Raadsvoorstel

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: vaststellen van het bestemmingsplan Buitengebied herziening 2020, Zandweg 4a

Kern van het raadsvoorstel Van 27 mei tot en met 7 juli 2021 heeft het bestemmingsplan ‘Buitengebied herziening 2020, Zandweg 4a’ als ontwerp ter inzage gelegen. Dit bestemmingsplan beoogt het omzetten van een bouwvlak voor een woongebouw voor twee wooneenheden, dat achter op het perceel is gesitueerd, in een bouwvlak voor één vrijstaande woning. Het bouwvlak voor de vrijstaande woning wordt om stedenbouwkundige redenen richting de Zandweg verschoven. Tegen het ontwerpbestemmingsplan is één zienswijze ingediend. De indiener verzoekt het bouwvlak voor de hoofdbebouwing zes meter richting de Zandweg te verschuiven omwille van lichtinval en uitzicht. De zienswijze is beoordeeld en geeft geen aanleiding het bouwvlak van positie te veranderen. Wel wordt opgenomen dat binnen een strook van vijf meter langs de zijdelingse perceelsgrens met nummer 6 geen gebouwen mogen worden opgericht. Gerelateerde raadsstukken *

Raadsvoorstel

Onderwerp

: vaststellen van het bestemmingsplan ‘Buitengebied herziening 2020, Zandweg 4a’ (BP1218)

Zaaknummer

: 221039

Datum collegevergadering

: 7 september 2021

Datum raadsbesluit

: 14 oktober 2021

Datum raadsvergadering

: 14 oktober 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder De Vreede

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD, Sander Bosch

Voorstel 1. Geen exploitatieplan vast te stellen zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; 2. De ontvangen zienswijze van reclamant 1 ontvankelijk te verklaren; 3. Deze zienswijze gedeeltelijk over te nemen, overeenkomstig bijgevoegde nota van zienswijzen ‘Buitengebied herziening 2020, Zandweg 4a’ d.d. 1 september 2021; 4. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied herziening 2020, Zandweg 4a’, bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0263.BP1218-VG01 met de bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond ontleend aan “BGT 2021-05-14”, gewijzigd vast te stellen. Inleiding Aan de Zandweg 6 in Ammerzoden is in 2018 een melkveehouderijbedrijf gesaneerd. Hiertoe is in maart 2017 het bestemmingsplan ‘Buitengebied herziening 2015, Zandweg 6’ vastgesteld dat voorzag in het herbestemmen van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning (nr. 6) en het op basis van het toenmalige VAB-beleidskader mogelijk maken van één woongebouw met daarin twee wooneenheden. Het woongebouw is echter niet gerealiseerd. De huidige eigenaren van het afgesplitste perceel aan de Zandweg 4a wensen in plaats van een woongebouw één vrijstaande woning te realiseren. Dit is in strijd met het geldende bestemmingsplan dat enkel voorziet in het realiseren van een woongebouw.

Daarnaast is de wens ontstaan om het bouwvlak naar voren te verplaatsen. Bestemmingsplan Het plangebied is bij de algehele herziening van het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen in het plan 'Buitengebied herziening 2016' waar de locatie de bestemming 'Wonen' heeft met de specifieke bouwaanduiding ‘Woongebouw-3’. De in het geldende bestemmingsplan opgenomen mogelijkheden om het bouwvlak te verplaatsen (artikel 42.1) is in dit geval niet toereikend omdat het bouwvlak bijna 19 meter wordt verschoven en omdat de wijzigingsbevoegdheid niet voorziet in een andere bouwwijze. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is daarom een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Oorspronkelijke plan In 2017 was gekozen voor een erfachtige opzet van de gebouwen waarbij het woongebouw met een maximale oppervlakte van 368m2 verder naar achter zou liggen. Het woongebouw zou daarbij een schuurachtige uitstraling krijgen. Nu gekozen wordt voor een vrijstaande woning met een kleiner woonoppervlak van maximaal 140m2 en een andere verschijningsvorm is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk om deze in lijn te brengen met de voormalige bedrijfswoning. Dit heeft geresulteerd in de positionering van het voorgestelde bouwvlak. Omschrijving project Het planvoornemen is er op gericht om een vrijstaande woning van maximaal 750m3 te realiseren in plaats van een woongebouw zoals dat destijds op basis van het toen geldende VAB-beleid uitsluitend kon worden gebouwd. Het bouwvlak voor het nieuwe hoofdgebouw ligt op tenminste 8 meter van de zijdelingse perceelsgrens. De afstand tussen de bestaande woning aan de Zandweg 6 en het bouwvlak voor het hoofdgebouw voor de nieuwe woning aan de Zandweg 4a bedraagt tenminste 18 meter. Buiten het bouwvlak is het toegestaan nog 100m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Het nieuwe bouwvlak wordt ten opzichte van de bestaande planologische situatie kleiner. Het aantal woningen gaat hierbij terug van twee naar één. De regels voor de projectlocatie zijn overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied herziening 2016.

