zienswijzennota geanonimiseerd
Tekst van het document
WET VOORKEURSRECHT GEMEENTE ZUIDELIJKE ONTSLUITINGSROUTE ZIENSWIJZEN-NOTA
Vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel op ………….
1
Inleiding Op 15 oktober 2021 heeft het college haar besluit tot voorlopige aanwijzing Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) voor de gronden binnen het voorgenomen gebied tot realisatie van de Zuidelijke ontsluitingsroute (ZOR) bekendgemaakt. De voorlopige aanwijzing geldt voor maximaal 3 maanden. Het raadsvoorstel tot een definitieve aanwijzing dient gelijktijdig bekendgemaakt te worden. De procedure Het raadsvoorstel is op 15 oktober 2021 gepubliceerd in het Gemeenteblad. In de periode van 16 oktober 2021 tot en met 12 november 2021 heeft het voorstel conform artikel 7 WVG voor een ieder ter inzage gelegen, zowel fysiek als digitaal (www.maasdriel/zor). Gedurende deze termijn kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. 1. Zienswijzen 1.2 Ontvangen zienswijzen Van de volgende (rechts)personen zijn zienswijzen ontvangen:
1.
2.
Naam en adres BG.Legal ( Namens
Postbus 633, 5201 AP te ’s-Hertogenbosch
Stichting VvAA Namens
Postbus 8116, 3503 RC te Utrecht (
3 4
Datum ontvangst 12-11-2021
11-11-2021 12-11-2021
Van Rooij Bouwontwerp & Adviesburo (i ) Namens en In ’t Veld Horses V.O.F. (
17-11-2021 (mondeling)
2
5
Achmea rechtsbijstand ( Namens
Postbus 155, 5000 AD te Tilburg
12-11-2021
6 7
12-11-2021 JM Advocaten ( Namens
Postbus 10, 5330 AA te Kerkdriel
17-11-2021
8
16-11-2021
9
BG.Legal ( Namens
10
BG.Legal ( Namens
Postbus 633, 5201 AP te ’s-Hertogenbosch
12-11-2021
) Postbus 633, 5201 AP te ’s-Hertogenbosch
15-11-2021
(
11 12
(Kievitsham 8) VDB Advocaten B.V. ( Namens
Postbus 193, 5580 AD te Waalre
10-11-2021 12-11-2021
(
13
11-11-2021 (
)
14
12-11-2021
15.
11-11-2021
16
ARAG ( Namens
Postbus 230, 3830 AE te Leusden
9-11-2021 (
17
ARAG ( Namens
Postbus 230, 3830 AE te Leusden
18
R.K. Parochie Heilige Franciscus (
9-11-2021
) Voorstraat 102, 5334 JW te Velddriel (
3
8-11-2021
19
12-11-2021
20
27-10-2021
21
10-11-2021
22
Woningstichting Maasdriel, Postbus 16, 5330 AA te Kerkdriel (
23
VDB Advocaten B.V. ( Postbus 193, 5580 AD te Waalre Namens A.G.S. Klarenbeek Beheer B.V. (
24
)
(
9-11-2021 12-11-2021 17-11-2021 (mondeling)
De zienswijzen onder nummer 6, 7 en 9 zijn niet tijdig ontvangen. De zienswijzen onder nummer 3 en 23 zijn mondeling ingediend. De andere zienswijzen zijn binnen de daarvoor gestelde termijn schriftelijk ontvangen.
1.3 Samenvatting en beantwoording zienswijzen In de onderstaande tabel zijn de zienswijzen samengevat, voorzien van een reactie van de gemeente en wordt per zienswijze(nummer) een conclusie aangegeven.
NR 1
a.
Samenvatting De aanwijzing en vestiging van een voorkeursrecht dient geen redelijk doel. Er wordt onnodig inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van de grondeigenaren en hun financiële belangen worden onevenredig zwaar getroffen. Betaling van een volledige schadeloosstelling aan alle grondeigenaren maakt de realisatie van het
Reactie
4
Conclusie
NR
b.
c.
d.
