Haalbaarheidsonderzoek Onderwaard - 20211018 LTH

HAALBAARHEIDSONDERZOEK ONDERWAARD 19 oktober 2021

1/32

DATUM KENMERK

18 oktober 2021 20211155.026300.JB

PROJECT PROJECTLEIDER

Haalbaarheidsonderzoek Onderwaard ir. R.J.M.M. Schram

OPDRACHTGEVER Gemeente Maasdriel PROJECTNUMMER 20211155

AUTEUR STATUS

2/32

Jody Bakker, Lars ter Heijden, Peter Steehouder, Rob Schram en Wouter Timmerman definitief

INHOUD 1.

2.

3.

4.

Inleiding en samenvatting

5

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Opzet van de studie Resultaten Vervolg

5 6 6 6

Stedenbouwkundige opzet

7

2.1 2.2 2.3 2.4

7 8 9 10

Financiële haalbaarheid

12

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

12 12 13 13 15 15 15

Uitgangspunten Grondgebruik Opbrengsten Kosten Resultaat Aanbevelingen Risico’s

QuickScan Milieu

18

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Bedrijven en milieuzonering Wegverkeerslawaai Water Bodem Ecologie Kabels en Leidingen Niet gesprongen explosieven Externe veiligheid Archeologie Aandachtspunten

18 22 22 24 25 26 26 26 27 27

Stedenbouwkundig ontwerp Exploitatieopzet Plankostenscan Rekenresultaten akoestisch onderzoek QuickScan Wet Natuurbescherming

28 29 30 31 32

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

3/32

Uitgangspunten Het stedenbouwkundig plan Het ontwerp Aanbevelingen

4/32

1. INLEIDING EN SAMENVATTING 1.1

Aanleiding

In 2011 heeft de gemeente Maasdriel de locatie Onderwaard aangekocht. Deze locatie ligt aan de westzijde van de kern Ammerzoden, ingesloten tussen de Bernseweg in het noorden, de Onderwaard in het westen, de Horenkamp in het zuiden en de watergang langs het Vinkenpad en de bebouwing van Ammerzoden in het oosten. De bedoeling is om in dit gebied een nieuwe woonwijk te realiseren. Rondom het plangebied ligt een strook die begroeid is met bomen met daartussen een informeel wandelpad. Deze strook maakt geen onderdeel uit van het gebied, zoals weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 Ligging plangebied

In 2012 is een stedenbouwkundig plan gemaakt voor Onderwaard. In een interactief proces, dat bestond uit drie werksessies met de omwonenden, is een woonwijk ontworpen. Uitgangspunt was een wijk met 80 woningen, waarvan 40% in de sociale sector. Er is destijds voor gekozen om niet verder te gaan met de uitvoering van dit plan en een andere woningbouwontwikkeling (Ammerzoden-Noord) prioriteit te geven. Nu, enkele jaren later, is er een grote behoefte aan woningen in de gemeente Maasdriel (o.a. ‘Woningbouwprogramma 2021-2030’). Daarom is de gemeente voornemens om de ontwikkeling Onderwaard weer op te pakken. Een eerste stap daarbij is een haalbaarheidsonderzoek op basis van de nu geldende uitgangspunten voor een dergelijke woningbouwontwikkeling. Dit rapport omvat het verslag van dit haalbaarheidsonderzoek.

5/32

1.2

Opzet van de studie

Zoals hierboven vermeld is in 2012 een stedenbouwkundig plan voor een woonwijk tot stand gekomen in samenspraak met de omwonenden. Dit heeft geleid tot een voorkeursmodel vanuit de omwonenden. Destijds zijn ook diverse (milieu)onderzoeken uitgevoerd. Verder is een financiële berekening gemaakt. Deze onderzoeken zijn gebaseerd op de destijds geldende uitgangspunten en het stedenbouwkundige model. Destijds bleek dat het plan financieel uitvoerbaar was. Sinds 2012 heeft de gemeente op een aantal onderdelen haar (ruimtelijk) beleid aangepast. Dat betekent voor de bovengenoemde ruimtelijke uitgangspunten dat per ontwikkeling bijvoorbeeld een andere woningdifferentiatie, een hogere parkeernorm en klimaatrobuustheid worden nagestreefd. Verder is het beleid ten aanzien van groen en bomen geconcretiseerd. Dit brengt met zich mee dat conclusies die in 2012 getrokken niet automatisch meer kloppen. In deze studie is ervoor gekozen als startpunt de verkaveling uit 2012 te nemen. Deze is immers met de omwonenden opgesteld en is dan ook herkenbaar. Gekeken is of en hoe de nieuwe uitgangspunten ruimtelijk in de stedenbouwkundige opzet passen. Bij dit onderzoek zijn rekenen en tekenen hand in hand gegaan. Het nieuwe programma bevat ten opzichte van het oorspronkelijke plan immers meer ruimte voor specifieke doelgroepen, wat effecten heeft op de financiële uitvoerbaarheid.

Dit heeft geleid tot een nieuwe stedenbouwkundig opzet en een berekening ten behoeve van de financiële uitvoerbaarheid van het plan. Deze zijn gepresenteerd in hoofdstuk 2 en 3. Verder is een QuickScan milieu uitgevoerd. Deze is opgenomen in hoofdstuk 4. Ook is een nadere analyse op het geluid van het busbedrijf uitgevoerd, en is de quickscan ecologie opnieuw uitgevoerd. De resultaten van deze drie hoofdstukken worden in de volgende paragraaf alvast beknopt samengevat.

1.3

Resultaten

Uit de bovengenoemde haalbaarheidsstudie blijkt het volgende: Stedenbouw De ruimtelijke randvoorwaarden zijn opgenomen in de stedenbouwkundige opzet. Het is mogelijk om met de gestelde eisen een goede stedenbouwkundige opzet te creëren. Het plan is vanuit stedenbouw haalbaar. Financiën Op basis van de nieuwe uitgangspunten, met name de programmatische en stedenbouwkundige, is de exploitatieopzet aangepast. Uit de berekeningen blijkt dat een ontwikkeling van 97 woningen leidt tot een positief saldo. Het plan is financieel uitvoerbaar. Milieu Uit de QuickScan milieu volgen enkele aandachtspunten en benodigde nadere onderzoeken voor de verdere uitwerking van de stedenbouwkundige opzet. Vanuit milieu worden op basis van de huidige inzichten geen onoverkomelijke belemmeringen verwacht voor het plan.

1.4

Vervolg

De verdere uitwerking van het plan dient onder meer in overleg met het waterschap en de woningbouwcorporatie te gebeuren. De eisen en wensen van deze partijen zijn relevant voor de ruimtelijke invulling van Onderwaard.

