte ontwikkeling per gemeente. Niet elke gemeente bereikt gelijktijdig de top, dit varieert op grond van de meest recente prognoses van het jaar 2025 tot 2043. 4.1.2 Aanvullende regionale ambitie De beleidsneutrale Etil-prognoses geven de verwachte ontwikkelingen aan en bieden daarmee ruimte voor aanvullende ambities op korte en middellange termijn. De regio heeft de wens om bovenop deze prognoses aanvullend meer woningen te realiseren om tegemoet te komen aan de behoeften en wensen van (toekomstige) inwoners. Hiermee willen we tegemoetkomen aan het maatschappelijke vraagstuk en de druk op de woningmarkt. In onderstaande tabel wordt deze ambitie voor de korte termijn (de looptijd van deze structuurvisie) weergegeven. Daarnaast is sprake van een regionale ambitie voor de langere termijn. Over de omvang en de wijze waarop deze ambitie wordt ingevuld, maken de samenwerkende gemeenten nadere afspraken gedurende de looptijd van deze structuurvisie. Voor de periode na 2025 wordt ook, hoewel in deze structuurvisie niet cijfermatig vastgelegd, een hogere ambitie nagestreefd.

De ambitie voor de middellange termijn is bepalend voor het opstarten van nieuwe woningbouwplannen die een langere doorlooptijd kennen en waar de realisatie pas na de looptijd van deze structuurvisie is voorzien. 4.1.3 Kwantitatieve afspraken periode 2022 tot en met 2025 De ambitie voor het aantal woningbouwrealisaties in de planperiode 2022 tot en met 2025 is aangegeven binnen bandbreedtes. Deze bandbreedte geldt ook voor het overgangsjaar 2021. Het is een combinatie van de verwachte behoefte (prognose Etil 2021) en een aanvullende lokale ambitie. Deze is gebaseerd op (nieuwe) plannen en initiatieven waarvan de verwachting is dat ze voor eind 2025 netto gerealiseerd kunnen worden. afspraak 1: aan te houden groei van 2021 tot top huishoudens (Etil 2021)

afspraak 2: aan te houden groei van 2021 tot en met 2025 (Etil 2021)

ambitie jaarlijks te realiseren aantal woningen 2021 tot en met 2025

top in jaar (Etil 2021)

planvoorraad 1-1-2022

Echt-Susteren

339

Leudal

870

2029

295

100-125

624

2032

603

125-150

435

Maasgouw

168

2026

168

75-100

504

Nederweert

453

2036

265

75-100

525

Roerdalen

68

2025

67

75-100

486

Roermond

3.244

2043

1.432

325-350

2.588

Weert

1.236

2038

628

200-225

1.745

Midden-Limburg

5.387

2034

3.459

975-1.150

6.907

gemeente

Tabel 4: aan te houden groei /kwantitatieve woningbehoefte

De regio zet zich in om de hoge bouwproductie van de afgelopen jaren door te zetten. In de periode 2018 tot en met 2021 zijn netto gemiddeld 844 woningen per jaar opgeleverd. In de bovenstaande tabel wordt duidelijk dat de regio ambitieuzer inzet. Voor de periode 2022 tot en met 2025 wordt gekoerst op een gemiddelde jaarlijkse realisatie van 975-1.150 woningen.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

20

4.2 Kwalitatieve kaders De regio heeft in het voorjaar van 2018 door Etil en Companen een grootschalig woningmarktonderzoek laten uitvoeren. In Echt-Susteren, Leudal , Maasgouw, Nederweert en Roerdalen zijn alle huishoudens aangeschreven. In Roermond en Weert is gewerkt met een steekproef. Dit onderzoek kent regiobreed een deelname van ongeveer 17.800 huishoudens, met een respons van 26%. De uitkomsten van het onderzoek geven nog steeds een actueel en gedetailleerd beeld van de kwalitatieve woonwensen van verschillende doelgroepen. De bevolkingssamenstelling is in 3 jaar niet wezenlijk veranderd waardoor aangenomen mag worden dat de belangrijkste conclusies overeind blijven. De uitkomsten van de kwantitatieve woonbehoefte zijn echter gebaseerd op de verouderde (en veelal lagere) prognose Etil 2017. Daarom wordt in deze structuurvisie afgesproken de cijfers van de meest recente prognose Etil 2021 te hanteren voor een richtinggevende, kwantitatieve doorvertaling op gemeentelijk en kern- of wijkniveau. In het huidige woonbeleid wordt vooral gestuurd op het toevoegen van kwalitatief de juiste woningen op de juiste plek. Het woningmarktonderzoek biedt hiervoor nog steeds een goede basis als richtinggevend kader. 4.2.1 Uitkomsten woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030 Midden-Limburg heeft te maken met demografisch ontwikkelingen als ontgroening en vergrijzing.

