Bijlage 2-Ontwikkelingen-Reactie Discussienotite SSM

MEMO l

Aan

: Gemeenteraad Maasdriel

Van

: Michiel Alexander de Raaf

Datum

: 5 november 2024

Onderwerp

: Bijlage 2: Ontwikkelingen Woonvisie 2021-2025 / Reactie Discussienotitie SSM

Inhoud 1. Inleiding 2. Ontwikkelingen en inzichten 3. Discussienotitie SSM / Evaluatie Woonvisie 1. Inleiding In bijlage 1 is de tussentijdse evaluatie van de Woonvisie 2021-2025 en het Uitvoeringsprogramma beschreven. Welke activiteiten hebben we gepland, wat is daarvan uitgevoerd, en wat staat nog op de planning? Bijlage 1 is een coproductie met gemeente Zaltbommel en de corporaties. Geconstateerd is dat met name het Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 aanleiding geeft de Woonvisie aan te vullen, ook om aansluiting te houden bij de actualiteit, waaronder de afgesloten Woondeal en de komende actualisatie, Woondeal 1.1. Op deze belangrijke ontwikkelingen wordt in paragraaf 2 van deze notitie ingegaan. Bijlage 4 bevat het Addendum met de aanvullingen op de Woonvisie 2021-2025. Daarnaast heeft Samen Sterk Maasdriel (SSM) een discussienotitie opgesteld, waarin een groot aantal (woningmarkt)instrumenten is besproken (bijgevoegd als bijlage 3). Aangekondigd is dat het College hierop zal reageren bij de tussentijdse evaluatie van de Woonvisie. Paragraaf 3 van deze notitie bevat deze reactie. Voor de overzichtelijkheid is deze reactie ‘losgeknipt’ van de notitie over de stand van zaken bij de Woonvisie (bijlage 1), hoewel veel onderwerpen in beide notities aan bod komen. 2.

Ontwikkelingen en inzichten In dit kader komen achtereenvolgens aan de orde: • Instrument Woonvisie verdwijnt; • Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 (WBO); • Woondeals; • Woningbouwdifferentiatie; • Netcongestie. 2.1 Instrument Woonvisie verdwijnt De Woonvisie wordt als gemeentelijk instrument vervangen door het verplichte Volkshuisvestingsprogramma bij (voorgenomen) invoering van de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Naar verwachting zal die verplichting op z’n vroegst van toepassing zijn per 1-1-2026, met mogelijk nog een overgangstermijn van een jaar. Voorgesteld wordt dat de looptijd van de Woonvisie 2021-2025, aangevuld met een Addendum (zie paragraaf 4), wordt verlengd totdat een nieuwe Woonvisie of Volkshuisvestingsprogramma door het College dan wel de gemeenteraad wordt vastgesteld. Op deze wijze kan de nieuwe raad na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2026 nieuw beleid formuleren voor de volgende periode. 2.2 Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 (WBO) In de Woonvisie is de bouwopgave bepaald op 1.250 woningen in de periode 2021 t/m 2030 (125 woningen per jaar), overgenomen uit de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030. Het Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2023 bood nieuwe inzichten in de woningbehoefte. 1

Er is een (veel) grotere woningbehoefte dan gedacht. Het ambitiescenario is het meest realistische scenario als het gaat om het bijhouden van de autonome huishoudensgroei en het positieve migratiesaldo, en het terugdringen van het grote woningtekort van ruim 6% naar 2%. Het ambitiescenario gaat uit van de toevoeging van 1.975 woningen in de periode 2023 t/m 2030 (246 woningen per jaar). In het ambitiescenario gaat het om de onderstaande woningaantallen (zie Tabel 1). Tabel 1 Woningbehoefteonderzoek Autonome groei (basisscenario) Migratie Inlopen woningtekort Totaal (ambitiescenario)

