Raadsvoorstel Provincialeweg 122 Velddriel

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Principeverzoek aan de raad Provincialeweg 122 Velddriel

Kern van het raadsvoorstel In juli 2023 is een principeverzoek ingediend, gericht aan de gemeenteraad, waarin wordt gevraagd om wonen door derden in de bedrijfswoning Provincialeweg 122 Velddriel toe te staan middels een omgevingsvergunning. Wij stellen u voor om geen medewerking te verlenen aan dit principeverzoek, maar wel medewerking te verlenen aan een alternatieve manier om wonen door derden toe te staan in de bedrijfswoning, onder voorwaarden. Wij stellen u tevens voor om bij een volgende algehele herziening van het bestemmingsplan buitengebied (of zijn opvolger) beleid op te stellen voor de omgang met bedrijfswoningen in het buitengebied. Gerelateerde raadsstukken *

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Principeverzoek aan de raad Provincialeweg 122 Velddriel

Zaaknummer

: 510804

Datum collegevergadering

: 7 november 2023

Datum raadsbesluit

: 14 december 2023

Datum raadsvergadering

: 14 december 2023

Portefeuillehouder

: Wethouder De Raaf

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD, Pol Jansen

Voorstel 1. Geen medewerking te verlenen aan het principeverzoek voor het toestaan van wonen door derden in de bedrijfswoning Provincialeweg 122 Velddriel middels een omgevingsvergunning met als doel om de bestemming in de toekomst te veranderen naar ‘Wonen’. 2. Wel medewerking te verlenen aan het toevoegen van een aanduiding ‘Voormalige bedrijfswoning’ in het bestemmingsplan die wonen door derden in de bedrijfswoning Provincialeweg 122 Velddriel mogelijk maakt, onder voorwaarden. 3. Het college te vragen om bij een volgende algehele herziening van het bestemmingsplan buitengebied (of zijn opvolger) beleid voor bedrijfswoningen in het buitengebied op te stellen, alsmede voorwaarden te formuleren waaronder de aanduiding ‘Voormalige bedrijfswoning’ kan worden gebruikt. Inleiding Op 17 juli 2023 is een principeverzoek ingediend, gericht aan de gemeenteraad, waarin wordt gevraagd om wonen door derden in de bedrijfswoning Provincialeweg 122 Velddriel toe te staan middels een omgevingsvergunning, om bij een volgende algehele herziening van het bestemmingsplan de bestemming van de bedrijfswoning te wijzigen naar ‘wonen’. Situatie De bedrijfswoning ‘Provincialeweg 122 Velddriel’ ligt in het buitengebied, en hoort bij het tankstation Provincialeweg 120.

De eigenaar van de bedrijfswoning wil de woning graag van het bedrijf scheiden, omdat de eigenaar van de bedrijfswoning al enige tijd (naar verluidt sinds 2009) geen relatie meer heeft met het naastgelegen tankstation. Bij een bedrijfswoning is vereist (begrip 1.15 in het bestemmingsplan) dat de huisvesting van (het huishouden van) de bewoner voor het bedrijf noodzakelijk is. Op dit moment is dus sprake van strijdig gebruik op de locatie. De huidige eigenaar heeft in 2021 de woning aangekocht.

2

Figuur 1: de bedrijfswoning (links) behorend bij het tankstation (rechts)

Figuur 2: het geldend bestemmingsplan op de locatie. De locatie van de woning is aangeduid door de rode speld.