Ten aanzien van veranderingen in de bevolkingsopbouw leverde het woningmarktonderzoek de volgende resultaten op: • het aantal jongere huishoudens tot 30 jaar neemt tot 2030 af (- 13%); • het aantal midden huishoudens (30-65 jaar) neemt tot 2030 af (- 11%); • het aantal oudere huishoudens vanaf 65 jaar neemt tot 2030 fors toe (+ 30%). Bovenstaande betekent dat de woonwensen van senioren zwaar meetellen, vanwege de enorme omvang van de groep. Daarbij neemt ook het aantal 1- en 2-persoonhuishoudens toe en het aantal gezinnen af. Verder valt nog op dat de woningbehoefte voor de sociale doelgroep de komende jaren toeneemt.

woonzorgcentrum Ospel, Nederweert

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

21

In kwalitatieve zin blijkt dan ook uit het onderzoek dat vooral ingezet moet worden op de realisatie van: • seniorenwoningen (huur en koop; grondgebonden en appartementen met lift; nultreden en levensloopbestendig); • 1- en 2-persoonswoningen (grondgebonden en appartementen; huur en koop); • reguliere huurwoningen (grondgebonden en appartementen; sociale en middenhuur). Na confrontatie met de bestaande woningvoorraad wordt in het uitgevoerde woningmarkt onderzoek geconstateerd dat er (op termijn) een overschot ontstaat aan de volgende woningtypes: • appartementen zonder lift (huur); • rij-/hoekwoningen (huur en koop); • 2 onder 1 kap woningen (koop). Daarnaast wordt geconcludeerd dat op basis van de woonwensen in algemene zin een groeiende kwalitatieve mismatch is met een overschot aan koopwoningen en een groter tekort aan huurwoningen. Dit wordt met name veroorzaakt door de groeiende doelgroep senioren die veelal een (kleinere) huurwoning wenst en daarvoor een koopwoning achter laat. Voor een volledig overzicht van de uitkomsten wordt verwezen naar de afzonderlijke (gemeentelijke) rapportages van het Woningmarktonderzoek Midden-Limburg 2018.

4.2.2 Aanvullende kwalitatieve sturing De provincie stuurt in de Limburgse Agenda Wonen sinds medio 2020 op een versnelde realisatie van kwalitatieve plannen die voorzien in woningen voor met name senioren, starters, 1- en 2-persoonshuishoudens en bijzondere doelgroepen. Deze doelgroepen sluiten voor Midden-Limburg aan bij de uitkomsten van het regionale woningmarktonderzoek. Uitzondering daarop zijn de koopstarters. In het onderzoek komt deze doelgroep niet naar voren voor wat betreft een aantoonbare aanvullende behoefte, maar wordt geconcludeerd dat deze vanuit vrijkomende bestaande woningen kan worden ingevuld. Een paar jaar geleden was dat ook het geval. Gezien de recente ontwikkelingen én aanzienlijke prijsstijgingen op de huizenmarkt vraagt de doel-