2
a.
b.
3
a.
4
a.
Samenvatting bestemmingsplan voor de ZOR economisch onuitvoerbaar Niet is aangetoond dat de beoogde route de enige manier is om de verkeersdruk te verminderen. Welke primair wordt veroorzaakt door de ter plaatse gevestigde zandbedrijven. Het opkopen of verplaatsen van de bedrijven is de enige oplossing. De beoogde ZOR zal niet slagen voor een goede ruimtelijke ordening, o.a. vanwege een gemeentelijk monument en de korenmolen. Aanleg zal niet alleen de ruimtelijke waardes van de betreffende omgeving geweld aan doen maar zal ook leiden tot onbetaalbare kapitaalvernietiging. De noodzaak is niet aangetoond, wordt door de gemeente tegengesproken en alternatieven (andere route, opwaarderen bestaande infrastructuur) zijn niet onderzocht. De ZOR is economisch niet uitvoerbaar terwijl dit wel een vereiste is voor ruimtelijke plannen. Het aanwijzingsbesluit is daarmee onevenredig en disproportioneel. Miskend wordt dat de aanwijzing direct een waarde drukkend effect heeft en direct vermogensschade tot gevolg heeft Vanwege het monumentale karakter (gemeentelijk monument) van de woning en de waardevolle bomen (onderdeel bomenstructuurplan) zijn er genoeg redenen om de ZOR niet over dit perceel te plannen en is een aanwijzing WVG niet noodzakelijk. De aanwijzing heeft tot gevolg dat de woning niet in de komende periode aan een van de kinderen verkocht kan worden.
Zienswijze gelijk aan zienswijze onder 1 a t/m d
Reactie
Verwezen wordt naar de reactie onder 1 a t/m d
De aanwijzing is gelegen op de agrarische gronden en het bouwvlak van de recente opgerichte paardenfokkerij. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor 5
Conclusie
NR
Samenvatting
5
a.
de exploitatie van het bedrijf en biedt een zeer onzekere uitgangspositie. Bestendiging van de aanwijzing op de percelen maakt de exploitatie van de fokkerij onmogelijk en heeft grote financiële consequenties tot gevolg. Niet is gebleken van een deugdelijke afweging voor de nu voorgestelde route, enkel de aankoop van Provincialeweg 131 lijkt hier voor de aanzet. Pro forma
6
a.
b.
b.
7
a.
8
a.
b.
Reactie
Verzoek tot inhoudelijke zienswijzen < 1 december Aanvullend of naast zienswijze onder 1
Als de overlast (het drukke verkeer op de Paterstraat) vooral komt van de zandwagens is het dan niet beter de zandbedrijven te verplaatsen Kan er wel een faire prijs geboden worden gelet op de markt en als de gemeente geen interesse heeft wordt de woning nagenoeg onverkoopbaar. Het besluit is ontoereikend gemotiveerd, niet is gesteld welke niet-agrarische bestemming is voorzien op de delen die niet tot verkeer bestemd worden en een inventarisatie van het huidig gebruik ontbreekt. Evenmin ontbreekt een motivatie waarom percelen in hun geheel zijn aangewezen, terwijl wel de belangen van de perceel eigenaren worden aangetast. Als de aangewezen percelen niet meer in eigendom zijn worden betrokkenen ernstig gedupeerd omdat het houden van dieren (paarden) dan niet langer mogelijk is. Een ontsluiting over deze percelen veroorzaakt voor betrokkenen aanmerkelijk veel verkeershinder en geluidsoverlast, terwijl de percelen ten zuiden van de wetering voldoende ruimte lijken te bieden voor een ontsluiting. Noodzaak voor een aanwijzing lijkt dan ook te ontbreken.
6
Conclusie
NR 9
a.
b.
c. d.
10
a.
11
a.
b.
