Bijlage 3 Evaluatie Kansrijk Bouwen!

Bijlage 3: Evaluatie Kansrijk Bouwen!

Deep dive in woningbouw; de evaluatie van Kansrijk Bouwen! Uw raad heeft gevraagd naar een evaluatie over programma Kansrijk Bouwen!.

Met de komst van de Woondeal 2022-2030 moest Maasdriel een bod indienen voor het aantal te bouwen woningen. Dat bod is gemaakt op de toen beschikbare voortgangsrapportage waarbij werd uitgegaan, dat alle woningen op tijd en in die aantallen gebouwd zouden worden. Dat gaf ook direct de kwetsbaarheid aan, waarbij het belangrijk werd om de knelpunten in voortgang inzichtelijk te krijgen. De belangrijkste knelpunten van woningbouw in Maasdriel, waren: 1) doorlooptijden waren te lang, 2) het aantal woningen in projecten die vastliepen was te hoog, 3) er waren weinig tot geen nieuwe projecten. Daarbij is er een politieke wens om meer te voorzien in de lokale behoefte. De voornaamste oorzaken hiervoor, was dat onderhandelingen over een plan te lang duurden, waardoor ontwikkelaars afhaakten of hun project in de wacht zetten. Een van de redenen van de lange onderhandeltijd was het ontwikkelaars op het juiste moment voldoende kennis geven van de koers en bijbehorende spelregels. Daarbij waren sommige regels streng genormeerd wat het komen tot een ontwerp bemoeilijkte. Kansrijk Bouwen! heeft zich gericht op versnelling van de woningbouw door vooral deze beginfase te verduidelijken. Ontwikkelaars worden uitgedaagd om ‘bonuspunten’ te verdienen door meer te doen dan het beleid voorschrijft.

Daarmee neemt Maasdriel als gemeente ook stevig de regie op haar verantwoordelijkheid; bewaken van ruimtelijke kwaliteit en een goede differentiatie passend op de Maasdrielse behoefte. De juiste woningen, op de juiste plek, voor de lokale behoefte. Dankzij deze versnelling liggen de doelstellingen uit de Woondeal en het Woningbehoefteonderzoek (WBO) nu binnen bereik, met meer garanties op realisatie.

Methodiek: Kansrijk Bouwen! richt zich ook op betere monitoring van voortgang op woningbouw. Vóór 2022 zijn er verschillende methodes van voortgangrapportages geweest en voor 2018 waren dit geen volledige overzichten. Geprobeerd is om deze rapportages zo goed mogelijk om te bouwen naar één consistente rapportage voor deze evaluatie. De getoonde cijfers kunnen daardoor afwijken. De getoonde effecten van Kansrijk Bouwen! zijn van dien aard dat deze foutmarge verwaarloosbaar is voor de gemaakte conclusies.

Pijplijn: Onderstaande figuur geeft de pijplijn aan van de woningbouw in Maasdriel over de afgelopen jaren. Als peildatum is de maand juni-juli gebruikt. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat er in de voorgaande jaren verschillende methodes zijn gebruikt wat betreft fasering en dat niet alle projecten waren opgenomen in het woningbouwprogramma. Om zo goed mogelijk de vergelijking te kunnen maken, zijn alle voortgangsrapportages van 2018 ingedeeld aan de hand van de belangrijkste mijlpalen in woningbouw, waardoor er 4 fases ontstaan: • • • •

Nieuwe projecten: dit is zachte plancapaciteit dat nog niet contractueel is vastgelegd. Het eindproduct is dan ook het komen tot een anterieure overeenkomst (AO). AO getekend: dit is de harde plancapaciteit. Het gewenste eindproduct van deze fase is het vaststellen van het bestemmingsplan (BP). BP vastgesteld: in deze fase is het bestemmingsplan vastgesteld en start de bouw. Het eindproduct van deze fase is een gerealiseerde woonwijk. Realisatie: dit is de fase waarin de woningen die reeds gebouwd zijn, onder vallen.

