2021-11-04 RIB-013255 Stand van zaken restauratie en herbestemming Chateau Heel.pdf

RAADSINFORMATIEBRIEF (RIB) Registratienr :

D/21/039416

lnl ichtingen:

van der Goor, Chantal Fysiek Domein

Team:

Portefeuillehouder: Snijckers Onderwerp: Stand van zaken restauratie en herbestemming Chateau Heel Datum: 07-10-2021 Verzenddatum: Bijlage:

Aan de leden van de raad van de gemeente Maasgouw

4 NOV 2021

Geachte leden van de raad, In maart 2020 bent u middels RIB 801 "Restauratie Chateaupark Heel onder druk" geïnformeerd over de problemen die aan het licht kwamen bij de start van de restauratiewerkzaamheden aan Chateau Heel en welke impact die hadden op de financiële haalbaarheid van het totale herbestemmingsplan. Met voorliggende raadsinformatiebrief willen wij u informeren over de ontwikkelingen sindsdien.

In het voorjaar van 2020 heeft nauw overleg met de ontwikkelaar plaatsgevonden om te zoeken naar oplossingen voor het ontstane financieringstekort. Diverse door de ontwikkelaar aangedragen opties, zoals het door de gemeente garant staan voor de huur gedurende 20 jaar of het door de gemeente verstrekken van een lening via de BNG, zijn door de gemeente als niet wenselijk beoordeeld en afgewezen. Uiteindelijk is een oplossing gevonden in een combinatie van: • Uitbreiden van de businesscase met fase 2, het plandeel Kloosterhof • Uitbreiding van het aantal woningen binnen het totale project • Reductie van de kosten door onder andere de niet monumentale gebouwonderdelen niet te restaureren, maar te slopen en herbouwen. Hierna volgt een nadere toelichting op deze maatregelen.

Pagina 1 van 3

1)

Uitbreiden van de businesscase Het moge geen verrassing zijn dat fase 1, de restauratie en verbouwing van het Rijksmonument Chateau Heel, een flinke kostenpost is die op zichzelf staand geen geld opbrengt, maar geld kost. Door heel eng alleen naar dit projectonderdeel te kijken, is het onmogelijk een financieel gezonde businesscase op te zetten. Maar door de ontwikkeling als geheel te beschouwen, kunnen de financieel aantrekkelijkere functies uit fase 2 meehelpen om het investeringsrendement op te krikken. Dat is nu gebeurd: de ontwikkelaar is bereid om de financieel ongunstige restauratie van het rijksmonument toch op te starten als de gemeente de toezegging doet planologische medewerking te verlenen aan fase 2. Hij accepteert daarmee dat pas rendement gemaakt kan worden als fase 2 geëxploiteerd kan worden.

2)

Uitbreiding van het aantal woningen Om de totale businesscase rendabel te krijgen, is het toevoegen van 10 woningen aan het totale plan noodzakelijk. Andere financieel interessante functies zijn immers moeilijk inpasbaar in het ontwikkelde concept. Detailhandel is op deze locatie bijvoorbeeld niet wenselijk, net als andere grootschalige ontwikkelingen in de commerciële hoek. Daarentegen is er sinds de gehouden open avond in februari 2019 wel een constante vraag naar de geplande appartementen in fase 1. Geïnteresseerden geven daarbij ook vaak aan dat zij de appartementen zoals die gepland zijn aan de kleine en sobere kant vinden. De ontwikkelaar wil daarom gaan schuiven in het woningbouwprogramma: • In plaats van 30 nieuwbouwappartementen rondom het kasteel worden hier slechts 20 appartementen gebouwd die dan wel groter worden. Zo wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar grotere en iets luxer afgewerkte appartementen en worden 10 bouwtitels vrijgespeeld die in fase 2 kunnen worden gerealiseerd. • In fase 2, het plandeel rondom de kapel, worden behalve kleinschalige commerciële functies ook 20 appartementen in de midden- en hoge huur gerealiseerd. Afstemming met raadswerkgroep Wonen De uitbreiding van het aantal woningen is op 8 juli 2020 verkennend besproken in de raadswerkgroep Wonen.

De leden van de werkgroep hebben aangegeven begrip te hebben voor de financiële uitdagingen van de herbestemming van het complex. Zij staan niet afwijzend tegenover het toevoegen van 10 woningen, mits: • de eigenaar alles in het werk stelt om verder verval van gebouwen door invloeden van weer en wind en vandalisme tegen te gaan; • de nieuwe woningen kwaliteit toevoegen, zowel stedenbouwkundig, volkshuisvestelijk als op het vlak van duurzaamheid; • de nieuwe woningen niet alleen in het duurste segment worden gebouwd, maar dat er binnen het plan ook mogelijkheden blijven voor mensen met een financieel mindere draagkracht zoals dat in het oorspronkelijke plan ook de bedoeling was; • er met de provincie en de regio overeenstemming kan worden bereikt dat de 10 extra woningen elders niet geschrapt hoeven te worden, omdat een dergelijke schrapmogelijkheid er niet is. Afstemming met provincie Limburg Over de laatste voorwaarde heeft in het najaar overleg plaatsgevonden met de provincie. Met de provincie hebben wij kunnen afspreken dat wij het plan onderbrengen in het Kwaliteitskader Limburgse Centra. Binnen dat provinciale kader hebben gemeenten en provincie de mogelijkheid om gezamenlijk maatwerkafspraken te maken voor projecten die bijdragen aan de doelen van het kwaliteitskader, maar die vast dreigen te lopen op reguliere beleidsvoorwaarden.

