154892-BEANTWOORDING TECHNISCHE VRAGEN RVST Reservering financiële middelen Winkelhart Heel

Z/24/130486 - D/24/154892

TECHNISCHE VRAGEN VOOR HET VOORSTEL TOT Reservering financiële middelen Winkelhart Heel 20 JUNI 2024 GEMEENTE MAASGOUW – PFH.: Snijckers Algemene toelichting vooraf: er zijn nogal wat vragen gesteld die over heel concrete aspecten in de toekomstige situatie gaan. Dat is uiteraard begrijpelijk. Echter: het nu opgestelde voorkeursscenario heeft de status van ‘vlekkenplan’ en nog niet dat van concreet bouwplan. Normaal gesproken zou een dergelijk plan nog helemaal niet worden voorgelegd aan de raad, juist omdat het nog onvoldoende concreet is. Om subsidie te kunnen aanvragen bij het Rijk, is het echter nodig om een verklaring te hebben van de gemeente dat zij bereid is een x bedrag te investeren in de ontwikkeling. Daarvoor is het raadsvoorstel opgesteld. Het voorkeursscenario laat zien dat een financieel sluitende businesscase mogelijk is als de rijkssubsidie in de wacht kan worden gesleept en de raad het berekende tekort wil financieren. Daarna kan pas worden gestart met het opstellen van de concrete bouwplannen en het inrichtingsplan, het preciezer berekenen van de kosten en met de onderhandelingen met partijen over de definitieve kostenverdelingen. Nr.

Fractie

1

CDA

2

CDA

3

CDA

4

CDA

Vraag In het raadsvoorstel is te lezen dat ‘een aantal investeerders en ondernemers is kritisch over het voorkeursscenario’. Hoe groot is deze groep t.o.v. de overige investeerders en ondernemers? Wat betekent het ‘standpunt’ hiervoor momenteel voor het welslagen van het plan? De parkeerbehoefte wordt opgelost d.m.v. een ondergrondse parkeergarage. Wat wordt de capaciteit van deze parkeergarage? Is er specifieke aandacht voor het vergroten van de slagingskans m.b.t. de toekenning subsidieaanvraag nu te lezen valt dat deze

Antwoord

Betreft pag. Rvst

Op 6 juni heeft een gesprek plaatsgevonden met drie kritische ondernemers. In dat gesprek hebben we wederom aangegeven dat het voorkeursscenario nog geen plan is dat uitvoeringsgereed is. Er is daarin nog niet bepaald welke ondernemer waar komt te zitten, en ook moet er bij de uitwerking van het plan goed worden gekeken naar het punt verkeer. Wat nu voorligt is de vraag of het voorkeursscenario voldoende basis biedt om die uitwerking tot een concreet plan gezamenlijk op te pakken. Onze inschatting na dit gesprek is dat partijen bereid zijn een intentieovereenkomst te ondertekenen.

Rvst

Als de ondernemers hun steun voor het opgestelde voorkeursscenario intrekken, zeggen ze in feite dat ze niet willen meedoen met de voorgestelde ontwikkeling. In dat geval is het plan niet haalbaar: er is immers ook vastgoed van de ondernemers nodig om de schuifpuzzel te kunnen leggen.

Notitie RhO adviseur s

Het concrete antwoord is dat het exacte aantal parkeerplekken is pas uit te rekenen als het definitieve bouwplan klaar is. Hierbij moet worden toegelicht dat de ondergrondse parkeergarage is gericht op het opvangen van de parkeerbehoefte van de bewoners van de woningen boven de winkels (basis) en het personeel van de winkels (extra) dus is gericht op langparkeerders. Er is in het plan voldoende ruimte voor gereserveerd om deze parkeerbehoefte in te vullen.

Notitie In de aanvraag wordt extra aandacht besteed aan de specifieke situatie van Heel. Enerzijds worden RhO winkels geconcentreerd en wordt het planologische winkelgebied kleiner gemaakt, anderzijds wordt het adviseur winkelaanbod c.q. het aanbod centrumfuncties vergroot en toekomstbestendig gemaakt. s Pagina 1 van 5

Z/24/130486 - D/24/154892

5

CDA

6

NLM

subsidie vooral is verleend aan middelgrote steden? Is/ wordt er een lobbytraject opgestart? In hoeverre is zicht op de kans van slagen van de subsidieaanvraag bij een verhoogd bedrag i.v.m. ondersteuning ontwikkelpartijen? Vergroot of verlaagt dit de kans van slagen? Er staan in de bijlage huurprijs kosten voor parkeerplaatsen voor sociale huurwoningen (113 euro per maand) en ook voor vrije huurwoningen (128 euro per maand).

