Raadsvoorstel mogelijkheid tot bouw van het dorpshuis en clubhuis van HRC '14

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Mogelijkheid tot bouw van het dorpshuis en clubhuis van HRC’14

Kern van het raadsvoorstel De gemeente Maasdriel en voetbalvereniging HRC’14 zijn al enige tijd in gesprek over de bouw van een nieuw clubhuis voor HRC’14, gelegen aan de Maarten van Rossumstraat. De gemeente heeft velden aangelegd op deze locatie en de vereniging staat aan de lat voor overige faciliteiten die bij een sportaccommodatie horen, zoals het clubhuis, kleedkamers, veldverlichting etc. Al enige tijd ligt het sportpark er verlaten bij, doordat het ontbreekt aan een clubhuis en kleedkamers. Zonder kleedkamers is het volgens de KNVB-richtlijnen niet mogelijk om een voetbalwedstrijd en trainingen te organiseren. Het niet gebruiken van de velden heeft een nadelig effect op de kwaliteit van de velden, zowel kunstgras als natuurgras. Dit doordat het onkruid steeds meer de overhand neemt ten opzichte van het gras. De gemeente en ook HRC’14 hebben er de laatste maanden alles aan gedaan om tot een oplossing te komen. Een onafhankelijk adviseur heeft een advies gegeven en de voetbalvereniging is bezig geweest met haar leden om naar een oplossing toe te werken. Het voorstel dat hier voor u ligt, is een mogelijkheid om tot de bouw van het clubhuis/dorpshuis over te kunnen gaan. Dit zorgt daaropvolgend voor dat het huidige veld ingezet kan worden voor de nodige woningbouw in Hurwenen.

Gerelateerde raadsstukken Financiële uitvoerbaarheid herstructurering velden HRC’14 – 11 juni 2020 Motie M2023-02 – Accommodatie HRC’14 – februari 2023

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Mogelijkheid tot bouw van het dorpshuis en clubhuis van HRC’14

Zaaknummer

: 883766

Datum collegevergadering

: 30 januari 2024

Datum raadsbesluit

: 14 maart 2024

Datum raadsvergadering

: 14 maart 2024

Portefeuillehouder

: Wethouder Nettenbreijers

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Realisatie en Beheer MSD

Voorstel 1. Voor de realisatie van de dorpshuisfunctie een aanvullend budget van € 143.800,- beschikbaar te stellen en te financieren uit de algemene reserve; 2. De huidige opstallen van HRC’14 voor een bedrag van € 162.000,- aan te kopen en te financieren uit de algemene reserve; 3. Na goedkeuring van Stichting Waarborgfonds Sport gezamenlijk een garantstelling af te geven; Inleiding De gemeente Maasdriel en voetbalvereniging HRC’14 zijn al enige tijd in gesprek over de bouw van een nieuw clubhuis voor HRC’14, gelegen aan de Maarten van Rossumstraat. De gemeente heeft velden aangelegd op deze locatie en de vereniging staat aan de lat voor overige faciliteiten die bij een sportaccommodatie horen, zoals het clubhuis, kleedkamers, veldverlichting etc. Al enige tijd ligt het sportpark er verlaten bij, doordat het ontbreekt aan een clubhuis en kleedkamers. Zonder kleedkamers is het volgens de KNVB-richtlijnen niet mogelijk om een voetbalwedstrijd en trainingen te organiseren. Het niet gebruiken van de velden heeft een nadelig effect op de kwaliteit van de velden, zowel kunstgras als natuurgras. Dit doordat het onkruid steeds meer de overhand neemt ten opzichte van het gras. De gemeente en HRC’14 hebben er de laatste maanden alles aan gedaan om tot een oplossing te komen.

