Bijlage 9 - Eenzijdig ondertekende planschadeovereenkomst in 2-voud

BveB, Afd./clustef

scfj Zbm .upie

Planschade-Overeenkomst gemeente MaasJriel

' 2 8 JUN 2021 Overeenkomst

Zaaknr / Documentor.

.i. De ondergetekenden

L

* De gemeente Maasdriel, te dezen ingevolge het bepaalde in artikel 171 Gemeentewet vertegenwoordigd door de teammanager van team Ruimtelijke Ontwikkeling, hiertoe op 16 maart 2021 gemachtigd door het college en de burgemeester, hierna te noemen de gemeente; * A.(Anton) van Doorn, gevestigd aan Dorpsstraat 21, 5327 AR te Hurwenen, hierna te noemen de verzoeker;

In aanmerking nemende; - dat de verzoeker bij de gemeente een (bouw)plan heeft ingediend voor het realiseren van twee vrijstaande woningen op het perceel plaatselijk bekend aan de Oude Kruisstraat, kadastraal bekend gemeente Rossum sectie F nummer 509; - dat dit plan in strijd is met het geldende bestemmingsplan Rossum en Hurwenen; - dat derhalve door de gemeente geen medewerking aan dit plan verleend kan worden, tenzij de gemeente bereid is om mee te werken aan een herziening van het bestemmingsplan; - dat de gemeente pas dan kan besluiten tot een dergelijke planologische maatregel als daarbij sprake is van een goede ruimtelijke ordening; - dat de verzoeker heeft verzocht om toepassing van deze planologische maatregel ten behoeve van haar plan; - dat de gemeente uit eerste onderzoek niet is gebleken van doorslaggevende planologische beletselen om mee te werken aan het gemelde verzoek; - dat er evenwel uit de gevraagde planologische maatregel schade kan voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening weshalve er bij de gemeente gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel; - dat in verband hiermee door en voor rekening van de verzoeker een risicoanalyse van de eventueel voor vergoeding in aanmerking komende planschade is gehouden door Verschel & Van Dun B.V.; dat het rapport daarvan als

bijlage bij deze overeenkomst is gehecht; dat de uitkomst van de analyse weliswaar aangeeft dat vooralsnog geen sprake zal zijn van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt, doch dat het nimmer is uitgesloten dat bij een definitief verzoek om planschade toch een vergoeding kan worden toegekend; - dat de gemeente evenwel bereid is de door de verzoeker gevraagde planologische maatregel verder in procedure te brengen, onder voorwaarde dat de verzoeker zich ten

Pagina I van 3

behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de maatregel bereid verklaart de mogelijk daaruit voortvloeiende voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren; - dat de gemeente de Procedureverordening planschade 2008 heeft vastgesteld op grond waarvan een derde-belanghebbende zoals de verzoeker betrokken wordt bij de behandeling van aanvragen om tegemoetkoming in planschade.

Komen overeen als volgt: 1. De gemeente zal binnen twee maanden de planologische maatregel zoals deze door de verzoeker is gevraagd en nader door de gemeente is en wordt vormgegeven in procedure brengen indien de aanvraag volledig is. 2. Deze overeenkomst laat de uitoefening van alle publiekrechtelijke bevoegdheden door de gemeente volledig onverlet. De gemeente behoudt haar bevoegdheid om bij nadere overweging, onder meer als gevolg van indiening van schriftelijke zienswijzen, wijzigingen aan te brengen in de door de verzoeker gevraagde planologische maatregel of alsnog te weigeren deze maatregel te treffen. 3. De gemeente zal de verzoeker schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om tegemoetkoming van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro die voortvloeit uit de planologische maatregel zoals deze naar aanleiding van het door de verzoeker ingediende verzoek wordt vastgesteld door de gemeente en in werking treedt. De gemeente zal de verzoeker bij de behandeling van zo’n aanvraag betrekken op de wijze zoals voorgeschreven in de Procedureverordening planschade 2008. 4.

De verzoeker verbindt zich om aan de gemeente het totale bedrag te compenseren van de schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro inclusief eventuele rentevergoeding die onherroepelijk voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt en die voortvloeit uit de planologische maatregel zoals deze naar aanleiding van het door de verzoeker ingediende verzoek daartoe wordt vastgesteld door de gemeente en in werking treedt. 5. De gemeente zal zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag van planschade die voortvloeit uit de in artikel 1 bedoelde planologische maatregel het bedrag schriftelijk aan de verzoeker meedelen. Ter uitvoering van het in artikel 4 bepaalde verplicht de verzoeker zich het desbetreffende bedrag na iedere mededeling aan de gemeente over te maken binnen veertien dagen na de verzending van de mededeling door storting op rekeningnr. NL47 BNGH 0285081926 ten name van de gemeente Maasdriel onder vermelding van "Planschade bestemmingsplan herziening Rossum en Hurwenen, Oude Kruisstraat ongenummerd".

Pagina 2 van 3

6.

Deze overeenkomst vervalt zodra onherroepelijk vast komt te staan dat de gevraagde planologische maatregel niet in werking zal treden.

7. Het is de verzoeker zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst over te dragen aan derden; de gemeente is bevoegd aan een mogelijk te geven toestemming nadere voorwaarden te verbinden. 8. Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing en geschillen tussen partijen zullen worden beslecht door de bevoegde rechter in Arnhem. Aldus opgemaakt te Kerkdriel d.d.

14 juni 2021

Getekend te Kerkdriel d.d.

28 juni 2021

De gemeente: de heer R.H.A. Peters

d.d.

Getekend te De verzoeker: A.(Anton) vai

om

Pagina 3 van 3

t

n

VERSCHEL

PLANSCHADE RISICOANALYSE i.v.m. de realisatie van twee woningen op de Oude Kruisstraat ongenummerd te Rossum (Gemeente Maasdrie!)