Bommelerwaard 2023 2023 t/m 2030 1.020 505 450 1.975

2031 t/m 2040 1.040 130 0 1.170

Totaal 2.060 635 450 3.145

2.3 Woondeals In 2023 is de Woondeal ondertekend. Hierin is uitgegaan van een opgave van 1.454 woningen in de periode 2022 t/m 2030 (162 woningen per jaar). Door beschikbaarheid van nieuwe bevolkings- en huishoudensprognoses en ophoging van het Rijks woningbouwprogramma volgt begin 2025 een actualisatie, Woondeal 1.1. Deze kijkt verder vooruit, de periode 2025 t/m 2034. Maasdriel is bij de bepaling van de opgave uitgegaan van de uitkomsten van het recente WBO. Daarnaast is meegenomen dat in de jaren 2022 t/m 2024 minder woningen zijn toegevoegd dan beoogd. De nog ontbrekende woningen zijn opgeteld bij de opgave van Woondeal 1.1. Terugkijkend naar de opgave in de Woonvisie (zie Tabel 2) kan geconcludeerd worden dat voor de gehele periode de actuele planvoorraad de opgave ruim overtreft (2.017 versus 1.250 woningen). Het doel om in de eerste 5 jaar 700 woningen toe te voegen is bijna gehaald (700 versus 655 woningen). Tabel 2 Doel

Woonvisie 2021 t/m 2030 Woonvisie 2021 t/m 2025

Toegevoegd 2021 2022 2023 2024 (CBS) (CBS) (CBS) 1.250 59 145 146 111 700 59 145 146 111

Woondeal 1.0 2022 t/m 2030 Woondeal 1.0 2022 t/m 2024

1.454 556

WBO-basis 2023 t/m 2030 WBO-ambitie 2023 t/m 2030

1.020 1.975

Woondeal 1.1 2025 t/m 2034 Woondeal 1.1 2025 t/m 2030 Woondeal 1.1 2031 t/m 2034

2.353 1.710 643

145 145

Verwacht Totaal Verschil 2025 2025 t/m 2031 t/m 2030 2034 1.556 2.017 767 194 655 -45

146 146

111 111

1.556

1.958 402

504 -154

146 146

111 111

1.556 1.556

1.813 1.813

793 -162

1.946 1.556 390

-407 -154 -253

1.556 1.556

390 390

2.4 Woningbouwdifferentiatie Bij de forse toename van de behoefte valt op dat er met name meer behoefte is aan betaalbare woningbouw, maar ook aan dure woningbouw. Die inzichten hebben geleid tot het voorstel om de woningdifferentiatie aan te passen (zie Tabel 3). Deze differentiatie is de leidraad bij elk woningbouwinitiatief vanaf 4 woningen. Niet elk plan hoeft hier exact aan te voldoen, maar voor het totale programma stuurt het College wel op deze verdeling. Bij het voorstel voor 35% sociale huur spelen diverse argumenten een rol. Het WBO gaf zelfs een behoefte van bijna 39% sociale huur aan. Dat percentage aanhouden, zou de financiële haalbaarheid van 2

de woningbouwplannen te zeer onder druk zetten. De huidige woningvoorraad van Maasdriel bestaat voor ongeveer 20% uit sociale huurwoningen. Met de nieuwbouwtoevoegingen groeit het aandeel sociale huurwoningen in de richting van de 25%. De woningcorporaties hebben aangegeven de financiële ruimte hebben om deze aantallen te kunnen bouwen. Met de keuze voor 35% is Maasdriel solidair met de gemeente Tiel, die daardoor minder sociale huurwoningen hoeft te bouwen. Tiel heeft op dit moment al 34% sociale huurwoningen, en meerdere buurten/wijken met meer dan 65% sociale huurwoningen. Tabel 3 Woningdifferentiatie 2025 e.v. Betaalbaar

Duur

Sociale huur Sociale koop 1 Sociale koop 2, 3, 4 Middeldure koop Middenhuur laag Middenhuur hoog < € 879,66 * < € 260.000 € 260.000 - € 300.000 (sk 2) € 405.000 - € 550.000 € 300.000 - € 350.000 (sk 3) € 350.000 - € 405.000 (sk 4) 35% 17% 13% 15% € 900,00 - € 1.050,00 * 3% € 1.050,00 - € 1.157,95 * 2%

