Raadsvoorstel Evaluatie en aanvulling Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025
Tekst van het document
Samenvatting raadsvoorstel
Onderwerp
: Evaluatie en aanvulling Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025
Kern van het raadsvoorstel De Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 is tussentijds geëvalueerd. Een groot aantal acties is uitgevoerd, een deel loopt nog, en sommige staan op de planning voor 2025. Er hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden. Begin 2023 is de Woondeal ondertekend, met een opgehoogde bouwambitie, van 1.250 naar 1.454 woningen t/m 2030. Eind 2023 liet het Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard (WBO) een grote vraag naar sociale huurwoningen en betaalbare woningen zien, maar ook een grote vraag naar dure woningen. Het ambitiescenario gaat uit van 1.975 woningen t/m 2030. Naar aanleiding van de evaluatie en genoemde ontwikkelingen wordt de raad gevraagd een aanvulling op de Woonvisie vast te stellen (Addendum) inzake de bouwambitie en een aangepaste woningbouwdifferentiatie. Tevens wordt de raad verzocht de geldigheidsduur van de Woonvisie te verlengen totdat het (verplichte) Volkshuisvestingsprogramma (opvolger van de woonvisie) moet zijn opgesteld, volgens het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Gerelateerde raadsstukken N.v.t.
Raadsvoorstel
Onderwerp
: Evaluatie en aanvulling Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025
Zaaknummer
: 1109214
Datum collegevergadering
: 12 november 2024
Datum raadsbesluit
: 19 december 2024
Datum raadsvergadering
: 19 december 2024
Portefeuillehouder
: Wethouder De Raaf
Inlichtingen bij
: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD
Voorstel 1. Kennis te nemen van de (tussentijdse) Evaluatie Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025. 2. Het Addendum Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 vast te stellen (met ingangsdatum 1-1-2025). Inleiding De Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 is tussentijds geëvalueerd. Een groot aantal acties is uitgevoerd, een deel loopt nog, en sommige staan op de planning voor 2025. De nieuwbouwambitie bedroeg 1.250 woningen in de periode 2021 t/m 2030. Tussentijds hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden. Begin 2023 is de Woondeal ondertekend, met een opgehoogde ambitie van 1.454 woningen in de periode 2022 t/m 2030. Eind 2023 is het Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 uitgekomen (WBO). Het ambitiescenario (autonome groei + volgen migratietrend + inlopen woningtekort) kent een verder verhoogde ambitie: 1.975 woningen in de periode 2023 t/m 2030. Het WBO laat een grote vraag naar sociale huurwoningen en betaalbare woningen zien, maar ook een grote vraag naar dure woningen. Naar aanleiding van de evaluatie en genoemde ontwikkelingen wordt de raad gevraagd een aanvulling op de Woonvisie vast te stellen (Addendum) inzake de bouwambitie en een aangepaste woningbouwdifferentiatie. Deze vormen daarmee ook de input voor de geactualiseerde Woondeal 1.1 (Q1 2025).
Tevens wordt de raad verzocht de geldigheidsduur van de Woonvisie te verlengen totdat het (verplichte) Volkshuisvestingsprogramma (opvolger van de woonvisie) moet zijn opgesteld, volgens het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. De raad is toegezegd dat bij de tussentijdse evaluatie van de Woonvisie gereageerd zal worden op de Discussienotitie van Samen Sterk Maasdriel. In bijlage 2 bij dit raadsvoorstel is die reactie opgenomen.
2
Participatie Over de evaluatie van de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 is gesproken met de gemeente Zaltbommel en de corporaties. Er is sprake van beleidscontinuïteit, waardoor er geen noodzaak is om een uitgebreid participatietraject op te zetten. In de reguliere contacten met partners en betrokkenen Argumenten 2.1 Woningbehoefte is groter dan bij de opstelling van de Woonvisie Het Woningbehoefteonderzoek van eind 2023 laat zien dat Maasdriel niet alleen een autonome huishoudensgroei doormaakt. Als rekening wordt gehouden met de actuele trend van de migratie en het terugbrengen van het grote woningtekort naar realistische proporties (van meer dan 6% naar 2%) zal er fors meer gebouwd moeten worden. 2.2 Grotere vraag naar sociale huur en dure koop In de Woonvisie kende de woningdifferentiatie (onder andere) 30% sociale huur en 10% dure koop. Het WBO toont dat de behoefte aan sociale huur bijna 39% is, en aan dure huur/koop 17%. In de voorgestelde woningbouwdifferentiatie wordt hier niet voor 100% aan tegemoet gekomen. Enerzijds komt de grens van de haalbaarheid van plannen bij meer dan 35% sociale huur in gevaar (hoewel meer dure koop dat compenseer). Anderzijds is het gewenst ook voldoende in te zetten op het middensegment. En met name ook op middenhuurwoningen die veelal dienen als de ‘smeerolie’ op de woningmarkt.