Samenvatting
Reactie
In aanvulling op de zienswijzen onder 1 a t/m d wordt ingebracht dat de aanwijzing disproportioneel is. Volgens betrokkene is zijn perceel of een gedeelte hiervan überhaupt niet nodig. Daarnaast legt het ruimtelijk traject een onnodige claim voor lange tijd die verkoop belemmert en de waarde onmiddellijk doet dalen. Geen rekening is gehouden met de individuele belangen. Waarom heeft er geen overleg/informatie vooraf plaatsgevonden? Betrokkenen gaan een langdurige onzekerheid en extra onkosten tegemoet. Speculatie is irreëel. De aanwijzing is prematuur en onbehoorlijk, door de dag van bekendmaking en het ontbreken van een kadastrale kaart. Betrokkene ziet meer potentie in ontwikkeling van een zandplas richting Hedel De vestiging van het voorkeursrecht wordt ten onrechte ingezet in bebouwd gebied. Terwijl de vestiging een middel zou moeten zijn om het maatschappelijk gewenste grondgebruik te realiseren en bij te dragen aan de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting Zienswijze gelijk aan 1 a t/m d
Zie reactie onder 1 a t/m d
Betrokkenen zijn verbaasd en geschrokken over de gekozen procedure en vinden het ongelukkig dat zij zich nog niet hebben kunnen uitlaten over de aanleg van de ZOR. Mede omdat de gemeente eerder heeft aangegeven dat de Paterstraat het normale verkeer gemakkelijk aan kan en het verplaatsen van de zandbedrijven een goede oplossing is. De keuze voor de ZOR betekent het verplaatsen van een probleem. De aanwijzing heeft een sterke waardevermindering tot gevolg en maakt verkoop nauwelijks mogelijk, vanwege eerste recht gemeente maar ook vanwege
Aanvullend of naast zienswijze onder 1
7
Conclusie
NR
12
a.
b.
c.
13
a.
b.
Samenvatting onduidelijkheid over ontwikkeling. De aanwijzing betreft een onnodig buitenproportionele kostenpost die niet in het algemeen belang is voor de inwoners van Maasdriel Betrokkene is eigenaar van twee bedrijfshallen op twee aansluitende percelen, die onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn. Het aanwijzingsbesluit ziet echter op een hal/perceel. Dit levert, vanwege de nauwe verwevenheid van de panden, een onwerkbare situatie op. De huidige onzekerheid en de onmogelijkheid van uitbreiden kan ertoe leiden dat huurders hun huurovereenkomsten opzeggen. De aanwijzing maakt een vrije verkoop onmogelijk terwijl hij, gezien het feit dat de pensioengerechtigde leeftijd is bereikt, door omstandigheden mogelijk gedwongen wordt keuzes te maken die een verkoop noodzakelijk maken. Betrokkene pleit voor een heroverweging van de trajectkeuze en te kiezen voor een minder belastende variant, die niet tot gevolg heeft dat 139 percelen onteigend moeten worden. De nadelige gevolgen van de WVG voor de perceeleigenaren en omwonenden is vele malen groter dan de benodigde investering voor verplaatsing van de bedrijven aan de Zandmeren. Realisatie van een ontsluitingsroute voor de zandoverslagbedrijven strookt niet met het beleid van de gemeente om toerisme te laten groeien. Ingeval de ZOR over onze percelen wordt gelegd, ligt deze te midden van panden op zeer korte afstand.
Dit leidt tot onnodig en veel schade en betreft slechts een verplaatsing van het probleem. Evenmin wordt onderbouwd waarom niet gekozen wordt voor een route die minder nadelige effecten heeft
Reactie
Aanvullend of naast zienswijze onder 1
8
Conclusie
NR c.
14
a.
b.
15
a.
16
a.
17
a. b.
