Bijlage plan van aanpak

Format Projectplan / Plan van Aanpak Hiermee ontstaat inzicht in de aanpak van het project. Status Nummer verseon:

Legitimatie (label in PF) Financiële kenmerk Opdrachtgever Bestuurlijke opdrachtgever Ambtelijke opdrachtgever Taakgroepmanager Projectorganisatie

Titel taakgroep (PF)- Naam project: Onderwaard

Datum: Paraaf opdrachtgever: Paraaf opdrachtnemer:

Realisatie woningbouwprogramma Grondexploitatie/Anterieure overeenkomst College of directie Peter de Vries Margreet Stolk Melissa Westerbos Werkgroep: Intern - projectleiding: Melissa Westerbos - inrichting openbare ruimte en civiele techniek: Heidi van Oord - wonen: Marijke Bosch Ad hoc - ODR - stedenbouw - grondzaken/planeconomie - financiën: Erwin Christiaans - communicatie - juridische zaken - MO

Concerncontroller

Stuurgroep: - Peter de Vries (bestuurlijke opdrachtgever) - Margreet Stolk (ambtelijke opdrachtgever) - Melissa Westerbos (projectleider) - Pm extern, nader te bepalen projectborging

Omschrijving A. Context Het project omvat het plangebied zoals hieronder is weergegeven. Het plangebied grenst aan de Onderwaard en ligt ten zuiden van de Bernseweg in Ammerzoden.

De gemeente Maasdriel heeft de gronden in het plangebied aangekocht in 2011 voor €1.023.000,- om woningbouw te realiseren. Naast de verworven gronden is ook de ‘groensingel’ om het originele plangebied van Staatsbosbeheer in eigendom van de gemeente gekomen. Op afbeelding 2 is te zien dat de oranje vlakken in eigendom zijn van de gemeente. Vooraf aan de verwerving is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Uit de berekening destijds is aangenomen dat er een positief projectresultaat behaald zou worden in de grondexploitatie bij ontwikkeling van woningbouw. Het haalbaarheidsonderzoek is 10 jaar oud en dient daarom opnieuw uitgevoerd te worden. In oktober 2013 is besloten om het project Onderwaard af te hechten en in plaatst daarvan Ammerzoden Noord te ontwikkelen. Het project Onderwaard werd verschoven tot na 2020. In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft de gemeenteraad besloten de locatie Onderwaard in het woningbouwprogramma op te nemen. Er is toegezegd om locatie Onderwaard op te pakken en in het eerste kwartaal van 2021 te komen met een voorstel voor plan van aanpak en een aanvraag voor voorbereidingskrediet. Op dit moment hebben de gronden een agrarische bestemming. Voor de ontwikkeling van woningbouw is het noodzakelijk dat er een bestemmingsplanprocedure/omgevingsplanprocedure wordt gevolgd.

Voorafgaand is het van belang dat dat haalbaarheid wordt onderzocht en er kaders en randvoorwaarden voor de woningbouwontwikkeling worden opgesteld. B. Definitie Het doel van het project is om het gebied tot ontwikkeling en uitvoering te brengen overeenkomstig het gemeentelijk (en regionale) woningbouwprogramma, waardoor aan verschillende groepen woningzoekenden adequate huisvesting wordt geboden. Het gewenste eindresultaat is een opgeleverde en bewoonde woonwijk die een meerwaarde oplevert voor Maasdriel in het algemeen en de kern Ammerzoden in het bijzonder. Op dit moment heeft de gemeente de grond verworven en zit het project in de initiatieffase. Dit houdt in dat het project georganiseerd en ontworpen wordt. Het is van belang dat er meer inzicht wordt verkregen in de mogelijkheden die het project biedt. Daarvoor dienen kaders en randvoorwaarden te worden opgesteld. Het uit te voeren haalbaarheidsonderzoek brengt onder meer financiële haalbaarheid en de (milieu)belemmeringen in beeld.

