Raadsvoorstel 21-10-21 v2

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED (Apothekers en Huisartsen onder één dak)

Kern van het raadsvoorstel De raad wordt gevraagd een aanvullend krediet beschikbaar te stellen voor de renovatie en uitbreiding van de locatie Gelre’s End voor een bedrag van € 340.000,-voor het onder één dak brengen van apotheek en huisartsen (inhuizen van een AHOED). De reden voor het extra benodigd krediet is gelegen in meerdere oorzaken, waaronder de exponentieel gestegen bouw- en loonprijzen. De verhoogde investering van € 340.000,- wordt voor het grootste deel terugverdiend door extra huurinkomsten en investeringsbijdrage(n). Het effect op het meerjarig begrotingssaldo is daarmee vrijwel nihil. Gerelateerde raadsstukken Raadsbesluit 11-02-2021

Raadsvoorstel

Onderwerp

: renovatie en uitbreiding Gelre's End voor AHOED

Zaaknummer

: 235514

Datum raadsbesluit

: 14 oktober 2021

Datum raadsvergadering

: 14 oktober 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Hoften

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Realisatie en Beheer MSD, Frank FMM Somers

Voorstel 1. In te stemmen met het toekennen van een aanvullend krediet van € 340.000,inclusief btw voor de renovatie en uitbreiding van de locatie Gelre’s End voor het inhuizen en uitbreiden voor een AHOED (apotheek en huisarts onder één dak) 2. Bij de berekening van de kapitaallasten rekening te houden met dekkingscomponenten tot een totaal van € 299.117,- waardoor per saldo een aanvullend te dekken restkrediet overblijft van € 40.883,-, waarvan de kapitaallasten ten laste van het begrotingssaldo komen. Inleiding Op 11 februari 2021 is er door uw raad een krediet ter beschikking gesteld van € 810.000,- voor de bouw van een AHOED bij Gelre’s End. Door diverse externe factoren blijkt dit krediet echter onvoldoende. Op deze externe invloeden hebben wij helaas geen invloed uit kunnen oefenen om de kredietoverschrijving te matigen of beheersen. Huisartsen en apotheek hebben de huur van hun huidige locaties intussen opgezegd. Bij niet tijdige realisatie van de beoogde uitbreiding komen zij daardoor op straat te staan. Achteraf komen we tot de conclusie dat we te snel met een voorstel richting uw raad zijn gegaan, omdat we op dat moment nog geen uitsluitsel van het Waterschap hadden over hun akkoord op de bouwplannen. Kostenverhogende factoren a. Eisen Waterschap en Rijkswaterstaat; b. Meer m2bvo te realiseren dan vooraf vastgesteld; c. Een groot tekort aan bouwmaterialen; d.

Exponentiële bouwkostenstijgingen. Ad a. Het Waterschap heeft geen vergunning willen verlenen voor permanente bouw van de uitbreiding. Eind juni is er een akkoord bereikt. Als de uitbreiding plaatsvindt met tijdelijke prefab units, in plaats van de voorgenomen uitbreiding in traditionele bouw met fundering, dan kan het plan met instemming van het Waterschap worden

2

uitgevoerd. Met deze oplossing heeft naast het Waterschap ook Rijkswaterstaat ingestemd. Ad b. Omdat er gewerkt moet worden met tijdelijke prefab units, betekent dit dat de vaste maatvoering van deze units bepalend is voor de totale oppervlakte. Daardoor is het oorspronkelijke uitbreidingsplan vergroot met ca. 43 m2bvo. De meerkosten voor de aanschaf en plaatsing van deze extra m2’s en de meerkosten voor de afwerking en technische installatie van deze extra meters bedragen totaal € 140.600 incl. BTW. Ad c. Vanaf eind april is er sprake van grote schaarste in bouwmaterialen. De wereldwijde coronamaatregelen hebben geleid tot verlaging van productiecapaciteit en tot logistieke problemen, wat leidt tot verhoging van bouwprijzen en het waar nodig en mogelijk toepassen van andere, soms duurdere materialen. Ad d. Als gevolg van de ontwikkelingen beschreven onder Ad c zijn de prijzen van bouwmaterialen exponentieel gestegen. Er is veel vraag en weinig aanbod. Niet alleen zijn de materialen substantieel duurder, maar diverse materialen zijn ook niet of niet tijdig leverbaar. Dit legt een extra druk op het bouwproces en de planning. Dit vertaalt zich in hogere bouwprijzen. Vanaf mei zijn wij met de beoogde uitvoerende partijen in overleg om gezamenlijk het bouwplan te realiseren voor de beide huurders en de aanpassingen bij de aansluitingen met het bestaande dorpshuis .