6/32

2. STEDENBOUWKUNDIGE OPZET 2.1

Uitgangspunten

Voor de stedenbouwkundige opzet zijn de volgende uitgangspunten meegegeven door de gemeente: Volkshuisvesting ● Woningdifferentiatie: 30% sociale huur (< € 752,33). 15% betaalbare koop (< € 250.000). 25% middelduur laag: ● koop (€ 250.000 - € 325.000). ● huur (€ 752,33 - € 1.000). 20% middelduur hoog: ● koop (€ 325.000 - € 500.000). ● huur (> € 1.000). 10% dure koop (> € 500.000). ● Woningen moeten mede gericht zijn op de huisvesting van senioren. ● Ruimte geven aan nieuwe woonvormen. ● Stimuleren van ontmoeting van bewoners in het plangebied en/of in de omgeving. Ruimtelijk ● Aansluiten op het omliggende gebiedskarakter. ● Kwalitatief hoogwaardig ruimtelijk plan. ● Water en groen worden zoveel mogelijk aaneengesloten binnen het plan gerealiseerd. ● Voor de waterafvoer een verbinding maken tussen de Onderwaard en de bebouwing van Ammerzoden aan de oostzijde. ● Goede bereikbaarheid en goede/veilige ontsluiting. ● Maximaal 55% uitgeefbare grond. ● Indien sprake is van geschakelde woningen, rijtjes van maximaal 5 aaneengesloten woningen. ● Geschakelde woningen hebben een minimale beukmaat van 4,8 meter. ● De parkeernorm bedraagt 2,3 parkeerplaatsen per woning, waarbij zoveel mogelijk parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, maar altijd 0,3 parkeerplaatsen per woning in de openbare ruimte voor bezoekers (conform ‘Nota Parkeernormen 2020’ gemeente Maasdriel).

Duurzaamheid en klimaat ● Woningen zijn minimaal energieneutraal. ● Zoveel mogelijk circulair bouwen. ● Bij de inrichting van de openbare ruimte is duurzaam beheer uitgangspunt. ● Plan draagt bij aan het opvangen van klimaatverandering, zoals wateroverlast hitte en langdurige droogte. Dimensionering openbare ruimte ● Breedtes en maten voor rijbanen, voetpaden, parkeervakken, achterpaden en uitwegen. ● Boomnorm van 0,4 bomen per inwoner in het plangebied. ● Groennorm van 30 m2 per inwoner in het plangebied. ● Breedtes en maten voor grasstroken en hagen. ● Bergingsvoorziening voor hemelwater binnen het plangebied. (bovenstaand conform ‘ Kaders ruimtelijke ontwikkelingen, versie2021-01’ gemeente Maasdriel)

7/32

2.2

Het stedenbouwkundig plan

Bij het maken van een nieuw ontwerp is het stedenbouwkundig plan uit 2012 als uitgangspunt genomen. Op een aantal onderdelen voldeed dit plan al aan de nieuwe uitgangspunten. Bijvoorbeeld ten aanzien van oppervlakte uitgeefbaar en oppervlakte groen. Het belangrijkste uitgangspunt dat gewijzigd is, zijn de doelgroepen waarvoor gebouwd moet worden. Daarom is gestart met het benoemen van de uitgangspunten van de kavels per doelgroep. Dat heeft geleid tot de volgende minimale kavelgroottes: -

sociale huur betaalbare koop middelduur laag middelduur hoog dure koop

30% 15% 25% 20% 10%

120 m2 145 m2 160 m2 300 m2 460 m2

Op basis van deze kavels is binnen het raamwerk een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt. Deze is globaal weergegeven in figuur 2.

Figuur 2: stedenbouwkundig ontwerp

8/32

2.3

Het ontwerp

Het gebied Onderwaard ligt tussen de bestaande kern Ammerzoden en het buitengebied. Het wordt aan drie zijden omgeven door een bomenstructuur. Het ontwerp geeft invulling aan de overgang van dorpsrand naar agrarisch landschap. Dit doet het enerzijds door lange zichtlijnen van bosrand naar bosrand te creëren en door een groene begeleiding van oost naar west te maken. Bovendien sluit het park (met waterberging) aan op de groenstructuur in de bestaande woonwijk, waardoor een parkstructuur ontstaat. Via deze parkstructuur ontstaat een extra langzaam verkeersverbinding die aan kan sluiten op de padenstructuur aan de oostzijde. Het ontwerp geeft ook vorm aan de westelijke entree van Ammerzoden. Aan de noordzijde zijn de woningen met de voorgevel daarom op de Bernseweg georiënteerd. Binnen het ontwerp worden zoveel mogelijk woningen georiënteerd op het groen. De randen van de ontwikkeling zijn georiënteerd naar de bomenrijen, het park met oppervlakte water, de dijk en de middelste straat kennen een informele dorpse uitstraling. Daarnaast doorbreekt de groene route van noord naar zuid de wandwerking van de twee lange straten in horizontale richting. Er is gekozen voor een informele verkaveling met verschillende oriëntaties van de woningen en een afwisseling van verschillende woontypologieën in de straten.

In het ontwerp zijn 97 woningen opgenomen met de volgende differentiatie: 36 sociale huur (inclusief beneden-bovenwoningen) (37%), 14 betaalbare koop (14%), 20 middelduur laag (21%), 18 middelduur hoog (19%) en 9 dure koop (9%). Binnen het plangebied (met een omvang van 41.783 m2) is sprake van 49% uitgeefbare gronden, zoals in tabel 1 in paragraaf 3.2 wordt weergegeven. Voor 97 woningen is de parkeernorm 233 parkeerplaatsen. In de openbare ruimte kunnen 179 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De resterende parkeerbehoefte, 54, kunnen op eigen terrein gerealiseerd worden. Hiermee wordt binnen het plangebied ruim aan de parkeernormen voldaan. In het plangebied wordt 7.718 m2 groen gerealiseerd. Dit is ca. 80 m2 per woning. Daarmee is de hoeveelheid groen per woning ruim boven de norm van 30 m2 groen per inwoner (gebaseerd op een gemiddelde woningbezetting van 2,4. Verder zijn er ca. 97 bomen in het plan ingetekend. Tot slot is voor de watercompensatie uitgegaan van 11.489 m2 verharding. Dit zijn de rijbanen, voetpaden en parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden halfverhard aangelegd. Daardoor tellen deze als 50% verhard. De oppervlakte aan verharding komt daarmee op 10.289,5 m2. De oppervlakte uitgeefbaar is 20.492 m2. Voor uitgeefbare grond wordt uitgegaan van 90% verharding bij rijwoningen, 80% bij 2-onder-1-kap en 70% bij rijwoningen.

Dat brengt de verharding op 16.822 m2. De te compenseren verharding komt op 27.111,70 m2. Bij deze oppervlaktes hoort een opgave van 436 m3 per hectare. Dit brengt de hoeveelheid oppervlaktewater op ca. 1.182 m3. Bij een peilfluctuatie van 0,30 m komt dat op een hoeveelheid water van 3.940 m2. In de stedenbouwkundige schets is ca. 2.000 m2 open water gerealiseerd. In groenstroken is ruimte voor extra waterbuffer; in totaal is ruim 4.000 m2 beschikbaar voor water en waterberging. Dit is voldoende om wateropgave in te vullen. In de nadere uitwerking moet de wateropgave in overleg met het waterschap verder uitgewerkt worden.