Het is gelukt om voor de ontwikkeling van het project Chateaupark Heel dergelijke maatwerkafspraken te maken: de provincie stemt in met het toevoegen van 10 extra woningen aan de Maasgouwse planvoorraad voor het project Chateau park Heel zonder dat deze 10 extra woningen rechtstreeks elders geschrapt hoeven te worden. Voorwaarden die de provincie daarbij stelt is dan de regio ook instemt met het toevoegen van 10 extra woningen en dat het woningbouwprogramma dusdanig gekozen wordt dat dit bijdraagt aan de doelen die vanuit het kwaliteitskader voor Heel zijn gedefinieerd: betaalbaar en toegankelijk wonen met zorg, voor ouderen. Afstemming binnen de regio Omdat het verzoek 10 of meer woningen betreft, dient regionale afstemming plaats te vinden. Dit afstemmingsoverleg heeft in het najaar van 2020 plaatsgevonden. De collega-gemeenten in de regio Midden-Limburg zijn positief over het plan, maar geven wel de waarschuwing mee dat goed moet worden gelet op de verdeling van de 40 te bouwen appartementen over de diverse huurklassen. Mits daar een goede balans in kan worden gevonden, kan de regio Midden-Limburg zich verenigen met het plan en de daarin gewenste verhoging van het aantal woningen van 30 tot maximaal 40 afgerond.

Pagina 2 van 3

Op grond van de standpunten van deze drie afstemmingsplatforms heeft het college de ontwikkelaar eind november 2020 laten weten bereid te zijn de gevraagde 10 woningen aan de plancapaciteit voor het project Chateaupark Heel toe te voegen en deze te reserveren in het nieuwe uitvoeringsbeleid Wonen dat uiteindelijk in februari 2021 door het college is vastgesteld.

3) Reductie van kosten De derde pijler onder het rond krijgen van de financiën is het snijden in de kosten. Hiertoe wil de ontwikkelaar de niet-monumentale vleugel van het kasteelgebouw niet restaureren, maar slopen en herbouwen. Ambtelijk is dit verzoek door de gemeente positief beoordeeld: de ontwikkelaar gaat aan de slag om de ontwerpen hiervoor concreet te maken en in te dienen voor een welstandstoets door de omgevingscommissie. Acties komende maanden Op grond van de toezeggingen vanuit de gemeente heeft de ontwikkelaar de gesprekken met de beoogde exploitant begin 2021weer hervat. Voor de zomer van 2021 hebben beide partijen een akkoord bereikt en was de weg vrij om een doorstart met het project te maken. Om de uitvoering van het project verder te brengen, is nog een aantal dingen nodig: 1)

Bestemmingsplan voor plandeel 'Kloosterhof' Voor fase 2, de ontwikkeling van het plandeel rond de kapel, is een bestemmingsplanherziening nodig. Aan de ontwikkelaar is aangegeven dat het aanbeveling verdient eerst een principeverzoek in te dienen, omdat bij de beoordeling daarvan al wordt aangegeven met welke randvoorwaarden rekening moet worden gehouden. De ontwikkelaar heeft aangegeven dit traject te gaan opstarten.

2)

Vergunning voor het nieuwbouwdeel in plandeel 'Kasteelhof' Voor de verbouwing van het kasteel zelf is in februari 2019 een vergunning verleend, maar voor de bouw van de nieuwe appartementen in dat plandeel nog niet. De ontwikkelaar wil dit in dezelfde vergunningaanvraag regelen als de vergunning voor de sloop en nieuwbouw van de niet-monumentale vleugel van het kasteel.

3)

Omgevingsvergunning slopen en bouwen voor de niet-monumentale vleugel van het kasteel Voor de niet-monumentale vleugel van het kasteel wordt een sloopmelding gedaan en een nieuwe vergunning bouwen aangevraagd. Voor het monumentale deel van het kasteel wordt een wijziging op de bestaande vergunning aangevraagd. Die wijziging betreft het partieel laten vervallen van de verleende vergunning voor: de niet-monumentale vleugel van het kasteel en voor het verbouwen van de zolder: deze blijft zoals hij nu is en de kamers die daarin waren voorzien worden nu extra gebouwd in de nieuw te bouwen vleugel. Voordeel hiervan is dat er niet een geheel nieuwe vergunning voor het kasteel hoeft te worden aangevraagd, we dus geen nieuw advies van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed nodig hebben en de werkzaamheden aan het chateau daardoor sneller kunnen worden hervat.

De planning van de ontwikkelaar ziet er nu als volgt uit: • December 2021 (week 51): indienen sloopmelding voor de niet-monumentale vleugel van het kasteel, de vergunningaanvragen voor het herbouwen van de vleugel en de appartementen in het nieuw te bouwen poortgebouw en de aanvraag wijziging bestaande vergunning voor het kasteel • December 2021: indienen principeverzoek plandeel 'Kloosterhof' • Februari 2022: herstart bouwwerkzaamheden aan en rond het kasteel • April 2022: start nieuwbouw • April 2022: indienen concept voorontwerp bestemmingsplan plandeel 'Kloosterhof'. Daarbij is vanuit de gemeente aangegeven dat de restauratie van het kasteel volop in gang moet zijn voordat dit bestemmingsplan in procedure worden gebracht.

Hoogachtend, Burgemeester en we De secretaris,

: De burg meester,

\} v

\ , /-:-.:+:=?-· il.i-tGu ·

C .. ,\-~

rM.Stro") -Pagina 3 van 3