Op basis van de uitgebrachte offertes is gekeken naar mogelijkheden om te bezuinigingen. Door de stijging van de bouwkosten, met daarbij reeds nu de gemaakte keuze om materialen te kiezen die wel voorradig zijn, komen die verhoogde kosten voor bouwkundige werken, interieurmeubelen, elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties neer op € 199.400 incl. BTW. Het totaal aan extra kosten voor de realisatie van het bouwplan komt daarmee op € 340.000,- incl. BTW. Mogelijke dekkingsmiddelen: 1. Extra huuropbrengst door de huurders; 2. Terugvordering van de BTW op de bouwkosten voor het apotheekgedeelte; 3. Toekenning van de provinciale subsidie voor COVID-19 overbrugging gemeenschapsvoorzieningen; 4. Reservering van het positieve resultaat van de jaren 1 t/m 10 van het verschil tussen huuropbrengst en kapitaallasten ten behoeve van de dekkingsreserve. Ad 1. In overleg met de huurders zijn er aanvullende afspraken gemaakt. Beide huurders zijn bereid om voor de extra m2bvo ook huur te betalen. Dat betekent concreet een verhoging van de huurprijs van € 7.710,- per jaar. Dit komt voor een periode van 10 jaar neer op € 77.100,-.

3

Ad 2. Omdat de apotheker een commerciële huurder is kunnen we de BTW van de investeringskosten voor het apothekersgedeelte volledig terugvorderen van de Belastingdienst. Dit komt neer op een bedrag van € 92.153,Ad 3. De provincie heeft ons een subsidie verstrekt voor het aanpassen van het dorpshuis voor het aanbrengen van onder andere extra vluchtwegen en ventilatie voor het dorpshuis. De hoogte van deze subsidie bedraagt € 25.402,Ad 4. Het positieve resultaat tussen de huuropbrengst en de kapitaallasten voor de eerste 10 jaar bedraagt € 104.462,-. Dit bedrag kan worden ingezet als dekking. Door het inzetten van de hierboven genoemde middelen ter dekking van het totaal benodigde bedrag resteert er nog een aanvullend restkrediet € 40.833,- waarvoor geen dekking is. Opbouw Investeringsaanvraag raad okt. 2021 Beschikbaar gesteld krediet feb. 2021 Extra krediet Investeringsbijdrage provincie Verrekening BTW Netto toename investeringskrediet (*) Verhoging huuropbrengsten (jaren 1 t/m 10) Overschot huuropbrengsten minus kapitaallasten Restkrediet waarvoor geen dekking aanwezig is

Burgerparticipatie De voorgenomen renovatie en uitbreiding is afgestemd met de Stichting die het huidige dorpshuis beheert en exploiteert. In gezamenlijkheid is gezocht naar een voor alle partijen werkzame indeling van het pand en gebruik van het bestaande gedeelte. Op basis van de participatieladder betekent dit tot en met trede 5, meebeslissen. De stichting heeft actief mee besloten waar en hoe de renovatie- en uitbreidingsplannen mogelijk kunnen zijn. Daar is volledige overeenstemming over waarbij alle participanten ook akkoord zijn met de voorliggende plannen. Argumenten 1.1 De bouw- en loonkosten zijn exponentieel gestegen ten opzichte van de situatie ten tijde van de eerdere kredietaanvraag. Sinds begin 2021 is de situatie op de bouwmarkt sterk negatief beïnvloed door de (wereldwijde) coronamaatregelen. Als gevolg daarvan is sprake van schaarste in materialen en zeer sterk gestegen prijzen voor de aankoop van de bouwmaterialen en uurlonen.