Ulicoten, 2 oktober 2019

Opdrachtgever Lycens B.V. t.a.v. de heer D. Lokhorst Deventerstraat 10 7575 EM Oldenzaal

Uitvoering Verschel & Van Dun BV ing. C.A. Schellekens Beëdigd Rentmeester NVR Register Deskundige DOBS

ing. D.H. Beekmans Adviseur Vastgoed & Grondzaken

Verschel 8 Van Dun BV Dorpsstraat 54

Postel 8

E info@verschelvandun.nl

5113 TE Ulicoten

5711 ET Someren

I »vww,verschelvandun.nl

T 013 30318 76

F 013 519 97 27

KvK 646 65 291

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

PLANSCHADE RISICOANALYSE i.v.m. de realisatie van twee woningen op de Oude Kruisstraat ongenummerd te Rossum. (Gemeente Maasdriel)

1.

WETTBLVKE KADER PLANSCHADE (ARTIKEL 6.1 WRO)

Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede iid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voidoende anderszins is verzekerd. Een oorzaak als bedoeld in art. 6.1 iid 1 kan onder meer zijn : a. een bepaling van een bestemmingspian of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een wijziging krachtens art. 3.6 eerste lid onder a. niet zijnde een bepaling als bedoeld in art. 3.6 tweede lid, of van een uitwerking krachtens art. 3.6 eerste lid onder b. of een nadere eis krachtens art. 3.6 eerste lid, onder d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onderdeel c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); etc. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming en de aanvraag moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak zoals bedoeld in art. 6.1 onherroepelijk is geworden.

Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager (art. 6.2 Wro). In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddeilijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddeilijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.

2.

Planschadeverhaalsovereenkomst (artikel 6.4a Wro)

Als schade voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingspian op te nemen of te wijzigen, danwel een

Verschel & Van Dun BV

2

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in art. 2.1 eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht anders dan bedoeld in art. 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a lid 1 Wro heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 ter zake van de vaststelling van het bestemmingsplan, dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.

3.

Opdracht en doelstelling planschaderisicoanalyse

De eigenaar van het perceel, kadastraal bekend als sectie F, nummer 509, gemeente Rossum, is voornemens ter plaatse twee vrijstaande woningen of een twee-onder-eenkap met 2 wooneenheden te realiseren. Deze woningen worden aan de voorzijde ontsloten aan de openbare weg Oude Kruisstraat gesitueerd. Op onderstaande afbeelding is indicatief de situering van deze nieuwe woningen weergegeven. Planlocatie betreft een inbreidingslocatie gelegen in de dorpskern van Rossum. Deze ontwikkeling past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Rossum en Hurwenen' uit 2011.

Afbeelding 1 planschets Oude Kruisstraat ong te Rossum, variant tweekapper (van Roolj, 2017)

De locatie was in het verleden in gebruik als particuliere tuin. Betreft een omheind grasveld met diverse struiken, er is geen bebouwing meer aanwezig. De locatie heeft een oppervlakte van circa 762 m^ en is volledig in eigendom van de familie van Doorn. De geplande woningbouwontwikkeling past in de ruimtelijke structuur van de omgeving welke overwegend bestaat uit de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer'. Nabij zijn tevens enkele 'Bedrijf' bestemmingen gelegen. Om de realisatie van de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is een (voor)ontwerpbestemmingsplan in voorbereiding. In het bestemmingsplan worden twee wooneenheden mogelijk gemaakt. Dit in de vorm van twee vrijstaande of één twee-

Verschel & Van Dun BV

3

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

onder-een-kapwoning. Door middel van betreffend bestemmingsplan wordt de juridischpianologische basis gelegd voor de realisatie van de nieuwe woningen. Als onderdeel van de procedure wordt tevens een planschaderisicoanalyse opgesteld. Lycens BV heeft Verschel & Van Dun gevraagd om een planschaderisicoanalyse op te stellen. In deze risicoanalyse worden de mogelijke financiële gevolgen van de planologische wijziging - gelet op het bepaalde in artikel 6.1 Wro - in kaart gebracht. De analyse kan als basis dienen voor het sluiten van een anterieure overeenkomst of planschadeverhaalsovereenkomst zoals bedoeld in art. 6.4a Wet ruimtelijke ordening (Wro).

In de analyse betrokken stukken : Bij het opstellen van deze analyse is gebruik gemaakt van de volgende door opdrachtgever en Gemeente beschikbaar gestelde informatie: • Vigerend bestemmingsplan "Rossum en Hurwenen", vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011(www.ruimteliikeDlannen.nlj: • Luchtfoto's (bron: www.qooQle.com/maps en ESRI Nederland via maps.arcois.comj: • Kadastrale informatie (www.kadasteronline.nlj • Principebesluit bouw twee woningen Oude Kruisstraat ongenummerd in Rossum, gemeente Maasdriel, kenmerk 487606 zoals verzonden 17 juli 2017 Verantwoording : In dit advies is op basis van de door opdrachtgever/gemeente ter beschikking gestelde informatie een planschaderisicoanalyse opgesteld ten aanzien van de (woon)objecten in de nabije omgeving van het te wijzigen plangebied die mogelijk waardevermindering (planschade) kunnen ondervinden. In de nabijheid van de uitbreiding gelegen winkels of bedrijven zouden kunnen worden belemmerd in hun bedrijfsexploitatie. Wanneer echter in het kader van de bestemmingsplanprocedure uit milieutechnisch onderzoek blijkt dat de beoogde wijziging binnen een hindercontour van een omliggend bedrijf is gelegen, dan zal voor het plangebied geen nieuw bestemmingsplan/ planologisch regime, of slechts een gedeelte hiervan, door de gemeenteraad kunnen worden vastgesteld.

