bijlage 5 onderzoek ruimtelijke ontwikkeling Urban Jazz
Tekst van het document
ADVIES Project
: Stedenbouwkundig advies – gemeente Maasdriel
Onderwerp
: Toevoeging recreatiewoning bij MFC De Kreek – Kerkdriel
Datum
: 12 januari 2022
Aan
: Sander Bosch
Van
: Urban Jazz
Algemeen Europarcs- Resort aan de Maas In 2020 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de voormalige camping aan de Maasbandijk/ Piekenwaardweg vastgesteld. Sinds die tijd is de oude bebouwing gesaneerd en zijn er 175 recreatieverblijven gerealiseerd. Naast het gebied van Europarcs (Resort aan de Maas) is het multifunctionele centrum (MFC) De Kreek gelegen. Dit MFC herbergt o.a. een zwembad, een theater, vergaderruimtes, een sportcentrum en doet dienst als dorpshuis. Er is voorzien in voldoende parkeerplaatsen op maaiveld. De levensduur van het zwembad is uiterlijk 31-12-2024 ten einde. Na die periode zouden er ingrijpende technische investeringen moeten worden gedaan aan installaties, verduurzaming en andere zaken. Europarcs wil mogelijk het bestaande zwembad slopen en een nieuw zwembad bouwen. Europarcs zal indien het financieel realistisch is het zwembad overnemen. Daarnaast onderzoekt Europarcs tegen welke randvoorwaarden men bereid is om het gehele MFC af te nemen van de gemeente. Een voorstel voor compensatie voor de benodigde investeringen in deze voorzieningen voor de gemeenschap, is het mogen realiseren van 60 tot 75 recreatieverblijven (deels op palen en/of gestapeld). Bij de beoordeling van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit van deze mogelijke ontwikkeling zijn de onderstaande vragen aan de orde: 1.
Is een toevoeging/verdichting van het aantal recreatieverblijven hier passend ? Of moet er juist een lage dichtheid met openheid worden nagestreefd ? 2. Is het een zinnige gedachte om de nieuw toe te voegen recreatiewoningen gestapeld uit te voeren (galerij 3 laags) zodat de uitzichten op Maas benut worden, en minder ruimtebeslag. 3. Is het realiseren van recreatieverblijven op palen een zinnige gedachte. Deze gedachte speelt bij initiatiefnemer om ruimte te bieden aan het waterbergend vermogen/ rivierbed en om ruimte te besparen voor parkeren (parkeren onder de woning). 4. Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de ontwikkelingen van Resort aan de Maas en het hotel met drijvende recreatieverblijven ter plaatse van de jachthaven. 5. Past deze ontwikkeling bij het type recreant dat wij willen aantrekken en waar wij ons op richten (verbinding-, stijl-, en of plezierzoeker) www.leefstijlvinder.nl 6. Kun jij ons de belangrijkste stedenbouwkundige-landschappelijke randvoorwaarden meegeven voor een mogelijke toevoeging van recreatieverblijven op deze locatie. 7. In het Masterplan Maas is uitgesproken om te komen tot een stedenbouwkundige visie op het gebied (Resort aan de Maas, De Kreek, Hotel aan de Maas, golfterrein, ijsbaan, Alem). Nu veel componenten in het gebied al zijn ingevuld is dat niet meer zo zinvol.
Graag zien we van jullie wel een idee hoe deze componenten zich met elkaar verhouden en kunnen versterken.
1/5
Overweging Om 60 tot 75 recreatieverblijven te realiseren moet er in de hoogte gebouwd worden, omdat de beoogde locatie rondom De Kreek slechts beperkt ruimte biedt. Aangezien vrijwel alle ruimte benut wordt voor recreatieve functies of de daarbij behorende parkeerbehoefte. Bekeken dient te worden of het realiseren van 60 tot 75 recreatieverblijven haalbaar is en of het verhogen van de bebouwingsdichtheid en bouwhoogte passend is met de rest van het vakantiepark en de omgeving daarvan. Voor het eventueel toevoegen van nieuwe recreatieverblijven is het kortom van belang dat de landschappelijke en bebouwingskarakteristieken gerespecteerd worden. Ruimtelijke en functionele karakteristieken De locatie rondom De Kreek en het vakantiepark bestaat uit een buitendijks gebied dat grotendeels een recreatie functie heeft: verblijfsrecreatie (zowel bestaand uit huidige en toekomstige ontwikkelingen), een golfbaan, een ijsbaan, een multifunctioneel centrum met diverse recreatieve voorzieningen, een recreantenhaven en horecagelegenheden. Aan de dijk (Pietersdijk en Maasbandijk) komen daarnaast nog meerdere woonhuizen en incidenteel detailhandel voor. Ondanks de verschillende functies en eigenaren langs de waterkant is de ruimte langs het water waaronder de kleine haven nagenoeg overal toegankelijk.