1.2 Door het toepassen van tijdelijke prefab units wordt er meer in oppervlakte gerealiseerd dan eerder was voorzien.

4

1.150.000 810.000 340.000 25.402 92.153 222.445 77.100 104.462 40.883

Door het moeten toepassen van tijdelijke prefab units wordt een groter vloeroppervlakte gerealiseerd dan werkelijk benodigd. 2.1 De turn-key huurovereenkomst met de huurders wordt gesloten voor een periode van 10 jaar, waarbij de huurders de extra m2’s van de uitvoering in prefab units betalen doordat hun oorspronkelijke huurprijs is verhoogd. Met beide huurders is afgesproken dat deze voor de extra m2’s dezelfde m2-huurprijs betalen als eerder ook is afgesproken voor de toenmalige oppervlakte. 2.2 Er is een aantal dekkingsmogelijkheden voor dit aanvullende krediet. Er kunnen aanvullende dekkingsmiddelen worden ingezet tot een totaalbedrag van € 299.117,Kanttekeningen/risico’s Mocht er uiteindelijk besloten worden om in een eerder stadium de ontwikkelingen op de nieuwe locatie van het maatschappelijk vastgoedcluster in Hedel uit te voeren dan betekent dit dat de huurovereenkomst eerder eindigt in Gelre’s End met de Huisartsen en Apotheker en blijft er een hogere boekwaarde resteren. Als na een periode van 10 jaar het pand leeg blijft doordat de verhuur niet verlengt kan worden en er geen plan is voor herontwikkeling, is er een financieel risico van € 70.000 per jaar voor een periode van maximaal 5 jaar.

Programma duurzaamheid Voor het renovatie- en uitbreidingsdeel zal daar waar mogelijk het pand voorzien worden van een BENG installatie waardoor we vooruitlopen op de norm voor dit type vastgoed. Financiën Met het aanvullende krediet van € 340.000, zal er met het reeds toegezegde krediet van € 810.000 van 11 februari 2021 een totaal krediet beschikbaar zijn van € 1.150.000 (inclusief btw). Uit de onderhandelingen met de huurders is de volgende huurprijs tot stand gekomen: - Huisartsen huren 308 m2 a € 145/m2bvo = € 44.660 per jaar. In de eerdere aanvraag was dat € 42.050 per jaar. - Apotheek huurt 193 m2 a € 204/m2bvo = € 39.372 per jaar. In de eerdere aanvraag was dat € 34.272 per jaar. Dit betekent een toename in de huur van € 7.710 per jaar, oftewel € 77.100 gedurende de huurperiode van 10 jaar. Omdat er geopteerd wordt voor belaste verhuur van het apothekersgedeelte, kunnen we het deel van de btw op de bouwkosten van de apotheek in aftrek brengen. Dit betreft een bedrag van € 92.153. Er is tevens een subsidiebedrag verkregen bij de provincie voor het aanpassen van het dorpshuis voor een bedrag van € 25.402. Hiermee komt het te kapitaliseren bedrag uit op:

5

Krediet verrekening btw subsidie

1.150.000 -92.153 -25.402 1.032.445

De investering in het pand wordt afgeschreven in 15 jaar. Er wordt hierbij afgeweken van onze financiële verordening omdat hierin is opgenomen dat nieuwbouw in 40 jaar wordt afgeschreven en technische installaties in 15 jaar. Het besluit om af te wijken kan gemaakt worden, indien er sprake is van een andere economische levensduur. In deze situatie is er geen sprake van echte nieuwbouw maar van renovatie. Daarnaast is de economische levensduur gesteld op 15 jaar, omdat na deze periode de locatie hoogstwaarschijnlijk voor herontwikkeling in aanmerking kan komen. Dit levert de volgende kapitaallasten ( € 1.032.445/15) op in het eerste jaar: Afschrijvingen Rente Totaal

68.862 7.230 76.092

Door deze investering, hoeft alleen rekening te worden gehouden met de kapitaallasten, er zullen de komende jaren geen budgetten nodig zijn voor onderhoud. De totale kapitaallasten lopen ieder jaar af, wat hieronder schematisch is weergegeven, met tevens de huuropbrengst en de boekwaarde: Boekwaarde Exploitatie