Wanneer voor het plangebied een nieuw planologisch regime door de gemeente wordt vastgesteld, en dit vervolgens ook onherroepelijk wordt, dan kan derhalve automatisch worden geconcludeerd dat ter plaatse in beginsel geen beperkingen voor omliggende bedrijven of winkels ontstaan. De ruimtelijke onderbouwing/ toelichting op het bestemmingsplan zal hier gedurende de bestemmingsplanprocedure duidelijkheid in moeten bieden. Exploitatiebelemmering of inkomensschade voor winkels of bedrijven wordt derhalve in deze analyse niet beoordeeld In het kader van deze planschaderisicoanalyse zullen objecten die in waarde kunnen verminderen niet van binnen worden opgenomen, maar eventueel alleen extern worden getaxeerd. Er kan derhalve uitsluitend globaal worden aangegeven of er voor belanghebbenden sprake is van waardedaling door middel van zogenaamde geveltaxatie.

Verschel & Van Dun BV

4

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

Uitgegaan wordt verder van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van artikel 6.1 Wro. Met name de jurisprudentie rond het Normaal Maatschappelijk Risico (NMR) is momenteel erg in ontwikkeling. Benadrukt dient te worden dat indien na inwerkingtreding van de planologische maatregel planschadeverzoeken worden ingediend, een onafhankelijke commissie of adviseur, na het horen van belanghebbenden en aansluitend taxatie tot een ander oordeel kan komen zowel wat betreft mogelijke planschade als de hoogte van de planschadevergoeding. Dit heeft o.a. te maken met de dan geldende jurisprudentie en de peildatum (inwerkingtreding schadeveroorzakende maatregel) waarop schade wordt beoordeeld door een planschadecommissie. Verder kan de besluitvorming en eventueel bezwaar en beroep ook nog tot een andere uitkomst leiden. De risicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime. Vanwege het vertrouwelijke karakter van het onderzoek zijn bij het opstellen van de analyse belanghebbenden niet benaderd en heeft geen overleg plaatsgevonden met eigenaren van potentiële schadegevoelige eigendommen.

Verschel & Van Dun BV

5

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

4.

Vergelijking planologische regimes

Bij de beoordeling van mogelijke planschade(claims) moet worden nagegaan of sprake is van een planologische verslechtering c.q. nadeliger positie voor belanghebbenden / omwonenden. In deze analyse worden de in het nu geldende bestemmingsplan "Rossum en Hurwenen" opgenomen bebouwings- en gebruiksvoorschriften van het plangebied vergeleken met de nieuwe situatie waarbij twee woningen worden gerealiseerd. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat bij vergelijking van planologische regimes voor de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering in principe dient te worden uitgegaan van zogenaamde "planmaximalisatie", dat wil zeggen dat bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en verkeersbewegingen een rol spelen) dient te worden uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het oude planologische regime in relatie tot die van het nieuwe planregime. De in het oude plan opgenomen ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden worden niet in de vergelijking betrokken omdat deze een zelfstandige schadegrondslag vormen in de Wet ruimtelijke ordening als hiervan gebruik wordt gemaakt. Verder mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feiteliike situaties in de beoordeling geen rol in een planvergelijking spelen.

(Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op feitelijk onbebouwde percelen of de functie van bestaande afschermende beplanting zoals heggen, en hoge bomen die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn in een analyse tenzij deze op het eigen terrein staan en groenblijvend zijn). Groenblijvende beplanting op eigen woonpercelen mag wel bij eventuele taxatie van waardevermindering worden betrokken.

Verschel & Van Dun BV

6

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

5.

Te beoordelen objecten in de analyse

In deze analyse zijn de (woon)objecten betrokken die direct of nagenoeg direct grenzen aan het plangebied waarop de voorgenomen planontwikkeling wordt mogelijk gemaakt. In navolgend overzicht zijn alle objecten op volgorde van adres benoemd; Straat Oude Kruisstraat Hogeweg

Huisnummer(s) 2, 3, 5, 7, 9, 10, 11, 13, 15 7, 9, 11, 13

Afbeelding 2 (Overzicht kadastrale situatie (bron: Digitale kadastrale kaart Arcgis.com)

Op voorhand kan worden geconcludeerd dat de objecten Oude Kruisstraat 3, 5, 7 en 10 huurwoningen betreffen. Vanuit de huurwoningen wordt vanuit de voor- en/of achtertuin uitgekeken op het plangebied. De huurders worden echter niet in hun vermogensrechtelijke positie aangetast omdat zij een huurbetrekking hebben met de verhuurder. Op voorhand kan weliswaar niet worden uitgesloten dat de woningen bij verkoop in waarde zullen dalen. Echter bij eventuele waardering van huurwoningen wordt uitgegaan van de waarde van de huurwoningen in verhuurde staat. In dit geval doet de vraag zich voor of de te generen huurinkomsten door de planologische wijziging negatief worden beïnvloed. Op voorhand wordt de kans dat de huurinkomsten negatief worden beïnvloed op nihil geschat, omdat de huurwaarde afhankelijk is van andere factoren dan de in deze analyse genoemde schadefactoren.

Verschel & Van Dun BV

7

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

De maximale huurwaarde wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Middels dit stelsel wordt de kwaliteit van een zelfstandige woning in punten uitgedrukt. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs. Aspecten als een verlies aan uitzicht, privacy etc. spelen geen rol bij het toekennen van punten. Ook is op voorhand de kans op leegstand als gevolg van de planologische wijziging op nihil te schatten. Over het algemeen kan derhalve worden gesteld dat de kans op planschade bij huurwoningen beperkt is aangezien de huurwaarde van dergelijke woningen naar verwachting niet naar beneden zal worden bijgesteld als gevolg van de geplande ontwikkeling. In een enkel geval zou de waarde van een huurwoning kunnen dalen, mits aannemelijk is dat de huuropbrengsten dalen, welke bepalend zijn voor de marktwaarde van de woning als beleggingsobject. In voorliggende risicoanalyse wordt hier echter niet van uit gegaan. De objecten Oude Kruisstraat 3, 5, 7 en 10 worden gezien het bovenstaande buiten beschouwing gelaten in het kader van voorliggende planschaderisicoanalyse.