Voor 2018 bestond de voortgangsrapportage uit een update van lopende projecten, maar gaf geen totaalbeeld van alle projecten. Om die reden is het niet mogelijk om deze projectie ook op de jaren voor 2018 te doen, zonder dat de risico’s op foute weergave handhaafbaar blijft.

De grafiek biedt een aantal verschillende observaties. Groei van het totale aantal Sinds Kansrijk Bouwen! is het aantal woningen in de pijplijn aanzienlijk toegenomen. Binnen deze groei zijn ook de ‘rode projecten’ (kansarme projecten) uit de lijst verwijderd. De 111 woningen uit rode projecten zijn vervangen voor kansrijkere projecten. De huidige stand van zaken is dat er voor zo’n 1.600 woningen aan projecten zijn toegevoegd aan de pijplijn. Dat is een ruime verdubbeling (in onderstaande weergave is die

verdubbeling minder goed zichtbaar vanwege het aanhouden van de gerealiseerde woningen van voorgaande jaren). Kansrijk Bouwen! heeft zich erop gericht om bij nieuwe projecten sneller duidelijkheid te geven of een project kansrijk is. Daarbij is een toename van nieuwe projecten ontstaan. Die groei is nodig voor het behalen van de doelstellingen uit de Woondeals. Het ‘stollen’ van zachte plancapaciteit naar hard; het komen tot een AO: Wanneer nieuwe projecten tot een AO komen, is een belangrijke mijlpaal binnen de woningbouwontwikkeling. Alle belangrijke afspraken zijn gemaakt en juridisch vastgelegd. Op basis van onderstaande grafiek is te zien dat er laatste jaren een flinke toename is van nieuwe projecten, maar ook dat deze sneller ‘stollen’ tot een anterieure overeenkomst. Kansrijk Bouwen! richt zich erop om deze beginfase te versnellen en aanzienlijk te verkorten. Juist omdat de belangrijkste afspraken gemaakt zijn, zoals programma en stedenbouwkundig plan, geeft dit duidelijkheid aan de ontwikkelaar; er worden afspraken gemaakt, hierop kunnen ontwikkelaar en gemeente versnellen, en dat biedt garantie voor Maasdriel om haar doelstellingen te behalen. Vaststellen van bestemmingsplannen en realisatie De grafiek laat zien dat het aantal woningen waarvan het bestemmingsplan is vastgesteld vanaf 2022 begint toe te nemen.

Dat is belangrijk, want de realisatie van woningen is volledig afhankelijk van deze mijlpaal. Aangezien door bezwaren het onherroepelijk worden van een bestemmingsplan lang kan worden vertraagd, is dit direct terug te zien op de realisatie. Kansrijk Bouwen! richt zich erop om meer projecten in deze fase te krijgen, zodat de realisatie minder afhankelijk is van (enkele) projecten die langere tijd stagneren. Daardoor zal de realisatie ook toenemen. Dit is met name te zien in 2024, waarbij het aantal woningen waarvan het bestemmingsplan is vastgesteld, met 168% toeneemt; waarmee 2025 met naar verwachting 176 opleveringen de het hoogste aantal realisaties heeft sinds start monitoring in 2012.

Doorlooptijden: Wanneer per project wordt gekeken op de peildatum van juni-juli of deze projecten een fase verder zijn, dan kan het percentage berekend worden in welke projecten (en het aantal woningen) in dezelfde fase is gebleven. De korrelgrootte van onderstaande grafiek is ruim genomen met dezelfde fasering als eerder beschreven. Aangezien er nu meer faseringen zijn dan in vroegere voortgangsrapportages, zou het een oneerlijke vergelijking zijn om alleen te kijken of een project van fase is veranderd. Onderstaande grafiek laat zien dat de progressie van woningbouw van 2019 tot 2022 afzwakte, en er steeds meer woningen geen voortgang hadden. Bij deze stagnatie is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën; de woningen van projecten die in een bezwaarprocedure bij RvS verkeren, en een andere reden. Beide stagnaties zijn ‘niet geoorloofd’, maar bij de woningen die in een bezwaarprocedure zitten, is de voortgang afhankelijk van de doorlooptijd bij de RvS. Daar woningbouwprojecten vaak meerdere jaren in beslag nemen, is er altijd een percentage dat geen voortgang heeft, ondanks er (binnen die fase) wel aan gewerkt wordt.