Een onafhankelijk adviseur heeft een advies gegeven en de voetbalvereniging is bezig geweest met haar leden om naar een oplossing toe te werken. Het voorstel dat hier voor u ligt, is volgens beide partijen de oplossing, waardoor de bouw van het clubhuis met dorpshuisfunctie verwezenlijkt kan gaan worden. Bijdrage dorpshuisfunctie Uw raad heeft op 21 april 2020 besloten om een bijdrage beschikbaar te stellen van € 225.000,- voor de dorpshuisfunctie in het nieuwe clubhuis van HRC’14. Opgenomen in het raadsvoorstel van april 2020 is het volgende: Voor de insteek van de bijdrage van de dorpshuisfunctie is de volgende oplossing voorgedragen. Het totale nieuwe clubhuis van HRC’14 heeft een oppervlakte van 800 m² bvo (bruto vloeroppervlakte) en heeft een stichtingskostenbegroting van € 901.500. In het nieuwe clubhuis is een dorpshuisfunctie opgenomen van 200 m² bvo wat dus 25% van de totale oppervlakte beslaat. Daarmee komt 25% van de stichtingskosten van het nieuwe clubhuis ten laste van de gemeente. Dat is ook tevens het maximale bedrag dat de gemeente beschikbaar zal stellen voor de dorpshuisfunctie in het clubhuis van HRC’14.

Bij de huidige situatie is de oppervlakte van het clubhuis verkleind (zoals uw raad heeft gevraagd) naar 700 m2 bvo. Dat betekent dat de dorpshuisfunctie 29% van het clubhuis in beslag zal nemen. De stichtingskosten zijn in de loop van de tijd gestegen naar € 1.271. 732,-. Volgens de beredenering zoals opgenomen in het raadsvoorstel zal de nieuwe bijdrage gesteld moeten worden op € 368.800,- minus het al beschikbare budget van € 225.000,-. Dan blijft er een gat over van € 143.800,-. Op dit moment heeft uw raad € 225.000,- beschikbaar gesteld aan HRC’14 ten behoeve van 200 m2 dorpshuisfunctie. Dit komt neer op een bijdrage van € 1.125,- per vierkante meter. Met de huidige bouwprijzen is dit niet te realiseren. Wanneer bovenstaande advies wordt overgenomen, komt de gemeentelijke bijdrage aan het dorpshuis uit op € 1.844,- per vierkante meter. Dit bedrag zit nog steeds onder de gemiddelde bouwkosten volgens de kengetallen. Mocht de bijdrage voor het dorpshuis niet verhoogd worden, dan kan er geen dorpshuisfunctie worden gecreëerd. Hierdoor zal er de gemeente op zoek moeten naar een andere invulling van de dorpshuisfunctie in Hurwenen. Dit in verband met de geplande sloop van dorpshuis De Kil. Huidige opstallen Om het nieuwbouwproject Hart van Hurwenen te kunnen realiseren, moet er gebouwd worden op de plaats waar nu de voetbalvelden van HRC’14 liggen.

Op deze locatie liggen ook de huidige kantine, kleedkamers etc. Deze opstallen zijn echter in eigendom van de vereniging. Dit eigendom is geregeld in een opstalovereenkomst. In de opstalovereenkomst is opgenomen: “Indien het recht van opstal om andere redenen dan wel door ommekomst van de bepaalde termijn van vijftig jaar wordt beëindigd zal de gemeente de waarde van de door de opstalhoudster opgerichte gebouwen en werken aan de opstalhoudster vergoeden. Deze vergoeding zal in onderling overleg door de gemeente en de opstalhoudster worden vastgesteld naar de staat waarin de opstallen en werken zich bij beëindiging van het recht bevinden.” In het raadsvoorstel van april 2020 is opgenomen dat er een gemeentelijke bijdrage beschikbaar gesteld wordt voor een dorpshuisfunctie in het nieuwe clubhuis van HRC’14 in Rossum en de eventuele verweving van de bestaande kantine Hurwenen. Dit voor een bedrag van € 225.000,-. Dit bedrag is berekend op basis van de dorpshuisfunctie en niet op basis van de waarde van de opstallen. Juridisch gezien kan dit bedrag niet worden gezien als uitkoopbedrag. De opstallen dienen dan ook volgens de waarde aangekocht te moeten worden. Een taxateur heeft de waarde van de opstallen vastgesteld op € 162.000,-. HRC’14 wil de opstallen overdragen voor dat bedrag.

