Raadsvoorstel Verordening verevening sociale woningbouw 2023 DEF 16-08-23

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanpassen Verordening verevening sociale woningbouw

Kern van het raadsvoorstel De Verordening verevening sociale woningbouw Maasdriel 2022 functioneert onvoldoende met betrekking tot de vrijstelling voor kleinere bouwprojecten en de hoogte van de afkoopsom. Het blijkt te aantrekkelijk om te weinig of geen sociale huurwoningen te realiseren. Het doel om 30% sociale huurwoningen te realiseren wordt daardoor niet gehaald. Daarom is het voorstel de vrijstelling voor kleinere bouwprojecten te schrappen en de hoogte van de afkoopsom te verhogen. Daarnaast is bij het vaststellen van de verordening geen bestemmingsreserve gevormd. Het vormen van een reserve is de bevoegdheid van de raad, zodat de raad nu alsnog wordt voorgesteld een bestemmingsreserve te vormen. Om het college de nodige slagkracht te verschaffen bij de realisatie van voldoende sociale huurwoningen wordt voorgesteld de bestemmingsreserve eenmalig te voeden met een bedrag ter hoogte van € 500.000,- ten laste van de algemene reserve. Gerelateerde raadsstukken  Raadsbesluit d.d. 10 december 2020: vaststellen Verordening verevening sociale woningbouw Maasdriel 2020.  Raadsbesluit d.d. 24 februari 2022: vaststellen (aangepaste) Verordening verevening sociale woningbouw Maasdriel 2022.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanpassen Verordening verevening sociale woningbouw

Zaaknummer

: 834506

Datum collegevergadering

: 22 augustus 2023

Datum raadsbesluit

: 28 september 2023

Datum raadsvergadering

: 28 september 2023

Portefeuillehouder

: Wethouder De Raaf

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Realisatie en Beheer MSD, Evert Morren

Voorstel 1. In te stemmen met de Verordening verevening sociale woningbouw Maasdriel 2023. 2. In te stemmen met het instellen van een bestemmingsreserve ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’. 3. Hiervoor een startkapitaal beschikbaar te stellen ter hoogte van € 500.000,- ten laste van de algemene reserve. Inleiding Op 24 februari 2022 heeft de gemeenteraad de gewijzigde Verordening verevening sociale woningbouw Maasdriel 2022 vastgesteld. De belangrijkste onderdelen van de verordening zijn: - Het realiseren van minimaal 30% sociale huurwoningen; - De overdracht van de sociale huurwoningen aan een woningcorporatie dan wel het conform de Doelgroepenverordening exploiteren van de sociale huurwoningen door een marktpartij; - Het voldoen van een afkoopsom als onvoldoende sociale huurwoningen worden gerealiseerd; - Het instellen van een vereveningsfonds om de betaalde afkoopsommen te besteden aan volkshuisvestelijke doelen. Ervaringen afkoopsom Dit voorstel gaat over de werkwijze rondom de afkoopsom. In artikel 10 lid 1 van de verordening is opgenomen dat een ontwikkelaar bij een woningbouwontwikkeling van minder dan tien woningen de mogelijkheid heeft om af te zien van het realiseren van sociale huurwoningen. Bij een bouwplan van tien of meer woningen is dit alleen mogelijk als er gegronde redenen zijn. Dit wordt beoordeeld door het college.

In artikel 11 van de verordening is opgenomen dat, als geen of minder dan 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd, de ontwikkelaar voor elke niet gerealiseerde sociale huurwoning de volgende afkoopsom aan de gemeente dient te voldoen: - € 2.500,- bij een koopwoning met een VON-prijs van minder dan € 325.000,of een huurwoning met een maandhuur van minder dan € 1.000,-.

2

-

€ 18.000,- bij een koopwoning met een VON-prijs van méér dan € 325.000,- of een huurwoning met een maandhuur van méér dan € 1.000,-.