Vanaf 2020 stijgt het aantal woningen die gestagneerd zijn vanwege beide categorieën, wat zich na 2022 weer afneemt. Ook binnen het deel dat progressie heeft, is er versnelling zichtbaar. Tussen 2018 en 2021 duurt het gemiddeld 3 jaar dat een project een fase verder komt. Tussen 2022 en 2025 is dat gemiddeld 1 jaar en 10 maanden. Dat verschil wordt in werkelijkheid gedempt door de toename van nieuwe projecten en het aantal projecten dat in bezwaarprocedure zit. Deze meegenomen, is de voortgang hetzelfde, maar is sprake van bijna een verdubbeling van projecten en ruime verdubbeling van het aantal woningen. Kansrijk Bouwen! richt zich op het verkleinen van het aantal gestagneerde woningen. Dit is op 3 manieren te verwezenlijken; 1) het versnellen van de doorlooptijd van projecten binnen een fase, 2) afscheid nemen van kansarme (rode) projecten die vastgelopen zijn en waarbij doorontwikkeling niet haalbaar is gebleken, en 3) het vergroten van het totaal aantal woningen, waardoor de woningbouw minder afhankelijk is van vastgelopen projecten.

In bovenstaande grafiek zijn de percentages berekend van het totaal aantal woningen op hetzelfde moment (peildatum juni-juli) in de pijplijn zitten. In absolute zin, is het verschil groter, omdat het aantal woningen ook toeneemt. Onderstaand grafiek laat zien dat de progressie van aantal woningen vanaf 2022 toeneemt. Dit betekent dat steeds meer woningen per jaar van fase veranderen. Terwijl de pijplijn sinds 2018 factor 4 is toegenomen, is de progressie met factor 3.8 toegenomen. Kansrijk Bouwen! richt zich op het versnellen van woningbouw door projecten eerder over ‘hobbels’ in de ontwikkeling te krijgen. Onderstaande grafiek geeft daarbij ook aan dat het werk ook is toegenomen voor de beschikbare ambtelijke capaciteit. Daarbij is het aantal

projecten in de laatste 5 jaar verdubbeld. Aangezien het aantal woningen verviervoudigd is, zijn de projecten op zichzelf ook groter geworden. Dat is efficiënter voor behandeling, maar eveneens ook kwetsbaarder wanneer een project stagneert.

Een belangrijke disclaimer bij bovenstaande grafiek is dat voor 2023 niet alle woningbouwprojecten waren opgenomen in de voortgangsrapportages. Deze aantallen kunnen dus afwijken. Aangezien een verviervoudiging van het aantal woningen dermate groot is, zou een kleinere afwijking (factor 3 of zelfs 2) nog steeds een aanzienlijk verschil zijn wat Kansrijk Bouwen! teweegbrengt. Progressie in relatie tot Woondeals en Woningbehoefteonderzoek: Onderstaande grafiek geeft de voortgang aan sinds 2022 in relatie tot de Woondeals. De Woondeal van 2022-2030 (deze is inmiddels bijgesteld voor de nieuwe Woondeal voor periode 2025-2034) bevat de bouw van 1.454 woningen tot in 2030. Zoals te zien, ontbrak er nog zo’n 25% aan woningen in de pijplijn op moment van ondertekenen. Voor de nieuwe Woondeal 2025-2034 ontbreken nog maar 5% van het totaal aantal woningen op het moment van ondertekenen (juni-juli jongstleden). Ook is te zien dat we op dit moment bijna alle woningen voor Woondeal 2022-2030 harde plancapaciteit is. Aangezien de beginfase, tot aan AO, de moeilijkste fase is, kan worden verwacht dat de realisaties flink zullen toenemen. De doorlooptijd van de Raad van State bij bezwaren zal een belangrijke factor zijn in het behalen van de Woondeal voor wat betreft realisaties.

