Risicoanalyse 25-10-2012 Ammerzoden

RISICOANALYSE AMMERZODEN 25-10-2012

Financiële situatie gemeente Maasdriel wordt ca. € 800.000,- slechter, indien gemeente nu besluit om te starten met De Onderwaard, ten opzichte van nu starten met Ammerzoden Noord.

AANKOOP Locatiegrootte gemeente Locatiegrootte Inveniam Totale locatiegrootte aanbetaling Gemeente nabetaling Gemeente nabetaling bij:

Project 'De Onderwaard'

Project 'Ammerzoden Noord'

24.200 m2

verplichte datum nabetaling

niet, alleen bij wijziging bestemming

22.570 m2 14.755 m2 37.325 m2 € 564.250,- (€25,- m2) € 451.400,- (€20,- m2) bij wijziging bestemming uiterlijk 18 januari 2018 18 januari 2018

WOONPROGRAMMA aantal woningen % sociale huur

80 woningen 37,50%

77 woningen 68%

VERKOOPRISICO CPO particulier opdrachtgeverschap Afzetrisico

mogelijk voor VS woningen markt afhankelijk

uitermate geschikt door opzet lager risico door hoger percentage sociaal (68%)

BELEMMERINGEN Hindercirkels

aanwezigheid hindercirkel kippenboer

Archeologie Bodemverontreiniging

verwachting laag, agrarische gronden voormalig vuilstort, locatie vervuild

geen hindercirkel naastliggende kassen opgelost door gezamenlijke ontwikkeling met Inveniam verwachting laag, agrarische gronden geen, agrarische gronden

24.200 m2 € 499.500,- ca. ( € 20,- m2) € 544.500,- (€ 22,50 m2) bij wijz. bestemming binnen 20 jaar

FINANCIERINGSDRUK Totale investering op balans nabetaling bij bestemmingswijziging rentelast 5% over 8 jaar (alleen over aanbetaling) FASERING gefaseerde afzet

niet mogelijk door gespreid programma

499.500 544.500 199.800

1.015.650 406.260

door opzet goede faseerbaarheid: afzonderlijke boerenerven

UITGANGSPUNTEN Ten aanzien van deze objectieve vergelijking: - Is alleen het investeringsprofiel van de gemeente meegenomen; - Ontwikkeling van de Onderwaard gaat uit van een 'stedelijke verdichting' en 'Ammerzoden Noord' boerenerven in een dorpse setting - Afboeking is niet meegenomen in dit vergelijk; FINANCIELE POSITIE GEMEENTE MAASDRIEL 2020 Indien er nu gestart wordt met het project De Onderwaard staat er op de balans van de Gemeente in 2020: voor Ammerzoden Noord een bedrag open van ca. € 1.500.000,Indien er nu gestart wordt met het project Ammerzoden Noord staat er op de balans van de Gemeente in 2020: voor de Onderwaard een bedrag open van ca. € 700.000,beide zijn inclusief rentelasten CONCLUSIE Nu opstarten met Ammerzoden Noord, omdat anders het risico gelopen wordt dat de grondkosten na 2020 door de rentelasten zo hoog zijn opgelopen, dat deze niet meer terugverdiend kunnen worden. Haalbaarheid van het project is dan vrijwel zeker uitgesloten. Financiële situatie gemeente Maasdriel is in 2020 ca. € 800.000,- slechter, indien de Raad nu besluit om te starten met De Onderwaard, ten opzichte van nu starten met Ammerzoden Noord.

Wij als Inveniam hebben geen inzage in de projectexploitatie voor het project De Onderwaard, maar kunnen wel aangeven dat er voor het Project Ammerzoden Noord met een gezamenlijke projectexploitatie een zeer positief resultaat te behalen is, zelfs met 68% sociaal.