De afgelopen anderhalf jaar is gebleken dat de werkwijze van de afkoopsom onvoldoende functioneert. De afkoopsom is zodanig laag dat ontwikkelaars bij bouwplannen van minder dan tien woningen te gemakkelijk kiezen voor het (deels) schrappen van de sociale huurwoningen. Daardoor worden op korte termijn minder sociale huurwoningen gerealiseerd dan gewenst, terwijl allerminst zeker is dat dit lagere aantal op een later moment elders voldoende wordt gecompenseerd. Als de afkoopsom nu immers niet afschrikt zal eenzelfde bedrag ook onvoldoende stimulans zijn tot het elders realiseren van méér dan 30% sociale huurwoningen. Voorgestelde aanpassing Een tweeledige aanpassing van de verordening laat de verordening beter functioneren: 1. Het schrappen van de mogelijkheid om bij bouwplannen van minder dan tien woningen de sociale huurwoningen zonder goede ruimtelijke, stedenbouwkundige en sociale argumenten achterwege te laten; 2. Het verhogen van de afkoopsom. Dat leidt tot de volgende aanpassingen van de verordening: 1. Artikel 10 lid 1 schrappen. 2. Artikel 10 lid 2 wijzigen in: “Slechts als het vanuit stedenbouwkundig, ruimtelijk, sociaal en/of financieel oogpunt niet mogelijk en/of wenselijk is om 30% sociale huurwoningen te realiseren, kan worden volstaan met een lager percentage. Beoordeling hiervan vindt uitsluitend plaats door het college.

Als minder dan 30% sociale huurwoningen wordt gerealiseerd mogen de betreffende sociale huurwoningen worden omgezet in andere woningbouwsegmenten. Het aantal ontbrekende sociale huurwoningen wordt berekend in één decimaal achter de komma. De initiatiefnemer dient in dat geval ter compensatie per ontbrekende sociale huurwoning een afkoopsom te storten in het vereveningsfonds Volkshuisvesting Maasdriel.” 3. Artikel 11 wijzigen in: “De hoogte van de afkoopsom, zoals bedoeld in artikel 10, wordt als volgt bepaald: A. De grondwaarde van een sociale huurwoning wordt vastgesteld op basis van de uitgifteprijs voor sociale huurwoningen, zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente vermenigvuldigd met de gebruikelijke kaveloppervlakte van een sociale huurwoning. B. De totaal te realiseren grondwaarde van het werkelijk te realiseren programma wordt vastgesteld op basis van de uitgifteprijs voor het betreffende woningtype, zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente, dan wel middels een residuele berekening van een externe deskundige. C. De afkoopsom per ontbrekende sociale huurwoning wordt bepaald door de gemiddelde grondwaarde per woning van het werkelijk te realiseren programma (zoals verkregen onder B) te verminderen met de grondwaarde van een sociale huurwoning (zoals bepaald onder A).

Het jaar waarin de overeenkomst tot afkoop sociale woningbouw wordt ondertekend, geldt als datum voor de indexering van de afkoopsom. Indexering van de afkoopsom verloopt overeenkomstig de indexering van de prijssegmenten in de vigerende Woonvisie Bommelerwaard”.

3

Verder is in artikel 13.2 bepaald dat het college jaarlijks besluit over de inzet van de in het voorafgaande jaar beschikbaar gekomen middelen. Om het fonds adequaat te laten functioneren en desgewenst ook al dit jaar de eenmalige storting van € 500.000,(gedeeltelijk) in te zetten wordt artikel 13.2 gewijzigd in: “Het college besluit over de inzet van middelen en informeert de raad hierover. Uitsluitend onherroepelijk beschikbare middelen worden ingezet. De beschikbare middelen worden alleen besteed waar dat aantoonbaar nodig is”. Tenslotte zijn er enkele tekstuele aanpassingen gedaan. Terzijde: Omgevingswet Vanaf 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet kan de gemeente naast het reguliere kostenverhaal voor binnenplanse en bovenwijkse voorzieningen ook afdwingbare en vrijwillige financiële bijdragen in rekening brengen. Tot de afdwingbare financiële bijdragen behoort ook de bijdrage voor de realisatie van sociale woningbouw. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet zal aan de raad een Nota kostenverhaal en financiële bijdragen worden voorgelegd, waarin het integrale beleid van de gemeente met betrekking tot kostenverhaal en het opleggen van financiële bijdragen is vastgelegd, dit ter vervanging van de huidige Nota bovenwijkse voorzieningen 2010, vastgesteld door de raad op 22 april 2010. Onderdeel van de nieuwe nota is de bijdrage sociale woningbouw.

Op dat moment worden de beleidsregels integraal herzien. Omdat het wenselijk is op korte termijn voldoende sociale woningbouw te realiseren wordt vooruitlopend op de nieuwe nota kostenverhaal en financiële bijdragen nu deze beperkte aanpassing van de bestaande verordening voorgesteld. Vorming bestemmingsreserve sociale woningbouw Bij de vaststelling van de verordening is geen bestemmingsreserve gevormd. Dit is wel nodig om het vereveningsfonds1 goed te laten fungeren. Om die reden wordt voorgesteld alsnog een specifieke bestemmingsreserve te vormen. Om het college de nodige armslag te verschaffen bij de realisatie van voldoende sociale huurwoningen is het verstandig de bestemmingsreserve eenmalig te voeden met een bedrag ter hoogte van € 500.000,- ten laste van de algemene reserve. Of dit een passend bedrag is, is lastig te beoordelen. Uit periodieke evaluatie moet blijken of de aanpassingen in de verordening in combinatie met de vorming van de bestemmingsreserve en de eenmalige storting in de praktijk goed functioneren. Participatie Niet van toepassing. Argumenten 1.1 Het schrappen van de vrijstelling en het verhogen van de afkoopsom stimuleert de realisatie van sociale huurwoningen. Het doorhalen van de vrijstelling voor bouwplannen met minder dan tien woningen voorkomt het lichtvaardig schrappen van sociale huurwoningen in een project.