In 2023 heeft Maasdriel een Woningbehoefteonderzoek (WBO) laten uitvoeren. Hierbij zijn twee scenario’s uitgewerkt. Het basisscenario is de verwachte autonome groei van de kernen vanuit de bestaande huishoudens. Bij het ambitiescenario is ook migratie naar Maasdriel toe meegenomen. Voor onderstaande grafiek zijn deze twee scenario’s als bandbreedte opgenomen. De grafiek laat zien dat vanaf 2022 tot 2025 voldoende woningen aan de pijplijn hebben toegevoegd om met harde plancapaciteit binnen de bandbreedte te komen van het WBO tot 2030. Met het aantal realisaties conform de Woondeal 2030 zal Maasdriel midden in de bandbreedte uitkomen. Dat betekent voldoende woningen voor de autonome groei van bestaande huishoudens én ruimte voor verhuizingen naar Maasdriel toe. Ook voor het WBO 2040 bevindt Maasdriel zich al binnen de bandbreedte met zachte plancapaciteit. Dit betekent dat deze doelstelling haalbaar is en de uitgangspositie zodoende goed, dat Maasdriel minder afhankelijk is van stagnerende projecten. Er is immers 15 jaar de tijd om deze woningen te realiseren. De praktijk wijst uit dat de behoefte naar woningen zo groot is, dat een knip maken tussen ‘bouwen voor autonome groei’ en ‘bouwen voor migratie’ haast niet mogelijk is. Het is uiteraard niet zo dat pas na het bouwen van 1.020 woningen er mensen van buiten Maasdriel een woning gaan vinden.

Om dit in de praktijk goed te doen, richt Kansrijk Bouwen! zich op een woningdifferentiatie die passend is bij de Maasdrielse inwoner en koersen we ruim in de WBO-bandbreedte om in ieder geval voldoende woningen te hebben voor de autonome groei. Hierdoor blijft aan de behoefte voorzien van autonome groei, terwijl er ruimte is voor migratie.

Realisaties: In onderstaande figuur worden de realisaties over afgelopen jaren getoond, samen met de verwachte toekomstige realisaties. Tot 2019 groeide het aantal realisaties per jaar. In de periode 2019– 2021 daalt het aantal realisaties. Vanaf 2022 hervat de stijgende trend zich.

Met Kansrijk Bouwen! is het doel om minder afhankelijk te zijn van projecten die stagneren in geplande realisatie. Bijvoorbeeld grote projecten, zoals de Paddenstoelenbuurt die eerder werd verwacht, hebben invloed gehad op de realisatie van afgelopen jaren. Kansrijk Bouwen! richt zich op projecten sneller tot realisatie te komen, en projecten die niet kansrijk

waren van de lijst te schrappen. Zodoende blijven deze ‘luchtkastelen’ niet hangen in de verwachte realisatiecijfers. Uiteraard zit in de verwachte toekomstige realisaties een boeggolf die voor een deel vooruit blijft schuiven door bezwaarprocedures en andere vertragingen. Dat is niet erg wanneer de boeggolf groot genoeg is waardoor de projecten die tot realisatie komen, voldoende zijn om de doelstellingen te behalen.

Kwalitatief, differentiatie en programmering: Sinds Kansrijk Bouwen! wordt er stevig nadruk gelegd op voldoende betaalbare woningen die passend zijn bij de Maasdrielse autonome groei. Er worden bonuspunten uitgereikt wanneer er meer betaalbare woningen in een plan wordt toegevoegd, dan het beleid voorschrijft. De grafiek laat zien dat vanwege de doorlooptijd, oude projecten met te weinig sociale huurwoningen het totale aandeel verlagen. Sinds de start van Kansrijk Bouwen! hebben alle woningbouwprojecten een sociaal aandeel van meer dan 30%. Vanaf 2025 wordt er een flinke inhaalslag gemaakt, waarna de trend boven de 30% blijft.