Verschel & Van Dun BV

8

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

.

Geldende bestemmingsplan "Rossum en hurwenen

6

ff

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Rossum en Hurwenen', dat is vastgesteld door de raad van de gemeente Maasdriel op 27 januari 2011. In dit bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de bestemming 'Wonen' en grotendeels de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Zoals weergegeven op Afbeelding 3. De gewenste ontwikkeling is op basis van dit vigerend bestemmingsplan niet mogelijk. De gemeente heeft positief gereageerd op het principeverzoek en aangegeven bereid te zijn medewerking te verlenen aan herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van twee nieuwe woningen. Hieraan is de voorwaarde verbonden dat op eigen terrein drie parkeerplaatsen per woning worden gerealiseerd. Voor het gewenste initiatief dient een wijzigingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.6 eerste lid onder a Wro. De voor Wonen aangewezen gronden zijn, blijkens de regels van dat bestemmingsplan, bestemd voor: wonen met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen, watergangen waterretentievoorzieningen en voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie.

Het plangebied is tevens gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'wro-zone - bebouwd gebied'. Waarbinnen uitbreiding van de bebouwing is toegestaan conform de provinciale structuurvisie Streekplan Gelderland 2005. Enkelbestemming 'Wonen' Het vigerende bestemmingsplan kent ter plaatse voor wat betreft het plangebied de navolgende bouwmogelijkheden: 17.2.3 Bijgebouwen en aan- en uitbouwen •

•

• •

Bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Maximum bebouwingspercentage voor het bouwperceel is 30% voor vrijstaande woningen, 40% voor twee-aaneen woningen en 50% voor aaneengebouwde woningen of gestapelde woningen. Met een maximaal gezamenlijk oppervlak van bij en aan- / uitbouwen van 50 m^. De goothoogte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen mag maximaal 3 m bedragen, de bouwhoogte maximaal 5 m.

17.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde •

• • •

Ter plaatse mag een overkapping met open constructie en pergola's maximaal 3 meter hoog gebouwd worden. Overige bouwwerken, geen gebouw zijnde tot maximaal 2 meter hoogte. Voor vlaggenmasten is geen maximale hoogte opgenomen. Het maximum bebouwingspercentage en totaal gezamenlijk oppervlak van 50m^ mag niet worden overschreden.

Verschel & Van Dun BV

9

%

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

Afbeelding 3 Uitsnede bestemmingsplan "Rossum en Hunvenen'" (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Voor de gronden welke op de kaart zijn aangeduid als 'Wonen' met de bouwaanduiding 'Bijgebouwen' kent het vigerende bestemmingsplan geen nadere gebruiks- en bebouwingsregels dan hiervoor omschreven.

Verschel & Van Dun BV

10

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

7.

Nieuwe planregime

De geplande ontwikkeling zal planologisch worden verankerd in een nieuw bestemmingsplan. Ter plaatse van de geplande woningen zal de bestemming 'Wonen' worden toegekend met de aanduiding vrijstaand [vrij] of twee-aaneen [tae]. Betreffend nieuw bestemmingsplan sluit qua regels aan op het vigerende bestemmingsplan 'Rossum en Hurwenen'. Door vaststelling van betreffend bestemmingsplan door de gemeenteraad van de gemeente Maasdriel zal worden voorzien in de realisatie van twee grondgebonden woningen aan de Oude Kruisstraat. De op te stellen verbeelding voor het plangebied is overeenkomstig onderstaande situatietekening van het plangebied.

Afbeelding 4 Situering plangebied met Bouwvlak en Bouwaanduiding (Verschel en van Dun, 2019)

Conform het nieuwe bestemmingsplan zijn de voor 'Wonen' aangewezen gronden bestemd voor twee woningen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde. De regels laten de volgende bouw- en gebruiksregels toe. 17.2.2 Woningen

Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: • De woningen mogen uitsluitend worden gesitueerd binnen het bouwvlak • de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter • de woningen mogen plat of met een kap worden afgedekt. In het laatste geval bedraagt de dakhelling minimaal 30° en maximaal 65°. • onderkeldering is toegestaan tot een diepte van maximaal 3 m, uitgezonderd onderkeldering voor zwembaden waarbij de diepte maximaal 6 m mag bedragen; • een toegang van buitenaf tot kelders uitsluitend aan de achtergevel mag worden gesitueerd; • de bovenkant van de begane grondvloer niet boven peil mag liggen.

Verschel & Van Dun BV

11

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

17.2.3 Bijgebouwen en aan- en uitbouwen •

•

•

•

Bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Op de gronden die zijn gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag bij elke woning ten hoogste één aan- of uitbouw (portiek of serre) worden gebouwd. Voor deze aan- of uitbouw geldt een oppervlakte van maximaal 6 m^ en een hoogte van maximaal 3 m. Maximum bebouwingspercentage voor het bouwperceel is 30% voor vrijstaande woningen of 40% voor twee-aaneen woningen. Met een maximaal gezamenlijk oppervlak van bij en aan- / uitbouwen van 50 m^ per woning. De goothoogte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen mag maximaal 3 m bedragen, de bouwhoogte maximaal 5 m.

17.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• • • •

•

Ter plaatse mag een overkapping met open constructie en pergola's maximaal 3 meter hoog gebouwd worden. Overige bouwwerken, geen gebouw zijnde tot maximaal 2 meter hoogte. Voor vlaggenmasten is geen maximale hoogte opgenomen. De zuidgrens van het bouwkavel betreft de naar weg gekeerde bouwgrens, een erfafscheiding en/of terreinafscheiding hier voor gelegen mag hier hoogstens 1 meter hoog zijn. Het maximum bebouwingspercentage en totaal gezamenlijk oppervlak van 50m^ mag niet worden overschreden.

Verschel & Van Dun BV

12

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

8.

