Raadsvoorstel aanvullend voorbereidingskrediet Onderwaard v04 211021

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanvullend voorbereidingskrediet Onderwaard

Kern van het raadsvoorstel De gemeenteraad heeft besloten extra krediet beschikbaar te stellen, om het woningbouwplan Onderwaard stedenbouwkundig en planologisch te kunnen voorbereiden. De kosten worden op termijn terugverdiend met de grondopbrengsten. Te zijner tijd moet worden besloten of de gemeente het plan zelf in (grond)exploitatie neemt, dan wel verkoopt aan een marktpartij.

Gerelateerde raadsstukken 1. Woningbouwprogramma 2021-2030, vastgesteld bij Raadsbesluit d.d. 10-dec’20. 2. Voorbereidingskrediet woningbouwproject Onderwaard, Ammerzoden, vastgesteld (optie c) bij Raadsbesluit d.d. 8-apr’21. 3. Eindrapportage Haalbaarheidsonderzoek Onderwaard, d.d. 19-okt’21.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanvullend voorbereidingskrediet Onderwaard

Zaaknummer

: 244004

Datum raadsbesluit

: 20 januari 2022

Datum raadsvergadering

: 20 januari 2022

Portefeuillehouder

: Wethouder De Vries

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD, Eric-Jan Kentie

Voorstel 1. In te stemmen met de rapportage Haalbaarheidsonderzoek Onderwaard d.d. 19-okt’21, waarin is aangegeven dat woningbouwontwikkeling haalbaar is. 2. Een aanvullend voorbereidingskrediet voor het project Onderwaard in Ammerzoden beschikbaar stellen van € 350.000 voor de planvoorbereiding tot en met bestemmingsplan, inclusief een exploitatieberekening en beeldkwaliteitsplan. Inleiding De gemeente Maasdriel heeft de gronden in het plangebied aangekocht in 2011 om woningbouw te realiseren. Daarna heeft de gemeente van Staatsbosbeheer de groene singel rondom de verworven gronden in bezit gekregen. De gronden die in bezit zijn van de gemeente zijn hieronder in het oranje weergegeven. In oktober 2013 heeft uw raad besloten om het project Onderwaard te verschuiven naar de periode na 2020. In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft u besloten het project op het Woningbouwprogramma 2021-2030 te zetten. Bij raadsbesluit van 8 april 2021 heeft u vervolgens een (initieel) voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld van € 120.000, bedoeld om te onderzoeken of woningbouwontwikkeling op de locatie ruimtelijk mogelijk en financieel haalbaar is. De uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek zijn inmiddels beschikbaar. Gezien de resultaten wordt voorgesteld om het project uit te werken.

Voor de ontwikkeling van woningbouw is het noodzakelijk dat er een bestemmingsplanprocedure of omgevingsplanprocedure wordt gevolgd, inclusief exploitatieberekening en alle benodigde (vervolg)onderzoeken, voor zover nog niet voldoende uitgevoerd in de al doorlopen fase van het haalbaarheidsonderzoek. Voorafgaand hieraan dient – in samenspraak met omwonenden en andere belanghebbenden – een stedenbouwkundig plan te worden uitgewerkt. Tezamen met benodigde maatregelen kan op basis hiervan een volledige financiële doorrekening worden gemaakt.Tot slot dient op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten een beeldkwaliteitsplan (BKP) te worden opgesteld, op grond waarvan bouwplannen van ontwikkelaars en architecten mede kunnen worden getoetst. Participatie Bij het opstellen van het plan worden omwonenden, toekomstige bewoners en ondernemers betrokken. De wijze waarop dit gaat plaatsvinden wordt nog nader uitgewerkt. Argumenten

