Raadsvoorstel Renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED (Apothekers en Huisartsen onder één dak)

Kern van het raadsvoorstel De raad wordt gevraagd een krediet beschikbaar te stellen voor de renovatie en uitbreiding van de locatie Gelre’s End voor een bedrag van € 810.000,-- voor het onder één dak brengen van apotheek en huisartsen (inhuizen van een AHOED). De huidige huisvesting van de huisartsen is te klein geworden vanwege de groei van het aantal patiënten. Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie en er zijn vooralsnog ook geen andere geschikte ruimten in Hedel beschikbaar. Gerelateerde raadsstukken Niet van toepassing

Raadsvoorstel

Onderwerp

: renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED (Apotheker en Huisartsen Onder Eén Dak)

Zaaknummer

: 107738

Datum raadsbesluit

: 11 februari 2021

Datum raadsvergadering

: 11 februari 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Hoften

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Realisatie en Beheer MSD, Frank FMM Somers

Voorstel Beslispunt 1: instemmen met de renovatie en uitbreiding van de locatie Gelre’s End voor het inhuizen van een AHOED Beslispunt 2: hiervoor een krediet beschikbaar te stellen van € 810.000,Beslispunt 3: de kapitaallasten hiervan te dekken uit de huuropbrengsten Beslispunt 4: het positieve verschil tussen de huuropbrengsten en kapitaallasten ten gunste te laten brengen aan de exploitatie Inleiding De gemeente is al enige tijd in overleg met de huisartsen te Hedel om mogelijkheden te bekijken van herhuisvesting van de huisartsenpraktijk in Hedel. De huisartsen zijn momenteel met hun assistenten gehuisvest in een pand van de woningstichting op een oppervlakte van ca. 100 m2. Gezien de groei van het aantal patiënten is het op korte termijn nodig om een derde huisarts bij de maatschap te betrekken. Daarnaast is ook uitbreiding van het aantal assistenten nodig voor onderzoek en begeleiding van patiënten. Uitbreiding op de huidige locatie, welke ze huren van de Woningstichting, is geen optie. Andere ruimten heeft de Woningstichting ook niet beschikbaar. Het lukt de huisartsen zelf ook niet om een kavel of geschikt pand te kopen. De gemeente vindt het wel van belang om voor haar inwoners eerstelijnsgezondheidszorg aan te kunnen bieden. Voor een mogelijke herhuisvesting van de huisartsen is Gelre’s End in beeld gekomen.

Omdat ook de apotheek uit Ammerzoden eind 2021 uit het huidige pand moet vertrekken, is ook de apotheker aangehaakt bij de gesprekken over herhuisvesting in Gelre’s End. Deze apotheker heeft overigens ook Hedel in zijn huidige verzorgingsgebied zitten. Overleg met alle betrokken partijen – huisartsen, apotheker en bestuur van Stichting Gelre’s End – heeft tot goede afspraken geleid over de aanpassing van de indeling van het dorpshuis en de te betalen huurprijs. Deze huurprijs is een commerciële

2

huurprijs. Een en ander is vastgelegd in een intentieovereenkomst die door partijen is ondertekend en ook als bijlage bij de stukken zit. Daarnaast hebben we met de huisartsen en apotheker afgesproken dat ze op termijn mee zullen verhuizen naar een eventuele nieuwe ontwikkeling binnen het dorp zodra daar sprake van is. We zullen de huurtermijn voor de locatie Gelre’s End afsluiten op 10 jaar. Er is geen mogelijkheid voor de huurders om eerder op te zeggen dan 10 jaar. Op deze termijn zijn ook de huren afgestemd voor de beide huurders in de AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Eén Dak). Voor een verwijzing tussen de opbrengst van de huren en de kosten verwijzen we naar de financiële paragraaf. Het gedeeltelijk renoveren en uitbreiden van het dorpshuis voor dit zorgcluster past goed in het Gelre’s End. Aangezien een deel van het huidige pand van Gelre’s End wordt betrokken bij deze renovatie betekent dit dat de stichting die het pand beheert uiteindelijk ook een kleiner oppervlakte hoeft te beheren en exploiteren. Daardoor zullen de exploitatielasten voor de Stichting voor het totale pand wat ze beheren en exploiteren lager uitvallen, waardoor dit voor de Stichting ook exploitatievoordelen oplevert. Gezien de afgesproken commerciële huurprijzen en de huurtermijn is dit een goede investering in ons maatschappelijk vastgoed.