Het grootste deel van het buitendijkse gebied wordt gevormd door een parkachtig ingerichte golfbaan. Het vakantiepark heeft daarna het grootste oppervlak. Het Resort aan de Maas heeft een lage bebouwingsdichtheid met chalets en “villa’s” van voornamelijk een tot maximaal twee bouwlagen. Het gebied heeft een open en landschappelijke uitstraling. De kwaliteit van het uitzicht over Den Bol wordt goed benut met (door)zicht op, en een wandelboulevard langs, het water. Qua bouwvolume heeft het MFC De Kreek de grootste omvang in het gebied. De geclusterde voorziening heeft een maximale bouwhoogte van 10 meter. De bebouwing aan de dijk bestaat uit vooral historische, vrijstaande woningen met één bouwlaag en een zadeldak. Naast de groene en landschappelijke inrichting van de verschillende deelgebieden zijn er een aantal dicht beplantte bosschages aanwezig die de ruimtelijke afscheiding z vormen tussen de verschillende functies.
Visie recreatieve zone ten noorden van Kerkdriel In het Masterplan Maas is uitgesproken om te komen tot een stedenbouwkundige visie op het totale buitendijkse gebied aan deze noordzijde van Kerkdriel (Resort aan de Maas, De Kreek, Hotel aan de Maas, golfterrein, ijsbaan, Alem). Veel van deze componenten zijn inmiddels ingevuld, echter is de samenhang in en potentiële wisselwerking tussen al deze functies nog niet optimaal. Een ontwikkeling zoals het toevoegen van recreatiewoningen, waarbij over de eigendomsgrenzen gekeken wordt, kan hiervoor openingen bieden en de afzonderlijke voorzieningen daarmee te versterken.
2/6
Een passende oplossing om de componenten met elkaar te verbinden is het realiseren van een aangenaam en herkenbaar ‘centrum’ in het totale gebied. Dit centrum kan fungeren als “hotspot” van waaruit (en waar naartoe) er duidelijke wandelroutes lopen. Door deze wandelroutes (zie figuur) ontstaat er een logische netwerk door het gebied en wordt er een veilige en fraaie recreatieve verbinding gecreëerd vanaf het historische centrum van Kerkdriel naar een mogelijk toekomstige brug over Den Bol/ Gat van Sientje richting Alem. Deze route kan gebruikt worden door bezoekers van het vakantiepark, mensen uit het dorp en bezoekers van buitenaf. Vanuit dit nieuwe recreatiecentrum zijn alle omliggende recreatieve functies in het buitendijkse gebied direct bereikbaar. Ook de activiteiten in De Kreek kunnen worden gebruikt door alle bezoekers, zowel van Europarcs als van buitenaf. Door de zichtbaarheid en nabijheid van een breed aanbod aan activiteiten wordt het aantrekkelijk voor een brede doelgroep aan recreanten en versterkt het de ambiance van dit ‘centrum’ van de omvangrijke buitendijkse recreatiezone.