9/32

2.4

Aanbevelingen

Bij een verdere uitwerking van deze stedenbouwkundige opzet is onze aanbeveling om: Volkshuisvesting ● Per woningtype op basis van een mogelijke woningplattegrond na te gaan of deze woningen levensloopbestendig zijn of eenvoudig levensloopbestendig zijn te maken. ● De geschetste optie(s) voor een bijzondere woningtypologie in het plangebied verder uit te werken. Ruimtelijk ● De waterafvoer tussen de Onderwaard en de bebouwing van Ammerzoden aan de oostzijde nader ontwerpen. ● De noordelijke ontsluiting op de Onderwaard nader uit te werken en na te gaan of een herprofilering van de Onderwaard noodzakelijk is; ● Creëren van diverse speel-en ontmoetingsplaatsen binnen het plangebied. Duurzaamheid en klimaat ● Binnen de kaders van het stedenbouwkundige plan een verdere uitwerking te geven aan de ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaat. ● In overleg met het waterschap de wateropgave te bepalen en vorm te geven. Dimensionering openbare ruimte ● Optimalisatie groenstructuur, ten behoeve van boomnorm. ● Optimaliseren wegenpatroon, bijvoorbeeld door aan de oostzijde percelen te laten grenzen aan de groenstructuur.

10/32

Figuur 3: stedenbouwkundig ontwerp inclusief milieucontouren

11/32

3. FINANCIËLE HAALBAARHEID 3.1

Uitgangspunten

Voor dit plangebied en uitgaande van de stedenbouwkundige opzet, is een exploitatieopzet opgesteld. Op basis van kostenkengetallen en referentiecijfers zijn de kosten berekend. Hierbij is het uitgangspunt dat de ontwikkeling van het gehele plangebied door de gemeente en/of één ontwikkelende partij uitgevoerd wordt1. Alle berekende kosten zijn exclusief BTW en hebben prijspeil 1 juli 2021. Alle bedragen in deze memo zijn op € 1.000,- afgerond en op prijspeil, tenzij anders vermeld. De rente- en indexatieparameters van kosten en opbrengsten zijn verstrekt door de gemeente. Voor de rente is uitgegaan van 1,4% per jaar, de jaarlijkse indexatie van de kosten is gesteld op 2,0% en de indexatie van de opbrengsten is gesteld op jaarlijks 2,0%. Qua fasering is uitgegaan van de start in 2023 met de sloop-, opruim- en grondwerkzaamheden. In 2024 wordt gestart met het bouwrijp maken. De gronden worden in drie fasen (één fase per jaar, van noord naar zuid) uitgegeven, startend in 2025. In de komende paragrafen worden de uitgangspunten per opbrengsten- en kostenpost besproken.

3.2

Grondgebruik

Om de kosten en opbrengsten inzichtelijk te kunnen maken, is gebruik gemaakt van de oppervlaktes uit de stedenbouwkundige opzet, zoals weergegeven in tabel 1. Het woningbouwprogramma is nader gespecificeerd in tabel 2. Tabel 1: grondgebruik

Grondgebruik Niet uitgeefbaar terrein Rijbanen

5.609 m²

Parkeren

2.399 m²

Voetpaden

3.481 m²

Water

2.084 m²

Groen

7.718 m²

Totaal niet uitgeefbaar (51%):

21.291 m²

Uitgeefbaar terrein Sociale huur

3.334 m²

Betaalbare koop

2.240 m²

Middelduur laag

3.576 m²

Middelduur hoog

5.452 m²

Dure koop

4.500 m²

Beneden-bovenwoningen

786 m²

Achterpaden

604 m2

Totaal uitgeefbaar (49%):

20.492 m²

Totaal

41.783 m²

1

Het betrekken van meerdere partijen die een deel van de ontwikkeling mogelijk maakt, verlaagt de efficiëntie van de ontwikkeling. Hierdoor kunnen (plan)kosten toenemen. Een voorbeeld is als meerdere partijen een deel van de openbare ruimte aanleggen.

12/32

3.3

Opbrengsten

De opbrengsten per woningcategorie zijn geraamd op basis van de ‘Grondprijzenbrief 2021’ van de gemeente. Op basis van het programma uit de stedenbouwkundige opzet is onderstaande opbrengst te verwachten. Tabel 2: opbrengsten Aantal woningen

Gemiddelde kaveloppervlakte (m2)

Sociale huur

26

128

€ 186

3.334

€ 620.000

Betaalbare koop

14

160

€ 300

2.240

€ 672.000

Middelduur laag

20

182

€ 330

3.576

€ 1.180.000

Middelduur hoog

18

303

€ 340

5.452

€ 1.853.000

Dure koop

9

500

€ 340

4.500

€ 1.531.000

79

€ 3352

786 19.888

€ 263.000 € 6.119.000

Beneden-bovenwoningen Totaal

10 97

Grondprijs (ex. Totale opperBTW) per m2 vlakte (m2)

Totale grondopbrengsten

Voor de grondprijs van lage middeldure koopwoningen wordt afgeweken van de grondprijzenbrief. In de woonvisie wordt namelijk een specifiek onderscheid aangehouden tussen lage- en hoge middeldure koopwoningen. Dit onderscheid komt niet volledig overeen met de begrenzing van de VON-prijzen uit de grondprijzenbrief 2021. Hierin worden woningen met een VON-prijs tussen de € 200.000,- en € 260.000,- tot betaalbare koop gerekend en duurdere woningen tot de vrije sector koopwoningen. De VON-prijzen van lage middeldure koopwoningen op basis van de woonvisie starten bij € 250.000,-. In deze verkenning wordt aangehouden dat de lage middeldure koopwoningen voor 25% uit woningen met een VON-prijs lager dan € 260.000,- bestaan en daarmee behoren tot de categorie betaalbare koop uit de grondprijzenbrief. Voor de resterende 75% van de lage middeldure koopwoningen wordt uitgegaan van een VON-prijs van € 260.000,- en hoger. Deze aanname resulteert in een gewogen gemiddelde grondprijs van € 330,- per m². Alle achterpaden worden eveneens tot het uitgeefbaar terrein gerekend. De grondopbrengsten vanuit de voetpaden zijn bepaald op basis van de woningtypes die aan de achterpaden grenzen. Hiervoor zijn de vaste kavelprijzen per vierkante peter per woningtype aangehouden. Dit resulteert in een gewogen gemiddelde grondprijs van € 290,- per m² achterpad.

de totale grondopbrengsten vanuit de verkoop van gronden voor achterpaden bedraagt € 175.000,Verder wordt er rekening gehouden met een bijdrage aan de onderzoekskosten voor Niet gesprongen explosieven (NGE) vanuit de Bommenregeling van het Gemeentefonds. Die bijdrage bedraagt 68% van de onderzoekskosten. Voor de onderzoekskosten is een stelpost opgenomen van € 70.000,- (zie volgende paragraaf). Dit brengt de externe subsidie op ca. € 48.000,-. Uiteraard volgt deze subsidie de daadwerkelijk gemaakt kosten en kan de hoogte van het bedrag dus nog wijzigen. De totale opbrengsten bedragen € 6.342.000,-.

3.4

Kosten

De totale kosten bedragen € 5.918.000,-. De kosten zijn weergegeven in tabel 3 en in de sub paragrafen toegelicht. In bijlage 2 is een uitdraai opgenomen van de exploitatieopzet.

2 De grondprijs van de beneden-bovenwoningen is bepaald op basis van de sociale huurprijs (€ 186,- per m²) en de stapelingsfactor (1,8) uit de grondprijzenbrief.