Participatie De voorgenomen gedeeltelijke renovatie en uitbreiding is afgestemd met de Stichting die het huidige dorpshuis beheert en exploiteert. In gezamenlijkheid is gezocht naar een voor alle partijen werkzame indeling van het pand en gebruik van het bestaande gedeelte. Op basis van de participatieladder betekent dit tot en met trede 5, meebeslissen. De stichting heeft actief mee besloten waar en hoe de renovatie- en uitbreidingsplannen mogelijk kunnen zijn. Daar is volledige overeenstemming over waarbij alle participanten ook akkoord zijn met de voorliggende plannen.

Argumenten 1.1 Realiseren van een AHOED voor Hedel. Door deze renovatie/uitbreiding ontstaat er voor Hedel een AHOED wat ook voor de inwoners aantrekkelijk is omdat daarmee extra vervoersbewegingen naar elders voorkomen kunnen worden bij een bezoek aan deze faciliteiten. 1.2 Vergroten van de bekendheid van het bestaande dorpshuis en de daarin plaatshebbende activiteiten. Door deze renovatie/uitbreiding ontstaat er voor Hedel een AHOED in/aan een locatie van maatschappelijke betekenis, waardoor juist deze locatie zal zorgen voor meer bekendheid van het dorpshuis bij de inwoners. Tevens zal deze toevoeging van de AHOED de ontmoetingsfunctie van het dorpshuis vergroten, waaronder de open inloop voor kwetsbare/eenzame inwoners die Welzijn Bommelerwaard op verzoek van de gemeente in Gelre’s End organiseert. 1.3 Huisartsen en Apotheker hebben hiermee een passende locatie gevonden binnen Hedel.

3

1.4 Het samenbrengen van verschillende functies binnen een dorpshuis zorgt voor meer kruisbestuiving van activiteiten en deelnemers. Zo kan een betere verbinding worden gelegd tussen (medische) zorg en welzijn. De huisarts kan eenvoudig verwijzen naar preventieve activiteiten die vanuit welzijn plaatsvinden in hetzelfde pand. Daarbij zal de inloopfunctie vanuit welzijn ook beter worden aangezien inwoners toch in het pand moeten zijn..

2.1 Dit krediet is nodig om de gedeeltelijke renovatie en uitbreiding te kunnen uitvoeren 3.1 De huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van 10 jaar, daarmee kunnen de kapitaallasten de eerste 10 jaar worden gedekt. 4.1 Het positieve resultaat toe te voegen aan het begrotingssaldo Na afloop van de huurperiode van 10 jaar, gaan we er vanuit dat de resterende boekwaarde kan worden gedekt uit herontwikkeling/doorlopende huur opbrengsten.

Kanttekeningen/risico’s Mocht er uiteindelijk besloten worden om eerder de ontwikkelingen op de nieuwe locatie van het maatschappelijk vastgoed cluster in Hedel uit te voeren dan betekent dit dat de huurovereenkomst eerder eindigt in Gelre’s End en blijft er een hogere boekwaarde resteren. Als na een periode van 10 jaar het pand leeg blijft doordat de verhuur niet verlengd kan worden en er geen plan is voor herontwikkeling, is er een financieel risico van € 55.000 per jaar voor een periode van maximaal 5 jaar. Programma duurzaamheid Voor de gedeeltelijk renovatie en het uitbreidingsdeel van het pand zal daar waar mogelijk voorzien worden van een BENG(Bijna Energie Neutraal Gebouw) installatie waardoor we vooruitlopen op de norm voor dit type vastgoed. De toepassing van eventuele BENG-installaties is mede afhankelijk van de terugverdientijd binnen de huurovereenkomst van 10 jaar. We hebben op dit vlak, als gemeente een voorbeeldfunctie te vervullen. Wij eisen BENG-bouwen van anderen/derden, Als we dat zelf niet zouden doen, schept dat een verkeerd beeld naar buiten toe.

Financiën Uit de onderhandelingen is de volgende huurprijs tot stand gekomen: Huisartsen huren 290 m2 a € 145 = € 42.050 per jaar Apotheek huurt 168 m2 a € 204 = € 34.272 per jaar Hoewel de huurovereenkomst 10 jaar duurt was het ook de bedoeling om dit in 10 jaar tijd af te schrijven. Echter wordt dit boekhoudkundig niet toegestaan. Een 10 jaars termijn wordt gezien als een lening en daar is hier geen sprake van. Daarom wordt de investering in het pand afgeschreven in 15 jaar. Er wordt hierbij afgeweken van onze financiële verordening omdat hierin is opgenomen dat nieuwbouw in 40 jaar wordt afgeschreven en technische installaties in 15 jaar. Het besluit om af te wijken

