Raadsvoorstel TAM Kon. Wilh. straat

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststellen TAM-omgevingsplan Koningin Wilhelminastraat 49 Hedel – Hoofdstuk 22g

Kern van het raadsvoorstel De gemeenteraad wordt in dit voorstel gevraagd het ‘TAM-Omgevingsplan Koningin Wilhelminastraat 49 Hedel – Hoofdstuk 22g’ vast te stellen. Met dit plan wordt de realisatie van 10 woningen aan de Koningin Wilhelminastraat en Peperstraat in Hedel mogelijk gemaakt. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt de voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Gerelateerde raadsstukken *

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststellen TAM-omgevingsplan Koningin Wilhelminastraat 49 Hedel – Hoofdstuk 22g

Zaaknummer

: 1566022

Datum collegevergadering

: 12 mei 2026

Datum raadsbesluit

: 2 juli 2026

Datum raadsvergadering

: 2 juli 2026

Portefeuillehouder

: Wethouder De Raaf

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD

Voorstel 1. Geen regels over kostenverhaal op te nemen in het omgevingsplan ‘TAMOmgevingsplan Koningin Wilhelminastraat 49 Hedel – Hoofdstuk 22g’; 2. Het omgevingsplan ‘TAM-Omgevingsplan Koningin Wilhelminastraat 49 Hedel – Hoofdstuk 22g’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0263.TAMOP22g-ON01 met de bijbehorende bestanden gewijzigd vast te stellen. Inleiding Op het perceel is een woonhuis aanwezig en een sterk verouderd bedrijfsgebouw met hierin 3 (aardappel)loodsen. Deze loodsen zijn via de voorzijde aan de Koningin Wilhelminastraat te bereiken, maar hebben ook nog een extra toegang aan de achterkant via de Peperstraat. Initiatiefnemer is voornemen om op de planlocatie de bedrijfswoning aan de Koningin Wilhelminastraat 51 te handhaven maar om te zetten naar een reguliere woning. Het verder woningbouwplan bevat 10 woningen en bestaat uit verschillende woontypologieën, namelijk één tweekapper, vijf sociale huurwoningen en drie levensloopbestendige woningen. De tweekapper wordt ontsloten op de Koningin Wilhelminastraat en wordt voorzien van parkeerplaatsen op eigen terrein. De rij- en levensloopbestendige woningen zijn met de voorkant aan de Peperstraat gesitueerd. Zij krijgen een gezamenlijke groen ingerichte parkeerstrook voor de deur.

Figuur 1 planlocatie Op 20 augustus 2024 heeft het college besloten een anterieure overeenkomst te sluiten met de initiatiefnemer. Sindsdien is het ontwerp omgevingsplan verder uitgewerkt en beoordeeld op de relevante onderdelen. Dit ontwerp heeft van 22 december 2025 tot en met 1 februari 2026 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn vier zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen van het omgevingsplan. Wel is een extra akoestisch onderzoek uitgevoerd en als bijlage bij het omgevingsplan gevoegd ter onderbouwing van de eerder getrokken conclusies. Tot slot zijn twee ambtshalve wijzigingen doorgevoerd om de verbeelding van het omgevingsplan op het beeldkwaliteit plan aan te laten sluiten. Het omgevingsplan wordt nu ter vaststelling aan uw raad voorgelegd. Participatie Er heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden door het verspreiden van een brief aan alle omwonenden. Op deze brief is geen reactie binnengekomen van de omwonenden. De terinzagelegging van het ontwerp TAM-Omgevingsplan heeft eenieder de mogelijkheid geboden om een zienswijze in te dienen. Argumenten 1.1 Het college heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhalen van kosten die de gemeente maakt voor de planologische procedure.

Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd, waardoor geen verplichting bestaat om regels over kostenverhaal op te nemen in het omgevingsplan (artikel 13.13 Omgevingswet). In de overeenkomst zijn tevens afspraken opgenomen over nadeelcompensatie, waarbij is bepaald dat eventuele claims voor rekening van de initiatiefnemer komen. 2.1 Het omgevingsplan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) De ambtelijke organisatie en de Omgevingsdienst Rivierenland hebben het omgevingsplan en alle daarbij behorende onderzoeken integraal getoetst en beoordeeld. We concluderen dat het omgevingsplan kan worden vastgesteld.

2.2 Zonder vaststelling krijgt het omgevingsplan geen rechtskracht Het omgevingsplan is op 22 december 2025 als ontwerp ter visie gelegd. Het is nodig het (digitale) omgevingsplan op grond van artikel 2.4 van de Omgevingswet vast te stellen om het ook rechtskracht te geven. Omdat het ontwerp TAM omgevingsplan voor 1 januari 2026 ter inzage is gelegd valt dit plan nog onder het overgangsrecht van de Omgevingswet en kan het als een TAM-omgevingsplan worden vastgesteld. 2.3 Plan is gewijzigd ten opzichte van ontwerp De afstemming tussen het Beeldkwaliteitplan (BKP) en ontwerp-TAM omgevingsplan is niet goed gedaan, de goot-en nokhoogte en de dakhelling zijn niet hetzelfde. Het volgende wordt voorgesteld bij deze vaststelling. • In het TAM omgevingsplan worden de goot- en nokhoogte gewijzigd naar 6 en 9m, zodat aangesloten wordt bij het BKP (in het ontwerp TAM-omgevingsplan was het 7 en 12m) • De dakhelling blijft zoals opgenomen in het ontwerp-TAM omgevingsplan: minimaal 30° en maximaal 65° (in het BKP was een dakhelling opgenomen van (45-60 graden) Het is belangrijk dat de goot- en nokhoogte onderschikt zijn aan het monument aan de Koningin Wilhelminastraat 47. De goothoogte van het monument bedraagt ongeveer 5,4 en de nokhoogte 9,6m. Voor de dakhelling is het vooral belangrijk dat deze normaal tot steil gaat zijn.

