Raadsinformatiebrief voortgang woningbouw-854230-14-11-23

Gemeenteraad Maasdriel

Uw brief van

Team

Uw kenmerk

Telefoonnummer

Ons kenmerk

854230

Kerkdriel

Ruimtelijke Ontwikkeling 14 0418 14 november 2023

Verzenddatum

Onderwerp

Raadsinformatiebrief voortgang woningbouw Kerkstraat 45 Postbus 10.000

Geachte raadsleden,

5330 GA, Kerkdriel

T: 140418 F: 0418 638 800

info@maasdriel.nl www.maasdriel.nl

IBAN: NL47 BNGH 0285 0819 26

Inleiding In deze raadsinformatiebrief informeren we u over de voortgang van de woningbouw. Daarnaast presenteren we het programma Kansrijk Bouwen! En we melden u de uitkomsten van het Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023. 1. Voortgang woningbouw Om u beter te informeren, is gekozen voor een nieuwe opzet van de voortgangsrapportage. De rapportage (zie Bijlage 1) laat nu direct zien (op kern- en totaalniveau) of we onze (kwantitatieve) doelen bereiken. De meest actuele doelen betreffen de woningaantallen die zijn afgesproken met het Rijk, de Provincie Gelderland en de regiogemeenten in de Woondeal Rivierenland (ondertekend maart 2023). Daarin gaat het voor Maasdriel om de bouw van 1.454 woningen in de periode 2022 t/m 2030 (gemiddeld 162 woningen per jaar). Door ook de fasering van projecten toe te voegen, laat de voortgangsrapportage nu zien hoeveel woningen per jaar (naar verwachting) opgeleverd gaan worden. Voor de definiëring van harde en zachte plancapaciteit zal nog worden aangesloten bij de definitie uit de Woondeal. Conclusie van de voortgangsrapportage is dat de bouwproductie grofweg op schema ligt. In 2023 worden naar verwachting circa 125 woningen opgeleverd. De komende drie jaar neemt het aantal verwachte opleveringen toe tot gemiddeld 250 woningen per jaar (zie Tabel 1). Daarbij blijven er onzekerheden over de duur van met name de planologische procedures.

Er is altijd kans dat er bezwaar- en beroepsprocedures volgen, waarvan de precieze tijdsduur (vertraging) niet kan worden aangegeven. Ook de netcongestie biedt onzekerheid. Zoals uit recent onderzoek door TenneT blijkt, kan de aansluiting van nieuwe woonwijken vanaf 2026 niet zondermeer worden gegarandeerd.

Tabel 1: Verwachte opleveringen 2023 t/m 2030 (exclusief plannen t/m 3 woningen)

Jaar Opleveringen 2022 62 2023 125 2024 204 2025 292 2026 253 2027 194 2028 179 2029 178 2030 60 Totaal 1.547 Voor veel plannen geldt dat de invulling (het bouwprogramma naar woningbouwcategorieën) nog niet zeker is. In de gesprekken en afspraken met de bouwende partijen zal uiteraard gestuurd worden op voldoende sociale huurwoningen, voldoende betaalbare woningen en de overige categorieën, conform de Woonvisie en de afspraken in de Woondeal Rivierenland. Waar mogelijk worden versnellingsmogelijkheden verkend en/of ingezet en wordt gebruik gemaakt van landelijke en provinciale subsidieregelingen. 2. Kansrijk Bouwen! Maasdriel wil vanuit een visie bouwen. Wij willen kwalitatief goede woningen, een goede spreiding van koop en (sociale) huur, en leefbare dorpen. En we willen ook sneller bouwen dan voorheen. Wij hebben hiervoor een programma Kansrijk Bouwen! opgezet en een uniek toetsingsmodel ontwikkeld. Kansrijke plannen krijgen daarin voorrang op minder kansrijke plannen. Maasdriel heeft zoals meer gemeenten een lijst met woningbouwplannen, ingediend door ontwikkelaars, corporaties en particulieren: het woningbouwprogramma. De gemeente heeft deze plannen geaccepteerd op basis van de huidige geldende criteria. Deze lijst komt voor Maasdriel uit op circa 1.400 woningen. We noemen dit de plancapaciteit. De plannen zitten in verschillende fases van het proces.

