Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Onderwaard

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Voorbereidingskrediet woningbouwproject Onderwaard, Ammerzoden

Kern van het raadsvoorstel De gemeente Maasdriel heeft de gronden van het plangebied Onderwaard in 2011 verworven om woningbouw te realiseren. In oktober 2013 is besloten om het project af te hechten en in plaats daarvan Ammerzoden Noord te ontwikkelen. Het project Onderwaard werd verschoven tot na 2020. In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft de gemeenteraad besloten de locatie op het woningbouwprogramma 2021-2030 te zetten. De gemeenteraad wordt gevraagd om een voorbereidingskrediet voor het plan Ammerzoden Onderwaard beschikbaar te stellen om de planvorming te kunnen opstarten.

Gerelateerde raadsstukken *

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Voorbereidingskrediet woningbouwproject Onderwaard, Ammerzoden

Zaaknummer

: 134180

Datum raadsbesluit

: 8 april 2021

Datum raadsvergadering

: 8 april 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder De Vries

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD, Melissa Westerbos

Voorstel 1. Een voorbereidingskrediet voor het project Ammerzoden Onderwaard beschikbaar stellen van: a) €469.306,- voor planvoorbereiding tot en met bestemmingsplan en grondexploitatie of; b) €250.220,- voor planvoorbereiding tot en met stedenbouwkundig plan inclusief financiële doorrekening of; c) €120.000,- voor planvoorbereiding; nader onderzoek naar mogelijkheden en belemmeringen, het opstellen van uitgangspunten en randvoorwaarden, masterplan en financiële doorrekening. Inleiding De gemeente Maasdriel heeft de gronden in het plangebied aangekocht in 2011 om woningbouw te realiseren. Daarbij heeft de gemeente de groene singel om de verworven gronden van Staatsbosbeheer in bezit gekregen. De gronden die in bezit zijn van de gemeente zijn hieronder in het oranje weergegeven.

2

Tijdens de onderzoeksfase van dit project bood een ontwikkelaar de mogelijkheid op relatief korte termijn Ammerzoden Noord tot ontwikkeling te brengen waarbij tevens een grondopbrengst voor de gemeente kon worden behaald. Omdat destijds onvoldoende ruimte was voor beide projecten heeft de raad in oktober 2013 besloten om het project Onderwaard af te hechten en in plaats daarvan Ammerzoden Noord te ontwikkelen. Het project werd verschoven tot na 2020. In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft u besloten het project op het programma 2021-2030 te zetten. Toegezegd is dat er in het eerste kwartaal van 2021 een plan van aanpak voorgelegd zou worden voor de mogelijke ontwikkeling van Onderwaard. De gronden hebben een agrarische bestemming. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het noodzakelijk dat er een bestemmingsplanprocedure of omgevingsplanprocedure wordt gevolgd. Voorafgaand is het van belang dat onderzoek wordt gedaan naar de mogelijkheden en belemmeringen, er kaders en randvoorwaarden voor de woningbouwontwikkeling worden opgesteld en dat mede op basis daarvan de haalbaarheid wordt onderzocht (stedenbouwkundige schets; rekenen en tekenen). In dit raadsvoorstel wordt een plan van aanpak met een voorbereidingskrediet voorgelegd. Er zijn verschillende varianten denkbaar om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen.

Wij vragen de raad een keuze te maken uit een drietal varianten: 1. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van €469.306,- voor de eerste fases tot en met het bestemmingsplan en de grondexploitatie. De plankosten voor de planvoorbereiding inclusief bestemmingsplan met bijbehorende onderzoeken en opstellen van de grondexploitatie, zijn geraamd op €469.306,-. Dat zijn personele kosten en externe kosten bij begeleiding en specifieke expertise ten behoeve van het project. De kosten voor projectmanagement voor het gehele traject zijn hier tevens in meegenomen. De plankostenscan maakt geen uitsplitsing naar fases. Een gedeelte daarvan is bedoeld voor latere fases van het project. Het voordeel van het beschikbaar stellen van dit bedrag is dat hiermee wordt voorkomen dat voor elke stap afzonderlijk een raadsbesluit nodig is. Dat biedt ruimte voor een zo efficiënt mogelijk proces. Daarbij wordt het risico voorkomen dat bij eventuele meerkosten in de beginfase of wanneer het haalbaarheidsonderzoek positief uitpakt terug naar de raad moet worden gegaan danwel er aanvullend geen budget meer gereserveerd wordt. Het nadeel is dat er een claim wordt gelegd op de gemeentelijke middelen ten behoeve van het project. Het beschikbaar gestelde budget kan niet voor andere doeleinden ingezet worden. 2.

Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van €252.220,- voor de eerste fases tot en met stedenbouwkundigplan en financiële doorrekening. Het opstellen van een bestemmingsplan, alsmede een deel van de kosten voor planeconomie en projectmanagement zijn hier buiten beschouwing gelaten. Het nadeel is dat er een nieuw raadsbesluit voor aanvullend budget moet komen wanneer de beschreven fases zijn doorlopen. Ook als alle seinen verder op groen staan. Dit kost tijd en kan het doorlopen van een efficiënt proces tegenhouden. Het voordeel is dat er een minder grote claim ligt op de gemeentelijke middelen. 3. Een voorbereidingskrediet van €120.000 beschikbaar te stellen om de haalbaarheid verder te onderzoeken. Dit betreft nader onderzoek naar mogelijkheden en

3

belemmeringen (onder meer milieuzonering en eventuele benodigde maatregelen), het opstellen van uitgangspunten en randvoorwaarden en een masterplan. Op basis daarvan kan een doorrekening worden gemaakt. Daarnaast worden er personele kosten gemaakt. Om alle kosten te dekken voor het haalbaarheidsonderzoek wordt een bedrag van €120.000,- geraamd. Het nadeel is dat in dit bedrag geen ruimte is voor het verder uitwerken van het plan. Als er een positief resultaat komt uit het haalbaarheidsonderzoek zal tijd moeten worden ingeruimd voor een nieuw raadsbesluit om het extra budget te verkrijgen. Dat geldt ook indien het beschikbaar gestelde bedrag onverhoopt niet toereikend is. Wanneer het extra budget t.z.t. niet beschikbaar is, kan het haalbaarheidsonderzoek voor niets zijn uitgevoerd. Het voordeel is dat er in eerste instantie een beperkte claim op de gemeentelijke middelen wordt gelegd ten behoeve van Onderwaard. Participatie Bij het opstellen van het plan worden omwonenden en ondernemers betrokken. De wijze waarop dit gaat plaatsvinden is een van de onderwerpen uit het plan van aanpak en wordt nog verder uitgewerkt. Argumenten 1.1 In de raad van december is besloten de locatie Onderwaard op te nemen in het woningbouwprogramma. Gevraagd is hiermee op korte termijn aan de slag te gaan. 1.2 Om de planvorming te starten worden kosten gemaakt voor de begeleiding, onderzoek en advies.

Daarvoor is budget nodig. Het budgetrecht ligt bij de gemeenteraad, daarom is ligt dit raadsvoorstel ter besluitvorming. Door te werken met een voorbereidingskrediet kunnen, de kosten ten laste van het project worden gebracht. Hierdoor blijven kosten en opbrengsten van het project inzichtelijk. 1.3 Het gevraagde bedrag biedt ruimte voor (efficiënte) planvoorbereiding. We vragen de raad een keuze te maken uit een van de drie voorgestelde varianten betreft het voorbereidingskrediet, namelijk: - €469.306 voor planvoorbereiding tot en met bestemmingsplan en grondexploitatie of; - €252.220 voor planvoorbereiding tot en met stedenbouwkundig plan inclusief financiële doorrekening of; - €120.000 voor planvoorbereiding; nader onderzoek naar mogelijkheden en belemmeringen, het opstellen van uitgangspunten en randvoorwaarden, masterplan en financiële doorrekening. In de inleiding zijn de varianten nader toegelicht. De keuze laat onverlet dat op gebruikelijke momenten bestuurlijke besluitvorming wordt gevraagd. Zo zullen de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek, de voorgenomen planinvulling en het vervolg van de planvoorbereiding aan het college worden voorgelegd. In voortgangsrapportages wordt aan de raad gerapporteerd over de voortgang en de uitkomsten van de voorbereidingen. Indien daar aanleiding toe is c.q.

het gewenst is kan natuurlijk separaat worden gerapporteerd, gediscussieerd of besluitvorming worden gevraagd.