Sloop Petrusberg Odiliënberg, Roerdalen

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

22

groep starters inmiddels wel extra aandacht. Ook vanwege de wens en het belang om jongeren aan de regio te (blijven) binden. Specifieke ondersteuning wordt door alle regiogemeenten gegeven in de vorm van startersleningen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt wel een aanvullende behoefte voor kleinere woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens in het goedkope koop- of huursegment. Deze woningen bieden zowel mogelijkheden voor starters als voor verschillende andere doelgroepen. In hoofdstuk 3.3 zijn diverse doelgroepen benoemd waarvoor de huisvestingsopgave extra aandacht vraagt. Deels is de kwalitatieve opgave aanvullend op de in 4.2.1 beschreven kaders uit het woningmarktonderzoek. De door de regio benoemde doelgroepen sluiten aan bij de door de provincie gehanteerde beleidslijn uit de Limburgse Agenda Wonen. Daarnaast dient er blijvende aandacht te zijn voor de levensloopbestendigheid van nieuwbouwwoningen; mede in het kader van een toekomstbestendige, duurzame woningvoorraad. 4.3 Samenvatting In dit hoofdstuk zijn op hoofdlijnen de kwantitatieve en kwalitatieve afsprakenkaders opgenomen die de gemeenten naar eigen inzicht lokaal kunnen toepassen en aanvullen voor verschillende wijken en kernen. Als naar de kwantitatieve behoefte gekeken wordt blijkt dat er duidelijk verschillen zijn in de situatie per gemeente.

Daarbij is vooral het verschil in het bereiken van de huishoudentop opvallend te noemen. Over de gehele regio bezien geven de prognoses aan dat er in de planperiode nog een toename van het aantal huishoudens zal plaatsvinden. Bovendien wil de regio niet alleen in de eigen behoefte voorzien, maar ook in een aanvullende ambitie. Hiertoe wordt ingezet met de realisatie van extra woningen. Vanwege demografische ontwikkelingen neemt het aantal jongere huishoudens af en het aantal oudere huishoudens fors toe. De woningbehoefte wordt dan ook grotendeels bepaald door de woonwensen van de groeiende groep ouderen. Daarbij neemt ook het aantal 1- en 2-persoonhuishoudens toe en het aantal gezinnen af. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar kleinere en betaalbare woningen in zowel de huur- als koopsector. De kwalitatieve woningbehoefte bestaat grotendeels uit appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen, zowel in de huur als in de koopsector. De grootste mismatch gaat ontstaan bij appartementen zonder lift en rij-/hoekwoningen in de huursector en tweekappers in de koopsector. Door de druk op de woningmarkt is in Midden-Limburg nog geen sprake van uitval van bepaalde woningtypen. Al met al zet de regio ambitieus in voor wat betreft woningbouw, namelijk 975-1.150 woningen per jaar.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

23

haven Maasbracht, Maasgouw

HOOFDSTUK 5 INSTRUMENTEN VOOR REGIE Doel van deze structuurvisie is dat de regio Midden-Limburg met behulp van deze visie beter sturing kan geven aan en regie kan voeren over het woonbeleid. Richtinggevend voor deze sturing en regie zijn het kwantitatief en kwalitatief kader zoals neergelegd in hoofdstuk 4. Alle gemeenten binnen de regio Midden-Limburg hanteren hetzelfde kader. Per gemeente, dan wel op wijk- en kernniveau, is sprake van verschillen. Lokaal maatwerk biedt hier uitkomst. Gemeenten hebben autonome vrijheid voor wijzigingen in de planvoorraad aan woningbouwplannen, waarbij geldt dat bij ontwikkelingen van tien of meer woningen regionale afstemming plaatsvindt. De uitkomsten van het in 2018 uitgevoerde woningmarktonderzoek geven inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte en worden meegenomen bij nieuwe initiatieven. De prognoses geven inzicht in de kwantitatieve behoefte. Om sturing te geven is instrumentarium beschikbaar; een soort gereedschapskist, waaruit afhankelijk van de behoefte geput kan worden. De Woningwet en de Huisvestingswet bieden verschillende mogelijkheden voor het voeren van regie, zoals opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht. Waar dit passend is kan de inzet van deze instrumenten onderzocht worden.

