Raadsvoorstel Renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED met nota van wijziging

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED (Apothekers en Huisartsen onder één dak)

Kern van het raadsvoorstel De raad wordt gevraagd een krediet beschikbaar te stellen voor de renovatie en uitbreiding van de locatie Gelre’s End voor een bedrag van € 810.000,-- voor het onder één dak brengen van apotheek en huisartsen (inhuizen van een AHOED). De huidige huisvesting van de huisartsen is te klein geworden vanwege de groei van het aantal patiënten. Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie en vooralsnog ook geen andere geschikte ruimten in Hedel beschikbaar. Gerelateerde raadsstukken Niet van toepassing

Raadsvoorstel

Onderwerp

: renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED

Zaaknummer

: 107738

Datum raadsbesluit

: 11 februari 2021

Datum raadsvergadering

: 11 februari 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Hoften

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Realisatie en Beheer MSD, Frank FMM Somers

Voorstel Beslispunt 1: instemmen met de renovatie en uitbreiding van de locatie Gelre’s End voor het inhuizen van een AHOED Beslispunt 2: hiervoor een krediet beschikbaar te stellen van € 810.000,Beslispunt 3: de kapitaallasten hiervan te dekken uit de huuropbrengsten Beslispunt 4: het positieve verschil tussen de huuropbrengsten en kapitaallasten ten gunste te laten brengen aan de exploitatie Inleiding De gemeente is al enige tijd in overleg met de huisartsen te Hedel om mogelijkheden te bekijken van herhuisvesting van de huisartsenpraktijk in Hedel. De huisartsen zijn momenteel met hun assistenten gehuisvest in een pand van de woningstichting op een oppervlakte van ca. 100 m2. Gezien de groei van het aantal patienten is het op korte termijn nodig om een derde huisarts bij de maatschap te betrekken. Daarnaast is ook uitbreiding van het aantal assistenten nodig voor onderzoek en begeleiding van patiënten. Uitbreiding op de huidige locatie is geen optie. Andere ruimten heeft de Woningstichting ook niet beschikbaar. Het lukt de huisartsen zelf ook niet om een kavel of geschikt pand te kopen. Voor een mogelijke herhuisvesting van de huisartsen is Gelre’s End in beeld gekomen. Omdat ook de apotheek uit Ammerzoden eind 2021 uit het huidige pand moet vertrekken, is ook de apotheker aangehaakt bij de gesprekken over herhuisvesting in Gelre’s End.

Overleg met alle betrokken partijen – huisartsen, apotheker en bestuur van Stichting Gelre’s End – heeft tot goede afspraken geleid over de aanpassing van de indeling van het dorpshuis en de te betalen huurprijs. Een en ander is vastgelegd in een intentieovereenkomst die door partijen is ondertekend. Daarnaast hebben we met de huisartsen en apotheker afgesproken dat ze op termijn mee kunnen naar een eventuele nieuwe ontwikkeling binnen het dorp zodra daar sprake van is.

2

We hebben die termijn op 10 jaar gesteld. Op deze termijn zijn ook de huren afgestemd voor de beide huurders in de AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Eén Dak). Het renoveren en gedeeltelijk uitbreiden van het dorpshuis voor dit zorgcluster past goed in het Gelre’s End. Omdat daardoor de exploitatielasten lager uit zullen vallen, levert dit voor de Stichting ook voordelen op. Participatie De voorgenomen renovatie en uitbreiding is afgestemd met de Stichting die het huidige dorpshuis beheert en exploiteert. In gezamenlijkheid is gezocht naar een voor alle partijen werkzame indeling van het pand en gebruik van het bestaande gedeelte. Op basis van de participatieladder betekent dit tot en met trede 5, meebeslissen. De stichting heeft actief meebesloten waar en hoe de renovatie- en uitbreidingsplannen mogelijk kunnen zijn. Daar is volledige overeenstemming over waarbij alle participanten ook akkoord zijn met de voorliggende plannen. Door het gedeeltelijk afstoten van het dorpshuis aan andere gebruikers betekent dat een positieve ontwikkeling voor de exploitatiekosten van de dorpshuis, aangezien deze neerwaarts bijgesteld kunnen worden.

