2021-01-19 RIB-001698 Toekomstverkenning Fysieke Leefomgeving.pdf

RAADSINFORMATIEBRIEF (RIB) Registratienr :

D/20/008462

Inlichtingen: Team:

Janssen, Peter Fysiek Domein

Portefeuillehouder: Snijckers Onderwerp: Toekomstverkenning Fysieke Leefomgeving Maasgouw Datum: 15-01-2021 Verzenddatum: Bijlage:

Aan de leden van de raad van de gemeente Maasgouw

~nirJ~rÎ!\?J Toekomstverkenning Fysieke Leefomgeving Maasgouw

Geachte leden van de raad,

Aanleiding In het coalitieakkoord 2018 - 2022 is over het duurzaam gebruik van gebouwen het volgende opgenomen: Net als veel andere gemeenten heeft ook Maasgouw te maken met leegstaande gebouwen. Daarbij is in sommige gevallen sprake van monumentaal erfgoed maar kan ook gedacht worden aan leegstaande bedrijfshallen, kantoren of winkels. Als gebouwen jarenlang leeg staan dreigt verval en verpaupering en dat heeft veel negatieve gevolgen voor de directe omgeving. Vanuit ons streven naar duurzame ontwikkeling proberen we ook hergebruik van leegstaande gebouwen te bevorderen. Daarbij geven we prioriteit aan beeldbepalend monumentaal erfgoed, maar zoeken we ook naar mogelijkheden door hergebruik van andere gebouwen zoals bedrijfs- en kantoorpanden. Om invulling te geven aan het vraagstuk is door Bureau Ruimtevolk een toekomstverkenning naar de fysieke leefomgeving uitgevoerd. Voorafgaand aan de opdrachtverstrekking is de offerte op 17 oktober 2019 gesondeerd bij de raadswerkgroep wonen. De verkenning is tot stand gekomen op basis van een bureaustudie en een (online) groepsinterview in juni 2020 met een brede groep stakeholders betrokken bij de agrarische sector en buitengebied, monumenten en religieus vastgoed, wonen, zorg, recreatie en toerisme, energietransitie en ondernemers.

Daarnaast is input opgehaald tijdens twee strategische sessies met het college en een informele raads(thema)bijeenkomst op 17 november 2020. Trend en ontwikkelingen Verschillende trends en ontwikkelingen en de manier waarop deze op elkaar inwerken, hebben invloed op de vorming van leegstand. Hierbij kan gedacht worden aan: demografische ontwikkeling, veranderende woningmarkt, veranderend gebruik buitengebied, klimaatverandering en energietransitie. Voor het ontstaan van leegstand is dan ook vaak niet één heldere oorzaak aan te wijzen. De trends en ontwikkelingen binnen de fysieke leefomgeving zijn in de verkenning in beeld gebracht en bekeken vanuit drie schaalniveaus: wijken en dorpen, buitengebied en regio. Hiermee is een overzicht geschetst van de situatie op dit moment en wordt vooruit geblikt op toekomstige ontwikkelingen.

Pagina 1 van 4

Belangrijkste opgaven Om de belangrijkste opgaven voor de gemeente Maasgouw in relatie tot vrijkomend vastgoed te bepalen is vooral vooruit gekeken. Leegstand is momenteel in de gemeente nog niet van een problematische omvang. Van de totale leegstand bedraagt 81,8% woningen, gevolgd door winkels, industrie, maatschappelijk vastgoed en kantoren (elk respectievelijk 4,5%). De leegstand bedraagt ongeveer 2% van het totale vastgoed, dit is nog niet zorgwekkend en is vergelijkbaar met de gemiddelden in de provincie Limburg en Nederland. De trends en ontwikkelingen hebben in meer of mindere mate impact op de fysieke leefomgeving. Deze impact kunnen gevolgen hebben voor opgaven vanuit de gemeente in relatie tot vrijkomend vastgoed. Vanuit Ruimtevolk wordt geadviseerd om in te zetten op de volgende drie belangrijke opgaven: 1. behoud van veerkrachtige en vitale woonkernen; 2. ander gebruik cultuurhistorisch erfgoed; 3. veranderingen in het buitengebied. Gekeken is naar wat dit betekent dit voor een (toekomstige) leegstandsopgave Maasgouw. Waar wordt al op geanticipeerd binnen het bestaande beleid? En ook, welke kansen biedt dit voor de toekomst? Behoud van veerkrachtige en vitale woonkernen Een veranderende bevolkingssamenstelling en afname van het totaal aantal inwoners leiden tot de behoefte aan minder en andere woningen.