Zienswijze Het bestemmingsplan heeft van 27 mei tot en met 7 juli 2021 voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is één zienswijze ingekomen. De indiener van de zienswijze doet het verzoek om de nieuwe woning zes meter richting de straat te verschuiven. De redenen hiervoor is dat de indiener van mening van is dat de nieuwe woning door de gekozen situering zonlicht en uitzicht wegneemt aan de rechterzijde van de woning. Aan deze kant zijn na een verbouwing openslaande deuren en een terrasje gecreëerd. In de nota van zienswijze is ingegaan op de ingediende zienswijze. Procedure hogere grenswaarde wegverkeerslawaai Omdat het bouwvlak voor de nieuwe woning met dit bestemmingsplan richting de weg verschuift, neemt ook de geluidbelasting op de gevel toe. Ter plaatse geldt een voorkeurswaarde van 48dB en een grenswaarde van 63dB. De hoogst gemeten geluidbelasting op de gevel bedraagt (met aftrek ) 49dB. Deze waarde valt ruim binnen de reikwijdte wat betekent dat medewerking verleend kan worden aan een hogere grenswaarde. Andere opties om de geluidswaarde te verlagen zoals stiller asfalt of een geluidswal zijn hier niet haalbaar of wenselijk. Het toekennen van een hogere grenswaarde wegverkeerslawaai is een bevoegdheid van het college.

Participatie Tussen de initiatiefnemers en de indiener van de zienswijze is in een eerder stadium contact geweest over de planvorming. Dit heeft echter niet geleid tot een situatie waarin beide partijen zich kunnen vinden. Argumenten 1.1 Er is een anterieure overeenkomst en een planschadeovereenkomst gesloten. Artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld voor bepaalde ruimtelijke initiatieven

die in een bestemmingsplan planologisch vastgelegd worden. Artikel 6.12 lid 2 bepaalt echter dat dit niet hoeft als: a. het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. b. fasering niet noodzakelijk is en c. het stellen van eisen of regels niet nodig is. Voor dit bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Dat betekent dat de kosten anderszins verzekerd zijn en er geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. Daarnaast is er een planschadeovereenkomst gesloten, zodat planschade bij de initiatiefnemer verhaald wordt. 2.1

De zienswijzenprocedure is doorlopen en er één zienswijze ingekomen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen en er is binnen de termijn één zienswijze ingekomen. De zienswijze is binnen de termijn ingekomen en is daarmee ontvankelijk.

3.1

De zienswijze is inhoudelijk getoetst aan het geldende ruimtelijke beleid van Maasdriel De punten in de zienswijze zijn in de nota van zienswijzen samengevat weergegeven en van een standpunt voorzien. De zienswijze is inhoudelijk getoetst aan het geldende ruimtelijke beleid van de gemeente Maasdriel. De belangrijkste punten uit de zienswijze hebben betrekking op de situering van het bouwvlak voor de nieuwe woning.

3.2

Voor de beantwoording van de zienswijze is extern advies ingewonnen Om de gekozen positionering van het bouwvlak voor het hoofdgebouw nog eens goed te beoordelen is advies ingewonnen van stedenbouwkundig bureau Urban Jazz.

3.3

Het externe bureau adviseert de positie van het bouwvlak niet te verschuiven Het bureau adviseert het volgende: ‘Vanuit stedenbouwkundig perspectief is het advies om het bouwblok niet verder naar voren te verschuiven, maar op de huidige beoogde positie te handhaven. Hierbij blijft de onderlinge afstand voldoende groot, ligt de toekomstige bebouwing parallel aan de kavelrichting, blijft de nieuwe woning in relatie tot het bestaande gebouw als cluster herkenbaar en komt het gebruik als woning overeen met de positie als eerstelijns bebouwing. Daarbij is het advies om te borgen dat een 5 meter brede strook langs de zijdelingse perceelgrens met Zandstraat nr. 6 onbebouwd blijft om daarmee aan te sluiten bij de kenmerkende doorzichten tussen de bebouwing door in het buitengebied’ (zie bijlage 5).