Middenhuur heeft voor velen niet de (eerste) voorkeur, maar is vaak een welkom alternatief als tussenstap. Door de gemiddeld kortere bewoningsduur komen middenhuurwoningen relatief snel beschikbaar. 2.3 Betaalbaarheidsgrens is onvoldoende betaalbaar voor starters De betaalbaarheidsgrens van het Rijk is in 2025 € 405.000. Een huishouden dat niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (jaarinkomen vanaf circa € 48.000) kan een hypotheek krijgen vanaf circa € 225.000. In de woningbouwdifferentiatie zijn daarom meerdere prijsniveaus voor sociale koopwoningen opgenomen, zodat voor diverse (alle) inkomensgroepen aanbod beschikbaar komt via nieuwbouw. 2.4 Een aanpassing op enkele hoofdpunten houdt de |Woonvisie actueel De Woonvisie is en blijft op veel onderdelen actueel. Er is geen noodzaak voor een integrale herziening op korte termijn. Door aanpassing van de behoeftecijfers en de woningbouwdifferentiatie wordt aansluiting gehouden bij de actuele (markt)ontwikkelingen. 2.5 Verlenging geldigheidstermijn Woonvisie is het meest efficiënt Naar verwachting zal binnen afzienbare termijn het instrument Woonvisie vervangen worden door het Volkshuisvestingsprogramma (wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting). Een aangepaste Woonvisie blijft bruikbaar vanaf 2026 tot aan de invoering van het Volkshuisvestingsprogramma in (bijvoorbeeld) 2027.
Het voorkomt dat schaarse capaciteit moet worden ingezet voor het opstellen van een nieuwe Woonvisie voor waarschijnlijk een korte periode.
3
Kanttekeningen/risico’s 2.1 Verschillen tussen Maasdriel en Zaltbommel groter In de Woonvisie 2021-2025 hanteren Maasdriel en Zaltbommel dezelfde woningbouwdifferentiatie. Door de verschillende uitkomsten van het Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 stellen Maasdriel en Zaltbommel elk een eigen, aangepaste woningbouwdifferentiatie voor voor de komende periode. Dit en andere verschillende accenten doet geen afbreuk aan het nut van een gezamenlijke Woonvisie. 2.2 Onzekerheid over invoeringsdatum Volkshuisvestingsprogramma De (verplichte) invoering van het Volkshuisvestingsprogramma (dat onderdeel zal uitmaken van de Omgevingsvisie) is nog met onzekerheden omgeven. Mocht in 2025 duidelijk worden dat invoering niet of (veel) later dan 2027 aan de orde is, dan kan bij de (eind)evaluatie van de Woonvisie 2021-2025 besloten worden (toch nog) een nieuwe Woonvisie op te stellen. Inclusie Woningaanbod voor diverse doelgroepen en aandachtsgroepen is onderdeel van het woonbeleid en schept daarmee belangrijke randvoorwaarden voor diversiteit en inclusie. Programma duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van het woonbeleid. De komende periode zal dit aspect, ook in relatie tot woningbouw, verder worden uitgewerkt. En nadrukkelijker worden onderscheiden van het aspect energievoorziening.
Een urgent vraagstuk in dat kader is ‘netbewuste nieuwbouw’, nieuwe woningen en wijken die het elektriciteitsnet zo min mogelijk belasten. Financiën (incl. BTW-effect) Dit voorstel heeft geen budgettaire gevolgen. Bedrijfsvoering Uitvoering van alle ambities en acties uit het Uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2021-2025 staat onder druk door de beperkte formatieve ruimte. Uitvoering Planning De uitvoering van de Woonvisie zal in 2025 doorgaan, en vermoedelijk dus (minimaal) ook in 2026. Handhaving N.v.t. Communicatie De inhoud van het Addendum bij de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 zal worden gedeeld met de relevante partners bij de uitvoering van het Woonbeleid, Evaluatie / controle Onderdeel van de opstelling van het aangekondigde Volkshuisvestingsprogramma zal ook de (eind)evaluatie zijn van de Woonvisie 2021-2025.
4
Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen 1. Evaluatie Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 2. Ontwikkelingen-Reactie Discussienotitie SSM 3. Discussienotitie SSM 4. Addendum Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025
5