Kansrijk Bouwen 2.0: Met Kansrijk Bouwen! richten we ons vooral op het versnellen van de woningbouw en de kwaliteit van nieuwe woningbouwprojecten. Op Maasdrielse schaal kan ook gekeken worden naar de verschillende groeimogelijkheden van kernen. Een uitbreiding van een (kleine) kern door woningbouw, kan het landschappelijk karakter beïnvloeden. Ook zijn er milieutechnische redenen waarom een kern, in een specifieke richting, moeilijker kan uitbreiden. Tot slot, wordt er gekeken naar de aanwezige voorzieningen. Draagt een uitbreiding van de kern bij tot de voorzieningen, en kunnen de aanwezige voorzieningen een uitbreiding dragen? Gebaseerd op bovenstaande punten, bouwen we nog steeds in iedere kern naar behoefte, maar staan we toe om de gewenste groei van Maasdriel te behalen door in sommige kernen de woningbouw te intensiveren.

Omgevingswet: De omgevingswet speelt een rol in de voortgang van woningbouwprojecten. Sinds de inwerkingtreding kunnen bestemmingsplannen op de oude manier (WRO) niet meer in behandeling worden genomen. Er zijn een tweetal behandelingsmogelijkheden sinds de inwerkingtreding; TAM-IMRO en STOP-TPOD. Dit zou vergeleken kunnen worden met de programmeertaal waarin het bestemmingsplan moet worden verwerkt. TAM-IMRO is een tijdelijke mogelijkheid dit per 1 januari 2026 naar verwachting stopt. Kansrijk Bouwen! richt zich erop om te inventariseren welke projecten nog onder TAM-IMRO tot bestemmingsplan gebracht kunnen worden en welke afspraken/planningen hiervoor nodig zijn. Dit betekent een ‘kleine rem’ op de voortgang omdat projecten waarvan het zeker niet haalbaar is, zullen worden opgepakt na 1 januari 2026. Ook hier richt Kansrijk Bouwen! zich op het versnellen van projecten, maar ook om de invloed van dit soort remmende werkingen te verkleinen op het totaal.

Samenvatting successen Kansrijk Bouwen! en aanbevelingen: Sinds Kansrijk Bouwen! zijn er zo’n 1.600 woningen toegevoegd sinds 2022. Daarmee is de pijplijn meer dan verdubbeld. De doorlooptijden zijn met ongeveer 25% versneld waardoor projecten eerder tot realisatie komen. Daarmee worden doelstellingen als Woondeal en WBO bereikt en gehaald. Het realisatietempo begint nu ook op gang te komen. Zoals het er nu uit ziet, behaalt 2025 het hoogste aantal nieuwe woningen sinds start meting in 2012! De kwaliteit van projecten verbetert ook, door kansrijke projecten te belonen en door kansarme (rode) projecten van de lijst te verwijderen wanneer verbetering van het plan uitblijft. Dit is bijvoorbeeld te zien in het aandeel sociaal dat van 13% in 2018 is uitgegroeid tot 34% in 2025. In de beginfase is versnelling veroorzaakt door meer duidelijkheid te bieden aan ontwikkelaars en stevig regie te nemen op de gemeentelijke verantwoordelijken; waarborgen van ruimtelijke kwaliteit en een goede differentiatie passend op de Maasdrielse behoefte. Stagnatie van projecten is zodoende verminderd van 69% naar 33% van het aantal woningen. Door duidelijkheid te bieden, verantwoordelijkheid te nemen en regie te houden op de voortgang van woningbouw, heeft Kansrijk Bouwen! de betrouwbaarheid van Maasdriel als partner verbeterd.

