memo mbt invoeren anti speculatiebeding raad 24022022 agendapunt 18 'evaluatie woningmarktinstrumenten'

Memo m.b.t afweging invoering anti-speculatiebeding t.b.v. raad 24 02 2022 bij agendapunt 18, evaluatie woningmarktinstrumenten

Inleiding In de eerste monitoring woningmarktinstrumenten is bij de tekst over de zelfbewoningsplicht aangegeven dat Maasdriel, anders dan verschillende andere gemeenten, die bv kiezen voor een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding (verkoopbeperking) voor lagere prijssegmenten voor een periode van vijf jaar, eind 2020 gekozen heeft voor een kettingbeding, wat we aan alle prijssegmenten verbinden, waarmee als een koopwoning gebouwde woningen voor onbepaalde periode voor zelfbewoning gebruikt moeten worden. En dat we daar eind 2020 geen anti-speculatiebeding aan gekoppeld hebben in verband met de onzekerheid in relatie tot Corona en een eventueel neerwaarts effect op de woningprijzen. Daarbij is opgemerkt dat het de overweging verdient of het afhankelijk van de al maar stijgende prijsontwikkelingen op de woningmarkt toch raadzaam is aan nieuwbouwwoningen een anti-speculatiebeding te verbinden. In de commissie Ruimte van 2 februari 2022 hebben verschillende fracties de portefeuillehouder gevraagd om deze overwegingen nader te duiden. Overwegingen bij invoering anti-speculatiebeding Wat is een anti-speculatiebeding? Een anti-speculatiebeding moet het speculeren met nieuwbouwwoningen tegengaan.

Het anti-speculatiebeding gekoppeld aan de zelfbewoningsplicht houdt in dat de koper van een nieuwbouwwoning de woning niet alleen zelf moet bewonen, maar deze ook niet binnen een termijn van maximaal 5 jaar mag verkopen. Anti-speculatiebedingen kwamen in de zeventiger en tachtiger jaren veel voor en maakten bijvoorbeeld standaard onderdeel uit van de verkoopvoorwaarden van premiewoningen. Tot voor enkele jaren werd het anti-speculatiebeding veel minder toegepast. Maar inmiddels lijkt het gemeentelijk anti-speculatiebeding weer aan populariteit te winnen. Gesteld kan worden dat de zelfbewoningsplicht ook een vorm van een anti-speculatie-regel is. Immers de beleggers worden hiermee al uitgesloten. De instrumenten kunnen gelijktijdig als gecombineerd instrument worden ingezet, maar kunnen ook afzonderlijk van elkaar worden ingevoerd. In de huidige, zwaar overspannen woningmarkt, waarbij er krapte is op de woningmarkt en de woningprijzen meer dan gemiddeld stijgen, willen overheden meer grip op de woningmarkt krijgen, met name om te zorgen dat nieuwe woningen voor de juiste doelgroepen beschikbaar komen en blijven. Gemeenten kunnen hiervoor de zelfbewoningplicht, het anti-speculatiebeding en de opkoopbescherming inzetten. Gesteld kan worden dat de zelfbewoningsplicht hierbij de ‘lichtste’ vorm van ingrijpen is.

Het inzetten van verschillende woningmarktinstrumenten zoals de zelfbewoningsplicht, het antispeculatiebeding en de opkoopbescherming heeft voor- en nadelen: Enkele voordelen :  Een particulier heeft meer kans om een woningbezitter te worden als een belegger niet mee kan dingen naar een woning;  De prijzen van de woningen worden mogelijk minder ver opgedreven en er ontstaat geen situatie dat huurders de woning tegen exorbitante prijzen moeten huren;  Doordat eigenaren van de woning er zelf wonen zal de gemiddelde woonduur langer zijn dan bij huurders en zou dit ten goede moeten komen aan de leefbaarheid van de buurt. (door meer verantwoordelijkheidsgevoel, beter sociale cohesie, minder anonimiteit).  De instrumenten voorkomen leegstand en verhuur en voorkomen verdringing van de koopstarter op de woningmarkt;  De instrumenten voorkomen aankoop van woningen door speculanten met als doel doorverkopen/verhuren met winst;  De instrumenten helpen te voorkomen dat de prijs van de woning zich dusdanig ontwikkelt dat de woning niet meer bereikbaar is voor de beoogde doelgroep. Enkele nadelen:  De instrumenten gaan in tegen het eigendomsrecht en het recht van vrij verkeer van kapitaal.  De instrumenten grijpen in op de marktwerking.