Als er een positief resultaat komt uit het haalbaarheidsonderzoek worden de volgende producten opgeleverd om tot een eindresultaat te komen: - Programma van eisen voor het project - Een masterplan voor de uitbreidingslocatie - een uitwerking van het stedenbouwkundig plan (verkaveling) als onderlegger voor het bestemmingsplan; - beeldkwaliteitsplan; - bestemmingsplan/omgevingsplan, op basis waarvan de omgevingsvergunningen kunnen worden verleend; - inrichtingsplan, bestekken e.d. voor het openbaar gebied Randvoorwaarden:  Inachtneming van de vastgelegde kwaliteitskaders en beleidsuitgangspunten.  De afspraken die zijn gemaakt met de oorspronkelijke grondeigenaren bij aankoop van de gronden worden nagekomen.  Een verkeerstechnisch goede ontsluiting met eventuele aanpassingen van de omliggende verkeersstructuur.  Communicatie naar belanghebbenden binnen het gebied en de directe omgeving in de voorbereiding en bij procedures overeenkomstig beleid en regelgeving.  De stand van zaken en voortgang wordt bijgehouden. Waar nodig of gewenst wordt intern afgestemd. Aandachtspunten:

 

Betrekken van omwonenden en eigenaren van het projectgebied. Het aantonen van voldoende woningbehoefte (Ladder duurzame verstedelijking) en de afstemming van het woningbouwprogramma (kwantitatief/kwalitatief) binnen de gemeente (met andere woningbouwplannen) en in de regio.

Raakvlakken met andere projecten en beleidsterreinen: Het project is onderdeel van het woningbouwprogramma. In Ammerzoden lopen op dit moment 2 woningbouwprojecten, namelijk De Hoef en Haar II. C. Aanpak & beslismomenten (geef de aanpak van het project weer) De werkzaamheden worden in projectgroepverband uitgevoerd. Er is sprake van integrale afstemming en voorbereiding van het te doorlopen proces. De kaders, randvoorwaarden en eisen hiervoor worden door de projectgroep aangegeven en bewaakt. Over uitgangspunten en dergelijke zullen waar nodig of gewenst nadere afspraken worden gemaakt. De onderzoeken en planproducten worden vervolgens beoordeeld door of in opdracht van de projectgroep en indien van toepassing worden aangeboden voor bestuurlijke besluitvorming. De volgende beslismomenten zijn daarbij van belang: - Haalbaarheidsonderzoek - Programma van eisen vaststellen. - Een masterplan/stedenbouwkundige schets opstellen voor de uitbreidingslocatie. - Uitwerking stedenbouwkundigplan/verkaveling inclusief inloopavond omwonenden + inventarisatie wensen en het opstellen van een document over beeldkwaliteit. - het verwerken van het stedenbouwkundig plan in een bestemmingsplan waaronder ook vooroverleg provincie, waterschap Rivierenland, beoordeling plan en onderzoeken etc. - het in procedure brengen van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan.

- afronding bestemmingsplanprocedure. - een inrichtingsplan voor het openbaar gebied - verkoop eerste woningen en toewijzing conform gemeentelijk toewijzingsbeleid. - uitvoering bouwrijp maken. - realisatie woningbouw. - het woonrijp maken van het gebied. D. Risicoanalyse (geef een beschrijving van de risico’s) Voor de ontwikkeling van het gebied spelen een aantal risico’s, namelijk: 1. Het wijzigen van de bestemming voor 2030 verplicht de gemeente tot een nabetaling van €463.00,- over de verworven gronden. Dit is afgesproken in de koopovereenkomst en is meegenomen in reeds in de koopsom meegenomen. 2. De bedrijfsvoering van voorheen Kras legt een belemmering over een deel van het plangebied. Een mogelijke maatregel zijn geluidsschermen. 3. Aan het plangebied ligt een veehouderij. Ook deze legt een belemmering over een deel van het plangebied door milieuzonering. Er zal nagezien worden wat bestemmingsplantechnisch, planschadetechnisch en vergunningstechnisch actueel is. 4. Langs de dijk zit een voormalige vuilstort. Met ontwikkeling dient hier rekening mee gehouden te worden in inpassing of treffen van maatregelen. 5. Er is een verkennend explosievenonderzoek nodig. Dit is kostbaar en daar moet in de ontwikkeling rekening mee gehouden worden. 6. Met de realisatie van Onderwaard is het mogelijk dat er meer woningen worden voorbereid dan waar behoefte aan is.