13/32

Tabel 3: kosten

Kostenpost

Kosten

Boekwaarde en nabetalingen

€ 626.000,-

Slopen en opruimen

€ 214.000,-

Grondwerkzaamheden

€ 655.000,-

Sanering en overig onderzoek

€ 259.000,-

Bouwrijp maken

€ 586.000,-

Woonrijp maken

€ 1.746.000,-

Herinrichting Onderwaard

€ 260.000,-

Plankosten

€ 723.000,-

Onvoorziene kosten

€ 372.000,-

Planschade

€ 379.000,-

Bovenwijkse kosten

€ 99.000,-

Totale kosten

€ 5.918.000,-

Boekwaarde en nabetalingen De boekwaarde is aangeleverd door de gemeente en bestaat uit de boekwaarde van € 118.000,-. Tot 2016 bedroeg de boekwaarde van de gronden € 998.000,-, maar destijds heeft er een afboeking van € 880.000,- plaatsgevonden doordat de ontwikkeling van Onderwaard naar achteren is geschoven. Enkel de boekwaarde na afboeking is opgenomen in deze berekening. Daarnaast wordt er rekening gehouden met een nabetaling van € 508.000,-. Deze nabetaling is vastgelegd in de koopovereenkomst uit 2010 waarin is vastgelegd dat de gemeente Maasdriel een nabetaling moet verrichten indien 20 jaar na notarieel transport de bestemming onherroepelijk is gewijzigd in een andere bestemming dan agrarisch. In deze opgave wordt ervan uitgegaan dat de bestemming voor 2030 onherroepelijk wijzigt en de gemeente verplicht is tot nabetaling. Slopen en opruimen De schuren op de Onderwaard 17 dienen voor zover van toepassing op kosten van de gemeente gesloopt te worden. Als mogelijk risico is een stelpost opgenomen voor het saneren van een onbekende hoeveelheid asbest in de te slopen schuren. Voor het plangebied wordt rekening gehouden met een post voor het opruimen van het terrein voorafgaand aan het bouw- en woonrijp maken. Grondwerkzaamheden Het gehele plangebied ligt 2.5 meter tot 3.0 meter boven NAP.

Het maaiveldniveau in het plangebied wijkt daarmee niet af van het maaiveldniveau in omliggende woonstraten. Het aangrenzende zuidelijke deel van het plangebied zal deels opgehoogd moeten worden. Om aansluiting met de rest van het plangebied te behouden, is voor het gehele plangebied rekening gehouden met een gemiddelde ophoging van het maaiveld van 0,5 meter. Tevens wordt op twee locaties in het plangebied water gegraven en is er rekening gehouden met een stelpost voor het verleggen van de persleiding die door het plangebied loopt. Sanering en overig onderzoek Kosten voor het afdekken van de vuilstort met een leeflaag. Verder is een stelpost opgenomen voor een onderzoek naar niet gesprongen explosieven. Als mogelijk risico is een stelpost opgenomen voor onvoorziene uit te voeren onderzoeken. Bouw- en woonrijp maken Op basis van het grondgebruik is een raming gemaakt van de aanleg van (bouw)wegen, riolering, trottoir, parkeerverharding en groen. Verder zijn kosten opgenomen voor het planten van bomen en de inrichting van het openbaar gebied met o.a. lichtmasten, brandkranen, straatmeubilair en kleinschalige speelvoorzieningen. Tot slot is een stelpost opgenomen voor het aansluiten van het plangebied op de directe omgeving. Als mogelijk risico is een reservering opgenomen voor het

14/32

herinrichten van de Onderwaard inclusief het verwijderen van teerhoudend asfalt. Als ander mogelijk risico is een reservering opgenomen voor het herstraten en het treffen van tijdelijke maatregelen ten behoeve van de bereikbaarheid in verband met de gefaseerde ontwikkeling. Plankosten De plankosten zijn geraamd op basis van de meest recente versie van de plankostenscan, zie bijlage 3. Onvoorziene kosten Voor de posten ‘slopen en opruimen’, ‘grondwerkzaamheden’, ‘sanering en overig onderzoek’, ‘bouw- en woonrijp maken’ en ‘Herinrichting Onderwaard’ zijn 10% kosten onvoorzien opgenomen. Planschade De planschaderisicoanalyse die door Gloudemans enkele jaren geleden is opgesteld, is met 30% geïndexeerd om de prijsstijging van woningen in de omgeving te benaderen. Bovenwijkse kosten Conform de Nota Bovenwijks van de gemeente is een post opgenomen.

3.5

Resultaat

De totale opbrengsten bedragen € 6.342.000,- op prijspeil. De totale kosten bedragen € 5.918.000,- op prijspeil. Er is sprake van een positief resultaat. Deze bedraagt € 424.000,- op prijspeil 1 juli 2021 en € 492.000 netto contant. De stedenbouwkundige opzet is daarmee financieel uitvoerbaar.

3.6

Aanbevelingen

Hieronder worden enkele aandachtspunten benoemd, die van invloed zijn op het exploitatieresultaat, te weten: Grondwerkzaamheden ● Beoogde hoogte van het maaiveld voor de beoogde ontwikkeling bepalen, vooralsnog is rekening gehouden met een ophoging van het gehele plangebied met gemiddeld 0,5 meter. Het is mogelijk dat een lager maaiveldniveau volstaat; Bouw- en woonrijp maken ● Capaciteit van riolering controleren om de woonwijk met 97 woningen op aan te sluiten. Hiervoor is een stelpost opgenomen van € 100.000,-. Uitgezocht zal moeten worden of deze aanvullende kosten daadwerkelijk gemaakt moeten worden; ● Maatregelen inventariseren die benodigd zijn ter plaatse van de Onderwaard voor een veilige verkeersafwikkeling. Voor het herinrichten van de Onderwaard, inclusief het verwijderen van teerhoudend asfalt, het herstraten van overige wegen en het aansluiten van de woonwijk op de Onderwaard zijn diverse stelposten opgenomen met een waarde van € 420.000,-. Mogelijk kunnen enkele maatregelen/werkzaamheden komen te vervallen. Dit heeft een positief effect op de kosten. Planschade ● Planschaderisicoanalyse dateert van ca. 2012 en behoeft actualisatie.

3.7

Risico’s

In deze financiële verkenning zijn verschillende stelposten meegenomen voor mogelijke risico’s bij het tot ontwikkeling brengen van Onderwaard. Door verschillende stelposten op te nemen, is geprobeerd tot een zo realistische mogelijke weergave van de werkzaamheden om de woningbouwontwikkeling van Onderwaard tot ontwikkeling te brengen. Hiermee is er in de beschreven exploitatieopzet al veel rekening gehouden met de mogelijke risico’s die de ontwikkeling van Onderwaard met zich mee kunnen brengen. Op basis van aanvullende onderzoeken kan een gedetailleerdere berekening van de

15/32

opgenomen stelposten berekend worden. Hierdoor kunnen stelposten komen te vervallen of kunnen gedetailleerde kostenramingen ervoor zorgen dat het kostenniveau naar boven bijgesteld moet worden. Voorbeelden van opgenomen stelposten zijn de kosten voor de aanwezigheid van asbest in de schuren, onvoorziene (aanvullende) onderzoeken, het verlegen van de persleiding, het herinrichten en verwijderen van teerhoudend asfalt ter plaatse van de Onderwaard, het herstraten van overige bestaande wegen en het treffen van tijdelijke maatregelen. Daarnaast is er rekening gehouden met onvoorziene kosten. Deze kosten vormen 10% van de kosten voor ‘slopen en opruimen’, ‘grondwerkzaamheden’, ‘sanering en overig onderzoek’, ‘bouw- en woonrijp maken’ en ‘Herinrichting Onderwaard’. Op basis van de stelposten en het aandeel onvoorziene kosten zijn diverse mogelijke risico’s al opgenomen in deze berekening. Buiten de risico’s die als stelpost zijn meegenomen, zijn er ook risico’s die niet als stelpost meegenomen kunnen worden in de financiële verkenning. In deze paragraaf wordt hier kort op ingegaan. Fluctuatie parameters In de huidige berekening wordt gerekend met beperkte kosten- en opbrengstenstijging en een lage rentevoet. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn deze parameters realistisch. Voor de ontwikkeling van Onderwaard is rekening gehouden met een doorlooptijd van 6 jaar.