Vanuit dit aspect is het verruimen (ten opzichte van wat is opgenomen in het BKP) naar 30-60 zoals nu opgenomen in het ontwerp TAMomgevingsplan passend. Tevens is de bouwhoogte aan de Peperstraat voor alle woning op 8 meter gezet. Met deze hoogte wordt aangesloten op de bestaande bebouwing en blijft de maat en schaal van de straat beter behouden. Daarnaast is deze bouwhoogte vanuit praktisch oogpunt gewenst. Bij een goothoogte van 3 meter is een hogere kap nodig om op de eerste verdieping voldoende bruikbare ruimte over te houden (zeker bij de kleinere woningen). Hierdoor blijft de verdieping goed bruikbaar wat wenselijk is vanuit het oogpunt van flexibele woningen. Tot slot is als onderbouwing een extra akoestisch onderzoek uitgevoerd en als bijlage bij het omgevingsplan gevoegd. Kanttekeningen/risico’s 2.1 Mogelijkheid tot beroep In het kader van de beroepsfase kan er nog beroep worden ingediend tegen het besluit tot vaststelling van het omgevingsplan. 2.2 Het plan voldoet niet aan groen- en parkeernorm Na jarenlange leegstand (circa 10 jaar) van het perceel heeft initiatiefnemer de locatie aangekocht. Initiatiefnemer heeft getracht om binnen de regels van het omgevingsplan een bedrijf te exploiteren op locatie. Hierop zijn veel klachten vanuit de buurt gekomen.

Om deze klachten weg te kunnen nemen zou een volledig nieuw bedrijfspand moeten worden opgericht waarbij de klachten over de verkeersbewegingen en het manoeuvreren op het buitenterrein niet weggenomen worden. Tevens is het de grote vraag of een dergelijk kleinschalig bedrijfsperceel dan wel levensvatbaar wordt. Om deze zeer versteende en oude plek uit de woonbuurt weg te halen is in samenspraak met de woningstichting een invulling met woningbouw ontworpen. Ook de Provincie Gelderland zet in op transformatie van dergelijke locaties naar woningbouw. Dit wordt gestimuleerd door het toekennen van subsidies. Ook voor dit project heeft de provincie een subsidie in het kader van Steengoed Benutten toegekend.

Figuur 3 gevel aan de Peperstraat Parkeren Het betreft een binnenstedelijke transformatie die zeer gewenst is en waar een invulling met 50% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Het plan voorziet in 14 parkeerplaatsen aan de Peperstraat en 4 parkeerplaatsen op eigen terrein aan de Koningin Wilhelminastraat. Volgens de parkeerberekening is er 0,2 parkeerplaats te kort op eigen terrein. Onderzoek heeft aangetoond dat deze parkeerplaatsen binnen een loopafstand van 100 meter gevonden kunnen worden. Groen Op basis van de te realiseren woningen zou om te voldoen aan de groennorm 10 bomen en 750m² groen gerealiseerd moeten worden. In het plan zijn 2 nieuwe bomen opgenomen en 230m² groen. De parkeervlakken ca. 175m² worden ook groen uitgevoerd. Deze tellen volgens beleid echter niet mee. Om te kunnen voldoen aan de groennorm moeten 2 à 3 woningen in het plan vervallen. Dit is financieel gezien niet realistisch voor een transformatieproject. Zoals hierboven gemotiveerd is de ontwikkeling zeer gewenst zowel qua toevoeging van de woningtypering als de transformatie van een vervallen bedrijfslocatie naar woningbouw en is gekozen gebruik te maken van de hardheidsclausule uit het beleid.

Inclusie Niet van toepassing Programma duurzaamheid Nieuwbouw is een uitgelezen en logisch moment om stappen te maken op het gebied van duurzaamheid, omdat technische aanpassingen direct bij de bouw kunnen worden geïntegreerd en over de gehele exploitatieduur afgeschreven kunnen worden Financiën (incl. BTW-effect) De gemeente brengt bij initiatiefnemer, overeenkomstig de gesloten anterieure overeenkomstig, een bijdrage in rekening voor de gemeentelijke apparaatskosten. Tevens wordt een afdracht vanuit het fonds bovenwijks in rekening gebracht en zijn afspraken gemaakt over het verhalen van de eventuele planschade. Bedrijfsvoering Personeel en organisatie Het in procedure brengen van het plan maakt deel uit van de reguliere werkzaamheden. Samenwerking

Het omgevingsplan is samen met de diverse vakafdelingen en de omgevingsdienst beoordeeld. Juridische zaken Het vastgestelde omgevingsplan wordt in het kader van de beroepsprocedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan er door eenieder beroep worden ingesteld tegen het plan bij de Raad van State. Het besluit treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt (tenzij binnen die termijn een voorlopige voorziening wordt aangevraagd) Uitvoering Planning Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het omgevingsplan zes weken ter inzage gelegd. Handhaving Niet van toepassing Communicatie Het vastgestelde omgevingsplan publiceren we op ‘regels op de kaart’ en maken we bekend in het Staatscourant en op onze website. Het plan leggen we daarna voor een periode van 6 weken ter inzage voor beroep. Evaluatie / controle Niet van toepassing Bijlagen - Omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan Koningin Wilhelminastraat 49 Hedel – Hoofdstuk 22g’. - Raadbesluit