De aanvraag wijkt inderdaad af van de gemiddelde aanvraag, maar past wel goed binnen de doelstelling van de subsidieregeling. Wij starten inderdaad een lobbytraject op om dit specifieke project onder de aandacht te brengen. Dat is niet zo direct te zeggen. De regeling is een tenderregeling. Dat wil zeggen dat alle ingekomen aanvragen inhoudelijk worden beoordeeld op de toetsingscriteria, en vervolgens op basis van behaalde punten worden gerangschikt. De beschikbare subsidie wordt verdeeld op basis van deze rangschikking. We bereiden momenteel een aanvraag voor die zo hoog mogelijk scoort op de toetsingscriteria. Financiële haalbaarheid is een van die toetsingscriteria.

Alle vermelde prijzen zijn in dit stadium indicatief. De berekeningen zijn opgesteld t.b.v. de subsidieaanvraag en laten zien dat een sluitende businesscase mogelijk is. Een en ander moet nog samen met de betrokken partijen verder worden uitgewerkt in tot concrete bouwplannen en een inrichtingsplan, na de subsidietoekenning. Dan worden deze prijzen opnieuw bekeken. Dan wordt ook opnieuw de afweging gemaakt m.b.t. de kosten van een betaalde parkeerplaats versus gratis parkeren in de openbare ruimte.

Is er in het plan qua parkeerdruk rekening mee gehouden dat een aanzienlijk deel van de huurders hun auto gratis elders in de kern zal parkeren vanwege deze hoge kosten?

7

NLM

Graag zouden we dat uitgerekend zien of gemotiveerd krijgen waarom er wel of geen rekening mee wordt gehouden. Variant 2: private partijen betalen de parkeerterreinen ten behoeve van de klanten van hun commerciële en maatschappelijke vastgoed.

Er is een totaal exploitatie gemaakt waarin partijen een bijdrage leveren aan de inrichting van de openbare ruimte. Dat is parkeren en het groen dat een onderdeel vormt van de openbare ruimte. Alle vermelde prijzen zijn in dit stadium indicatief. De berekeningen zijn opgesteld tbv de subsidieaanvraag en laten zien dat een sluitende businesscase mogelijk is. Pagina 2 van 5

Z/24/130486 - D/24/154892

8

NLM

Is er in deze variant ook onderzocht of de private partijen bereid zijn extra bij te dragen voor groen in de nabijheid van hun bedrijfspanden? Variant 2. Hoewel deze variant voor de gemeente financieel aantrekkelijker is, geldt dat deze variant de financiële haalbaarheid voor private partijen onder druk zet. Voor de private partijen geldt dat de inbrengwaarde van de gronden een groot aandeel van de kosten betreft (ca. 74%). De inbrengwaardes van alle gronden zijn door een taxateur op marktwaarde bepaald. Voor een groot deel van de gronden zal gelden dat de waarde ervan voor een andere waarde in de boeken staat dan dat deze nu zijn getaxeerd. Voor vastgoedeigenaren kunnen er redenen zijn om genoegen te nemen met een lagere vastgoedwaarde dan de marktwaarde (zoals de boekwaarde).

Een en ander moet nog samen met de betrokken partijen verder worden uitgewerkt in tot concrete bouwplannen en een inrichtingsplan, na de subsidietoekenning. Dan worden deze prijzen opnieuw bekeken.

Een dergelijke afweging is er nu nog niet gemaakt. Hiertoe moet namelijk echt in detail gerekend gaan worden, en dat is pas de volgende fase van het project. Op dit moment is aan de orde: • of partijen voldoende meerwaarde zien in het opgestelde ruimtelijke voorkeursscenario om de praktische en financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling concreet samen te gaan onderzoeken, en • of zij bereid zijn een intentieovereenkomst te ondertekenen om deze bereidheid naar elkaar toe vast te leggen (waarmee de kans op subsidie groter wordt omdat het plan aantoonbaar over draagvlak beschikt); • afhankelijk van het tijdstip na dit besluit moeten wellicht nieuwe taxaties worden uitgevoerd die ofwel hoger maar ook lager kunnen uitvallen.

Uit bovenstaande tekst blijkt niet wat de reactie is van de private partijen zelf. Zo kunnen er nogal grote verschillen tussen Pagina 3 van 5

Z/24/130486 - D/24/154892

ondernemers zijn in hun financieel afwegingskader en bedrijfsvoeringkader. Wat is de reactie van elk van de ondernemers en is er per ondernemer een inventarisatie gemaakt over hun afwegingskader en de voor- en nadelen die zij zien bij variant 2. 9

VVD

10

VVD

11

VVD

12

VVD

Is in de enquête ook 3.1 blz gesproken over de financiële 4 consequentie van dit plan? Verkeersrouting RV Vanuit omwonenden zijn opmerkingen gemaakt over of juist gevraagd naar het treffen van verkeersmaatregelen. Het onderwerp verkeer zal bij het verder uitwerken van dit voorkeursscenario tot een concreet inrichtingsplan dan ook een belangrijke pijler worden. Vraag: kan het college concreter aangeven wat dit gaat beteken en wat dit gaat kosten? Wat is de stand van de Algemene reserve en waaruit wordt de cofinanciering gedekt? Wat zijn de belangrijkste criteria die de gemeenteraad van Maasgouw heeft gebruikt om het voorkeursscenario voor de ontwikkeling van het winkelhart in Heel goed te keuren?

