Raadsvoorstel aanvullend voorbereidingskrediet woningbouw VV Hurwenen

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanvullend voorbereidingskrediet plan voetbalvelden Hurwenen

Kern van het raadsvoorstel De gemeenteraad heeft besloten extra krediet beschikbaar te stellen, om het woningbouwplan ter plaatse van de voetbalvelden in Hurwenen stedenbouwkundig en planologisch te kunnen voorbereiden. De kosten worden op termijn terugverdiend met de grondopbrengsten. Gerelateerde raadsstukken 1. Woningbouwprogramma 2021-2030, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 10 december 2020. 2. Voorbereidingskrediet plan voetbalvelden Hurwenen, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 14 oktober 2021. 3. Actualisatie woningbouwprogramma 2021-2030, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 24 februari 2022. 4. BGR2017 Amendement 13: sportcomplex HRC’14 d.d. 3 november 2016 5. Aanvullend krediet voor de realisatie van de voetbalvelden HRC’14 d.d. 10 juni 2021

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanvullend voorbereidingskrediet plan voetbalvelden Hurwenen

Zaaknummer

: 295295

Datum collegevergadering

: 31 mei 2022

Datum raadsbesluit

: 7 juli 2022

Datum raadsvergadering

: 7 juli 2022

Portefeuillehouder

: Wethouder De Vries

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD, Eric-Jan Kentie

Voorstel 1. Een aanvullend voorbereidingskrediet voor het project woningbouw VV Hurwenen beschikbaar te stellen van € 220.000 voor de planvoorbereiding tot en met bestemmingsplan/omgevingsplan, inclusief een exploitatieberekening en beeldkwaliteitsplan. Inleiding In 2014 zijn de voetbalclubs van Hurwenen en Rossum gefuseerd naar HRC’14. Na de realisatie van de nieuwe gezamenlijke locatie in Rossum komen de voetbalvelden in Hurwenen, die in eigendom zijn van de gemeente, vrij. De nieuw te realiseren accommodatie zal ook voorzien in de huidige functie van dorpshuis De Kil.

2

Volgens planning zullen de werkzaamheden hiervoor in het tweede kwartaal van 2023 zijn afgerond en zijn de velden speelklaar voor seizoen ’23-‘24. Dit biedt mogelijkheden voor herontwikkeling van de velden en de locatie, begrensd door de Dorpsstraat, Groenestraat en Geerhofstraat (zie afbeelding). In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft u besloten de vrij te komen voetbalvelden in Hurwenen als onderzoeklocatie toe te voegen aan het woningbouwprogramma 2021-2030. Bij raadsbesluit van 14 oktober 2021 heeft u vervolgens een (initieel) voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld van € 110.000, bedoeld om te onderzoeken of woningbouwontwikkeling op de locatie – inclusief de aangrenzende speeltuin en dorpshuis De Kil – ruimtelijk mogelijk en financieel haalbaar is. De uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek zijn inmiddels beschikbaar. Gezien de resultaten wordt voorgesteld om het project uit te werken. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het noodzakelijk dat er een bestemmingsplanprocedure of omgevingsplanprocedure wordt gevolgd, inclusief exploitatieberekening en alle benodigde (vervolg)onderzoeken. Voorafgaand hieraan dient – in samenspraak met omwonenden en andere belanghebbenden – een stedenbouwkundig plan te worden uitgewerkt. Tezamen met benodigde maatregelen kan op basis hiervan een volledige financiële doorrekening worden gemaakt.

Verder dient op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten een beeldkwaliteitsplan (BKP) te worden opgesteld, op grond waarvan bouwplannen van ontwikkelaars en architecten mede kunnen worden getoetst. Participatie In 2018 en 2019 heeft de Dorpsraad de inwoners van Hurwenen geconsulteerd over wensen en ideeën. De rapportage hierover is betrokken in de uitgangspunten van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek. Op 21 april 2022 zijn bewoners van Hurwenen – tijdens een informatieavond in dorpshuis De Kil - op de hoogte gesteld van de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek en de gehanteerde ontwikkelscenario’s. De wijze waarop de participatie verder wordt vormgegeven, is onderdeel van het plan van aanpak dat wordt opgesteld na onderhavige besluitvorming. Argumenten 1.1. De uitkomst van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek is positief. Woningbouwontwikkeling op de locatie is ruimtelijk mogelijk en laat met verschillende ontwikkelscenario’s een positief financieel resultaat zien. In het rapport wordt hierop nader ingegaan. 1.2. Potentiële belemmeringen zijn oplosbaar en voor eventuele maatregelen zijn financiële consequenties meegerekend. Vanuit omgeving en milieu worden op basis van de huidige inzichten geen onoverkomelijke belemmeringen voor het plan verwacht.