In de volgende paragrafen worden instrumenten beschreven die kunnen worden ingezet voor regie op een evenwichtige regionale woningmarkt en passende programmering.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

24

5.1 Omgevingswet De Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 januari 2022 in werking. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden, meer instrumenten en meer vrijheidsgraden in het ruimtelijk beleid en het woonbeleid (sturen op de fysieke leefomgeving). Dat biedt mogelijkheden tot regionaal en lokaal maatwerk om te sturen op omvang, samenstelling en kwaliteit van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet meebewegen met de veranderende eisen en wensen. Dat heeft implicaties voor het type woning dat moet passen bij ieders financiële mogelijkheden (zoals sociale huurwoningen, midden-huurwoningen en koopwoningen) en woningen die zijn toegesneden op doelgroepen als ouderen, 1- en 2-persoonshuishoudens, starters, zorgvragers en bijzondere doelgroepen. De Omgevingswet biedt zes instrumenten voor sturing op de fysieke leefomgeving, waarbij voor gemeenten de volgende twee instrumenten relevant zijn voor sturing op het woonbeleid. 5.1.1 Omgevingsvisie De omgevingsvisie is een verplichte integrale langetermijnvisie van een bestuursorgaan voor de hele fysieke leefomgeving van haar grondgebied.

Dit betekent dat de omgevingsvisie in ieder geval moet bevatten: • een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leef omgeving (wat is er en wat is de kwaliteit daarvan?); • de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied (wat gebeurt er/gaat er gebeuren aan ontwikkelingen en instandhouding van het grondgebied?); en • de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid (wat zijn de na te streven doelen en op welke manier worden die bereikt). De fysieke leefomgeving is breder dan alleen de ruimtelijke aspecten. De wet noemt verplichte aspecten die integraal terug moeten komen in de omgevingsvisie. Daarin zit bijvoorbeeld het gebruik van natuurlijke hulpbronnen, activiteiten waardoor emissies, hinder of risico’s worden veroorzaakt en het nalaten van activiteiten. Ook ontwikkelingen op het gebied van cultureel erfgoed, energie-infrastructuur, landbouw, landschap, milieu, natuur en water worden meegewogen en beschreven. Een omgevingsvisie bestrijkt daarmee de hele breedte van de fysieke leefomgeving zoals bedoeld in de Omgevingswet. De omgevingsvisie is dus niet een optelsom van beleidsvisies voor de diverse domeinen, maar een samenhangende visie op strategisch niveau.

De gemeenten zullen tijdens de looptijd van deze regionale structuurvisie aan de slag gaan met het op- en vaststellen van een Omgevingsvisie. Het voorliggende woonbeleid zal daarbij één van de sectorale beleidsvelden zijn die worden verankerd in de gemeentelijke Omgevingsvisie. 5.1.2 Omgevingsplan Wanneer in 2023 de Omgevingswet in werking treedt, heeft iedere gemeente in formele zin een omgevingsplan, dat bestaat uit geldende ruimtelijke plannen en verordeningen. De gemeenten hoeven deze ruimtelijke plannen en verordeningen niet opnieuw vast te stellen en krijgen tot 2029 de tijd om een omgevingsplan op basis van de Omgevingswet vast te stellen.

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

25

De gemeenten zullen immers ieder voor zich voor hun grondgebied de activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving willen regelen. Dit gebeurt door het toekennen van functies aan locaties, waarbij deze functies evenwichtig worden verdeeld vanuit de zorg voor de fysieke leefomgeving. De insteek is dat deze (verdeling van) functies bijdragen aan de maatschappelijke doelen die zijn geformuleerd in de Omgevingswet. Dit betekent dat de gemeentelijke ambitie voor de inrichting van de fysieke ruimte en de ambities en randvoorwaarden uit de sectorale beleidsdocumenten (bijvoorbeeld het onderhavige woonbeleid, maar ook bijvoorbeeld economisch beleid en externe veiligheidsbeleid) zullen worden vertaald in het omgevingsplan. Voor wat betreft het thema wonen in het omgevingsplan zal het beleid vooral gericht zijn op de ruimtelijke aspecten. De Woningwet gaat niet op in de Omgevingswet. Wanneer de Omgevingswet in werking treedt zal het instrument structuurvisie vervallen. Woonbeleid blijft nodig op grond van de Woningwet. Deze structuurvisie geldt als woonvisie en is de basis voor het jaarlijkse bod van de corporaties voor de prestatieafspraken. De structuurvisie is tevens de beleidsmatige basis voor het creëren van voorzienbaarheid. Onder de omgevingswet zal dit door de afzonderlijke gemeenten moeten worden geborgd in de Omgevingsvisie.