2/6

1.1. De uitkomst van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek is positief. Woningbouwontwikkeling op de locatie Onderwaard is ruimtelijk mogelijk en laat met een voorbeeld van een stedenbouwkundige opzet een positief financieel resultaat zien. In het rapport wordt hierop nader ingegaan. 1.2. Potentiële belemmeringen zijn oplosbaar en voor maatregelen zijn financiële consequenties meegerekend. In het haalbaarheidsonderzoek zijn op hoofdlijnen potentiële belemmeringen onderzocht, zoals de voormalige vuilstort en bodemgesteldheid, de wateropgave en rioolcapaciteit, de beschermingszone van de rivierdijk en de milieuzonering van omliggende bedrijven. Waar relevant zijn financiële stelposten opgenomen om maatregelen te treffen. 1.3. Onderwaard kan plaats bieden aan diverse woningzoekenden, inclusief senioren, alleenstaanden. In het haalbaarheidsonderzoek is een stedenbouwkundige opzet getoetst, waarin tevens beneden-bovenwoningen/appartementen zijn opgenomen en levensloopbestendige woningen in beginsel mogelijk zijn. 1.4. Onderwaard kan voorzien in een flink aandeel betaalbare woningen. Het haalbaarheidsonderzoek laat zien dat een aandeel van ruim 35% sociale huurwoningen en daarnaast bijna 15% betaalbare koopwoningen financieel mogelijk is.

Dit is boven de gestelde doelstelling in de vastgestelde Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025, maar kan als compensatie dienen voor woningbouwplannen waar de norm niet wordt gehaald. 2.1. Locatie Onderwaard is opgenomen in het Woningbouwprogramma 2021-2030. Aldus besloten in de raadsvergadering van 10 december 2020. De planvorming van de locatie Onderwaard geeft uitvoering aan dit besluit. 2.2. Om de plannen verder uit te werken worden kosten gemaakt voor de begeleiding, onderzoek en advies. Daarvoor is budget nodig. Het budgetrecht ligt bij de gemeenteraad. Daarom ligt dit raadsvoorstel voor ter besluitvorming. Door te werken met een voorbereidingskrediet, kunnen de kosten ten laste van het project worden gebracht. Het nu gevraagde bedrag is nodig voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan inclusief financiële doorrekening, het bestemmingsplan (inclusief de vereiste onderzoeken), het beeldkwaliteitsplan en de exploitatieberekening. 2.3. De huidige marktomstandigheden zijn gunstig voor woningbouwontwikkeling. Momenteel – en hopelijk ook de komende periode – kan worden geprofiteerd van de lage rente en gunstige afzetmogelijkheden die in de exploitatieberekening een rol spelen. 2.4. De vraag naar woningen in Maasdriel is groot. De locatie Onderwaard is in eigendom van de gemeente waardoor maximaal sturing kan worden gegeven aan de invulling en het tempo van de ontwikkeling.

Met de realisatie wordt tegemoet gekomen aan de woningbehoefte. Kanttekeningen/risico’s 1.1. Het Haalbaarheidsonderzoek bevat nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan op basis van alle (definitief) te nemen maatregelen. Het Haalbaarheidsonderzoek heeft zich gericht op de stedenbouwkundige mogelijkheden op hoofdlijnen en de belangrijkste aanwezige belemmeringen, zoals de voormalige vuilstort en bodemgesteldheid, de wateropgave en rioolcapaciteit, de beschermingszone van de rivierdijk en de milieuzonering van omliggende bedrijven. In de rapportage is aangegeven

3/6

dat er op onderdelen nog aanvullende onderzoeken en uitwerkingen nodig zijn op het gebied van woningtypologie, waterafvoer en -opgave, bodemgesteldheid, verkeersontsluiting, groenstructuur, riolering, duurzaamheid, klimaatrobuustheid, explosieven, flora en fauna, e.d. Hiervoor zijn stelposten opgenomen die mogelijk komen te vervallen, maar eventueel ook naar boven moeten worden bijgesteld. 1.2. Financiële parameters zijn momenteel gunstig, maar kunnen veranderen. In de huidige berekening wordt gerekend met beperkte kosten- en opbrengstenstijging en een lage rentevoet. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn deze parameters realistisch, echter gezien de ontwikkeltijd moet rekening worden gehouden met fluctuaties. De risicoparagraaf in hoofdstuk 3 van het haalbaarheidsrapport gaat hier uitgebreid op in. 1.3. Bij bestemmingswijziging vòòr 2030 is nabetaling verschuldigd. In de haalbaarheidsstudie is meenomen een nabetaling van € 508.500, die de gemeente volgens de koopovereenkomst gehouden is te voldoen aan de verkoper van de gronden, indien de agrarische bestemming vòòr 2030 wijzigt. Uitstel van de woningbouwontwikkeling zou mogelijk financiële winst opleveren, maar doet afbreuk aan de gestelde woningbouwdoelstellingen en doet het voordeel van de gunstige marktomstandigheden op dit moment mogelijk teniet. 2.1.