Tegelijkertijd liggen er in Maasgouw opgaven die gaan over betaalbaarheid en kwaliteitsverbetering van woningen. Mede door de demografische veranderingen, maar ook door verschuivingen van ruimtelijke naar digitale koopstromen, is de noodzaak tot het bezoeken van 'traditionele' dorpscentra voor een deel van de inwoners afgenomen. Voor Maasgouw ligt er de opgave om te anticiperen op deze ontwikkelingen, om zo ook in de toekomst haar kwalitatief sterke voorzieningenstructuur te behouden. Dat wil niet zeggen dat alles bij het oude moet blijven. Het clusteren van voorzieningen, het compacter maken van kernwinkelgebieden en het toepassen van nieuwe bereikbaarheidsconcepten bieden volop kansen. Nieuwe oplossingen zijn nodig om kernen leefbaar te houden en om onder meer de groeiende groep ouderen zo lang mogelijk zelfstandig en prettig thuis te kunnen laten wonen. Ander gebruik cultuurhistorisch erfgoed Demografische, maatschappelijke en economische ontwikkelingen zorgen voor een ander gebruik van monumenten. Het merendeel van de monumentale panden in de gemeente zijn woningen. Zoals hiervoor gezegd geldt: wanneer vraag en aanbod op de woningmarkt niet voldoende op elkaar aansluiten, kan dit leiden tot leegstand. Daarnaast kunnen schaalvergroting en omwentelingen in de agrarische sector leiden tot leegkomende monumentale agrarische bebouwing, boerderijen en schuren.

Ook leidt een terugloop in het aantal kerkbezoekers tot een vraag naar een andere invulling van een deel van religieus vastgoed. Veel monumentale panden hebben een energetische kwaliteitsslag nodig om hun aantrekkelijkheid en toekomstbestendigheid te vergroten. Aangezien veel panden geen publiek bezit zijn, vraagt dit om (grote) particuliere investeringen. Een goede programmering kan zorgen voor een (nieuw) verdienmodel, dat leegstand in beeldbepalende monumenten voorkomt en in de financiering van het onderhoud voorziet. Veranderingen in het buitengebied Het buitengebied van Maasgouw biedt binnen haar ruimtelijke en maatschappelijke kwaliteiten ruimte aan bedrijvigheid. Deze kwaliteiten staan echter onder druk als gevolg van een reeks ontwikkelingen die leiden tot een ander gebruik van ruimte en mogelijk tot leegkomend bedrijfs-, en agrarisch vastgoed. Dit komt onder andere door beëindiging van (agrarische) bedrijfsactiviteiten of het overstappen naar een ander of aanvullend verdienmodel. Deze ontwikkeling leidt ertoe dat er oplossingen nodig zijn voor de vrijkomende agrarische bebouwing (VAB's) - en in het bijzonder erfgoed. Op de bedrijventerreinen is revitalisering, naast de weinige groei- en uitbreidingsmogelijkheden, een opgave. Met name watergebonden bedrijven ondervinden gevolgen van de enkele uitbreidingsmogelijkheden die voorhanden zijn.

Tegelijkertijd zijn er signalen dat bepaalde bedrijfsgebouwen in de gemeente leegstaan. Eigenaren hebben blijkbaar moeite met het vinden van een nieuwe invulling. Verklaringen hiervoor kunnen liggen in diverse factoren: de locatie van deze gebouwen, de kwaliteit of staat van onderhoud of de geschiktheid van omvang voor diverse functies. Herstructurering van economisch ruimtegebruik vraagt daarom meer dan alleen een blik op het vastgoed en moet in samenhang bekeken worden met andere opgaven die ruimte vragen. Denk aan klimaatadaptatie, energietransitie, transities in de agrarische sector en ontwikkelingen op het gebied van

Pagina 2 van 4

Vervolg Een visie op (waardevol) leegstaand vastgoed zal niet als een aparte visie worden opgesteld. De Omgevingsvisie biedt een goede plek om de ambities en doelstellingen ten aanzien van leegstand op te nemen. De omgevingsvisie heeft betrekking op alle terreinen van de leefomgeving. Een omgevingsvisie gaat in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed. Het onderwerp leegstand wordt hiermee bezien vanuit de integraliteit, gekoppeld aan ambities en doelstellingen vanuit de Omgevingsvisie. De ambities en doelstellingen ten aanzien van, het voorkomen van, leegstaand vastgoed/cultureel erfgoed kunnen worden vertaald in ontwikkelprincipes waarin de gemeente richting geeft aan hoe er om moet worden gegaan met bepaald waardevol vastgoed. Hierbinnen kan de gemeente gebiedsgericht differentiëren. Via de bijeenkomsten van de raadswerkgroep "Omgevingswet" en de besluitvormingsprocessen wordt de gemeenteraad in het proces van de omgevingsvisie en dus ook in het vervolgproces met betrekking de aanpak van leegstand betrokken.