5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (ook wel: de Ladder) is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen (projectafwijkingsbesluiten). Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De Ladder vormt het instrument om te kunnen sturen op een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio’s.

Reppelveld, Leudal

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

26

De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Naar huidig inzicht betreft dit woningbouwplannen met meer dan elf woningen. Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan of projectafwijkingsbesluit een beschrijving bevatten van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

woningbouw op voormalige schoollocatie Melick, Roerdalen

De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De behoefte bij een woningbouwplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande planvoorraad om in die vraag te voorzien. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus.

appartementen Roerdelta, Roermond

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Werthaboulevard, Weert

Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschikt-

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

27

centrum Heel, Maasgouw

Bocage, Echt-Susteren

heid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Argumenten dat binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling, gaan bijvoorbeeld over: • kwalitatieve aspecten van de behoefte (denk bijvoorbeeld aan woonmilieus die niet binnen bestaand stedelijk gebied passen, zoals waterrijk wonen, grote landgoederen); • andere functies die ter plaatse al aanwezig zijn of volgens ruimtelijk beleid (zoals een structuurvisie) worden beoogd. Denk aan een park, maatschappe lijke functies, maar ook andere woonplannen die later worden beoogd; • aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplaatsen, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die zich voordoen op inbreidingslocaties. 5.3 Instructieregels wonen in de Provinciale Verordening Sinds de Provinciale Omgevingsverordening van 2014 is er veel veranderd ten aanzien van de woningmarkt en daarom ook ten aanzien van het woonbeleid. Samenwerking in de regio blijft belangrijk en om aan de actuele vraag te voldoen dienen waar mogelijk belemmeringen weggenomen te worden. In de provincie Limburg beschikken gemeenten gemiddeld over meer dan voldoende planvoorraad om aan de kwantitatieve vraag te voldoen (2x meer planvoorraad dan de vraag). Of met deze bestaande planvoorraad voldaan kan worden aan de kwalitatieve vraag is niet altijd duidelijk.

Daarbij zijn veel gemeenten na de vaststelling van het bestemmingsplan sterk afhankelijk van de bereidheid van de ontwikkelaar/initiatiefnemer om tot realisatie van woningen te komen. Maar in papieren plannen kan niemand wonen. Om van de woningen op papier echte woningen te maken, om te stimuleren dat plannen worden gerealiseerd, in heel Limburg, in steden en op het platteland, heeft de provincie een realisatietermijn voor woningbouwplannen in de nieuwe Omgevingsverordening Limburg, die tegelijk met de inwerkingtreding van de Omgevingswet in zal gaan, opgenomen. De provincie maakt onderscheid in plannen die onherroepelijk en nog niet gerealiseerd zijn (op de plank liggen) en plannen die vanaf 2022 in procedure gaan (nieuwe woningbouwplannen). Zo dienen alle onherroepelijke en niet gerealiseerde plannen van vóór 2015, vóór 2025 te zijn gerealiseerd. Indien realisatie niet plaatsvindt, dan zal de gemeente deze plannen voor die termijn heroverwegen. Voor alle woningbouwplannen die tussen 2015 en 2021 onherroepelijk zijn geworden, geldt dat ze uiterlijk in 2029 dienen te zijn gerealiseerd en anders door de gemeente worden heroverwogen. Voor alle nieuwe woningbouwplannen die vanaf 2022 door de gemeente worden vastgesteld, geldt dat ze binnen vijf jaar nadat ze onherroepelijk zijn geworden, dienen