Planschadeanalyse

Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat er een aantal schadefactoren bestaat die aanleiding kunnen vormen voor een planologische verslechtering met aanspraak op tegemoetkoming in schadevergoeding, te weten: 1. Ligging c.q. situeringswaarde 2. Wijziging verkeerssituatie en parkeren 3. 4. 5. 6.

Uitzichtbeperking Aantasting woongenot/ privacy Verminderde dag- en zonlichttoetreding Milieusapecten zoals stank, stof, geluid etc.

Algemeen De gronden waarop de planontwikkeling plaatsvindt liggen in de kern van Rossum, met de bestemming 'Wonen. In de omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woonobjecten gevestigd. In de oude situatie was er sprake van een relatief groot vlak met woonbestemming zonder bouwvlak, gelegen te midden van de bebouwde kom. In het nieuwe plan is sprake van een intensivering van de omgeving, waarbij het plangebied kan worden beschouwd als inbreidingslocatie. De planontwikkeling aan de Oude Kruisstraat past derhalve in ruimtelijke zin goed in zijn omgeving. De locatie is omringd door dicht op elkaar gelegen achtertuinen van bestaande woningen. Bouwmogelijkheden en uitzicht In het vigerende bestemmingsplan zijn conform de bestemming 'Wonen' en bouwaanduiding 'Bijgebouwen' bouwmogelijkheden toegestaan tot een hoogte van 5 meter. Het nieuwe plan laat de oprichting van twee woningen toe met een maximale goothoogte van 6 meter. De maximale bouwhoogte is niet gegeven, daarentegen is de minimale en maximale dakhelling vastgelegd, respectievelijk 30° en 65°. Conform de geldende welstandsnota (Gemeente Maasdriel, 2004) dient in de Voor- en Naoorlogse planmatige woningbouw, waarbinnen plangebied is gelegen de samenhang van de wijk, dan wel buurt gerespecteerd te worden. Samenhang behouden en ruimtelijke eenheid af te stemmen op belendende panden.

In het bijzonder is aansluiten van dakranden op naastgelegen panden noodzakelijk. De nokhoogte is hiermee bepaald op 8,5 tot 9 meter. In de nieuwe situatie zijn op het plangebied twee woningen (hoofdgebouw) toegestaan met per woning maximaal 50 m^ aan bijgebouwen. Het totaal te bebouwen oppervlakte van het bouwperceel is in het vigerend plan maximaal 50% bij een gestapelde of aaneen gebouwde woning. Het nieuwe plan voorziet in twee bouwpercelen met een lager maximaal bebouwingspercentage, nl. 30% voor vrijstaande woningen en 40% voor tweeaaneen woningen. Per saldo zal binnen het plangebied de totale bouwmassa toenemen. De nieuwe woningen hebben een grotere hoogte ten opzichte van de huidig toegelaten bijgebouwen. Daarnaast kunnen de woningen ca. 3 meter verder naar voren gebouwd worden ten opzichte van de huidige grens tot waar de bouwaanduiding voor bijgebouwen is gelegen. Achter deze grens, die voor zover gelegen buiten het bouwvlak intact is gelaten in het nieuwe plan, mogen bijgebouwen en aan- en uitbouwen worden gebouwd tot 5 meter hoog. Bouwwerken zoals pergola's en open constructies zijn in beide situaties in het

Verschel & Van Dun BV

13

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

gehele plangebied toegelaten tot een maximale hoogte van 3 meter. Hierin is geen verschil tussen de huidige en nieuwe situatie.

In algemene zin moet bij de schadefactor uitzicht sprake zijn van verlies van waardebepalend vrij en weids uitzicht vanuit een woning door een substantiële toename van bouwmassa waarbij de ligging en afstand tussen de nieuwe bebouwing en de woning van aanvrager van belang is. Alle bestaande woningen liggen binnen de bebouwde kom. Het uitzicht vanuit de bestaande woningen op het plangebied zal in de nieuwe situatie veranderen door een toename van 5 m^naar maximaal 9 m^^ hoogte. Daar waar reeds een beperking in uitzicht mogelijk was door toedoen van de bestaande bebouwingsmogelijkheden in het plangebied, kan worden gesteld dat een toename met 4 ml in de bouwhoogte een uitzichtverandering op het plangebied betreft met een invloed op de waarde van omliggende eigendommen. Waarbij het evident is dat de waarde van een woning in een bestaand stedelijk gebied slechts gedeelte wordt bepaald door de factor 'uitzicht' aangezien dit inherent is aan het wonen in een stad of dorpskern. Een waardedaling door toedoen van uitzichtbeperking dient derhalve altijd in de context van de omgeving te worden geplaatst. Op basis van het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat in planologisch en ruimtelijk opzicht, er een lichte negatieve invloed ontstaat op het woon- en leefklimaat voor enkele bestaande woningen ter plaatse.

Dit betreft de objecten Oude Kruisstraat 2, 7, 9, 10 en 11 en Hogeweg 9 ,11 en 13. Aan objecten Oude Kruisstraat 7 en 10, zijnde huurwoningen, ontstaat geen vergoedbare planschade, overeenkomstig de eerdere toelichting in hoofdstuk 5.

Gebruiksmogelijkheden In het geldende bestemmingsplan zijn de gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor wonen gelijk aan het nieuwe planologisch regime. De grond is bestemd voor wonen met bijbehorende voorzieningen. Echter gezien het ontbreken van een bouwvlak, danwel woning in de huidige situatie beperkt het gebruik zich in werkelijkheid tot gebruik als tuin, erf en parkeervoorziening. Nu er de aanduiding Bouwvlak is neergelegd kan worden gesteld dat de gebruiksmogelijkheden ter plaatse zijn geïntensiveerd. Daar waar in het verleden het perceel als omheind grasveld met diverse struiken slechts een periodieke bezoek plaats vond ten behoeve van regulier onderhoud, zal nu meer activiteit plaats vinden ten behoeve van gebruik van twee nieuwe woningen. Hierbij valt te denken aan een toename van vervoersbewegingen en aanwezigheid van personen gedurende de dag, avond en nacht. Voorafgegaan door een korte periode van bouw. Het nieuwe gebruik ten behoeve van wonen beperkt zich tot de huisvesting van één gezin per woning. Een gebruik dat 24 uur per dag, 7 dagen per week, plaatsvindt. Gezien de ligging te midden van een bestaande woonwijk en reeds aanwezige diversiteit aan activiteiten is er geen concrete wijziging in gebruik voor omwonende.