Argumenten 1.1 Realiseren van een AHOED voor Hedel. Door deze renovatie/uitbreiding ontstaat er voor Hedel een AHOED wat ook voor de inwoners aantrekkelijk is omdat daarmee extra vervoersbewegingen voorkomen kunnen worden bij bezoek aan deze faciliteiten. 1.2 Vergroten van de bekendheid van het bestaande dorpshuis en de daarin plaatshebbende activiteiten. Door deze renovatie/uitbreiding ontstaat er voor Hedel een AHOED in/aan een locatie van maatschappelijke betekenis, waardoor juist deze locatie zal zorgen voor meer bekendheid van het dorpshuis bij de inwoners. 2.1 Dit krediet is nodig om de renovatie te kunnen uitvoeren 3.1 De huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van 10 jaar, daarmee kunnen de kapitaallasten de eerste 10 jaar worden gedekt. 4.1 Het positieve resultaat toe te voegen aan het begrotingssaldo Na afloop van de huurperiode van 10 jaar, gaan we er vanuit dat de resterende boekwaarde kan worden gedekt uit herontwikkeling/doorlopende huur opbrengsten.

Kanttekeningen/risico’s Mocht er uiteindelijk besloten worden om eerder de ontwikkelingen op de nieuwe locatie van het maatschappelijk vastgoed cluster in Hedel uit te voeren dan betekent dit dat de huurovereenkomst eerder eindigt in Gelre’s End en blijft er een hogere boekwaarde resteren.

3

Als na een periode van 10 jaar het pand leeg blijft doordat de verhuur niet verlengt kan worden en er geen plan is voor herontwikkeling, is er een financieel risico van € 55.000 per jaar voor een periode van maximaal 5 jaar. Programma duurzaamheid Voor de renovatie en uitbreidingsdeel van het pand zal daar waar mogelijk voorzien worden van een BENG installatie waardoor we vooruitlopen op de norm voor dit type vastgoed.

Financiën Uit de onderhandelingen is de volgende huurprijs tot stand gekomen: Huisartsen huren 290 m2 a € 145 = € 42.050 per jaar Apotheek huurt 168 m2 a € 204 = € 34.272 per jaar De investering in het pand wordt afgeschreven in 15 jaar. Er wordt hierbij afgeweken van onze financiële verordening omdat hierin is opgenomen dat nieuwbouw in 40 jaar wordt afgeschreven en technische installaties in 15 jaar. Het besluit om af te wijken kan gemaakt worden, indien er sprake is van een andere economische levensduur. In deze situatie is er geen sprake van echte nieuwbouw maar meer van renovatie. Daarnaast is de economische levensduur gesteld op 15 jaar, omdat na deze periode de locatie hoogstwaarschijnlijk herontwikkelt gaat worden. Dit levert de volgende kapitaallasten op in het eerste jaar: Afschrijvingen: € 54.000 Rente: € 5.670 Totaal: € 59.670 Door deze investering, hoeft alleen rekening te worden gehouden met kapitaallasten, er zullen de komende jaren geen budgetten nodig zijn voor onderhoud. De totale kapitaallasten lopen ieder jaar af, hieronder schematisch weergegeven, naast de opbrengst en de boekwaarde:

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Jaar 11

Huuropbrengst 76.322 76.322 76.322 76.322 76.322 76.322 76.322 76.322 76.322 76.322

Kapitaallasten 59.670 59.292 58.914 58.158 58.158 57.780 57.402 57.024 56.646 56.268 55.890

4

Resultaat Boekwaarde investering 16.652 756.000 17.030 702.000 17.408 648.000 18.164 594.000 18.164 540.000 18.542 486.000 18.920 432.000 19.298 378.000 19.676 324.000 20.054 270.000 -55.890 216.000