 Het niet toepassen van deze instrumenten zorgt voor een betere doorstroming op de woningmarkt, omdat een eigenaar zelf kan bepalen wanneer en aan wie hij de woning verkoopt en zelf eerder gestimuleerd wordt om door te verhuizen.  Het valt niet uit te sluiten dat de zelfbewoningsplicht voor initiatiefnemers een afschrikwekkende werking heeft en dat (daarom) bepaalde nieuwbouwprojecten niet of minder snel van de grond komen.

Voor alle instrumenten geldt dat gemeenten uitzonderingen kunnen toestaan. Daarbij kan gedacht worden aan situaties van echtscheiding, schuldsanering, noodzakelijke verhuizing wegens werk elders of een executieveiling/openbare verkoop van de woning door de bank. Bij zelfbewoningsplicht laat de verkoper in de koopakte vastleggen dat de koper de woning zelf moet bewonen. Daar bovenop kan een anti-speculatiebeding komen waarin bepaald wordt dat de koper de woning in een bepaalde periode niet mag verkopen. Wil de koper dit eerder doen, dan heeft hij toestemming t.b.v. raadsvergadering 24 februari 2022, bij agendapunt 18, evaluatie woningmarktinstrumenten

blad 1 van 2

Memo m.b.t afweging invoering anti-speculatiebeding t.b.v. raad 24 02 2022 bij agendapunt 18, evaluatie woningmarktinstrumenten

van burgemeester en wethouders nodig. Kopers die zich niet aan de afspraken houden, kunnen een hoge boete krijgen. Vaak minstens zo hoog als de winst die zij hebben gemaakt. Het anti-speculatiebeding wordt vooral ingezet om de prijsontwikkeling van de woning te drukken. De inzet van een anti-speculatiebeding is daarom vooral effectief in een woningmarkt, waarin woningprijzen verder oplopen. Als we eind 2020 hadden kunnen voorspellen hoe de woningprijzen zich in 2021 zouden ontwikkelen, was de combinatie van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding zonder meer voorstelbaar geweest. Hoewel het bijzonder moeilijk is om de ontwikkeling van de woningprijzen te voorspellen, geven deskundigen van het expertisecentrum Woningwaarde in relatie tot de publicatie van de kwartaal Monitor Koopwoningmarkt van 16 februari 2022 aan dat naast de lage hypotheekrente, het onvoldoende aanbod van nieuwbouw- en bestaande koopwoningen in het vierde kwartaal van 2021 de belangrijkste oorzaken vormden voor de wederom enorme koopprijsstijgingen op de koopwoningmarkt. Een teruglopend aantal verkopen van woningen en steeds meer starters en huishoudens met een middeninkomen die buitenspel komen te staan, lijken de eerste signalen voor een omslag in de woningmarkt. Daar komt nu de dreiging van een verdere stijging van de hypotheekrente bij.

Wanneer de rentestijging aanhoudt en substantieel blijkt te zijn, kan daardoor ook de leencapaciteit van huishoudens onder druk komen te staan met een prijsdrukkend effect op de verkoopwaarde van woningen. Voorstel Het inzetten van een anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning en een opkoopbescherming bij bestaande woningen, wat sinds 1-1-2022 ook tot de mogelijkheden behoort, heeft voor- en nadelen. En moet goed afgewogen worden tegen de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. Het is een ingrijpend instrument en vraagt ook inzet op controle en handhaving ervan. Voorgaande overwegingen schetsen in kort bestek een aantal aspecten. Maar zijn te beperkt om voor Maasdriel op dit moment de juiste keuze te maken. Daarom wordt voorgesteld om ter onderbouwing van een gedegen advies aan de raad het college de ruimte te geven om de inzet van het anti-speculatiebeding en ook de wenselijkheid van een opkoopbescherming zorgvuldig te onderzoeken.

t.b.v. raadsvergadering 24 februari 2022, bij agendapunt 18, evaluatie woningmarktinstrumenten

blad 2 van 2