Bijlage 4 Onderzoek naar marktruimte recreatie-initiatieven Kerkdriel dec 2021

Van: Voor: Betreft: Datum:

Jan Jaap Thijs, Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd Gemeente Maasdriel Reflectie op plannen voor recreatiewoningen Kerkdriel 2 december 2021

U heeft ons gevraagd een onderzoek uit te voeren naar recreatiewoningen in Maasdriel, omdat u veel initiatieven heeft binnen gekregen voor recreatiewoningen. Is daar wel voldoende marktruimte voor, wat is het effect op de leefomgeving en hoe kunnen we problemen in de toekomst voorkomen? In een aparte onderzoeksrapportage gaan we daarop in. U heeft ons aanvullend gevraagd om op twee initiatieven wat nader in te gaan: ▪ Uitbreiding Europarcs met 75 recreatiewoningen, inclusief overname MFC De Kreek ▪ Initiatief van VVDH & v.d. Zanden Recreatiewoningen voor 43 recreatiewoningen U wilt hier al specifieke uitspraken over hebben, omdat u op kortere termijn ‘iets’ moet vinden van deze initiatieven. U heeft ons gevraagd: is er marktruimte voor deze initiatieven?

We moeten vooraf een belangrijke kanttekening maken: we hebben geen specifiek onderzoek uitgevoerd naar deze initiatieven. De exacte concepten en de beoogde uitwerking zijn ons niet bekend. Verder hebben we geen cijfers gekregen van bijvoorbeeld het huidige Europarcs om inschattingen op te kunnen baseren. De focus van ons onderzoek was niet primair gericht op deze twee initiatieven, maar op de recreatiewoningenmarkt in Maasdriel in het algemeen. Twee conclusies op het gebied van marktruimte uit ons onderzoek zijn relevant : ▪ Kwantitatieve marktruimte Alhoewel de beschikbare cijfers beperkt zijn, zien we dat de regio Rivierenland in de lift zit en dat er een groeiend aanbod aan accommodaties is ontstaan in de laatste jaren, leidend tot een groeiend aantal overnachtingen, zonder dat de bezettingen op bestaande accommodaties onder druk zijn komen te staan (sterker nog: die zijn ook gestegen). We verwachten dat er ook voor nieuwe initiatieven nog steeds marktruimte zal zijn in de gemeente Maasdriel. Om hoeveel marktruimte het gaat, is op basis van de beperkte gegevens moeilijk in te schatten. Het is daarom van belang om in de komende jaren, bij de eventuele komst van nieuwe recreatieparken, de bezettingsgraden van de bestaande bedrijven ook goed te blijven monitoren.

▪ Marktruimte voor bepaalde doelgroepen Uiteindelijk wordt de marktruimte natuurlijk niet alleen bepaald door de kwantiteit van het aanbod in relatie tot de vraag, maar ook door de kwaliteit van het aanbod in relatie tot de vraag. In een onderzoek uit 2017 zien we dat hetal aanwezige (beperkte) aanbod vooral aantrekkelijk was voor de inzichtzoeker, verbindingszoeker en rustzoeker. We zien vooral kansen voor: 1)de stijlzoeker: dat aanbod kan versterkt worden en past goed bij waar de Bommelerwaard zich ook gezamenlijk op wil richten; 2) de plezierzoeker; deze is niet als primaire doelgroep in de streekmarketing benoemd, maar kan mogelijk wel degelijk interessant zijn voor de ontwikkelingen rondom de Maasarm.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

1

NOTITIE RECREATIEWONINGEN KERKDRIEL

Op basis van die bevindingen kunnen we op basis van een expert judgement wel iets vinden van de plannen. We hebben de plannen echter niet doorgerekend en de specifieke marktruimte voor de specifieke initiatieven onderzocht. Onze expert judgement zal dan ook naar verwachting niet voldoende zijn voor een juridische toets door bijvoorbeeld de Raad van State, mocht dat ooit aan de orde zijn. Overigens is het niet ongebruikelijk dat een initiatiefnemer zelf voor een dergelijke onderbouwing van het eigen initiatief zorgt.