In deze periode kunnen marktomstandigheden dusdanig wijzigen dat het financiele resultaat negatief wordt beïnvloed. Dit kan het gevolg zijn van een hogere rentevoet of een grotere jaarlijkse kostenstijging. Daarnaast zijn bouwkosten al jaren stijgende. De kans is aanwezig dat deze kostenstijging ook de komende jaren door blijft gaan. Naast de bouwkosten voor woningen heeft dit ook gevolgen voor de kosten van civieltechnische werken. Op dit moment worden de stijgende bouwkosten gecompenseerd door stijgende VON-prijzen en daarmee stijgende grondopbrengsten. Op korte termijn is het niet te verwachting dat de stijging van de VON-prijzen stagneert, maar de stijging van de VONprijzen zal op enig moment afvlakken. Er zijn daarom verschillende scenario’s doorgerekend waarin de parameters afwijken van de gehanteerde parameters in deze opgave. Indien de kostenvoet stijgt naar 6.0% per jaar, en daarmee significant hoger ligt dan in de financiële verkenning, daalt de netto contente waarde met circa € 400.000,-. Deze significante stijging van de kostenvoet zorgt ervoor dat de haalbaarheid van het plan onder druk komt te staan.

Indien de jaarlijkse stijging van de kosten toeneemt naar 3.0% per jaar en de opbrengstenstijging afvlakt naar 0.5% per jaar daalt de netto contante waarde van het resultaat af met circa € 655.000,- naar een negatief resultaat van - € 163.000,- (netto contante waarde). Wijzigingen van de parameters kunnen grote effecten hebben op het financiële resultaat van de ontwikkeling van Onderwaard. Met name als de opbrengstenstijging stagneert en kosten harder stijgen dan de huidige marktomstandigheden, komt de haalbaarheid van de ontwikkeling zelfs onder druk te staan. Dit geldt enkel bij sterk gewijzigde marktomstandigheden. Vertraging/langere doorlooptijd De gehanteerde exploitatieopzet gaat uit van een snelle doorlooptijd waarbij in 2023 al gestart wordt met sloop-, opruimen grondwerkzaamheden en de eerste gronden in 2025 worden uitgegeven. Het sterk wijzigen van marktomstandigheden heeft ook een ander effect op de ontwikkeling. Gewijzigde marktomstandigheden kunnen leiden tot vertragingen van de planvorming. Daarnaast kunnen andere onvoorziene omstandigheden er voor zorgen dat Onderwaard op korte termijn niet tot ontwikkeling gebracht kan worden. Dit kan het gevolg zij van beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan waardoor het bestemmingsplan pas op een later moment onherroepelijk wordt.

Daarnaast kan ook het uitgiftetempo stagneren waardoor de gehele planontwikkeling langer duurt. Afhankelijk van het moment waarop de planvorming stagneert, heeft dit invloed op het financiële resultaat van de opgave. Om deze mogelijke effecten inzichtelijk te maken, is er een berekening gemaakt waarin rekening is gehouden met een langere doorlooptijd. Hierbij zijn de volgende gevolgen in de fasering meegenomen: ● Het bestemmingsplan wordt twee jaar later onherroepelijk; ● De woninguitgifte vindt in vier fases plaats in plaats van drie fases (één fase per jaar). Dit leidt ertoe dat de gehele planvorming drie jaar langer duurt dan op basis van de oorspronkelijke exploitatieopzet. Buiten de reguliere kosten- en opbrengstenstijgingen als gevolg van indexatie zullen ook de gemeentelijke plankosten toenemen. Een langere doorlooptijd lijdt doorgaans namelijk tot hogere planbegeleidingskosten. Er is daarom rekening gehouden met een toename van de plankosten. Bij gelijkblijvende parameters leidt deze vertraging van drie jaar ertoe dat de

16/32

netto contante waarde van de kosten toeneemt met € 154.000,-. De netto contante waarde van de opbrengsten stijgt met € 98.000. Hierdoor neemt de netto contante waarde van het resultaat af met € 56.000,- naar € 436.000,-. Hierdoor is het effect van een eventuele vertraging beperkt onder de huidige marktomstandigheden. De te verwachten opbrengstenstijging beperkt enigszins de hogere kosten. De effecten van vertraging zullen veel hoger zijn indien in de toekomst opbrengstenstijgingen stagneren en/of rentekosten toenemen. Uitblijven nabetaling Gewijzigde marktomstandigheden en/of een langere doorlooptijd van het project kan ook andere financiële gevolgen hebben. Een bijkomend financieel effect van stagnatie van de planvorming is dat er mogelijk niet voor 2030 een onherroepelijk bestemmingsplan/omgevingsplan ligt die deze ontwikkeling mogelijk maakt. In dat geval vervalt de in de verkoopovereenkomst afgesproken nabetaling van € 508.000,-. Met het stagneren van de planvorming kunnen kostenstijgingen (grotendeels) gecompenseerd worden indien er niet voor 2030 sprake is van een onherroepelijke planologische wijziging. Ondanks dit financiële voordeel zal er in 2030 wellicht niet meer geprofiteerd worden van de huidige goede marktomstandigheden.

Sterk gewijzigde marktomstandigheden in 2030 kunnen, ondanks het uitblijven van de nabetaling, ervoor zorgen dat de haalbaarheid van het plan alsnog onder druk komt te staan.

17/32

4. QUICKSCAN MILIEU 4.1

Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ● ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; ● rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Ten oosten van het plangebied ligt een woonwijk en ten zuiden van het plangebied ligt een waterkering met daarachter een natuurgebied. Dit geeft geen milieuhinder voor de beoogde woningbouw. Ten noorden van het plangebied ligt een bedrijventerrein en ten westen agrarische gronden. De bedrijven en de mogelijke milieuhinder aan deze zijdes worden hieronder behandeld. Daarbij is gebruik gemaakt van de milieuzoneringskaart die is opgesteld door de Omgevingsdienst Rivierenland.

Figuur 4 Milieuzoneringskaart (Omgevingsdienst Rivierenland)

TEN NOORDEN VAN HET PLANGEBIED Ten noorden van het plangebied ligt een bedrijventerrein. Planologisch zijn hier binnen het bouwvlak van het bedrijventerrein bedrijven tot milieucategorie 3.2 mogelijk. Dit gebied is weergegeven in figuur 4. Voor milieucategorie 3.2 geldt een richtafstand van 100 meter ten opzichte van een ‘rustige woonwijk’. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft. Langs de Bernseweg zijn bedrijfswoningen aanwezig waar de bedrijven in de huidige situatie al rekening mee moeten houden. Echter voor een rustige woonwijk gelden strengere normen dan voor bedrijfswoningen van derden.