Dure koop Dure huur

35%

> € 550.000

15% > € 1.157,95 * 0%

17%

18%

15%

15%

100%

17%

14%

13%

17%

100%

25%

20%

10%

100%

WBO 2023 39%

Woonvisie 2021-2025 30%

15%

Ten opzichte van de Woonvisie is het aandeel goedkope koop (sociale koop 1) iets hoger. Het aandeel van het middensegment is lager maar minder laag dan de uitkomst van het WBO. Argument daarvoor is het grote belang van middenhuur voor het goed functioneren van de woningmarkt. Middenhuur heeft voor velen niet de (eerste) voorkeur, maar is vaak een welkom alternatief als tussenstap. Door de gemiddeld kortere bewoningsduur komen middenhuurwoningen relatief snel beschikbaar. In het betaalbare koopsegment wordt voorgesteld om een verdeling in meerdere klassen aan te houden, tussen € 260.000 en € 405.000. Omdat de Doelgroepenverordening onder de Omgevingswet alleen (nog) van toepassing is op de bestemmingsplannen waaraan de verordening in het verleden gekoppeld is, zal het College nog in 2024 beleidsregels opstellen. Met die regels kan de gemeente de realisatie van betaalbare woningbouw publiekrechtelijk borgen (sociale huur, middenhuur, sociale koop, en indien gewenst ook CPO). Verder valt op dat het aandeel middeldure koop lager en het aandeel dure koop hoger is dan conform de Woonvisie. In beide gevallen is het ‘midden’ gekozen tussen de percentages uit het WBO en de Woonvisie. Er blijft derhalve vraag naar dure koop. Het honoreren daarvan zal doorstroming bevorderen en ook gunstig c.q. nodig zijn voor de financiële haalbaarheid van woningbouwplannen.

2.5 Netcongestie Er is sprake van toenemende schaarste op het elektriciteitsnet (hoog-, midden- en laagspanning). Voor 2030 is er geen zicht op uitbreiding van de capaciteit en zal de schaarste toenemen door de toenemende vraag naar elektriciteit. Alle sectoren zullen op zoek moeten gaan naar netbewuste manieren om energie op te wekken en te gebruiken. De boodschap voor de woningbouw is dat netbewuste nieuwbouw, balanswijken e.d. op heel korte termijn het ‘nieuwe normaal’ moeten worden. Ook als de capaciteit van het 3

net is uitgebreid zal de vraag zich dermate blijven ontwikkelen dat die maar moeilijk bij te houden is. En we dus niet meer terug kunnen naar het ‘oude normaal’. Voor alle betrokkenen staat de continuïteit van de woningbouw op het spel. Enerzijds zal de schaarste mogelijk tot rantsoenering en dus tot scherpe keuzes leiden, anderzijds zal de bocht snel genomen moeten worden om de bouwproductie niet te laten dalen of zelfs stilvallen. 3. Discussienotitie SSM / Evaluatie Woonvisie Voortgangsrapportage woningbouw Eind 2023 is de voortgangsrapportage op een andere manier vormgegeven, waardoor beter zicht wordt geboden op de gerealiseerde en te realiseren bouwproductie, op kernniveau. In 2025 zal de rapportage aangevuld worden met een dashboard. Kansrijk Bouwen! In 2024 is Kansrijk Bouwen! geïmplementeerd. Met dit instrument worden woningbouwinitiatieven gerankt op kansrijkheid, op basis van meerdere criteria. Er worden nog criteria toegevoegd over duurzaamheid en energiebalans. De meest kansrijke plannen krijgen de meeste prioriteit en dus ambtelijke capaciteit. De minst kansrijke plannen krijgen een kans het plan te verbeteren. Als dat onvoldoende of niet gebeurt, zal het plan geen capaciteit toebedeeld krijgen. De video over Kansrijk Bouwen! is op 24 mei 2024 getoond tijdens een werkbezoek van het ministerie aan Maasdriel. De video is ook op de gemeentelijke website te zien.