Jaar 12 Jaar 13 Jaar 14 Jaar 15 Totaal

763.220

55.512 55.134 54.756 54.378 854.982

-55.512 -55.134 -54.756 -54.378 -91.762 -

162.000 108.000 54.000 -

Uitgaande van dat het huurcontract voor de gehele 10 jaar in stand blijft, is in bovenstaand schema te zien dat er gedurende de looptijd er jaarlijks een positief resultaat is voor het begrotingssaldo van de gemeente. De totale investering (inclusief rente) is na 10 jaar voor bijna 90% terugverdiend. Na deze periode, zijn er 3 opties: 1. Indien na 10 jaar besloten wordt door te gaan met de verhuur, zal het volledige bedrag kunnen worden terug verdiend, uitgaande van een extra termijn van 5 jaar. 2. Indien er na jaar 10 niet meer verhuurd wordt, zal er jaarlijks een tekort zijn in de exploitatie van ongeveer € 55.000. voor de jaren 11 t/m 15. 3. Indien besloten wordt om na 10 jaar het pand af te stoten, resteert er een boekwaarde van € 270.000. Indien dit bedrag kan worden terug verdiend door bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop, is er geen probleem. Indien het pand zonder opbrengst gedesinvesteerd wordt, zal er een last in de exploitatie ontstaan van € 270.000. Deze kans is dat dit zich voordoet is echte erg klein. Omgerekend is de m2 prijs die dan nog op de balans staat € 589, deze prijs zal het altijd opbrengen bij verkoop (op basis van de nu bekende cijfers en verwachtingen). Omdat 10 jaar ver weg is, is het niet mogelijk om te zeggen welk scenario het gaat worden. Indien het scenario 1 wordt, verloopt het budgetneutraal voor de gemeente.

Indien het scenario 2 wordt en het pand leeg blijft staan loopt de gemeente een financieel risico van zo’n € 55.000 per jaar. Indien scenario 3 zich voordoet, is er een mogelijk financieel risico maar deze is op dit moment ook niet goed in te schatten. Bedrijfsvoering Personeel en organisatie Vanuit de gemeente zal de afdeling Realisatie en Beheer deze renovatie/uitbreiding begeleiden. De daarvoor noodzakelijk te maken kosten zijn opgenomen in het kredietbedrag. Samenwerking Afstemming vindt plaats met de afdelingen RO, MO, JZ en Financiën. Juridische zaken Er zal in overleg met de afdeling een huurovereenkomst opgesteld worden. Uitvoering Planning

5

Zodra er akkoord is op het voorstel zullen de plannen gereedgemaakt worden om aan te besteden en de omgevingsvergunning zal aangevraagd worden. Het is de bedoeling om tweede helft van april te starten met de uitvoering en eind 2021 in te huizen. Handhaving Niet van toepassing Communicatie Na het akkoord zal er gecommuniceerd worden met de betreffende stakeholders van dit project en de media. Evaluatie / controle Er zal elk jaar een evaluatie plaatsvinden met de huurders van de AHOED en de stichting van het dorpshuis in overleg met de Gemeente. Nota van wijzigingen Aangezien in de tabel in het document een fouttelling zal hierbij de juiste tabel.

Exploitatie Huuropbrengst Kapitaallasten Resultaat Boekwaarde investering Jaar 1 76.322 59.670 16.652 756.000 Jaar 2 76.322 59.292 17.030 702.000 Jaar 3 76.322 58.914 17.408 648.000 Jaar 4 76.322 58.158 18.164 594.000 Jaar 5 76.322 57.780 18.542 540.000 Jaar 6 76.322 57.402 18.920 486.000 Jaar 7 76.322 57.024 19.298 432.000 Jaar 8 76.322 56.646 19.676 378.000 Jaar 9 76.322 56.268 20.054 324.000 Jaar 10 76.322 55.890 20.432 270.000 Jaar 11 55.512 -55.512 216.000 Jaar 12 55.134 -55.134 162.000 Jaar 13 54.756 -54.756 108.000 Jaar 14 54.378 -54.378 54.000 Jaar 15 54.000 -54.000 Totaal 763.220 850.824 -87.604 Bijlagen 1. Plattegrond bestaande toestand 2. Plattegrond nieuwe toestand 3. O+N gevel bestaand 4. W gevel bestaand 5. O+N gevel nieuw 6. W gevel nieuw 7. Intentieovereenkomst Huisartsen 8. Intentieovereenkomst Apotheek

6