4.1

Zonder vaststelling krijgt het bestemmingsplan geen rechtskracht Het bestemmingsplan is op 27 mei 2021 in ontwerp ter visie gelegd. Het is nodig het (digitale) bestemmingsplan op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen om het ook rechtskracht te geven.

4.2

Het plan is ruimtelijk aanvaardbaar Het omzetten van een woongebouw naar een vrijstaande woning is ruimtelijk en landschappelijk aanvaardbaar. Door de woning naar de weg te verschuiven, komt deze in lijn met de naastgelegen voormalige bedrijfswoning. De woning wordt daarbij iets gedraaid zodat deze evenwijdig loopt met de perceelsgrenzen. Ook blijft het achterliggende agrarische poldergebied open van karakter. Landschappelijk heeft dit voordelen

4.3

Er zijn geen milieuplanologische belemmeringen Ten behoeve van de planherziening heeft initiatiefnemer onderzoeken uitgevoerd. Deze zijn door de gemeente en de omgevingsdienst positief beoordeeld. Er zijn op het gebied van externe veiligheid, bodem, milieuzonering, geur, stikstof geen belemmering die het omzetten van een woongebouw naar één vrijstaande woning in de weg staan. Voor het aspect wegverkeerslawaai is een separate procedure gevoerd omdat de grenswaarde met 1 decibel wordt overschreden.

4.4

Het initiatief past binnen de uitgangspunten van het beleidskader VAB Met de sanering van het agrarische bedrijf ter plaatse was er op basis van het beleidskader VAB de mogelijkheid op het terugbouwen van een woongebouw of één vrijstaande woning. Doordat het woongebouw niet is gerealiseerd kan alsnog een beroep worden gedaan op de toekenning van een vrijstaande woning.

4.5

De belangen van omliggende percelen worden niet onevenredig geschaad Het voorgestelde bouwvlak voor het nieuwe hoofdgebouw is gelegen op tenminste 8 meter van de zijdelingse perceelsgrens en op 18 meter van de naastgelegen woning. Met deze afstanden wordt voldoende afstand in acht genomen om het woongenot van het naastgelegen perceel niet te schaden. Onderzoek heeft uitgewezen dat bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

Kanttekeningen/risico’s Conform de afspraken met de raad over integriteit en transparantie, n.a.v. de aanbevelingen van Prof. Elzinga in 2020, attenderen wij u erop dat de partner van de indiener van de zienswijze een raadslid van het CDA is. De indiener en haar partner zijn gezamenlijk eigenaar van het kadastrale perceel gelegen naast de projectlocatie. Om deze reden heeft het college al eerder afgesproken dat wethouder De Vreede in deze portefeuillehouder is. Omdat tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze is ingediend, bestaat het risico dat er ook beroep tegen de vaststelling wordt ingesteld. Programma duurzaamheid De nieuwe woning moet voldoen aan de eisen van Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Binnen het perceel is voldoende ruimte voor groen en water. Financiën (incl. BTW-effect) Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten waarin de apparaatskosten zijn vastgelegd. Bedrijfsvoering De werkzaamheden behoren tot de reguliere taken van het team RO. Uitvoering Planning Na de vaststelling van het bestemmingsplan zal het plan voor zes weken ter inzage liggen voor de beroepsfase. Binnen deze beroepsfase kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen de vaststelling. Na de beroepsfase kan een aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van de woning worden ingediend.

Handhaving Niet van toepassing. Communicatie De initiatiefnemer en de indiener van de zienswijze worden per brief geïnformeerd over het besluit van de raad. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling door de raad wordt gepubliceerd in de Staatscourant en via ruimtelijkeplannen.nl. Evaluatie / controle Na de beroepsfase zal een evaluatie plaatsvinden. Nota van wijzigingen

Bijlagen 1. Bestemmingsplan ‘Buitengebied herziening 2020, Zandweg 4a’ met toelichting, regels, verbeelding en bijlagen. http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/? planidn=NL.IMRO.0263.BP1218-ON01 2. Ingekomen zienswijze d.d. 2 juli 2021; 3. Nota van Zienswijzen d.d. 1 september 2021; 4. Extern stedenbouwkundig advies Urban Jazz d.d. 12 augustus 2021; 5. Uitgaande brief gemeente met randvoorwaarden d.d. 27 november 2018.