Stichting Waarborgfonds Sport In het bestuursakkoord is opgenomen dat de gemeente in deze raadsperiode wil onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor het verstrekken van garantstellingen aan verenigingen en maatschappelijke partners. Dit is zeer wenselijk omdat een sportclub en overige maatschappelijke instellingen die van plan is een grotere investering te doen, vaak niet het geld in kas heeft om dit te financieren en daarom een beroep moet doen bij een bank. Banken lenen geen geld uit aan verenigingen, wanneer er geen garanties aan ten grondslag liggen. Stichting Waarborgfonds Sport geeft garanties af voor verenigingen, zodat zij een geldlening kunnen aangaan bij een bank. Stichting Waarborgfonds Sport (hierna: SWS) doet daarvoor een toetsing of een sportvereniging de lasten van een lening kan dragen in de toekomst. SWS doet hiervoor ook, zolang de garantstelling loopt, een jaarlijkse toetsing van de financiële situatie van deze

vereniging. SWS geeft enkel een garantie af voor 50% van de borgstelling, wanneer de overige 50% door de desbetreffende gemeente wordt afgegeven. 85% van de gemeenten in Nederland werken naar tevredenheid samen met SWS. HRC’14 heeft een geldlening nodig om de bouw van het clubhuis mogelijk te maken. Zonder een garantstelling van SWS en de gemeente, kan HRC’14 de financiering van de bouw niet rond krijgen. Conclusie Het clubhuis dat HRC’14 wil gaan bouwen is afgeschaald tot een absoluut minimum. Verder versoberen is niet mogelijk volgens de richtlijnen van de KNVB. Meer zelfredzaamheid verwachten van de verenigingsleden is ook niet realistisch. Dit voorstel is afgestemd met het bestuur van HRC’14, de vereniging kan na een positiefbesluit op dit voorstel overgaan tot bouwen. Wanneer er geen besluit genomen kan worden over de bovenstaande punten, kan er geen clubhuis gebouwd worden op het sportcomplex aan de Maarten van Rossumstraat. Wanneer er niet overgegaan kan worden tot nieuwbouw, levert dit problemen op voor de dorpshuisfunctie en het woningbouwprogramma Hart van Hurwenen. Het advies van het college van B&W is dan ook om in te stemmen met bovengenoemde voorstel en hiermee de langlopende kwestie met HRC’14 af te ronden. Participatie Dit voorstel is afgestemd met het bestuur van HRC’14 en de stakeholders die benodigd zijn voor de bouw.

Argumenten 1.1 Conform het vastgoedbeleid is de gemeente verantwoordelijk voor 200 m2 dorpshuisfunctie in elke kern van Maasdriel. Doordat o.a. de bouwkosten zijn gestegen is het niet realistisch dat er voor het beschikbare budget van € 225.000,- tweehonderd vierkante meter dorpshuisfunctie gerealiseerd kan worden. 1.2 Als de functie van dorpshuis geen plaats krijgt in het clubhuis van HRC’14, zal de gemeente de dorpshuisfunctie elders moeten faciliteren. Dit zal uiteindelijk voor de gemeente voor hogere lasten zorgen. Het zal bovendien tijd kosten om een dergelijke locatie te vinden en beschikbaar te krijgen, wat mogelijk ook vertraging betekent van het woningbouwplan Hart van Hurwenen. 1.3 De extra benodigde bijdrage is binnen de normbedragen. Wanneer de gemeente zelf een nieuwe dorpshuisfunctie elders moet faciliteren, vallen de kosten hoger uit. 2.1 Om woningbouw mogelijk te maken in ‘t Hart van Hurwenen, moeten de huidige opstallen verwijderd worden. De opstallen zijn in eigendom van de vereniging en conform contractuele afspraken dienen deze voor de waarde uitgekocht te worden. 2.2 Uit de afgesloten opstalovereenkomst vloeit voort dat de gemeente de waarde van de huidige opstallen aan HRC’14 vergoedt. De getaxeerde waarde voor het clubhuis is € 135.000. Hierbij zijn niet de lichtmasten, doelen etc. mee getaxeerd.

Om deze ook over te dragen stelt HRC’14 een bedrag voor van € 162.000,-. Dit hebben wij beoordeeld als een passend voorstel. 3.1 Zonder garantstelling kan geen enkele maatschappelijke instelling een lening aangaan. Zonder geldlening kan de bouw van het clubhuis nooit plaatsvinden; HRC’14 heeft daarvoor onvoldoende middelen in kas. 3.2 Wanneer SWS goedkeuring heeft gegeven is het risico zeer beperkt. Omdat SWS al meerdere jaren professioneel garanties verstrekt, jaarlijks controles uitvoert en zelf ook voor 50% garantstaat, wordt het risico als nihil beschouwd.