18/32

Figuur 5 Planologische situatie bedrijventerrein ten noorden van het plangebied (bron: bestemmingsplan Ammerzoden)

Bernseweg 22a Het dichtstbijzijnde bedrijf is een touringcarbedrijf. Dit valt onder een touringcarbedrijf met milieucategorie 3.2. Het maatgevende aspect is geluid met een richtafstand van 100 meter. Voor de overige aspecten geldt een maximale richtafstand van 10 meter waar het plangebied buiten valt. Op kortere afstand liggen bedrijfswoningen van derden waar in de huidige situatie rekening mee gehouden moet worden. Echter tussen het plangebied en het touringcarbedrijf zijn geen bedrijfswoningen aanwezig en voor een rustige woonwijk gelden strengere normen dan voor bedrijfswoningen van derden. In 2012 is een concept akoestisch onderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de geluidbelasting als gevolg van het touringcarbedrijf (Jansen Raadgevende Ingenieurs). In het kader van deze haalbaarheidsstudie is gevraagd aan Kraaij Akoestisch Adviesbureau om dit onderzoek te beoordelen. Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is in september 2021 is de geluidbelasting vanwege het wegverkeer en van de bussen berekend op de eerstelijns bebouwing, conform een conceptversie van het stedenbouwkundig plan. Hiervoor is de afstand van het hart van de Bernseweg en de Onderwaard bepaald tot de eerstelijns bebouwing (voorgevelrooilijn). Vervolgens is ten eerste de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai bepaald.

De verkeerscijfers zijn ontleend aan een Goudappel Coffeng model met prognoses voor 2030. In die prognose rijden er over de Bernseweg 1635 motorvoertuigen per etmaal. De gemiddelde uurintensiteit van het middelzware verkeer is 5,55% in de dag-, 2,93% in de avond- en 6,1% in de nachtperiode. Op grond van het Reken- en meetvoorschrift geluid vallen bussen in de categorie “middelzwaar verkeer”. Omgerekend zijn dit 72 middelzware motorvoertuigen in de dag, 7 in de avond- en 6 in de nachtperiode. Deze prognose is opvallend omdat er volgens het onderzoek uit 2012 in de nachtperiode 62 bussen zouden rijden. Die bussen rijden over de Bernseweg. De prognose van Goudappel Coffeng komt dus niet overeen met het akoestisch rapport uit 2012 die de representatieve bedrijfssituatie van het touringcarbedrijf in 2012 beschrijft.

19/32

De geluidbelasting vanwege de Bernseweg bedraagt volgens de prognose van 2030 40 tot 41 dB in de nachtperiode, zie figuur 5 en bijlage 4. Uitgaande van de 62 bussen die ’s-nachts rijden en het bronvermogen van 103 dB(A) (zie akoestisch rapport Jansen Raadgevende Ingenieurs) met een rijsnelheid van 50 km/uur bedraagt de geluidbelasting in de nachtperiode 43 dB(A), zie bijlage 4. Op grond van de Schrikkelcirculaire geldt een “voorkeursgrenswaarde” van 40 dB(A) in de nachtperiode. Er is dus op grond van deze uitgangspunten een overschrijding van ten hoogste 3 dB(A). Hierbij moet het volgende worden opgemerkt: ● De prognoses van Goudappel zijn (veel) lager dan de opgave van Jansen/Kras. Hierdoor valt de berekening van het wegverkeerslawaai 2 dB lager uit dan de industrielawaai berekening van alleen het busverkeer, terwijl dit al het verkeer zou moeten zijn (licht, middelzwaar en zwaar). ● Is een bronvermogen van 103 dB(A) voor de moderne bussen nog wel reëel? Los daarvan is een geluidbelasting van 43 dB(A) in de nachtperiode niet onoverkomelijk. De Schrikkelcirculaire biedt de mogelijkheid om tot een nachtwaarde van ten hoogste 55 dB(A) te gaan. Hier blijven de rekenresultaten ruim onder. Indien in de woningen een geluidniveau van 25 dB(A) in de slaapkamers wordt gegarandeerd, zijn er geen belemmeringen voor het plan. Dit betekent een geluidwering van 43-25 = 18 dB(A).

Dat is lager dan de minimum eis uit het Bouwbesluit en zou dus geen onoverkomelijke problemen moeten geven. Om hinder te voorkomen, is het een aanbeveling om in de verdere uitwerking van het plan rekening te houden met de indeling van de woningen. Maatregelen zoals vliesgevels of geluidschermen zijn dus niet noodzakelijk.

Figuur 6 Rekenresultaten Bernseweg nachtperiode (bron: Kraaij Akoestisch Adviesbureau)

20/32

Onderwaard 11 Naast Kras bevindt op de Onderwaard 11 Ahlmann Nederland BV. Dit is een groothandel in machines voor de bouwnijverheid en heeft een milieucategorie 3.2. Hiervoor geldt een richtafstand van 100 meter. Het plangebied bevindt op een afstand van circa 75 meter. Het plangebied valt voor een deel binnen de richtafstand. Echter tussen het bedrijfsperceel en het plangebied liggen op korte afstand van het bedrijf bedrijfswoningen van derden. Het bedrijf moet in de huidige situatie al rekening houden met deze bedrijfswoningen. Gezien de afstand van het plangebied in verhouding tot de bedrijfswoningen kan ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu worden gegarandeerd en wordt dit bedrijf niet beperkt in zijn bedrijfsvoering. Bernseweg 24a Ter plaatse van de Bernseweg 24a ligt het bedrijf Bakelaar Bedrijfswagens en Buscampers BV. Dit is bedrijf in Handel in en reparatie van personenauto's en lichte bedrijfsauto's (geen import van nieuwe) met milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter waar het plangebied buiten valt.

TEN WESTEN VAN HET PLANGEBIED Ten westen van het plangebied liggen agrarische bedrijven. Voor het plangebied zijn twee agrarische bedrijven relevant. Dit zijn de glastuinbouw aan de Bernseweg 1 en de niet-grondgebonden veehouderij aan de Onderwaard 17. Voor de twee agrarische bedrijven wordt hieronder per bedrijf de situatie beschreven. Verder zijn ten westen geen bedrijven die mogelijk invloed hebben op het woon- en leefmilieu van het plangebied. Bernseweg 1 Ter plaatse van de Bernseweg 1 is planologisch glastuinbouw mogelijk in de in figuur 6 uitgelicht gebied. Voor glastuinbouw geldt op basis van de VNG-brochure een richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk. Het plangebied valt daar gedeeltelijk binnen. Het maatgevende aspect is geluid. Indien binnen de richtafstand een geluidsgevoelige functie komt moet hiervoor aanvullend onderzoek uitgevoerd worden om een goed woon- en leefmilieu te kunnen garanderen.