Twee mooie voorbeelden van het effect van Kansrijk Bouwen! zijn woningbouwproject “Koolwijk” en “Herkon”. Het plan Herkon kwam in slechts 13 maanden tijd van schets tot vastgesteld bestemmingsplan. Plan Koolwijk wilde bonuspunten verdienen en verhoogde zelfstandig het aandeel sociale huur naar 35%. Na de bewonersavond, kon het plan verder uitgebreid worden door inclusie van naburige percelen. Aangezien de toegevoegde woningen vooral in het duurdere segment zit, heeft de ontwikkelaar het plangebied verdicht om meer sociale huurwoningen toe te voegen en zodoende de 35% sociale huur te behouden. Deze ‘uitgelokte’ succesfactoren dragen bij aan de versnelling en betere kwaliteit van woningbouw. Kansrijk Bouwen! heeft ook landelijke aandacht gekregen. Zowel vanuit provincie als ministerie is er positief gereageerd op de werkwijze. Vanuit het ministerie BZK zijn verschillende bezoeken geweest en verschillende gemeenten vragen om informatie over Kansrijk Bouwen! In december 2024 was Kansrijk Bouwen! één van de elf deelakkoorden als onderdeel van de Woontop.

Aanbevelingen: Dankzij Kansrijk Bouwen! komen ook ‘hobbels’ binnen de woningbouw beter in beeld. Het is belangrijk om hier komende jaren verder op te richten. Kansrijk Bouwen! kan zich op een grotere schaal ontwikkelen door te kijken naar uitbreidingsmogelijkheden van de verschillende kernen. Door goed in beeld te hebben welke kansen en belemmeringen er bij de kernen liggen, bouwen we nog steeds in iedere kern naar behoefte, maar staan we toe om de gewenste groei van Maasdriel te behalen door in sommige kernen, de woningbouw te intensiveren. De versnelling in woningbouw door te prioriteren op kansrijkheid en toename van nieuwe projecten zorgt ervoor dat er meer werkvoorraad ligt. Ontwikkelaars verbeteren hun plannen en voegen nieuwe plannen toe om zo de voortgang op hun project te intensiveren. Dat vraagt projectmatig gezien om zowel bewaking van voldoende capaciteit (zoals projectleiders) als borging van sleutelrollen (zoals coördinatie, beleidsadviseurs wonen en omgevingskwaliteit) om kwetsbaarheden hierin te voorkomen. Slim blijven kijken naar waar kansen liggen in het proces is belangrijk. Bijvoorbeeld de verschillende, maar tijdelijke, ‘programmeertalen’ binnen de Omgevingswet.

Door op tijd, samen met de ontwikkelaar, af te stemmen welke projecten nog onder het aflopende TAMIMRO kunnen worden vastgesteld, kan Maasdriel beter prioriteren, en wordt dubbelwerk (overschrijven) voorkomen. Dit geeft meer grip op de voortgang.

Een andere ‘hobbel’ is de bezwaarprocedure en de lange doorlooptijd ervan. Komende maanden zal Maasdriel zich richten op het verbeteren van de procedure en mogelijkheden verkennen hoe bezwaren kunnen worden verminderd, zonder dat het een ‘beloning’ wordt voor de bezwaarmaker. Kansrijk Bouwen! heeft Maasdriel een betrouwbaardere partner gemaakt voor ontwikkelaars en woningcorporaties. Het is belangrijk om dit komende jaren door te zetten en te verankeren om de progressie en garanties (samen) te waarborgen. Tot slot, heeft Kansrijk Bouwen! geleerd om nooit in te geven op sociale woningbouw. 1 op de 3 nieuwbouwwoningen moet sociale huur zijn (30%). Dat is de afspraak vanuit de Woondeal. Het niet bouwen van één sociale huurwoning bij een project, vraagt van een ander project (en vaak ook een andere ontwikkelaar) om een sociale woning extra te bouwen. Maasdriel heeft een grote behoefte aan sociale huurwoningen en een eventueel overschot, draagt bij aan het afstoten van sociale huurwoningen aan de betaalbare koopmarkt.

Dr. ing. Michiel Alexander de Raaf wethouder woningbouw