Sommige zitten nog in de initiatief- of startfase (zachte plannen), voor andere is het bestemmingsplan al onherroepelijk (harde plannen). Hoe verder in het proces, hoe meer kans er is dat de bouw ook daadwerkelijk doorgaat. Het college vindt sommige huidige criteria verouderd en wil deze aanpassen. Dat betekent dat alle woningbouwplannen opnieuw worden beoordeeld. En hierdoor kan de plancapaciteit veranderen. Een nieuw plan dat meer voldoet aan de nieuwe criteria kan een bestaand plan ‘van de lijst duwen’. Dit gebeurt overigens niet zomaar. Projectontwikkelaars krijgen een half jaar de kans om het plan aan te passen. We noemen dit Kansrijk Bouwen! in Maasdriel. Hiervoor is een uniek toetsingsmodel ontworpen. Dit model beoordeelt de plannen op drie belangrijke criteria die samen de kansrijkheid van een bouwplan bepalen. Als eerste wordt een plan beoordeeld op diverse

2

aspecten van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast op de woningbehoefte in Maasdriel en als laatste de businesscase. Iedereen krijgt transparant inzicht in het toetsingsmodel en weet op welke aspecten de punten gescoord kunnen worden. Hoe het werkt, is het beste met een voorbeeld uit te leggen: Projectontwikkelaar X staat met een bouwplan van 100 woningen al 20 jaar op de plancapaciteitslijst. Het plan komt niet van de grond, omdat de gemeente en de ontwikkelaar het maar niet eens worden over het aantal sociale huurwoningen. Projectontwikkelaar Y kan op een andere locatie heel snel gaan bouwen en 50 woningen opleveren binnen drie jaar, met voldoende sociale huurwoningen, maar hij staat niet op de lijst, dus daarvan moeten we als gemeente zeggen: u bent in 2030 aan de beurt. Gezien onze woonvisie en de grote woningbehoefte is dat natuurlijk enorm jammer en lastig uit te leggen aan onze inwoners. Door het gebruiken van het nieuwe model kunnen we alle bestaande plannen toetsen. Daar waar deze niet door de toets heenkomen, kunnen projectontwikkelaars de plannen aanpassen. Doen of willen zij dat niet, dan krijgen kansrijke plannen in de nabije toekomst voorrang van de gemeente. 3. Woningbehoefteonderzoek (WBO) De afgelopen periode is met de gemeente Zaltbommel en de drie woningcorporaties hard gewerkt aan het Woningbehoefteonderzoek voor de Bommelerwaard, uitgevoerd door Stec Groep.

Als input is de meest recente Primos-prognose gebruikt (2023). De autonome huishoudensontwikkeling laat de komende jaren groei zien. In de periode 2023 t/m 2030 neemt het aantal huishoudens met circa 1.020 huishoudens toe, waarvoor ook 1.020 woningen nodig zijn. Dit is het basisscenario. Tabel 2: Verwachte huishoudensontwikkeling in basis- en ambitiescenario

WBO Maasdriel 2023 t/m 2030 2031 t/m 2040 2023 t/m 2040 Basisscenario (Primos 2023) 1.020 1.050 2.070 Extra groei door migratie 505 120 625 Extra groei door inlopen woningtekort 450 450 Totaal ambitiescenario 1.975 1.170 3.145 Daarnaast is een ambitiescenario onderscheiden, waarin rekening wordt gehouden met twee aspecten: de ontwikkeling van de migratie, en het terugdringen van het huidige woningtekort. Primos 2023 kijkt voor de binnen- en buitenlandse migratie naar de periode 2015-2021. Stec heeft specifiek gekeken naar de afgelopen vijf jaar (2018 t/m 2022). Wanneer de migratietrend van de afgelopen vijf jaar zich de komende jaren doorzet, leidt dit tot een positievere huishoudensontwikkeling. In het ambitiescenario is aangenomen dat deze trend in ieder geval de komende tien jaar (tot 2033) doorzet. Hierna volgt de migratie de jaarlijkse ontwikkeling van het basisscenario. Daarmee wordt oog gehouden voor conjuncturele ontwikkelingen op het vlak van de (buitenlandse) migratie. In totaal zorgt dit ervoor dat het aantal huishoudens in Maasdriel met een extra 500 huishoudens toeneemt tot en met 2030. Het totaal benodigde aantal woningen komt