Het haalbaarheidsonderzoek geeft aan dat diverse nadere onderzoeken voor het opstellen van een stedenbouwkundige plan en het doorlopen van planologische procedures nodig zijn. 1.3. De locatie is opgenomen in het Woningbouwprogramma 2021-2030. De voorgenomen planvorming van de locatie geeft uitvoering aan het vastgestelde woningbouwprogramma. Daarbij is de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 uitgangspunt

3

voor de te hanteren woningdifferentiatie, die voorziet een flink aandeel sociale en betaalbare woningen. De locatie van de voetbalvelden e.o. is in eigendom van de gemeente, waardoor maximaal sturing kan worden gegeven aan de invulling en het tempo van de ontwikkeling. Met de realisatie wordt tegemoet gekomen aan de woningbehoefte. 1.4. Om de plannen verder uit te werken worden kosten gemaakt voor de begeleiding, onderzoek, ontwerp en advies. Daarvoor is budget nodig. Het reeds beschikbare budget is ontoereikend voor verdere planvorming. Het nu gevraagde bedrag is nodig voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan inclusief financiële doorrekening, het bestemmingsplan/omgevingsplan (inclusief de vereiste onderzoeken), het beeldkwaliteitsplan en de exploitatieberekening. Kanttekeningen/risico’s 1.1. Het haalbaarheidsonderzoek bevat nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan op basis van alle (definitief) te nemen maatregelen. Het haalbaarheidsonderzoek heeft zich gericht op de stedenbouwkundige mogelijkheden op hoofdlijnen en de belangrijkste aanwezige en bekende omgevingskenmerken, zoals de aanwezige waterlopen en bomen(rijen), het aangrenzende beschermde dorpsgezicht en de milieuzonering van omliggende bedrijven. In de rapportage is aangegeven dat er op onderdelen nog aanvullende onderzoeken en uitwerkingen nodig zijn.

Voor eventueel te nemen maatregelen zijn stelposten en een risicovoorziening opgenomen. 1.2. Financiële parameters kunnen veranderen. In de huidige berekening wordt gerekend met actuele kosten- en opbrengstenstijgingen en een relatief lage rentevoet. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn deze parameters realistisch, echter gezien de marktontwikkelingen moet rekening worden gehouden met fluctuaties. De risicoparagraaf in §3.6 van het haalbaarheidsrapport gaat hier op in. 1.3. Mocht het woningbouwplan onverhoopt niet tot uitvoering komen, dan leidt dat tot een incidentele last in het jaarrekeningresultaat. Aangezien de kosten voor de baten uitgaan, kan de planvoorbereiding alleen worden terugverdiend als de (grond)opbrengsten ook worden gerealiseerd. 1.4. Het voorbereidingskrediet is alleen beschikbaar voor het onderhavige plan. Wanneer het budget wordt toegekend, kunnen de gelden niet voor andere doeleinden worden aangewend dan voor het project. Het budget is dan gereserveerd voor de planvoorbereiding van de woningbouw ter plaatse van de voetbalvelden e.o. te Hurwenen. 1.5. Geitenhouderij bevindt zich op een afstand van ca. 500m De gezondheidsrisico’s van geitenhouderijen heeft de aandacht van de rijksoverheid, waarvoor een onderzoeksprogramma loopt.

Deze VGO-onderzoeken zijn nog niet geheel afgerond, maar landelijke wet- en regelgeving geven op dit moment niet aan dat er belemmeringen zouden zijn voor woningbouw in de kern van Hurwenen.

4

1.6. Amendement stelt dat opbrengsten ten goede dienen te komen aan financiering accommodatie HRC’14 Bij de programmabegroting 2017-2020 is voorzien in een tekort van € 750.000 voor de financiering van de nieuwe sportaccommodatie voor HRC’14. Bij de behandeling hiervan is een amendement (BGR2017 Amendement 13) aangenomen dat in overweging geeft om de opbrengsten van de vrijkomende accommodatie te benutten voor dekking van dit tekort. 1.7. Aanvullend krediet van € 550.000 euro voor de realisatie van de voetbalvelden HRC’14 In het haalbaarheidsonderzoek is in de scenario’s rekening gehouden met verschillende bebouwingspercentages. In scenario 3 is rekening gehouden met het hoogste bebouwingspercentage, zijnde 47%. De raad kan, mits het gewenst én mogelijk is rekening houdend met de stedenbouwkundige eisen, de uitgeefbaarheid aanpassen naar een nog hoger percentage. Hoe hoger het percentage hoe positiever het verwachte resultaat kan worden. In het haalbaarheidsonderzoek onder ‘Thema ruimtelijk (stedenbouw en landschap)’ is aangegeven dat er sprake kan zijn van maximaal 55% uitgeefbare grond, dat is tevens het maximale percentage die Maasdriel hanteert bij alle overige projecten. De marge is dus maximaal 8%. Op 10 juni 2021 heeft de raad een aanvullend krediet beschikbaar gesteld van € 550.000 euro om de realisatie van de voetbalvelden mogelijk te maken.