Huur opbrengst

Kapitaal lasten

Resultaat

Jaar 1

84.032

76.092

7.940

964.066

Jaar 2

84.032

75.610

8.422

895.204

Jaar 3

84.032

75.128

8.904

826.342

Jaar 4

84.032

74.164

9.868

757.480

Jaar 5

84.032

73.682

10.350

688.619

Jaar 6

84.032

73.200

10.832

619.757

Jaar 7

84.032

72.718

11.314

550.895

Jaar 8

84.032

72.236

11.796

482.033

Jaar 9

84.032

71.754

12.278

413.171

Jaar 10

84.032

71.272

12.760 70.790 70.308

344.309

Jaar 11

70.790

Jaar 12

70.308

6

investering

275.447 206.586

Jaar 13

69.826

Jaar 14

69.344

Jaar 15

68.862

Totaal

840.320

1.084.987

69.826 69.344 68.862 -244.667

137.724 68.862 0 -

Uitgaande van het gegeven dat het huurcontract voor de gehele 10 jaar in stand blijft, is in bovenstaand schema te zien dat er gedurende de looptijd van 10 jaar jaarlijks een positief resultaat is voor het begrotingssaldo van de gemeente, te weten totaal € 104.462,-. (totale som in tabel onder kopje “resultaat” voor de jaren 1 tot en met 10). Dit positieve resultaat te benoemen als reservering ten behoeve van het dekkingsresultaat. De totale investering voor het bouwplan (inclusief rente) is na 10 jaar voor bijna 73% terugverdiend ( totale som in tabel onder kopje “kapitaallasten voor de jaren 1 tot en met 10). Na deze periode zijn er 3 opties: 1. Indien na 10 jaar besloten wordt door te gaan met de verhuur, zal de totale huuropbrengst met € 420.000 toenemen (uitgaande van 5 extra jaarhuren). De totale huuropbrengst zal dan uit komen op € 1.260.480 wat betekent dat de volledige investering ruim wordt terugverdiend. 2. Indien er na jaar 10 niet meer verhuurd wordt, zal er jaarlijks een tekort zijn in de exploitatie van ongeveer € 70.000 voor de jaren 11 t/m 15. 3. Indien besloten wordt om na 10 jaar het pand af te stoten, resteert er een boekwaarde van € 344.309. Indien dit bedrag kan worden terug verdiend door bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop, is er geen probleem.

Indien het pand zonder opbrengst gedesinvesteerd wordt, zal er een last in de exploitatie ontstaan van € 344.309. De kans is dat dit zich voordoet is echter erg klein. Omgerekend is de m2 prijs die dan nog op de balans staat € 207/m2bvo, deze prijs zal het altijd opbrengen bij verkoop (op basis van de nu bekende cijfers en verwachtingen). Omdat 10 jaar ver weg is, is het niet mogelijk om te zeggen welk scenario het gaat worden. Indien het scenario 1 wordt, verloopt het budgetneutraal voor de gemeente. Indien het scenario 2 wordt en het pand leeg blijft staan loopt de gemeente een financieel risico van zo’n € 70.000 per jaar voor een periode van 5 jaar. Indien scenario 3 zich voordoet, is er een mogelijk financieel risico maar de kans dat het pand niet verkocht/ herontwikkeld kan worden wordt zeer klein verwacht. Ten opzichte van het eerste voorstel zijn de totale extra lasten gedurende de looptijd van dit project: Extra kredietaanvraag stijging huuropbrengst verrekening btw subsidie

340.000 -77.100 -92.153 -25.402

7

Reservering overschot

-104.462 40.833

Deze extra lasten ( € 40.833) kunnen uiteraard worden beperkt of zelfs nihil worden in het geval de huurtermijn wordt verlengd of het pand tegen minimaal de boekwaarde kan worden verkocht / herontwikkeld. De jaarlijkse kapitaallasten worden voor de eerste 10 jaar dus verhoogd met een bedrag van € 4.083,- per jaar. Bedrijfsvoering Personeel en organisatie Zoals in de vorige goedgekeurde kredietaanvraag (11 februari 2021) gemeld zal team Realisatie en Beheer deze renovatie/uitbreiding begeleiden. De daarvoor noodzakelijk te maken kosten zijn opgenomen in het kredietbedrag. Samenwerking Afstemming vindt plaats met de afdelingen RO, MO, JZ en Financiën. Juridische zaken Er zullen in overleg met de afdeling JZ huurovereenkomsten opgesteld worden. Uitvoering Planning Zodra er akkoord is op het voorstel voor de extra kredietaanvraag kunnen we ook de aanvullende opdrachten verstrekken en zullen de plannen gereedgemaakt worden. Het is de bedoeling om in december 2021 de huisartsen in te laten huizen en in januari 2022 de apotheek. Handhaving Niet van toepassing Communicatie Na het akkoord zal er gecommuniceerd worden met de betreffende stakeholders van dit project en de media. Evaluatie / controle Er zal elk jaar een evaluatie plaatsvinden door ons met de huurders van de AHOED en de stichting van het dorpshuis.

8

Bijlage 1: Raadsbesluit

9