Pagina 4 van 4

toerisme en recreatie. Ook de ontwikkelingen rondom de vakantieparken hebben invloed op de kwaliteit van het buitengebied. Vakantieparken bieden een mooie mogelijkheid om toerisme onder te brengen in de gemeente, maar staan de komende jaren ook voor een revitaliseringuitdaging. Conclusie en Advies Door de diverse (maatschappelijke) ontwikkelingen die spelen in de fysieke leefomgeving van Maasgouw komt vastgoed vrij dat niet vanzelfsprekend meer gevuld wordt. De leegstand in Maasgouw is momenteel niet problematisch. Wel zijn trends en ontwikkelingen op een aantal plekken al zichtbaar of voelbaar. Om toename in leegstand de komende jaren te voorkomen, moeten er keuzes gemaakt worden. Waardevol vastgoed, zoals monumenten, willen we graag behouden en mogen dus niet leeg staan. Van ander vastgoed is het misschien minder erg als het verdwijnt. Tegelijkertijd heeft de gemeente Maasgouw diverse ambities op het gebied van landschap, duurzaamheid, zorg en welzijn, bedrijvigheid, landbouw, wonen en recreatie en toerisme. Vrijkomend vastgoed biedt kansen en letterlijk 'ruimte' om deze ambities waar te maken. Dit gaat niet vanzelf. Het is hiervoor belangrijk te weten waar we naar toe willen.

Met betrekking tot vrijkomend vastgoed moet de gemeente kiezen op welke plekken vastgoed behouden moet blijven en waar het mag verdwijnen om bijvoorbeeld natuur- en landschapsontwikkeling of andere ontwikkelingen te benutten. Hiervoor worden de volgende stappen geadviseerd. • Ontwikkel een visie op waardevol vastgoed Geadviseerd wordt om een visie met betrekking tot waardevol vastgoed op te stellen. In deze visie wordt ingegaan op het veranderend gebruik van vastgoed en op wat er wel en niet behouden moet blijven. Ook moet de rol van de gemeente in dit vraagstuk duidelijk worden, is deze stimulerend, faciliterend of regulerend? Door waardevol vastgoed te behouden en minder waardevol vastgoed te laten verdwijnen wordt kwaliteit toegevoegd. Door nu te kiezen, weten gebruikers en vastgoedeigenaren waar ze aan toe zijn en kunnen ze hierop anticiperen. De visie hoeft niet in beton gegoten te zijn, een mate van flexibiliteit is nodig om mee te kunnen bewegen met nieuwe en onverwachte ontwikkelingen. • Voer het gesprek, ga op bezoek, breng in beeld Goed inzicht in de opgave is belangrijk voor het vormen van een visie. In de verkenning is het gesprek gevoerd met belangrijke actoren in de gemeente zoals de LL TB, de parochiefederaties, verschillende woningcorporaties en ambtenaren.

Als het gaat om leegstand zien deze stakeholders nog geen patronen, maar herkennen ze wel op zichzelf staande voorbeelden. Zij hebben van dichtbij een goed beeld van bepaalde ontwikkelingen met betrekking tot de financiële situatie, staat van onderhoud en programmering en zien vaak ook kansrijke oplossingsmogelijkheden voor de toekomst. Goed inzicht vraagt om een actieve rol van de gemeente. Door open gesprekken te voeren met de samenleving over plannen, zorgen, kansen en uitdagingen wordt inzicht verkregen in de kansen en mogelijkheden. Ook kunnen bepaalde partijen verbonden worden zodat er nieuwe mogelijkheden gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast bieden werkbezoeken vanuit de gemeenteraad en het college bij locaties waar leegstandsvraagstukken spelen inzicht in mogelijke oplossingsrichtingen en leveren inzichten op die de gemeentelijke visie aanscherpen. • Creëer slimme meekoppelkansen Een visie op het behoud van waardevol vastgoed staat niet op zichzelf. Een verkenning naar nieuwe aanpakken voor vrijkomend vastgoed, vraagt om integrale benaderingen en het concretiseren van 'meekoppelkansen'. Dat wil zeggen, fysiekruimtelijke ingrepen en investeringen op welk schaalniveau dan ook kunnen een vliegwiel zijn voor verbetering van leefbaarheid, werkgelegenheid, duurzaamheid of zorgmogelijkheden in Maasgouw. Geadviseerd wordt om in te zetten op een brede gebiedsaanpak.

Hier dient niet alleen te worden gekeken naar kansrijke initiatieven uit de fysieke leefomgeving, maar juist ook vanuit het sociaal domein, toeristische en recreatieve branche of het lokale MKB te verkennen Een uitnodigende houding vergroot kansen op het verbinden van belangen en (financiële) middelen en helpt om de benodigde snelheid in processen te krijgen en obstakels weg te nemen. Hierdoor kunnen slimme combinaties van commerciële en maatschappelijke functies zorgen voor verdienmodellen die het behoud van de kwaliteit van waardevol vastgoed bekostigen.

Pagina 3 van 4