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

28

herstructurering centrum Herkenbosch, Roerdalen

te worden gerealiseerd. Heeft de realisatie niet plaatsgevonden, dan worden ze door de gemeente heroverwogen. Voor onherroepelijke niet gerealiseerde woningbouwplannen en nieuwe niet gerealiseerde woningbouwplannen geldt dat de gemeentelijke heroverweging plaatsvindt op basis van de dan geldende actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte en de dan geldende regionale afspraken en samenwerking. Dankzij de Limburg brede heroverweging kunnen gemeenten gelijktijdig optrekken en enerzijds bepalen of een plan wordt voortgezet en binnen afzienbare tijd wordt gerealiseerd, of anderzijds bepalen dat het plaats maakt voor een andere passende functie. Daarmee tevens ook plaats makend voor andere woningbouwplannen. De belangrijkste gemeentelijke belemmeringen, afhankelijkheid van derden en de eeuwige houdbaarheid van papieren plannen, worden met de instructieregels in de omgevingsverordening weggenomen. Gesteund door de andere instrumenten die Provincie en Rijk inzetten, wordt de slagingskans van de gezamenlijke wens om te zorgen voor de realisatie van ‘de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment’ vergroot. 5.4 Herzien of wijzigen van bestemmingsplannen Totdat de Omgevingswet in werking treedt blijft de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht en dient iedere gemeente voor zijn grondgebied over één of meerdere bestemmingsplannen te beschikken.

Binnen de regio Midden-Limburg zijn de afgelopen jaren diverse bestemmingsplannen herzien, waarbij onbenutte bouwmogelijkheden (na een bepaalde termijn) komen te vervallen. Voor bestemmingsplannen waarin een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, kan binnen de daarin bepaalde termijn een procedure worden gestart tot het zogenaamd wegbestemmen van planologische titels voor de bouw van woningen. Wijziging van het bestemmingsplan houdt in dat binnen de voorwaarden die in de wijzigingsbepaling zijn opgenomen, een andere bestemming dan ‘wonen’ aan het perceel wordt gegeven. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet gaan bestaande bestemmingsplannen automatisch op in een

STRUCTUURVISIE WONEN MIDDEN-LIMBURG

29

omgevingsplan. Gemeenten krijgen vervolgens tot 2029 de tijd om een omgevingsplan op basis van de Omgevingswet vast te stellen. Dat is het moment waarop gemeenten functies zullen herzien. 5.5 Intrekken omgevingsvergunningen In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn de intrekkingsgronden ten aanzien van omgevingsvergunningen weergegeven. Een belangrijke relevante grond vormt het niet starten van de bouw na verlenen van de vergunning. Als ‘gedurende 26 weken onderscheidenlijk de in de vergunning bepaalde termijn, geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning’, mag de vergunningverlener de vergunning intrekken. Hieraan is echter een procedure verbonden, waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend en uiteindelijk bezwaar en beroep mogelijk is. Bij omgevingsvergunningen waar vanwege een strijd met het bestemmingsplan of beheersverordening medewerking is verleend, geldt een langere termijn, namelijk 3 jaar. Dit betekent dat pas na afloop van deze termijn, als niet van de omgevingsvergunning gebruik is gemaakt, kan worden gestart met een procedure tot intrekking van de omgevingsvergunning. Bij geldende omgevingsvergunningen kunnen gemeenten de termijnen handhaven.

Indien binnen 26 weken (algemene regel), respectievelijk 3 jaar (uitgebreide procedure), niet gestart wordt met de bouw, kan de gemeente de procedure starten om de (omgevings)vergunning in te trekken. 5.6 Ontbinding of herijking van overeenkomsten Binnen de regio zijn afspraken over woningbouwontwikkeling niet alleen vastgelegd in de bestemmingsplannen of (omgevings)vergunningen, maar ook in overeenkomsten. In hoeverre een overeenkomst kan worden ontbonden wanneer er – binnen een bepaalde termijn – geen woningbouw wordt gerealiseerd, is afhankelijk van de in de overeenkomst gemaakte afspraken. Veelal is beëindiging van de overeenkomsten enkel mogelijk met wederzijds goedvinden. Beëindiging of ontbinding van overeenkomsten vraagt maatwerk en is daarom tijdrovend en complex. Bovendien is beëindiging of ontbinding van overeenkomsten niet zonder (financieel) risico.