Figuur 7 Planologische situatie glastuinbouw Bernseweg 1 (bron: Bestemmingsplan Buitengebied herziening 2016)

Onderwaard 17 Ter plaatse van de Onderwaard 17 geldt een bestemming niet-grondgebonden veehouderij. Voor veehouderijen geldt een richtafstand afhankelijk welke dieren gehouden worden. Het ging bij dit bedrijf om het houden van melkgeiten maar het

21/32

bedrijf is opgeheven. In de geurverordening van de gemeente Maasdriel (2011) is voor dit bedrijf wel een geurcontour opgenomen dat over grotendeels over het plangebied gelegen is. In de overeenkomst met de eigenaar is opgenomen dat voor de beoogde ontwikkeling de milieuvergunningen voor dit bedrijf worden ingetrokken. Conclusie Rondom het gebied Onderwaard liggen diverse bedrijven. De richtafstanden liggen gedeeltelijk over het plangebied. Uit onderzoek is gebleken dat het touringcarbedrijf geen belemmering oplevert. De contour van het glastuinbouwbedrijf ligt voor een klein gedeelte over het plangebied. In deze zone zijn geen woningen of andere geluidgevoelige objecten voorzien. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt derhalve geen belemmering.

4.2

Wegverkeerslawaai

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB van de afzonderlijke wegen wordt aan de noord, zuid-, en westzijde van het plangebied overstegen. Hier is woningbouw alleen mogelijk na ontheffing van de geluidsbelasting conform een hogere grenswaarde procedure zoals beschreven in de Wet geluidhinder. De gecumuleerde geluidsbelasting als gevolg van de gezamenlijke wegen geeft aanleiding voor nader onderzoek naar de gevelisolatie van de bouwkundige constructies. Bij een gecumuleerde geluidsbelasting hoger dan 53 dB dient rekening te worden gehouden met aanvullende gevelweringsmaatregelen om te kunnen voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van de binnenwaarde in een nieuwbouwwoning. De wegen om het plangebied, de Bernseweg, de Onderwaard en de Horenkamp zijn gezoneerd. In 2012 is daarom een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Tauw, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Ammerzoden). Uitgangspunt waren de volgende snelheden: • Bernseweg: ten westen van de splitsing met de Onderwaard 60 km/uur, rechts 50 km/h • Onderwaard ten zuiden van de Bernseweg 80 km/uur, ten noorden van de Bernseweg • 30 km/uur • Horenkamp: Gedeeltelijk 80 km/uur, na de splitsing met de Wellsedam 50 km/uur • Wellsedam: 50 km/uur Er is ook gekozen om de situatie door te rekenen waarbij de snelheden voor de wegen zijn aangepast naar lagere snelheden.

Bij realisatie van de woningen in het plangebied is het zeer waarschijnlijk dat de snelheid op de Bernseweg wordt aangepast van 80 km/uur naar 50 km/uur. De 80 km/uur gedeelten van de Onderwaard wordt aangepast naar 60 km/uur. De snelheid van de Horenkamp wordt volledig gewijzigd naar 60 km/uur. Uit dit onderzoek blijkt dat op de woningen aan de noordzijde waarschijnlijk de 48 dB-contour wordt overschreden. Voor die woningen zijn in dat geval hogere waarden nodig. Voor de Onderwaard en de Horenkamp zijn met de oude snelheden ook hogere waarden nodig voor de eerstelijnsbebouwing. Na aanpassing van de snelheid wordt wel voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Het akoestisch onderzoek moet op basis van actuele verkeerscijfers geactualiseerd worden. In het kader van de RO-procedure dient een besluit hogere waarden genomen te worden.

4.3

Water

Het plangebied valt binnen het beheergebied van het waterschap Rivierenland. Hieronder worden voor het inrichtingsplan relevante thema’s behandeld. Langs het plangebied ligt een primaire waterkering en door het plangebied loopt een leiding van het waterschap (dit wordt verder behandeld bij kabels en leidingen. Het betrekken van het waterschap in een vroeg stadium is dan ook van belang om de mogelijkheden en beperkingen rond het aspect water verder in beeld te brengen.

22/32

WATERKWANTITEIT In onderstaande figuur zijn de wateren rond het plangebied weergegeven. Ten oosten van het plangebied ligt een a-watergang met een beschermingszone (4 meter). De beschermingszone dient vrijgehouden te worden voor onderhoud van de watergang. Ten noorden van het plangebied ligt een c-watergang. Hiervoor geldt geen beschermingszone. Voor het wijzigen, aanleggen of dempen van een watergang dient een watervergunning aangevraagd te worden. Een toename aan verharding leidt tot het versneld afvoeren van hemelwater en dient gecompenseerd te worden zodat het versneld afgevoerde water opgevangen kan worden en niet leidt tot overlast. De beoogde ontwikkeling leidt tot een toename aan verharding en geldt een watercompensatieplicht. Geadviseerd wordt zoveel mogelijk aan te sluiten op het huidige watersysteem en geen stilstaand water te creëren.

Figuur Uitsnede legger waterlopen ter plaatse van het plangebied (bron: Waterschap Rivierenland)

In het plangebied wordt voorzien in extra water (zie stedenbouwkundig ontwerp). In totaal wordt circa 2.000 m2 aan water gegraven. Verder is er in het groen ruimte voor buffering. Hiermee kan worden voldaan aan de benodigde watercompensatie. In overleg met het waterschap moet dit verder vormgegeven worden.

WATERVEILIGHEID Ten zuiden van het plangebied ligt een primaire waterkering. De primaire waterkering kent een kernzone (waterstaatswerk), beschermingszone en buitenbeschermingszone. Voor de dijk en de beschermingszones gelden restricties voor bebouwing en andere activiteiten. De regels zijn vastgelegd in de Keur van waterschap Rivierenland. De regels hebben betrekking op het behoud van de stabiliteit van het huidige dijklichaam en het behoud van ruimte voor eventuele toekomstige dijkversterking. In de legger is ook een bouwgrens opgenomen waarbinnen een bouwverbod geldt. Bebouwing binnen de bouwgrens die mogelijk zijn door middel van een bestemmingsplan zijn weergegeven als leggervlak. In het stedenbouwkundig plan is de uiterste bouwgrens uiteraard gerespecteerd.

23/32

Figuur 9 Uitsnede legger waterkeringen ter plaatse van het plangebied (bron: Waterschap Rivierenland)

Figuur 10 legger geprojecteerd op bouwplan

4.4

Bodem

Op basis van de Wet bodembescherming dient nieuwe woningbouw op schone grond gebouwd worden. Voor het plangebied is bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek blijkt dat in het zuidelijke deel van het plangebied een stortplaats aanwezig was en sprake is van bodemverontreiniging (zie figuur 9). Hiervoor is ook in 2012 een saneringsnotitie

24/32

opgesteld door Tauw. De saneringskosten dienen meegenomen worden in de financiële haalbaarheid van het plan en in de afwegingen bij het opstellen van het inrichtingsplan. Hierbij is gekozen voor het aanbrengen van een leeflaag.

Figuur 11 Contouren voormalige stortplaats (bron: Tauw, 2012)

4.5

Ecologie

Door Econsultancy is in september 2021 een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd voor het plangebied aangevuld met de Onderwaard 17. In bijlage 5 is de quickscan opgenomen. De quickscan Wet natuurbescherming is uitgevoerd in het kader van nieuwbouwwerkzaamheden en heeft tot doel om in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten, gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Flora en fauna De belangrijkste conclusies uit de quickscan worden hier samengevat. Voor de volledige onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de bijlage: ● Voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten geldt dat nader onderzoek in het geëigende jaargetijde noodzakelijk is voor vaste rust- en verblijfplaatsen voor de huismus, steenuil en kerkuil. Tijdens dit onderzoek dient tevens onderzoek uitgevoerd te worden naar het gebruik van essentiële kwetterplekken op de onderzoekslocatie van huismussen. Voor de boerenzwaluw dient een omgevingscheck uit te wijzen of er in de omgeving voldoende alternatieven aanwezig zijn waar deze soort gebruik van kan maken.