Mocht het woningbouwplan onverhoopt niet tot uitvoering komen, dan leidt dat tot een incidentele last in het jaarrekeningresultaat. Aangezien de kosten voor de baten uitgaan, kan de planvoorbereiding alleen worden terugverdiend als de (grond)opbrengsten ook worden gerealiseerd. 2.2. Het voorbereidingskrediet is alleen beschikbaar voor het plan Onderwaard. Wanneer het budget wordt toegekend, kunnen de gelden niet voor andere doeleinden worden aangewend dan voor het project. Het budget is dan gereserveerd voor de planvoorbereiding van de woningbouw in Onderwaard. Programma duurzaamheid In de voorlopige stedenbouwkundige opzet is al rekening gehouden met diverse duurzaamheidsaspecten. Ook in de volgende fase wordt hier aandacht aan besteed. Inclusie De beoogde woningdifferentiatie zet sterk in op een groot aandeel betaalbare woningen. Voor de openbare ruimte staan aspecten als beweging en ontmoeting centraal. Financiën (incl. BTW-effect) Inbrengwaarde/Vpb Bij de exploitatieberekening is voor de inbreng gerekend met de actuele boekwaarde van de gronden, vermeerderd met de verplichting tot nabetaling. De oorspronkelijke boekwaarde is het resultaat van de grondverwerving in 2010 en de hierop volgende plankosten tot 2013.

Na de stopzetting van de planvoorbereiding en afhechting van het project in 2013, heeft in 2016 een afboeking plaatsgevonden van € 880.000, aangezien de locatie niet binnen 5 jaar zou worden ontwikkeld. Dit is een vereiste op grond van de financiële spelregels voor gemeenten. Het bedrag is in het verleden als verlies genomen en daarom is er bij de haalbaarheidsstudie geen rekening mee gehouden. In onze fiscale balans voor de Vennootschapsbelasting (Vpb)

4/6

mogen we hier wellicht wel rekening mee houden, om zodoende geen Vpb over dit project te hoeven betalen bij een positief eindresultaat. Plankostenscan Voor de kostenberekening van de uit te voeren activiteiten, is in het kader van het haalbaarheidsonderzoek een plankostenscan uitgevoerd. Deze komt uit op een bedrag van € 723.118 voor de gehele ontwikkeling tot en met oplevering. In de plankostenscan bij de aanvraag voor het initiële voorbereidingskrediet was € 469.306 berekend voor de plankosten tot en met het bestemmingsplan. De kosten worden op termijn terugverdiend met de grondopbrengsten. Budgetstand Van het initiële voorbereidingskrediet ad € 120.000 is ten tijde van deze besluitvorming circa € 78.000 besteed. Met het restant en de aanvullende kredietverstrekking kan het vervolgtraject van de planvoorbereiding worden uitgevoerd. Daarbij is de uitgevoerde plankostenscan leidend. Na afronding van het project komt een eventueel surplus ten guste van het projectresultaat. Regelgeving/BBV Het voorbereidingskrediet wordt als immateriële vaste activa op de gemeentelijke balans opgenomen. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa, is conform de wetgeving in het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording) toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1.

de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst Wro/Bro; 2. de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat; en 3. plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit. De voorbereidingskosten hebben daarmee geen effect op de gemeentelijke begroting. Indien de voorbereidingskosten uiteindelijk leiden tot een actieve bouwgrondexploitatie, dan worden deze kosten ingebracht in de betreffende bouwgrondexploitatie. Bedrijfsvoering Voor de uitvoering van de voorgenomen planvoorbereiding is een projectplan opgesteld. Personele kosten vormen een onderdeel van de plankosten. Het project is opgenomen in de werkprogramma’s. Uitvoering Planning Na besluitvorming over onderhavig voorstel wordt het vervolg opgepakt. In 2022 wordt het plan verder uitgewerkt en nadere onderzoeken uitgevoerd. Planning is om in 2023 de bestemmingsplanprocedure te doorlopen. Handhaving

5/6

N.v.t. Communicatie N.v.t. Evaluatie/controle Op een aantal momenten zullen resultaten en vervolgstappen ter besluitvorming worden voorgelegd, waaronder de vaststelling van het bestemmingsplan. Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen 

Eindrapportage Haalbaarheidsonderzoek Onderwaard d.d. 19-okt’21.

6/6