In totaal gaat het bij deze twee initiatieven over 118 recreatiewoningen (75 plus 43) en naar schatting 472 slaapplaatsen (300 plus 172). Dat leidt naar onze inschatting (op basis van kengetallen) tot iets minder dan 26.000 extra overnachtingen per jaar in de gemeente Maasdriel. Dat is een forse vermeerdering ten opzichte van de 12.000 toeristische overnachtingen die Maasdriel in 2020 had. Als we het afzetten tegen het totaal aantal overnachtingen (dus inclusief de vaste gast, waarbij we moeten uitgaan van een inschatting, omdat daadwerkelijke overnachtingscijfers ontbreken), dan valt de toename relatief mee: de huidige inschatting van het totaal aantal overnachtingen per jaar is ongeveer 100.000. We concludeerden in het onderzoek dat er marktruimte is voor nieuwe initiatieven, maar dat moeilijk in te schatten is hoe groot die marktruimte is, omdat er 1) maar beperkte data beschikbaar zijn; 2) er momenteel in de gehele regio nog maar weinig aanbod is. Daarom adviseerden we een ontwikkeling met de ‘hand op de kraan’ als het gaat om alle initiatieven. We kunnen dus geen exacte uitspraken doen, maar we vinden het op basis van het onderzoek zeer aannemelijk dat voor de twee genoemde plannen voldoende marktruimte is (puur kwantitatief bekeken).

Het onderscheidend vermogen bepaalt mede de aantrekkingskracht van een vakantiepark. Nu weten we helaas maar weinig over de concepten. Van het initiatief van VVDH & Van de Zanden is ons niets over het concept bekend en over dit initiatief kunnen we qua onderscheidend vermogen dus ook niets zeggen. Ook voor Europarcs hebben we, behalve een ruimtelijk schets, niets gezien over de uitbreidingsplannen. We weten echter wel dat onderdeel van de uitbreidingsplannen de overname van MFC De Kreek, met groot zwembad met glijbaan, is. Bij Europarcs is bovendien een deel van het park echter al wel ontwikkeld, dus daar kunnen we op basis van de huidige beleving wel een oordeel geven voor welke leefstijlen het park het meest aantrekkelijk is: ▪ ▪

Stijlzoeker. De recreatiewoningen zijn allemaal eigentijds ingericht, met goede voorzieningen en met een aantal plekken met zicht over het water. Dat spreekt de stijlzoeker zeker aan. Inzichtzoeker. De inrichting van het terrein is natuurlijk, maar verzorgd, en het interieur is een aantal huizen van natuurlijk materiaal. De eigentijdse inrichting, met comfort, spreekt ook deze groep aan.

Voor beide groepen geldt wel dat privacy ten opzichte van de andere recreatiewoningen een aandachtspunt kan zijn, vooral in de buitenruimte. Het park heeft de potentie om ook de plezierzoeker aan te trekken. Het comfort en eigentijdse uitstraling is ook voor deze groep aantrekkelijk (en voor deze groep zal de privacy juist geen probleem vormen, ze zullen het eerder wel gezellig vinden om mensen te ontmoeten). Op dit moment zijn er echter nog maar weinig faciliteiten beschikbaar (op de website staat ook ‘binnenkort kun je hier alle activiteiten zien’). De plezierzoeker zou ook optimaal gebruik willen maken van de ligging aan het water; niet alleen maar kijken of zwemmen, BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

2

NOTITIE RECREATIEWONINGEN KERKDRIEL

maar ook lekker varen of watersporten op en aan het water. Dat wordt nu nog niet actief aangeboden. Ook het zwembad (De Kreek) is een pré voor de plezierzoeker. De huidige ingeschatte aantrekkingskracht (doorlopende lijn) en de potentiële aantrekkingskracht (stippellijn) van Europarcs

Zoals aangegeven, is ons het concept van de uitbreidingsplannen van Europarcs niet bekend. Als ze de huidige beleving (aantrekkelijk voor de stijlzoeker en inzichtzoeker) doortrekken naar de uitbreiding, dan voegt deze uitbreiding ook qua beleving duidelijk iets toe aan het bestaande aanbod, aangezien we immers constateerden dat er (vooral voor de stijlzoeker) nog maar weinig aanbod is. Als de potentie voor de plezierzoeker ook ten volle benut wordt (bijvoorbeeld door meer gebruik te maken van de ligging aan het water en het zwembad een centralere rol te geven in de exploitatie, wat met de uitbreidingsplannen ook de intentie is), dan wordt het onderscheidend vermogen nog groter, omdat ook voor deze doelgroep er relatief weinig aanbod is.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

3

NOTITIE RECREATIEWONINGEN KERKDRIEL