1

Het vereveningsfonds vindt zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening. Daar wordt gesproken over een fonds(bijdrage). In termen van het Besluit Begroting en Verantwoording gaat het om een bestemmingsreserve.

4

Het verhogen van de afkoopsom maakt het schrappen van sociale huurwoningen minder aantrekkelijk en als er toch geen of minder sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan gewenst zorgt de hogere afkoopsom ervoor dat er op termijn daadwerkelijk elders compenserende sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. 2.1 Vorming van een specifieke bestemmingsreserve is een raadsbevoegdheid De vorming van een specifieke bestemmingsreserve is de meest praktische werkwijze om het vereveningsfonds te laten functioneren. De vorming van een bestemmingsreserve is een raadsbevoegdheid. Ook het storten in en onttrekken vanuit de reserve is in beginsel een raadsbevoegdheid. Om praktisch te kunnen werken verdient het aanbeveling de uitvoering over te laten aan het college, waarbij het college verantwoording aflegt in de reguliere P&C cyclus. 3.1 Een startkapitaal heeft een aanjaagfunctie Door te voorzien in een startkapitaal kan op korte termijn de realisatie van meer sociale huurwoningen in de lopende projecten worden gefaciliteerd. Kanttekeningen/risico’s 1. Een vereveningsfonds kan projecten onhaalbaarder maken Mede door de stapeling aan ambities bestaat het risico dat een vereveningsbijdrage projecten minder haalbaar maakt.

Daar staat tegenover dat de voorgestelde werkwijze om de afkoopsom vast te stellen weliswaar zal leiden tot hogere afkoopsommen, maar doordat de afkoopsom is gebaseerd op reële en marktconforme uitgangspunten valt niet te verwachten dat de nieuwe werkwijze projecten daadwerkelijk financieel onhaalbaar maakt. Inclusie De realisatie van voldoende sociale huurwoningen maakt wonen bereikbaarder voor huishoudens met lagere inkomens. Programma duurzaamheid Niet van toepassing. Financiën (incl. BTW-effect) Het effect van de verhoging van de afkoopsom laat zich lastig voorspellen. Tegenover de verhoging van de afkoopsom staat vermoedelijk een aanzienlijke vermindering van het aantal afkoopgevallen. Verder verandert er niets aan de werking van het vereveningsfonds. Uw raad wordt gevraagd eenmalig een bedrag van € 500.000 te onttrekken uit de algemene reserve en te storten in een nieuw te vormen dekkingsreserve ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’. In de tabel hieronder is het verloop van de algemene reserve aangegeven. Verloop algemene reserve Saldo per 04-07-2023

€

9.836.764

Toevoegen jaarrekeningresultaat 2022 06-07-2023

€

1.095.640

Storting reserve vereveningsfonds sociale woningbouw

€

-500.000

Nieuw saldo algemene reserve

€

10.432.404

5

Een onttrekking uit de algemene reserve zorgt voor een verlaging van de weerstandscapaciteit. Na dit besluit daalt het weerstandsvermogen naar 1,76 (daarvoor was dit 1,84). Dit is nog steeds ruim boven de door de raad vastgestelde norm van 1,65. Bedrijfsvoering Uitvoering Planning Als u instemt met dit voorstel zal de aangepaste verordening per 1 oktober 2023 ingaan. Ten aanzien van lopende initiatieven geldt de verordening indien op 1 oktober 2023 nog geen schriftelijke overeenstemming is bereikt over de woningbouwdifferentiatie in het betreffende project. Handhaving Communicatie Uw besluit zal bekend worden gemaakt op www.officielebekendmakingen.nl, op de gemeentelijke website en in de Bommelerwaardgids. Evaluatie / controle De werking van de aangepaste verordening zal worden geëvalueerd vooruitlopend op de vaststelling van de nieuwe Nota kostenverhaal en financiële bijdragen. Nota van wijzigingen

Bijlagen Verordening verevening sociale woningbouw Maasdriel 2023.

6