Nee: de enquête betrof alleen het ophalen van feedback op de gemaakte RUIMTELIJKE keuzes die ervoor moeten zorgen dat zo veel mogelijk doelstellingen van stakeholders kunnen worden ingevuld. Het opgestelde ruimtelijk voorkeursscenario is als het ware een vlekkenplan. Hierin zijn nog diverse oplossingen mogelijk ; nog te globaal om er concrete ramingen aan te kunnen koppelen.

In de programmabegroting is voor de beoogde ontwikkeling al een bedrag van 1 miljoen euro gereserveerd uit de Algemene reserve. Het voorstel is om deze reservering uit de Algemene reserve op te hogen naar € 1.235.000. De gemeenteraad heeft nog geen besluit genomen over het voorkeursscenario: dat ligt juist met dit voorstel voor besluitvorming voor. De redenen voor het college om het voorkeursscenario te accorderen als uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling zijn in het raadsvoorstel benoemd onder de argumenten 1.1 t/m 1.3

Pagina 4 van 5

Z/24/130486 - D/24/154892

13

VVD

14

LB

15

LVM

Hoeveel geld wordt er precies gereserveerd voor de herinrichting van het winkelhart in Heel, en welke voorwaarden zijn eraan verbonden? Constatering dat Algeme leeftijdsgroepen onder 21 en jaar en boven 65 zeer matig vertegenwoordigt zijn in beantwoording enquête. Belangrijke doelgroepen om mede invulling te geven aan leefbaarheid kern Heel. Vraag: is er een poging gedaan om deze leeftijdsgroepen alsnog te betrekken bij beantwoorden enquête? Voor enkele standplaatshouders in Heel is de standplaatsvergunning verlengd tot 5 maart 2036. Los van het feit dat ik meer dan 10 jaar voor een standplaatsvergunning een wel erg lange termijn vind, heeft dit mijns inziens ook consequenties voor het centrumplan/Winkelhart Heel. Hoe past deze verlenging in dit plan? Komt het plan hiermee niet in de knel? Zo ja, kunnen deze vergunningen dan ingetrokken worden of bij nader inzien toch niet verlengd worden?

Het opgestelde ruimtelijk voorkeursscenario is als het ware een vlekkenplan; nog te globaal om er concrete ramingen aan te kunnen koppelen. Gerekend is nu met normbedragen, en daaruit komt een benodigde gemeentelijke bijdrage van € 1.235.000 naar voren. Het daadwerkelijk kunnen berekenen van een benodigd krediet kan pas aan het eind van de volgende fase van het project: als het plan in detail is uitgewerkt en als duidelijk is of de beoogde ontwikkeling haalbaar is. De enquête is, juist om zo veel mogelijk verschillende doelgroepen te bereiken, op verschillende manieren uitgezet: • ze is online op de gemeentelijke website geplaatst • ze is online op Facebook gedeeld • ze is in ’t Waekblaad vermeld • de bewoners van het plangebied en de directe omgeving zijn middels een persoonlijke brief geïnformeerd over de plannen en over de enquête • er is een informatieavond gehouden in Don Bosco waar de enquête is toegelicht • bij de Jumbo en de balie van het gemeentehuis kon men een analoog exemplaar van de enquête ophalen en invullen

De herontwikkeling van het Winkelhart van Heel is nog in een fase waar geen duidelijkheid gegeven kan worden over de precieze indeling van de openbare ruimte. Vooralsnog lijkt het dat er voldoende ruimte blijft voor de verleende standplaatsen. Ondanks die onzekerheid is het aanhouden of weigeren van een verlenging van een standplaatsvergunning aan een ondernemer, niet redelijk. Er is ook nog geen planning van een mogelijke uitvoering van het project aan te geven. Dat hangt van meerdere factoren af, waaronder de fasering van de verplaatsing van winkels. Het is wel van belang om in het hele proces ook in gesprek te blijven met de standplaatshouder, omdat er mogelijk tijdelijk een andere plek gevonden moet worden in het winkelhart, omdat het uiteindelijk een ingrijpende verbouwing wordt. De vaste clientèle van bijvoorbeeld een mobiele shoarmazaak of een kaashandel, zal gedurende het proces ook bediend moeten worden. Dat is een belangrijk onderdeel van de leefbaarheid. De marktmeester wijst op de noodzaak om tijdens en na de ‘verbouwing’ voor een goede aansluiting op elektriciteitskasten te zorgen.

Pagina 5 van 5