3

Voorgaand principeverzoek aan het college (december 2022) De initiatiefnemer heeft in mei 2022 een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor het wijzigen van een niet-agrarische bedrijfswoning naar de bestemming naar ‘Wonen’. Dit principeverzoek is initieel ambtelijk beoordeeld (juli 2022), op verzoek van de initiatiefnemer heeft het college een principestandpunt ingenomen (20 december 2022). De strekking van de ambtelijke beoordeling en het principebesluit van het college waren globaal dezelfde: Binnen het huidige beleid en de regels in het bestemmingsplan is het niet passend om de bestemming van de bedrijfswoning te wijzigen naar ‘Wonen’. De door initiatiefnemer geïnitieerde vervolgstap is vervolgens dit principeverzoek aan de gemeenteraad te richten. Argumenten 1.1 In het buitengebied is het omvormen van een bedrijfswoning naar burgerwoning enkel toegestaan als het bedrijf stopt Zowel voor agrarische als niet-agrarische bedrijven hanteren we dat principe in het buitengebied. Deze voorwaarde is ook opgenomen in het VAB-beleid. Dit principe is duidelijk, uitvoerbaar en sluit aan bij het beleidsdoel om het buitengebied zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor landbouw, natuur en landschap.

1.2 Er wordt een zeer sterke precedentwerking verwacht indien de voorgestelde ontwikkeling wordt toegestaan Een tankstation is goed vergelijkbaar met andere bedrijven in het buitengebied. Het is daarom niet goed te verdedigen als we hier wel afsplitsing van de woning toestaan en elders niet. 1.3/2.1 Het toevoegen van een aanduiding heeft voordelen ten opzichte van een bestemming ‘Wonen’ Indien de bestemming van de bedrijfswoning gewijzigd wordt naar ‘Wonen’, is in het bestemmingsplan/omgevingsplan niet meer zichtbaar dat dit ooit een bedrijfswoning was. Bovendien wordt door middel van een aanduiding voorkomen dat het bedrijf (tankstation) in de toekomst nóg een bedrijfswoning aanvraagt. 1.4/2.2 Er is geen noodzaak tot een snelle procedure / omgevingsvergunning De huidige situatie is niet dermate urgent dat er voor het direct vergunnen van het gebruik ‘wonen door derden’ aanleiding is. In plaats daarvan zou het leiden tot een planologisch onwenselijke situatie, waarin het bestemmingsplan / omgevingsplan geen volledige informatie geeft over wat is toegestaan op de locatie. 1.5 Het principeverzoek is aan de gemeenteraad gericht Het principeverzoek is aan de gemeenteraad gericht. Er is geen procedure vastgelegd dat men niet specifiek een principeverzoek aan de raad mag voorleggen.

In onze verordening op de heffing en de invordering van leges van onze gemeente is hier specifiek een legesbedrag voor opgenomen.

4

2.3 / 3.1 De huidige regels in het bestemmingsplan Buitengebied bieden geen mogelijkheid voor een niet-agrarische bedrijfswoning in het buitengebied die daadwerkelijk overbodig is geworden voor de bedrijfsvoering De gemeente kan niet logischerwijs verwachten dat bedrijfswoningen in het buitengebied, die niet meer noodzakelijk zijn voor de bedrijfswoning, worden gesloopt. Voor de eigenaar is dit namelijk kapitaalvernietiging. Voor agrarische bedrijfswoningen bestaat op basis van landelijke wetgeving de ‘plattelandswoning’, die mogelijk maakt dat er door derden gewoond kan worden in een agrarische bedrijfswoning terwijl het agrarisch bedrijf nog aanwezig is. Voor niet-agrarische bedrijven bestaat deze mogelijkheid niet. Een nieuwe aanduiding ‘voormalige bedrijfswoning’ biedt wel een mogelijkheid voor agrarische bedrijfswoningen die overbodig zijn geworden voor de bedrijfsvoering. 2.4 / 3.2 Het is aannemelijk dat dergelijke situaties zich vaker voor zullen doen Gezien moderne communicatiemiddelen het gemakkelijker hebben gemaakt om op afstand toezicht te houden op een bedrijf, is het aannemelijk dat meer bedrijfswoningen in het buitengebied overbodig zijn geworden voor het bedrijf. Het is daarom wenselijk om een oplossing te zoeken die ook voor vergelijkbare situaties kan worden gebruikt. Deze oplossing dient verankerd te worden in het beleid van de gemeente.