Privacy Bij intensivering van leef- en verblijfsklimaat waarbij privacy en daarmee samenhangend woongenot kunnen worden aangetast, is het de vraag of die intensivering zich

Verschel & Van Dun BV

14

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

manifesteert aan de zijde van aangrenzende woningen én of die intensivering een wezenlijke toename geeft van bijvoorbeeld woonomgevingsgeluiden of inkijk die van invloed zijn op de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Vooropgesteld wordt dat het projectgebied behoort tot het centrum dorpse woonmilieu binnen de bebouwde kom van Rossum waarbij omliggende woningeigenaren al in meer of mindere mate privacybelemmering hebben te dulden van nabij gelegen (woon)buurpercelen met achtertuinen. In beginsel kan een herontwikkeling met woningbouw zoals wordt beoogd, gezien worden als een inbreidingslocatie, en daarmee als een normale maatschappelijke ontwikkeling (zie uitspraak AbRS 29-10-2014, nr. 201311601/1/A2). In verhouding tot de voorheen toegestane gebruiksvormen binnen de bestemming Wonen zal de geplande ontwikkeling leiden tot en beperkte toename van privacy aantasting voor de omliggende woningen met mogelijke waardevermindering tot gevolg. Ontwikkeling van de locatie lag in de lijn der verwachtingen Het nieuwe plan laat oprichting van twee woningen toe, op een afstand van 10 tot 15 meter van naastgelegen woningen en minimaal 17,5 meter afstand van de aan de overzijde van de Oude Kruisstraat gelegen woningen. Ten opzichte van de aan achterzijde, ten noorden van plangebied gelegen woningen aan de Hogeweg is afstand 20 tot 25 meter.

Hierdoor zal er schade optreden op het onderdeel privacy/woongenot voor de betreffende woningen. Specifiek treed per adres de volgende schade op; • Oude Kruisstraat 2: matige schade als gevolg van langdurig verblijf in het nieuwe object op de projectlocatie, door inkijk vanuit de eerste en/of tweede verdieping in zowel de tuin en zij-/ achtergevel van het schadegevoelig object; • Oude Kruisstraat 3: zeer lichte schade aan de voorzijde van het object als gevolg van langdurig verblijf op de projectlocatie, waarbij er thans reeds sprake is van privacy-aantasting vanuit de openbare weg, gelegen tussen het object en de projectlocatie; • Oude Kruisstraat 5: zeer lichte schade aan de voorzijde van het object als gevolg van langdurig verblijf op de projectlocatie, waarbij er thans reeds sprake is van privacy-aantasting vanuit de openbare weg, gelegen tussen het object en de projectlocatie; • Oude Kruisstraat 7: zeer lichte schade aan de voorzijde van het object als gevolg van langdurig verblijf op de projectlocatie, waarbij er thans reeds sprake is van privacy-aantasting vanuit de openbare weg, gelegen tussen het object en de projectlocatie; • Oude Kruisstraat 9: lichte schade aan de voorzijde van het object als gevolg van langdurig verblijf op de projectlocatie, waarbij er thans reeds sprake is van privacy-aantasting vanuit de openbare weg, gelegen tussen het object en de

projectlocatie; • Oude Kruisstraat 10; matige schade als gevolg van langdurig verblijf in het nieuwe object op de projectlocatie, door inkijk vanuit de eerste en/of tweede verdieping in zowel de tuin en zijgevel van het schadegevoelig object; • Oude Kruisstraat 11; lichte schade aan de voorzijde van het object als gevolg van langdurig verblijf op de projectlocatie, waarbij er thans reeds sprake is van privacy-aantasting vanuit de openbare weg, gelegen tussen het object en de projectlocatie;

Verschel & Van Dun BV

I5

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

•

•

•

•

•

•

Oude Kruisstraat 13: zeer lichte schade aan de voorzijde van het object als gevolg van langdurig verblijf op de projectlocatie, waarbij er thans reeds sprake is van privacy-aantasting vanuit de openbare weg, gelegen tussen het object en de projectlocatie; Oude Kruisstraat 15: geen schade vanuit projectlocatie; object is reeds aan de openbare weg gesitueerd en langdurig verblijf op de projectlocatie leidt niet tot extra privacy-aantasting; Hogeweg 7: lichte schade als gevolg van privacy-aantasting op een deel van de achterzijde van de woning en de achtertuin, rekening houdende met bestaande inkijk van reeds bestaande woningen in de nabijheid; Hogeweg 9: lichte schade als gevolg van privacy-aantasting op de achterzijde van de woning en de achtertuin, rekening houdende met bestaande inkijk van reeds bestaande woningen in de nabijheid; Hogeweg 11: lichte schade als gevolg van privacy-aantasting op de achterzijde van de woning en de achtertuin, rekening houdende met bestaande inkijk van reeds bestaande woningen in de nabijheid; Hogeweg 13: lichte schade als gevolg van privacy-aantasting op de achterzijde van de woning en de achtertuin, rekening houdende met bestaande inkijk van reeds bestaande woningen in de nabijheid;