Samenvatting De huidige aanwijzing is onredelijk omdat de belangen en mogelijkheden van betrokkenen onnodige lang op slot worden gezet, terwijl het onzeker is of plannen van de ZOR wel haalbaar zijn. In aanvulling op de zienswijzen onder 1 a t/m d wordt ingebracht dat een aanwijzing WVG een verkeerde keuze betreft omdat een traject voor een wegkeuze niet prijsopdrijvend werkt of tot speculatie leidt. De WVG is niet bedoeld om te voorkomen dat percelen minder geschikt worden voor aanleg van een weg of waarde vermeerderende objecten gaan bevatten. Bestendiging van de aanwijzing belast betrokkene terwijl de invulling van het tracé nog ontbreekt, dwars door bewoond gebied gaat en het probleem van de Paterstraat niet verhelpt. Een miljoenen-operatie waarvan het hoe en waarom in het huidige voorstel niet wordt gemotiveerd en een goede ruimtelijke ordening ontbreekt. De aanwijzing ontneemt betrokkene het recht tot vrije verkoop en maakt hem afhankelijk van de keuze van de gemeente. Betrokkene opteren voor een oplossing waarbij de ZOR nabij ProChamp aansluit op de Laarstraat en de zandbedrijven verplaatst worden. Met het huidige voorstel vrezen betrokkene dat zij hun huis moeten verlaten ten gunste van de ZOR terwijl de overlast beperkt c.q. anderszins is op te lossen.
Perceel is in gedeeld eigendom, de andere eigenaar heeft geen kennisgeving van het besluit ontvangen De voorgestane route is volstrekt onzinnig omdat er niet voldaan gaat worden aan een goed woon- en leefklimaat en er niet is gekeken naar alternatieven en verplaatsing van de zandbedrijven.
Reactie
9
Conclusie
NR
Samenvatting
18
a.
19
a.
b.
20
21
a.
22
a.
b.
c. d.
Reactie
Betrokkene verkoopt in beginsel geen gronden maar is alsdan bereidt tot ruiling van de benodigde grond. Als het aangewezen perceel niet meer in eigendom is worden betrokkenen ernstig gedupeerd omdat het houden van dieren (paarden) dan niet langer mogelijk is en heeft grote waardevermindering tot gevolg De ruime mate van aanwijzing van percelen zorgt voor onrust en onzekerheid. Duidelijkheid over de route en verval van niet benodigde gronden is gewenst Betrokkene is bevreesd als gevolg van de aanwijzing zijn droomhuis kwijt te raken. Dan wel bevreesd dat, als gevolg van de realisatie van de ZOR een drukke weg langs het 100 jaar oude huis komt met alle gevolgen van dien De aanwijzing legt een onterechte beperking van het eigendomsrecht op en is overbodig. De ZOR zal in het open gebied gesitueerd worden en niet op zijn perceel. Het huis/bedrijf kan gedurende een veel te lange tijd niet op de vrije markt en niet tegen marktwaarde verkopen.
Dit financieel nadeel weegt zwaarden dan het algemeen belang van de ZOR Het realiseren van de ZOR staat haaks op het eerder genomen gemeenteraadsbesluit van 4 september 2008 waarin de gronden de toebedachte bestemming van “woningbouw met bijbehorende voorzieningen” zou krijgen De toegedachte bestemming ‘verkeer’ zal de ontwikkeling van woningen op die plek onmogelijk maken en is te voorbarig nu nog niet vaststaat waar de ZOR komt Niet is aangegeven ingevolge art. 5 WVG of een structuurvisie wordt vastgesteld Het betrokken perceel is bedoeld voor tijdelijke woningen (15 jaar) waarover vergevorderde afspraken 10
Conclusie
NR
e.
23
a.
24
a.
Samenvatting met de gemeente zijn gemaakt. Een kortere termijn maakt realisatie van deze woningen (met name financieel) onhaalbaar. Als het project geen doorgang vindt vervalt een van overheidswege toegezegde subsidie ten behoeve van de volkshuisvesting in Maasdriel Zienswijze is gelijk aan de zienswijze onder nummer 12 a t/m c. Betrokkene heeft geen zienswijze ten aanzien van de WVG en is ook geen eigenaar van grond(en) in het gebied maar wenst kenbaar te maken open te staan voor oplossingen en kansen te zien voor de ontwikkeling van de zuidelijke ontsluitingsroute en realisatie parkeervoorzieningen.
Reactie
Verwezen wordt naar de reactie bij zienswijzen 12 a t/m. c.
11
Conclusie