Kanttekeningen/risico’s Voor de ontwikkeling van het gebied zijn er een aantal risico’s en kanttekeningen, namelijk:

4

1.1. Wanneer de bestemming van locatie Onderwaard voor 2030 wordt gewijzigd is de gemeente verplicht tot nabetaling aan de vorige eigenaar. Het wijzigen van de agrarische bestemming van het perceel wat door de gemeente is verworven in 2011 verplicht de gemeente tot een nabetaling van €463.000,- aan de vorige eigenaar. Deze verplichting wordt meegenomen in het haalbaarheidsonderzoek. 1.2. De bedrijfsvoering van een reisorganisatie met touringcars legt mogelijk een belemmering over een deel van het plangebied. De mogelijke belemmering wordt meegenomen in het haalbaarheidsonderzoek. 1.3. Aan het plangebied ligt een veehouderij. Ook deze legt mogelijk een belemmering over een deel van het plangebied door milieuzonering. Er wordt onderzocht wat bestemmingsplantechnisch, planschadetechnisch en vergunningstechnisch actueel is voor de plantontwikkeling. 1.4. Langs de dijk zit een voormalige vuilstort. De voormalige vuilstort wordt meegenomen in het haalbaarheidsonderzoek. Met ontwikkeling moet hier rekening mee gehouden worden met inpassing en saneren. 1.5. Er is een verkennend explosievenonderzoek nodig. Dit is kostbaar en daar moet in de ontwikkeling rekening mee gehouden worden. 1.6. Wordt er uiteindelijk geen actieve bouwgrondexploitatie geïnitieerd, dan leidt dat tot een incidentele last in het jaarrekeningresultaat. 1.7.

De nieuw te vormen bouwgrondexploitatie heeft financiële effecten. Grondexploitaties worden berekend op eindwaarde (= het resultaat op het tijdstip dat de grondexploitatie wordt afgesloten). Voor verliesgevende grondexploitaties moet direct een verliesvoorziening worden getroffen ten laste van het jaarrekeningresultaat. Bovendien legt het initiëren van een bouwgrondexploitatie een claim op de financiële middelen van de gemeente. De kost gaat voor de baat uit. Dit heeft een weerslag heeft op diverse kengetallen van de gemeente (zoals de solvabiliteit en de netto schuldquote). 1.8. Het voorbereidingskrediet is alleen beschikbaar voor het plan Onderwaard. Het budget kan niet voor andere doeleinden worden gebruikt dan voor het project wanneer deze wordt toegekend en is daarmee voor de realisatie van de woningen gereserveerd. Programma duurzaamheid De thema’s betreft duurzaamheid worden in het projectteam nader uitgewerkt. Financiën (incl. BTW-effect) Het voorbereidingskrediet wordt als immateriële vaste activa op de gemeentelijke balans opgenomen. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is conform de wetgeving in het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording) toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst Wro/Bro; 2.

de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat; en

5

3. plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit. De voorbereidingskosten hebben daarmee geen effect op de gemeentelijke begroting. Indien de voorbereidingskosten uiteindelijk leiden tot een actieve bouwgrondexploitatie, dan worden deze kosten ingebracht in de betreffende bouwgrondexploitatie. Bedrijfsvoering Er wordt een projectplan opgesteld waarin dit wordt meegenomen. Personele kosten vormen een onderdeel van de plankosten. Uitvoering Planning Na besluitvorming wordt het plan van aanpak verder uitgewerkt. Handhaving N.v.t. Communicatie Er wordt een planproces voorbereid waarin de communicatiestrategie wordt verankerd. Evaluatie/ controle Na uitvoering haalbaarheidsonderzoek. Nota van wijzigingen Bijlagen 1. Plan van Aanpak Onderwaard, Ammerzoden 2. Plankostenscan Onderwaard

6