4

kan gemaakt worden, indien er sprake is van een andere economische levensduur. In deze situatie is er geen sprake van echte nieuwbouw maar meer van renovatie. Daarnaast is de economische levensduur gesteld op 15 jaar, omdat na deze periode de locatie hoogstwaarschijnlijk herontwikkeld gaat worden. Dit levert de volgende kapitaallasten op in het eerste jaar: Afschrijvingen: € 54.000 Rente: € 5.670 Totaal: € 59.670 Door deze investering, hoeft alleen rekening te worden gehouden met kapitaallasten, er zullen de komende jaren geen budgetten nodig zijn voor onderhoud. De totale kapitaallasten lopen ieder jaar af, hieronder schematisch weergegeven, naast de opbrengst en de boekwaarde:

Huuropbrengst

Kapitaallasten

Resultaat

Boekwaarde investering

Jaar 1

76.322

59.670 16.652

756.000

Jaar 2

76.322

59.292 17.030

702.000

Jaar 3

76.322

58.914 17.408

648.000

Jaar 4

76.322

58.158 18.164

594.000

Jaar 5

76.322

58.158 18.164

540.000

Jaar 6

76.322

57.780 18.542

486.000

Jaar 7

76.322

57.402 18.920

432.000

Jaar 8

76.322

57.024 19.298

378.000

Jaar 9

76.322

56.646 19.676

324.000

Jaar 10 Jaar 11 Jaar 12 Jaar 13

76.322

56.268 20.054 55.890 -55.890 55.512 -55.512 55.134 -55.134

270.000 216.000 162.000 108.000

Jaar 14 Jaar 15 Totaal

763.220

54.756 54.378 854.982

-54.756 54.000 -54.378 -91.762 -

Er van uitgaande dat het huurcontract voor de gehele 10 jaar in stand blijft, is in bovenstaand schema te zien dat gedurende de looptijd er jaarlijks een positief resultaat is voor het begrotingssaldo van de gemeente.

5

-

De totale investering (inclusief rente) is na 10 jaar voor bijna 90% terugverdiend. Na deze periode, zijn er 3 opties: 1. Indien na 10 jaar besloten wordt door te gaan met de verhuur, zal het volledige bedrag kunnen worden terugverdiend, uitgaande van een extra termijn van 5 jaar. 2. Indien er na jaar 10 niet meer verhuurd wordt, zal er jaarlijks een tekort zijn in de exploitatie van ongeveer € 55.000. voor de jaren 11 t/m 15. 3. Indien besloten wordt om na 10 jaar het pand af te stoten, resteert er een boekwaarde van € 270.000. Indien dit bedrag kan worden terugverdiend door bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop, is er geen probleem. Indien het pand zonder opbrengst gedesinvesteerd wordt, zal er een last in de exploitatie ontstaan van € 270.000. De kans dat dit zich voordoet is echter erg klein. Omgerekend is de m2 prijs die dan nog op de balans staat € 589, deze prijs zal het altijd opbrengen bij verkoop (op basis van de nu bekende cijfers en verwachtingen). Omdat 10 jaar ver weg is, is het niet mogelijk om te zeggen welk scenario het gaat worden. Indien het scenario 1 wordt, verloopt het budgetneutraal voor de gemeente. Indien het scenario 2 wordt en het pand leeg blijft staan loopt de gemeente een financieel risico van zo’n € 55.000 per jaar, gedurende vijf jaar.

Indien scenario 3 zich voordoet, is er een mogelijk financieel risico maar deze is op dit moment ook niet goed in te schatten. Bedrijfsvoering Personeel en organisatie Vanuit de gemeente zal de afdeling Realisatie en Beheer deze renovatie/uitbreiding begeleiden. De daarvoor noodzakelijk te maken kosten zijn opgenomen in het kredietbedrag. Samenwerking Afstemming heeft plaats gevonden of vindt plaats bij de definitieve contractstukken met de afdelingen RO, MO, JZ en Financiën. Juridische zaken Er zal in overleg met de afdeling een huurovereenkomst opgesteld worden. Uitvoering Planning Zodra er akkoord is op het voorstel zullen de plannen gereedgemaakt worden om aan te besteden en de omgevingsvergunning zal aangevraagd worden. Het is de bedoeling om tweede helft van april te starten met de uitvoering en eind 2021 in te huizen. Handhaving Niet van toepassing Communicatie

6

Na het akkoord zal er gecommuniceerd worden met de betreffende stakeholders van dit project en de media. Evaluatie / controle Er zal elk jaar een evaluatie plaatsvinden met de huurders van de AHOED en de stichting van het dorpshuis in overleg met de Gemeente om te bepalen of de samenwerking binnen Gelre’s End op een goede manier plaatsvindt. Nota van wijzigingen

Bijlagen 1. Plattegrond bestaande toestand 2. Plattegrond nieuwe toestand 3. O+N gevel bestaand 4. W gevel bestaand 5. O+N gevel nieuw 6. W gevel nieuw 7. Intentieovereenkomst Huisartsen 8. Intentieovereenkomst Apotheek

7