Globale visie recreatieve zone ten noorden van Kerkdriel Advies Op basis van de voorgaande visie op het samenhangende gebied waar de diverse recreatieve functies in gebundeld zijn en hoe deze zich verhoudt ten opzichte van de kern van Kerkdriel kan een advies gegeven worden voor het toevoegen van extra recreatieverblijven. De mogelijkheid tot het ontwikkelen van een herkenbaar centrum rondom een aangenaam plein is hierbij het stedenbouwkundig en landschappelijk uitgangspunt. Daarbij zijn de volgende vragen relevant:
3/6
-
Is een toevoeging/verdichting van het aantal recreatieverblijven hier passend? Of moet er juist een lage dichtheid met openheid worden nagestreefd? Met het oog op het creëren van een recreatief centrum is het stedenbouwkundig gezien passend om recreatieverblijven toe te voegen en te verdichtingen. Om te verdichten op deze locatie wordt er een groot deel van de bestaande speeltuin ontwikkeld. Hierdoor kan er een intieme centrumsfeer worden gecreëerd ten noorden van De Kreek en een logische en functionele overgang gemaakt worden naar het vakantiepark. De overgang van een hogere dichtheid rondom de al grootschalige bouwmassa van De Kreek en een lage dichtheid richting het water kan het centrumgebied herkenbaar maken.
-
Is het een zinnige gedachte om de nieuw toe te voegen recreatiewoningen gestapeld uit te voeren (galerij 3 laags) zodat de uitzichten op Maas benut worden, en minder ruimtebeslag. Door de recreatiewoningen te stapelen kan een centrumgebied worden gerealiseerd, waarbij pleinwanden worden toegepast met voldoende bouwmassa om een plein te maken dat als aangename verblijfsruimte ervaren wordt. Daarbij dient de bouwhoogte die van De Kreek niet te overschrijden, zodat de maximale hoogte in het gebied niet vergroot wordt. Dit resulteert in maximaal drie bouwlagen met een plat dak. Er ontstaat zo tevens een duidelijke scheiding tussen het centrumgebied en de rest van het vakantiepark/ recreatieve zone. Vanwege de afstand tot het water en de recreatieverblijven tussen het centrum en de Maas kunnen de uitzichten echter niet benut worden.
-
Is het realiseren van recreatieverblijven op palen een zinnige gedachte. Deze gedachte speelt bij initiatiefnemer om ruimte te bieden aan het waterbergend vermogen/ rivierbed en om ruimte te besparen voor parkeren (parkeren onder de woning). Indien de vraag voor parkeerplaatsen niet kan worden ingevuld in de resterende ruimte, dan is het een zinnige gedachte om de recreatieverblijven op palen te realiseren. Maar rekening houdend met de centrumfunctie, waarbij representatieve gevels en voorzieningen in de plint (eerste bouwlaag) van de bebouwing gewenst zijn, is dit geen voor de hand liggende oplossing.
-
Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de ontwikkelingen van Resort aan de Maas en het hotel met drijvende recreatieverblijven ter plaatse van de jachthaven. De ontwikkeling van een centrum met extra recreatieverblijven heeft een positief effect op de rest van het gebied, omdat deze door middel van wandelroutes duidelijk met elkaar zijn verbonden. Zo kunnen de bezoekers van het hotel en de drijvende recreatieverblijven ook gebruik maken van het centrum en alle activiteiten die hier geboden worden, net zoals bewoners van Kerkdriel en dagtoeristen.
-
Past deze ontwikkeling bij het type recreant dat wij willen aantrekken en waar wij ons op richten (verbinding-, stijl-, en of plezierzoeker) www.leefstijlvinder.nl Algemeen Plezierzoeker: 18% van het totaal. ‘Lang leve de lol’. Deze groep wil met name plezier hebben, dit kan variëren van attractiepark tot festival. De plezierzoeker gaat tijdens vakantie graag op pad met familie en vrienden. Denk hierbij aan zon- en strandvakantie, feestvakantie of een avontuurlijke vakantie. Gezelligheid staat centraal voor deze groep. Dit kan zowel op een camping maar ook in een luxe hotel. Zolang ze maar kunnen genieten. Stijlzoeker: 15% van het totaal. ‘Work hard, play hard’. Deze groep houdt met name van luxere recreatie, met name wellnesscenters en sportwedstrijden worden bezocht en slapen in luxe hotels is de standaard. Stijlzoekers zijn zelfverzekerde en doelgerichte personen. Het zijn harde werkers met een grote ambitie en ondernemingsdrift. In hun vrije tijd en vakantie komt met name een actieve en strevende levensstijl naar voren. De stijlzoeker houdt ervan verwend te worden en te genieten van exclusiviteit. Luxe en comfort is tijdens een vakantie dan ook erg belangrijk. De sociale kring van stijlzoekers moet kloppen, dat wil zeggen dat ze zoeken naar “ons soort mensen” die op dezelfde manier leven en wat bijdraagt aan een goed netwerk. 4/6