Aan objecten Oude Kruisstraat 3, 5, 7 en 10, zijnde huurwoningen, ontstaat geen vergoedbare planschade, overeenkomstig de eerdere toelichting in hoofdstuk 5. Verkeer en situeringswaarde De verkeersafwikkeling vanuit het plangebied vindt plaats via de Oude Kruisstraat. De verkeer aantrekkende werking neemt met toevoeging van de woningen iets toe. Geconcludeerd kan worden dat het aantal motorvoertuigbewegingen in de Oude Kruisstraat niet significant hoger zal zijn dan het oorspronkelijk aantal verkeersbewegingen bij een maximale invulling van de vigerende bestemming Wonen. De aanleg van één of meerdere in-/uitritten was derhalve in het vigerende planologische regime reeds mogelijk. De voorgenomen planologische wijziging heeft derhalve geen gevolgen vanuit het oogpunt van verkeer. Er is sprake van een inbreidingslocatie met een vigerende woonbestemming. De effecten voor de situeringswaarde van de in de analyse betrokken objecten is derhalve nihil. Verminderde dag- en zonlichttoetreding De toevoeging van bouwmassa kan in beginsel resulteren in een verminderde dag- en zonlichttoetreding. Een nokhoogte van maximaal 9 m^ in de nieuwe situatie ten opzichte van 5 meter voor bijgebouwen in het vigerende planregime kan in sommige gevallen een afname van bezonning betekenen.

Gezien de positionering van de twee nieuwe woningen tot 9 m^ en de reeds bestaande mogelijkheid om tot 5 m^ hoogte te bouwen kan worden gesteld dat ten opzichte van de tuinen en objecten in de nabijheid van het plangebied geen waarde verminderende afname van dag- en zonlichttoetreding ontstaat. Overige schadefactoren zijn niet in geding.

Verschel & Van Dun BV

16

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

9.

Normaal maatschappelijk risico

Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval 2% van de waarde van een onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade voor rekening van een aanvrager blijft. In de uitspraak van de Afdeling (AbRS 21-11-2012, nr. 201204333/1/A2, UN: BY3737) is gesteld dat bij de vraag of de schade geheel (dus meer dan 2%) tot het normaal maatschappelijk risico behoort, alle van belang zijnde omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee een aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in lijn der verwachting lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid (bijvoorbeeld een Structuurvisie) past. Bij een concrete planschadeclaim zal de planschadecommissie het normaal maatschappelijk risico moeten beoordelen.

Voor de goede orde dient opgemerkt te worden dat er inmiddels diverse uitspraken van de Afdeling zijn terug te vinden, waarin al dan niet een verhoogd normaal maatschappelijk risico is aangenomen (zie onder meer AbRvS 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530; AbRvS 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071; AbRvS 19 februari 2014,ECLI:NL:RVS:2014:572; AbRvS 9 april 2014, ECLI:NL;RVS:2014:1198 en AbRvS 2 juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2396) en ABRvS, 14-09-2016, nr. 201507978/1/A2). De wetgever heeft aangegeven dat de drempel van het normaal maatschappelijk risico tenminste 2% bedraagt. Aan de hand van de hierboven beantwoorde vragen en gelet op recente jurisprudentie kan naar het oordeel van de adviseur in onderhavig geval een hoger normaal maatschappelijk risico worden aangenomen. Hierbij wordt met name verwezen naar een recente uitspraak van 21 juni 2017 van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State (met als kenmerk ECLI:NL:RVS:2017:1653) waarin uitspraak is gedaan over de vraag wanneer in beginsel bij een verzoek om planschade 5% van de geleden schade als normaal maatschappelijk risico voor rekening van de aanvrager moet blijven.

In eerdere rechtspraak is al meermaals geoordeeld dat bij inbreiding van woningen in een bestaande woonkern, deze ontwikkeling in beginsel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden gezien, die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland. Zoals reeds gesteld is in casu sprake van inbreiding en daarmee van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Daarnaast is door de adviseur geconcludeerd dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Hierbij is mede gekeken naar het gemeentebeleid en de structuur van de omgeving. Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw inde lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten.

Verschel & Van Dun BV

17

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normaal maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.

Verschel 8i Van Dun BV

18

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

10.

Samenvatting

Op basis van het juridisch planvergelijk zoals geanalyseerd, veroorzaakt de planologische wijziging planologisch nadeel voor diverse omliggende woningen op de onderdelen uitzicht en aantasting van het woongenot/privacy. Hierdoor ontstaat lichte danwel middelmatige schade rekening houdend met afstanden ten opzichte van het plangebied en de reeds toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden. Toelichting op de zwaarte van de schade: Uit de noot behorende bij de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 april 2003, gepubliceerd in Bouwrecht nr. 11 van 11 november 2003 volgt bijgaand overzicht van de categorieën planschade: Classificatie van de schade

Hoogte van de schade

Lichte schade

Enkele

procenten

Oorzaak

de

Een enkele beperkte schaöefacior bijv bij minoer vr?

verkeersv.'aarde van het object tl-

van

uitzicht of bij met al te nadrukkehjke aantasting van de

3%)

privacy in de achtertuin, balkon of ’.voning De kans dat een redelijk denkerxl en handelend koopgegadigde zijn koopbereidheid en zijn biedprijs laat beïnvloeden

is

geringer dan in het geval dat het gaat om slechts een enkele beperkte schade-factor dan bij cumulatie van schade-factoren

dan

>*«1

bij

een

ingrijpende

schadef actor. Middelmatige schade

Idee'

aan

enkele

procenten

vaardevermindering i4-6'?'i)

Bj een cergel.ke grotere negatieve invloed van een planologische

mutatie,

bijvoorbeeld

oocr

een

samengaan van meerdere schadefactoren en doo' een ingrjpencer gevolo var deze schade-'actoren, zal de taxatie

resulteren

n een

.-.aardeverm rdering zoals

hienaast geroemd. Ernstige schade

Waardevermirrdering van 7 of 8 “Ni

Hiervan

en meer

schadefactoren ingnjpend voordoen dan -.vel één factor

is

sprake

.vanneer

zich

meerdere

in zeer ingrijperxde male. De toeneming bijvoorbeeld van de geluidsbelasting op een vvoning met 10 dBiA), al dan niet na een ontheffing van de geluidskaarde, zal in de praktijk '.vorden gewaardeerd

als een ernstige

schade.