● Voor de algemene broedvogelsoorten die op de onderzoekslocatie zijn te verwachten geldt dat, indien het groen buiten het broedseizoen wordt verwijderd, er geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot deze soorten. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot eind augustus worden aangehouden. Indien binnen het broedseizoen gewerkt wordt, dient vooraf aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie te worden uitgevoerd. ● Voor vleermuizen geldt dat nader onderzoek omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen noodzakelijk wordt geacht voor de bebouwing. De panden zijn geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Sloopwerkzaamheden kunnen verstorend zijn voor aanwezige verblijfplaatsen. Geadviseerd wordt nader onderzoek uit te

25/32

● ●

laten voeren naar de functie van het plangebied voor de gewone dwergvleermuis, meervleermuis, gewone grootoorvleermuis en ruige dwergvleermuis en laatvlieger. De verblijfplaatsen die onderzocht dienen te worden in het nader onderzoek aan de bebouwing zijn kraam-, zomer- en paarverblijfplaats van de bovengenoemde soorten. Tevens is nader onderzoek naar vaste rust- of voortplantingsplaatsen van de steenmarter, bunzing, wezel en hermelijn noodzakelijk. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen, vanwege een provinciale vrijstelling en/of de aard van de ingreep, niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën, waarbij al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen. Aantoonbaar werken conform de zorgplicht kan gebeuren door te handelen middels een op maat gemaakt ecologisch werkprotocol dat bij de uitvoerende partij onder de aandacht dient te worden gebracht.

Natuurnetwerk Nederland Met betrekking tot Natuurnetwerk Nederland zijn ten aanzien van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie mogelijk negatieve effecten te verwachten. Er wordt geadviseerd een nee-tenzij toets uit te voeren. Stikstof Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige natuurgebied is Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek en ligt op een afstand van 6,5 kilometer. Gezien de afstand en de omvang van de ontwikkeling zal stikstof geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling. Wel dient dit bewezen te worden aan de hand van een berekening.

4.6

Kabels en Leidingen

Halverwege het plangebied ligt een rioolwaterpersleiding van het waterschap. Op of rondom de gronden, waar een rioolwatertransportleiding ligt, mag in principe niet worden gebouwd. Deze beschermingszone heeft een breedte van 4 m. Als de leiding niet verlegd wordt naar buiten het plangebied dient deze met de bijbehorende beschermingszone op de verbeelding van het bestemmingsplan de dubbelbestemming Leiding - Riool te krijgen. In het ontwerp is rekening gehouden met de aanwezigheid van deze leiding. Op deze leiding is geen bebouwing voorzien. Wel is een risicoreservering opgenomen, indien bij de stedenbouwkundige uitwerking verlegging van de persleiding toch nodig blijkt.

4.7

Niet gesprongen explosieven

Voor het plangebied is bureauonderzoek uitgevoerd naar niet gesprongen explosieven (Bodac, 7-2-2012). Hieruit blijkt dat het plangebied gedurende een half jaar (oktober 1944 – april 1945) in de frontlinie heeft gelegen en zeer regelmatig het doelwit van artilleriebeschietingen is geweest. Voordat eventuele werkzaamheden beginnen dient onderzoek uitgevoerd te worden naar niet gesprongen explosieven.

4.8

Externe veiligheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet gekeken worden naar eventuele veiligheidsrisico’s. In 2012 is daarom een onderzoek Externe veiligheid uitgevoerd (Tauw, 19 januari 2012). Hieruit blijkt dat rondom het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen over water, spoor, buisleidingen of weg plaatsvindt, dat een knelpunt voor de ontwikkeling is. Verder blijkt dat er een bedrijf met gevaarlijke stoffen in de omgeving aanwezig is (Alabastine). Het invloedsgebied is 20 meter. De afstand tot het plangebied is 100 meter, waardoor ruimschoots aan de afstand is voldaan. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen knelpunt.

26/32

4.9

Archeologie

In 2012 is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. (Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennend booronderzoek, Onderwaard te Ammerzoden, Synthegra archeologie). Op basis van het onderzoek wordt voor het plangebied geen vervolgonderzoek geadviseerd. Het aspect archeologie vormt geen knelpunt.

4.10 Aandachtspunten Hieronder zijn voor de beoogde woningbouw relevante aandachtspunten weergegeven: Bedrijven en milieuzonering ● Uitgangspunten voor geluidonderzoek Kras controleren, uitvoering akoestisch onderzoek op basis van een verdere uitwerking van de stedenbouwkundige opzet inclusief aanvraag hogere waarden. ● Opheffing bedrijf Onderwaard 17. De milieuvergunning dient ingetrokken te worden. Wegverkeerslawaai ● Actualiseren akoestisch onderzoek op basis van nieuwe intensiteiten en snelheden. ● Verlenen hogere waarden. Water ● Watervergunning voor het bouwen in de beschermingszone van een primaire waterkering. ● Geen objecten in de beschermingszone van de A-watergang. ● Verder uitwerken watercompensatie als gevolg van een toename van verharding. Bodem ● In het zuiden van het plangebied ligt een voormalige stortplaats. Voor ontwikkelingen in dit gebied is bodemsanering/afdekking met een leeflaag noodzakelijk. Ecologie ● Nader onderzoek voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten, inclusief essentiële kwetterplekken voor huismussen en een omgevingscheck voor de boerenzwaluw. ● Broedvogelinspectie voor algemene broedvogelsoorten indien verwijderen van het groen plaatsvindt in broedseizoen.

● Nader onderzoek naar verblijfplaatsen voor gebouwbewonende vleermuizen en naar de functie van het plangebied voor de gewone dwergvleermuis, meervleermuis, gewone grootoorvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger (kraam-, zomer- en paarverblijfplaatsen). ● Behoud bomenrij ten behoeve van de bescherming van vleermuizen. ● Nader onderzoek naar vaste rust- of voortplantingsplaatsen van de steenmarter, bunzing, wezel en hermelijn. ● Rekening houden met de algemene zorgplicht met betrekking tot de algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën. ● Met betrekking tot Natuurnetwerk Nederland zijn ten aanzien van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie mogelijk negatieve effecten te verwachten. Er wordt geadviseerd een nee-tenzij toets uit te voeren. ● Stikstofberekening voor de gebruiksfase opstellen. Kabels en leidingen ● Door het plangebied loopt een rioolwatertransportleiding met een beschermingszone van 4 meter waar niet gebouwd mag worden. Niet gesprongen explosieven ● Voordat de werkzaamheden in het plangebied beginnen dient een onderzoek naar niet gesprongen explosieven uitgevoerd te worden.

27/32

Bijlage 1 Stedenbouwkundig ontwerp

28/32

Bijlage 2 Exploitatieopzet

29/32

Bijlage 3 Plankostenscan

30/32

Bijlage 4 Rekenresultaten akoestisch onderzoek

31/32

Bijlage 5 QuickScan Wet Natuurbescherming

32/32