In het geval dat het binnen de stedenbouwkundige eisen mogelijk zou kunnen zijn om het percentage te verhogen, dan zou het extra toegekende investeringskrediet mogelijk ook gedekt kunnen worden. Op dit moment is het nog niet zover. De belangrijkste conclusie die nu getrokken kan worden op basis van het haalbaarheidsonderzoek, is dat we door kunnen gaan met het project als de raad het aanvullend investeringskrediet toekent. Inclusie De beoogde, brede differentiatie voorziet in een woningaanbod voor diverse doelgroepen. Ook zal de levensloopbestendigheid van de woningen uitgangspunt zijn. Voor de openbare ruimte staan aspecten als beweging en ontmoeting centraal. Programma duurzaamheid Bij de uitwerking van het plan zal nader invulling worden gegeven aan de door de gemeente na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie, waaronder energieneutrale woningen en een klimaatrobuuste openbare ruimte. Financiën (incl. BTW-effect) Resultaat Met het voorliggende raadsvoorstel wordt nog geen keuze gemaakt voor één van de scenario’s uit het haalbaarheidsonderzoek. De berekeningen tonen wel aan dat bij een uitgeefbaarheid vanaf 38% van de beschikbare grond een positief financieel resultaat wordt verwacht. In het dichtst bebouwde scenario (47%) in het haalbaarheidsonderzoek bedraagt het resultaat op eindwaarde €893.093.

In het haalbaarheidsonderzoek onder ‘Thema ruimtelijk (stedenbouw en landschap)’ is aangegeven dat er sprake kan zijn van maximaal 55% uitgeefbare grond. De raad kan later de uitgeefbaarheid aanpassen naar een hoger percentage van de bebouwing van het gebied (55%) indien de raad dit wenst. Hoe hoger het percentage hoe positiever het verwachte resultaat. Plankostenscan

5

In het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek variëren de geschatte plankosten tussen de € 576.000 en € 658.000 (zie hoofdstuk 3.5 van het haalbaarheidsonderzoek). Dit komt in grote lijnen overeen met de met een uitgevoerde plankostenscan. Voorzichtigheidshalve wordt bij deze kredietverstrekking uitgegaan van de bovenkant van de bandbreedte uit het haalbaarheidsonderzoek inzake plankosten. Daarbij geldt op basis van ervaringcijfers dat circa 50% van de berekende plankosten worden gemaakt tot en met de vaststelling van het bestemmingsplan/ omgevingsplan, afgerond een bedrag van € 330.000. De kosten worden op termijn terugverdiend met de grondopbrengsten. Kredietstand Op basis van bovenvermelde plankosten en de overige resultaten van het haalbaarheidsonderzoek, worden de kosten tot en met de vaststelling van het bestemmingsplan/omgevingsplan geraamd op € 330.000. Bij aanvang van het project is al een voorbereidingskrediet van € 110.000 beschikbaar gesteld. Met het aanvullende krediet van €220.000 worden op basis van de huidige inzichten de kosten voor de resterende planvoorbereiding gedekt. Van het initiële voorbereidingskrediet ad € 110.000 is ten tijde van deze besluitvorming circa € 45.000 besteed. De kosten tot op heden lopen in de bandbreedte van de budgetbegroting. Na afronding van het project komt een eventueel surplus ten guste van het projectresultaat.

Regelgeving/BBV Het voorbereidingskrediet wordt als immateriële vaste activa op de gemeentelijke balans opgenomen. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa, is conform de wetgeving in het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording) toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst Wro/Bro; 2. de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat; en 3. plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit. De voorbereidingskosten hebben daarmee geen effect op de gemeentelijke begroting. Indien de voorbereidingskosten uiteindelijk leiden tot een actieve bouwgrondexploitatie, dan worden deze kosten ingebracht in de betreffende bouwgrondexploitatie. Bedrijfsvoering Voor de uitvoering van de voorgenomen planvoorbereiding is een projectplan opgesteld. Personele kosten vormen een onderdeel van de plankosten. Het project is opgenomen in de werkprogramma’s.

Uitvoering Planning Na besluitvorming over onderhavig voorstel wordt het vervolg opgepakt. In de tweede helft van 2022 wordt het plan verder uitgewerkt en nadere onderzoeken uitgevoerd. Planning is om in 2023 het bestemmingsplan dan wel omgevingsplan te herzien.

6

Handhaving N.v.t. Communicatie N.v.t. Evaluatie / controle Op een aantal momenten zullen resultaten en vervolgstappen ter besluitvorming worden voorgelegd, waaronder de terinzagelegging en vaststelling van het bestemmingsplan of aangepast omgevingsplan. Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen  Eindrapportage Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen d.d. 16-mei’22.

7