Een marktconsultatie kan het afzetten in de markt in kaart brengen. De ontwikkeling van het project kan mogelijk in fases. F. Projectbeheersing (geef een beschrijving van de beheersmaatregelen) Kwaliteit: Ter waarborging van de kwaliteit wordt dit plan Projectmatig aangepakt. Interne en externe disciplines zijn vertegenwoordigd in een projectgroep, waardoor de integraliteit bewaakt wordt. Alle procedures en voorschriften worden gerespecteerd. Planning:

In de planning van het project wordt voorzien in voorbereiding, procedures en realisatie. De voortgang wordt gemonitord onder meer in de projectgroepvergaderingen. Aan de opdrachtgever en de portefeuillehouder wordt regelmatig gerapporteerd over de voortgang. Budget: Voor het project is een voorbereidingskrediet van €469.306,- gevraagd. Het budget wordt bewaakt door de projectleider met ondersteuning van de financieel adviseur en via de projectgroep vergaderingen. Alle (plan)kosten voor dit project worden uit dit budget bekostigd. In de bijlage “plankostenscan Onderwaard t.b.v. voorbereidingskrediet” is een eerste inschatting gemaakt van de plankosten voor de initiatief- en definitiefase. Afhankelijk van de uitkomsten wordt besloten of het project wordt uitgevoerd. Dan wordt er ook een grondexploitatie opgesteld waarin de financiën verder aan bod komen. Uiteraard is in een project nooit volledig te voorzien welke zaken zich voordoen. Dit wordt bewaakt op consequenties voor de inzet en zo nodig teruggekoppeld. Communicatie: De bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever worden geïnformeerd door de projectleider over de stand van zaken en voortgang. Ook naar belanghebbenden verloopt de communicatie in deze fase via de gemeentelijke organisatie. Bijlagen 1. Plankostenscan Onderwaard t.b.v. voorbereidingskrediet

Bijlage: Plankostenscan Onderwaard t.bv. voorbereidingskrediet

Regeling plankosten exploitatieplan 2018 Resultaat Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren

9-2-2021 …, …. …. 1-1-2018 12 Produkt/activiteit

Verwerving

Complexiteit

99%

print

uren

euro's in %

euro's -

€

-

0%

1.1 Taxatie inbrengwaarde percelen

-

€

-

0%

1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak

-

€

-

0%

1.3 Onteigenen van onroerende zaken

-

€

-

0%

1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente

-

€

-

0%

399

€

48.271

10%

2.1 Programma van Eisen

80 €

9.680

2%

2.2 Prijsvraag

-

-

0%

2.3 Masterplan

119 €

14.391

3%

2.4 Beeldkwaliteitsplan

-

-

0%

2.5 Stedenbouwkundig plan

200 €

24.200

5%

2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte

-

€

-

0%

Ruimtelijke Ordening

739

€

89.464

19%

3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit 455 €

55.055

12%

-

0%

Stedenbouw

€

€

3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan

-

3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan

284 €

34.409

7%

Civiele en cultuur techniek

2.707 €

-

0%

€

-

0%

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering

2.707 €

-

0%

Landmeten/vastgoedinformatie

198 €

18.619

4%

198 €

18.619

4%

4.1 Planontwikkeling

5.1 Kaartmateriaal

-

€

Communicatie

-

€

-

0%

6.1 Omgevingsmanagement

-

€

-

0%

Management

1.585

€

217.086

46%

1.585 €

217.086

46%

7.1 Projectmanagement 7.2 Projectmanagementassistentie

Planeconomie 8.1 Planeconomie

totaal

-

€

-

0%

792

€

95.866

20%

792 €

95.866

20%

6.420

€

469.306 100%