Verbindingszoeker: 13% van het totaal. ‘Gewoon, samen even lekker ontspannen’. Deze groep staat voor iedereen klaar. Zij zetten zich in hun vrije tijd in voor anderen, denk hierbij aan vrijwilligerswerk of ze zijn lid van een vereniging. De verbindingszoeker geniet van de natuur, maar ze bezoeken ook graag een museum of het theater. Hun reisgedrag is gebaseerd op interesse in anderen en de wereld. Tijdens het reizen blijven ze dan ook niet op één plek. Deze groep verblijft tijdens de vakantie op een camping met goede faciliteiten, of in een bekende hotelketen. Op dit moment zijn er in het park wateractiviteiten en een kleine speeltuin aanwezig. Door het realiseren van recreatieverblijven zijn er veel kansen voor De Kreek. De Kreek wordt toegevoegd aan Europarcs, waardoor de activiteiten beter benut worden door meer mensen van zowel het park als het dorp. Mede door een gebrek aan activiteiten in Europarcs zijn de ontwikkelingen voor De Kreek een sterke toevoeging. De Kreek biedt multifunctionele activiteiten aan voor alle drie de recreanten. Zoals een fitness, sauna, horeca en zwembad etc. De ontwikkeling van recreatieverblijven en van De Kreek kan voor zowel Europarcs als voor De Kreek veel kansen bieden. Bovendien wordt met het realiseren van een gezellige centrumsfeer met levendigheid en terrassen de aantrekkelijkheid als verblijfsplek voor alle drie de doelgroepen vergroot.
Verbeelding van de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten/ randvoorwaarden -
Kun jij ons de belangrijkste stedenbouwkundige-landschappelijke randvoorwaarden meegeven voor een mogelijke toevoeging van recreatieverblijven op deze locatie. • • • •
De elementen in het gebied (De Kreek, receptie Europarcs, het hotel, drijvende recreatieverblijven, golfbaan, ijsbaan, het centrum van Kerkdriel en Alem moeten worden verbonden door middel van een toegankelijk netwerk van wandelroutes. De hoofdingang van Europarcs wordt met een nieuwe verbinding gesitueerd aan de Pietersdijk/Wilgenpas richting het water. De receptie wordt verplaatst naar het zwembad/ De Kreek. Er worden twee ingangen gecreëerd voor de diverse activiteiten in De Kreek; één aan de noordkant van De Kreek aan een aangenaam en levendig plein voor alle bezoekers en één bij de bestaande ingang t.b.v. de receptie van Europarcs. 5/6
• • •
• • •
•
Het ‘centrum’ heeft een hogere bebouwingsdichtheid bij De Kreek en een lagere dichtheid richting het water. De bebouwing (waaronder recreatieverblijven) in het ‘centrum’ hebben een maximale hoogte van drie lagen. Er moet een duidelijke ruimtelijke scheiding worden gecreëerd tussen het gebied dat behoort tot het vakantiepark (waartoe het ‘centrum’ behoort) en de omgeving ervan door middel van een stevige groenstructuur. Zo wordt herkenbaar gemaakt wat openbaar gebied is en wat in eigendom is van Europarcs. In het ‘centrum’ bij De Kreek moet een representatief groen ingericht plein komen met daaraan grenzend de voorzieningen. De gevels van De Kreek langs ten minste het nieuwe plein moet representatief zijn, dit kan worden ingevuld door een architectonische opwaardering, een imposante muurschildering of bijvoorbeeld het aanbrengen van een klimwand. Parkeren voor de voorzieningen in De Kreek en bezoekers van Europarcs wordt van elkaar gescheiden. Aan de oostzijde wordt parkeren gesitueerd voor de bezoekers van De Kreek en aan de westzijde wordt parkeren gesitueerd voor bezoekers van Europarcs met daarbij de receptie. Doordat de entree van De Kreek naar het noorden wordt verplaatst kan onderzocht worden of het gebied ten zuiden ervan geoptimaliseerd kan worden voor parkeren. De parkeercapaciteit dient per functie te voldoen aan de daarvoor gestelde normen.
--------------
6/6