2.5 Risico’s met betrekking tot externe veiligheid worden vermeden De initiatiefnemer moet later, als één van de voorwaarden, aantonen dat het wijzigen van het gebruik niet leidt tot onevenredige risico’s met betrekking tot externe veiligheid. Dit milieuaspect kan alsnog de toevoeging van de aanduiding blokkeren, als uit onderzoek blijkt dat er een onveilige situatie ontstaat. 2.6 Er worden voorwaarden gesteld aan een aanduiding ‘Voormalige bedrijfswoning’ op deze locatie Voor het toevoegen van een nieuwe aanduiding ‘voormalige bedrijfswoning’, die wonen door derden (zonder relatie tot het bedrijf) mogelijk maakt, op deze locatie worden de volgende voorwaarden gesteld: - Overbodigheid van de bedrijfswoning voor het bedrijf (tankstation) wordt aangetoond. Tevens verklaart de eigenaar van het tankstation schriftelijk dat in de toekomst geen bedrijfswoning noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering. - Er dienen geen onevenredige risico’s te ontstaan met betrekking tot externe veiligheid (gevoelig gebruik ‘wonen’ nabij een tankstation); - De gebouwen binnen de aanduiding ‘voormalige bedrijfswoning’ dienen te voldoen aan de regels voor gebouwen en bijgebouwen van de bestemming ‘wonen’. - De aanduiding wordt enkel toegevoegd voor een vlak met een breedte van 10 meter aan weerszijden van de woning, en 35 meter diep vanaf de voorgevel van de woning.

Het overige terrein krijgt de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ en dient ingericht te worden volgens de regels van deze bestemming. - Er wordt een regel toegevoegd die een nieuwe bedrijfswoning bij een bedrijf onmogelijk maakt, als er een voormalige bedrijfswoning aanwezig is.

5

2.7 De omzetting naar burgerwoning is een lokaal belang Provincie Gelderland ziet het omzetten van een niet agrarische bedrijfswoning naar voormalige bedrijfswoning als een lokaal belang. Er is daarbij geen vermoeden dat de verkeersdruk aan de Provincialeweg zal toenemen of een verkeersonveiligere situatie zal ontstaan. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Onwenselijke consequenties principebesluit van raad Indien de raad een positief principebesluit neemt, ontstaan er 3 consequenties die niet wenselijk zijn: a. Participatie wordt uitgesloten, want het hoogste bevoegde orgaan heeft ingestemd. b. De raad beslist en kan later niet meer haar controlerende taak uitvoeren. c. Wanneer de échte beslissing valt bij een bestemmingsplanwijziging zijn er juridisch mogelijk al rechten verworven vanwege het principebesluit. Er moet dus zeer juist tekstueel worden afgewogen onder welke mitsen en voorwaarden het principebesluit is genomen. 2.1 / 3.1 De prikkel voor bedrijven om te vertrekken uit het buitengebied wordt kleiner De stap van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is groter dan van een ‘voormalige bedrijfswoning’ naar een burgerwoning. In de situaties waarvoor een aanduiding ‘voormalige bedrijfswoning’ wordt toegestaan, wordt de prikkel voor het bedrijf om uit het buitengebied te vertrekken dus kleiner. Echter, er blijft nog steeds een prikkel bestaan.

In ruil voor het bedrijf in het buitengebied kan de eigenaar namelijk iets terugkrijgen, hiervoor wordt over het algemeen uitgegaan van het VABbeleid. Participatie Niet van toepassing. Programma duurzaamheid Niet van toepassing. Financiën (incl. BTW-effect) Voor dit principeverzoek brengen we bij initiatiefnemer leges in rekening. Deze leges bedragen € 1.620,00 conform artikel 2.2.2.5. ‘Verordening op de heffing en de invordering van leges 2023’. Bedrijfsvoering Dit principeverzoek maakt deel uit van de reguliere werkzaamheden. Uitvoering Planning We sturen initiatiefnemer een brief en een factuur voor de verschuldigde leges. Daarmee is het principeverzoek afgehandeld. Handhaving Niet van toepassing.

6

Communicatie Niet van toepassing. Juridisch Tegen een principeverzoek is geen beroep of bezwaar mogelijk. Evaluatie / controle Niet van toepassing. Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen - Concept antwoordbrief principebesluit

7