3

daarmee op 1.525. Dit is meer dan het aantal uit de Woondeal (1.454; 162 woningen per jaar), en bovendien is de periode een jaar korter (2023 t/m 2030 i.p.v. 2022 t/m 2030). In het ambitiescenario is ook meegenomen dat het huidige woningtekort van ruim 6% wordt ingelopen tot 2% eind 2030. Daarvoor is de bouw van 450 extra woningen nodig. De woningbehoefte op basis van het ambitiescenario komt daarmee uit op 1.975 woningen (247 woningen per jaar). Wanneer deze opgave wordt opgepakt, zal met name het aantal jonge huishoudens sterk toenemen. Voorwaarde hiervoor is dat wel de juiste woningen aan de voorraad toegevoegd worden. Om de woningaantallen uit de Woondeal en het Woningbehoefteonderzoek te kunnen vergelijken, dient de Woondealopgave verminderd te worden met de bouwproductie in 2022. Er zijn in 2022 ongeveer 70 woningen gebouwd. Voor de resterende Woondealperiode 2023 t/m 2030 zijn dus nog (1.454 – 70 =) 1.384 woningen benodigd. Afgezet tegen het ambitiescenario van 1.975 woningen berekent het Woningbehoefteonderzoek een extra opgave van 591 woningen. De woningbouwopgave stopt niet in 2030. In de tien jaar na 2030 zijn nog eens 1.170 woningen nodig (117 per jaar). De huidige plancapaciteit (locaties) is niet voldoende voor deze grotere opgave.

Als de grotere behoefte t/m 2030 wordt verdeeld over de diverse kernen valt op dat in Kerkdriel de meeste (extra) ruimte gevonden dient te worden, gevolgd door Hedel, Heerewaarden en Ammerzoden. Wordt uitgezoomd t/m 2040 dan is de meeste (extra) plancapaciteit benodigd in dezelfde kernen. Tabel 3: Woningbehoefte naar kern (ambitiescenario) versus huidige en benodigde plancapaciteit WBO 2023

2023 woondeal t/m 30 ambitie verschil t/m 40 ambitie verschil

Alem 265 Ammerzoden 1.365 Hedel 2.260 Heerewaarden 630 Hoenzadriel 225 Hurwenen 650 Kerkdriel 3.515 Rossum 1.005 Velddriel 655 Well 305 Wellseind-Slijkwell 120 Totaal 10.995

39 179 423 12 0 48 505 131 96 21 0 1.454

30 270 510 80 25 120 535 200 125 60 20 1.975

-9 91 87 68 25 72 30 69 29 39 20 521

70 485 675 180 40 185 910 295 165 105 35 3.145

31 306 252 168 40 137 405 164 69 84 35 1.691

huidige extra nodig extra nodig plancapaciteit t/m 30 t/m 40 39 -9 31 220 50 265 398 112 277 0 80 180 0 25 40 50 70 135 258 277 652 131 69 164 157 -32 8 0 60 105 0 20 35 1.253 722 1.892

Het omarmen van het ambitiescenario betekent dus een aanvullende ruimtelijke opgave, en het bezien van de gevolgen voor omvang en spreiding van voorzieningen (zorg, onderwijs, etc.). Wat betreft de kwalitatieve woningbehoefte valt op: • de grote behoefte aan betaalbare woningen (70%), en daarbinnen de grote behoefte aan sociale huurwoningen (40%); • de behoefte sociale huur betreft vooral grondgebonden woningen, en nultredenwoningen, ook in de periode 2031-2040;

4

• •

de grote behoefte aan betaalbare, grondgebonden koopwoningen (vooral ook in het ambitiescenario); de relatief geringe behoefte aan grondgebonden nultreden koopwoningen.

In het rapport worden de volgende adviezen benoemd: 1. Hanteer de woningbehoefte vanuit woonwensen als uitgangspunt voor het woningbouwprogramma. 2. Optimaliseer woningbouwprogramma met meer sociale huur en houd rekening met afspraken uit regionale woondeal. 3. Zet instrumenten in om betaalbare woningen te realiseren. 4. Zorg voor een gedifferentieerd programma in alle kernen, maar wees waar nodig flexibel. 5. Zet in op een adaptief en anticyclisch woningbouwprogramma. 6. Gebruik huidige clustering voorzieningen voor nieuwe woonzorgconcepten. 7. Creëer een geschikte omgeving voor ouderen op locaties waar het voorzieningenniveau nog onvoldoende is. Bijlagen 1. Voortgangsrapportage Woningbouw, oktober 2023 2. Prognose realisatie woningbouw in relatie tot Woondeal en WBO 3. Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 4. Bijlagenrapport Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023

Burgemeester en wethouders van Maasdriel, de secretaris,

de burgemeester,

K. Coesmans

J. Geurts

5