Kanttekeningen/risico’s 1.1 Er is eerder een budget ter hoogte van € 225.000 beschikbaar gesteld en hier moet een aanvulling voor komen. De gemeente staat aan de lat om in elk dorp een dorpshuisvoorziening te (laten) treffen. Dorpshuis De Kil moet blijven bestaan of elders moet er een dorpshuis komen dat hogere kosten met zich meebrengt dan deze budgetaanvulling. 1.2 Wanneer de dorpshuisfunctie geen plaats krijgt in het clubhuis, valt de bijdrage en de verantwoording terug naar de gemeente. Volgens het vastgoedbeleid is de gemeente verantwoordelijk voor een dorpshuisfunctie in het dorp, hierdoor zullen er kosten richting de gemeente komen. 2.1 Is uitkopen de enige mogelijkheid of zijn er meerdere opties? Volgens de onderliggende opstalovereenkomst is er geen andere mogelijkheid. Wanneer HRC’14 niet wil verkopen, kan er vertraging komen in de woningbouwplannen Hart van Hurwenen. HRC’14 is bereid zich uit te laten kopen voor het getaxeerde bedrag van € 162.000,-, waardoor er geen vertraging plaats hoeft te vinden. 2.2 De uitkoop van de opstallen is niet meegerekend in de grondexploitatie van Hart van Hurwenen. Hierdoor moet een budgetverhoging gedekt worden uit de algemene reserve. 3.1 Er zijn meer verenigingen in de gemeente die om garantstellingen gaan vragen. Wanneer garantstellingen gezamenlijk uitgegeven worden met SWS, zullen wij hier altijd positief over adviseren.

Wij zijn ook voornemens om deze wijze van garantstelling verder uit te werken in het sportaccommodatiebeleid. 3.2 Is het een risico dat wij in de toekomst garant moeten staan voor deze uitkering? Dit risico is zeer beperkt in verband met de professionele werkmethode van SWS. Tevens zal in de garantstelling een onderpand worden opgenomen dat de dorpshuisfunctie altijd blijft bestaan. Programma duurzaamheid HRC’14 wenst duurzaam te bouwen, echter is het bouwbudget momenteel niet toereikend om volgens de ENG norm te bouwen. Zo is het niet mogelijk om zonnecellen etc. aan te leggen. Wel zullen er leidingen geplaatst worden, zodat het plaatsen van zonnecellen in de toekomst wel tot een mogelijkheid behoort.

Financiën (incl. BTW-effect) Aanvullend budget voor de realisatie van de dorpshuisfunctie Uw gemeenteraad heeft op 11 juni 2020 voor de realisatie van een dorpshuisfunctie een incidenteel budget van € 225.000,- beschikbaar gesteld. Uit het onderzoek van de onafhankelijk adviseur is gebleken dat er een aanvullend bedrag nodig is van € 143.800,- om de dorpshuisfunctie te kunnen realiseren. Uw raad wordt gevraagd een aanvullend incidenteel budget ter beschikking te stellen voor het jaar 2024 van € 143.800,-. De aanschaf van de huidige opstallen De aanschaf van de huidige opstallen in Hurwenen zal naar verwachting € 162.000 kosten. Dit is een aanvullende last voor de gemeente, waar in de programmabegroting 2024 geen budget voor beschikbaar is. Dekking via algemene reserve Doordat de budgetvraag incidenteel van aard is, is incidentele financiële dekking nodig. Financiële dekking vindt plaats door inzet van de algemene reserve. Na inzet van de reserve heeft deze een omvang van circa € 11,7 miljoen. Aangezien de reserves afnemen, neemt de solvabiliteitsratio af. Uit de jaarstukken 2023 zal blijken wat de huidige solvabiliteitsratio is. Bedrijfsvoering Niet van toepassing. Uitvoering Planning Na behandeling van dit voorstel zal het bestuur van de vereniging op de hoogte worden gebracht en kan HRC’14 overgaan tot een bouwplan. Handhaving Niet van toepassing.

Communicatie Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestuur van HRC’14 op de hoogte gebracht. Evaluatie/ controle Ambtelijk zal er meegekeken worden met het bestuur van HRC’14 tijdens de bouwfase. Dit volgens advies van de ingehuurde adviseur. Nota van wijzigingen

Bijlagen n.v.t.