Aiger^eer

Een schadevergoeding van 10^.. cf meer van ce verkeerswaarde komt •,e nig vcor

Verschel & Van Dun BV

19

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

11. Geveltaxatie planschade

Ondergetekende concludeert dat ten aanzien van het planologisch inpassen van twee nieuwe woningen aan de Oude Kruisstraat te Rossum enige sprake zal zijn van een planologisch nadeligere situatie. Afhankelijk van het van toepassing zijnde NMR van 5% wordt onderstaand voor de onderzochte omliggende objecten omschreven of een tegemoetkoming in de schade op voet van art. 6.1 Wro ontstaat. In het navolgende overzicht is een raming opgenomen van de waardedaling van de objecten op basis van de waarde economische verkeer (WEV) op de peildatum waarbij rekening is gehouden met bovenstaande.

%

Waardedaling na aftrek 5 % N.m.r.

Waarde economisch verkeer o.b.v. geveltaxatie

Te vergoeden schadebedrag

Oude Kruisstraat 2

4%

0%

n.v.t.

€0,-

Oude Kruisstraat 3

0%*

n.v.t.

Oude Kruisstraat 5

0%*

0% 0%

Oude Kruisstraat 7

0%’

0%

n.v.t.

Oude Kruisstraat 9

3%

0%

n.v.t.

€ 0,€0,€0,€0,-

Oude Kruisstraat 10

0%*

0%

Oude Kruisstraat 11

3%

Oude Kruisstraat 13

2%

Oude Kruisstraat 15

1%

0% 0% 0%

n.v.t. n.v.t.

Hogeweg 7

2%

0%

n.v.t.

Hogeweg 9

4%

0%

n.v.t.

€ 0,€ 0,€ 0,€0,€0,-

Hogeweg 10

3%

0%

n.v.t.

€0,-

Hogeweg 11

3%

0%

n.v.t.

€0,-

Adres

Schade

n.v.t.

n.v.t. n.v.t.

€0,-

*De huurders van Oude Kruisstraat 3, 5, 7 en 10 worden niet in hun vermogensrechtelijke positie aangetast. Zij hebben een huurcontract met de verhuurder woonstichting de Kernen. Rekening houdend met het normaal maatschappelijk risico (NMR) zal na aftrek van het forfait, voor de omliggende objecten als gevolg van het planologisch inpassen van het planvoorstel in totaal een planschade ontstaan van afgerond € 0,Deze indicatie is tot stand gekomen aan de hand van de op dit moment beschikbare informatie. Daarom kan niet worden uitgesloten dat een planschadecommissie bij een volledige behandeling van desbetreffende claims en een uitgekristalliseerd planologisch beeld, tot een ander oordeel komt. Tevens dient bij een verzoek om tegemoetkoming in de schade worden beoordeeld of ter plaatse sprake is van voorzienbaarheid. Het begrip voorzienbaarheid dient te worden maatschappelijk risico. Bij het normaal onderscheiden van het begrip normaal maatschappelijk risico hoort ook een zekere voorzienbaarheid, in die zin dat algemene maatschappelijke ontwikkelingen die tot bestemmingswijzigingen in een later stadium

Verschel & Van Dun BV

20

Planschaderisicoanalyse i.v.m. twee woningen op de Oude Kruisstraat ong. te Rossum (Gemeente Maasdriel)

kunnen leiden, zijn te voorzien (in de lijn der verwachtingen liggen, al dan niet gelet op de structuur van de omgeving). Bij specifieke voorzienbaarheid ligt echter de activiteit aan de zijde van de benadeelde. Zo kan men bijvoorbeeld in het geval dat iemand een perceel koopt, terwijl het (bestemmings)plan dat de voorheen bestaande bouwmogelijkheid beperkt of uitsluit al is vastgesteld, niet stellen dat geen sprake is van schade. Wel is de schade in zo'n geval voorzienbaar: het risico daarvan werd dus kennelijk aanvaard. Deze voorzienbaarheid wordt in de literatuur nader aangeduid met de term "actieve risicoaanvaarding". Het meest voorkomende geval is dat de belanghebbende een onroerende zaak verwerft op een moment dat rekening moet worden gehouden met een nadelige bestemmingswijziging, bijvoorbeeld doordat een voorbereidingsbesluit is genomen of een ontwerpbestemmingsplan, structuurplan, etc. ter inzage is gelegd. In een dergelijk geval wordt de schade voor rekening van belanghebbende gelaten. Wanneer bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit is genomen moet in beginsel met alle mogelijke planologische ontwikkelingen voor het desbetreffende gebied rekening worden gehouden.

Of in de onderhavige situatie sprake zal zijn van de situatie dat eventuele schade voorzienbaar is, zal bij de beoordeling van eventuele planschadeverzoeken moeten worden getoetst door de planschadebeoordelingscommissie. Ondanks onze conclusies zal een planschadecommissie te zijner tijd de voorzienbaarheid dienen te beoordelen en wordt thans uitgegaan van een zogenaamd worst-case scenario.

11.

Eindconclusie - advies

De wijziging van het planologische regime waarbij het mogelijk wordt gemaakt om twee nieuwe woningen te realiseren aan Oude Kruisstraat ongenummerd te Rossum leidt tot lichte tot matige planschade voor de naastgelegen omliggende woningen. De planschade (vergoedbare waardevermindering) wordt op basis van deze analyse geschat op totaal € O,- (zegge: nul euro) na aftrek van 5% normaal maatschappelijk risico. Ulicoten, 02-10-2019. Verschel & Van Dun BV,

ing. D.H. Beekmans Adviseur Vastgoed & Grondzaken

ing. C.A. Schellekens Beëdigd Rentmeester NVR Register Deskundige DOBS

Verschel & Van Dun BV

21