Locaties In 2024 zijn spelregels opgesteld voor de zoekgebieden woningbouw in Ammerzoden, Hedel en Kerkdriel. Dit biedt een kader voor het beoordelen van woningbouwinitiatieven. De gemeenteraad heeft verzocht te bezien of voor de overige kernen ook een beknopte kernenvisie opgesteld kan worden. Het College vertaalt dit verzoek graag in het formuleren van spelregels voor zoekgebieden woningbouw in de overige kernen. Mogelijk volgen deze in 2025. De focus op inbreidingslocaties is niet verminderd. Daar waar zich kansen voordoen, zal het College niet aarzelen om hier proactief op in te spelen. Tot slot zij opgemerkt dat het vinden van locaties voor woningbouw geen bijzonder probleem vormt. Het probleem is eerder de ambtelijke capaciteit om tijdig aandacht te kunnen geven aan alle concrete kansen die zich voordoen. Kernenvisies In de raad van november 2024 zijn de Kernenvisies voor Ammerzoden, Hedel en Kerkdriel vastgesteld, inclusief een uitvoeringsprogramma. Er is een raadsvoorstel in voorbereiding om in 2025 ook voor de overige kernen een vooral ruimtelijke visie op te stellen. Flexwonen Het College ziet flexwoningen (nog steeds) als een belangrijke aanvulling, naast de focus op permanente woningbouw. Met diverse aanbieders van ‘flexconcepten’ zijn in 2024 gesprekken gevoerd. In 2025 worden aan de Bussenerweg in Kerkdriel 23 flexwoningen opgeleverd, en aan de Burg.

Woltersstraat in Heerewaarden 4 flexwoningen. In 2025 wordt onderzoek naar potentiële locaties voor flexwoningen afgerond. Tevens zal daarbij een afwegingskader worden geformuleerd voor de matching van locatie en doelgroep(en). Beleidsregels betaalbare woningbouw Onder de Omgevingswet is de Doelgroepenverordening niet meer van toepassing voor afwijkingen van het omgevingsplan. Daarom zal het College nog in 2024 beleidsregels opstellen. Met die regels kan de gemeente de realisatie van betaalbare woningbouw publiekrechtelijk borgen (sociale huur, middenhuur, sociale koop, en indien gewenst ook CPO). Onderzoek betaalbare koop In 2025 zal, gezamenlijk met de woningcorporaties, een onderzoek gedaan worden naar betaalbare koop. Hierbij zal ook het nieuwe instrument Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen worden betrokken, dat begin 2025 operationeel wordt. Starterslening 4

In december 2024 wordt de raad gevraagd een geactualiseerde Verordening Starterslening 2025 vast te stellen. Daarin wordt de prijsgrens verhoogd naar € 405.000 (was € 325.000). Het maximale leningbedrag wordt verhoogd van € 30.000 naar € 40.000. Nieuw is dat ook verduurzamingsinvesteringen, tot 6% van de woningwaarde, kunnen worden meegefinancierd. Opkoopbescherming (verhuurverbod) Doel van dit instrument is dat schaarse goedkope en middeldure koopwoningen behouden blijven voor kopers die er zelf willen wonen. Het middel is een (tijdelijk) verbod op verhuur na aankoop. Deze inbreuk op het eigendomsrecht is alleen toegestaan als er aantoonbare schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden en/of voor het behoud van de leefbaarheid in gebieden. Om schaarste aan te kunnen tonen, is In 2024 is een schaarsteonderzoek uitgevoerd door Stec Groep. De conclusies van het onderzoek zijn:  er is schaarste in het betaalbare koopsegment tot € 390.000, in de hele gemeente;  het aantal aankopen van betaalbare woningen door personen/bedrijven die niet zelf in de woning zijn gaan wonen is gedaald van 18% in 2017 naar 5% in 2021;  het invoeren van opkoopbescherming lijkt in de huidige markt onvoldoende effectief. Wel wordt aanbevolen de ontwikkeling te blijven monitoren.

Zelfbewoningsplicht Doel van de zelfbewoningsplicht is te voorkomen dat woningen die voor de verkoop zijn ontwikkeld, uitgaande van de behoefte daaraan, na oplevering toch worden verhuurd aan een huishouden. Kamergewijze verhuur is al verboden via het paraplubestemmingsplan ‘Parapluherziening verkamering woningen 2020’. De zelfbewoningplicht geldt op dit moment voor alle nieuwbouwwoningen en voor onbepaalde tijd. Het risico op ongewenste ontwikkelingen wordt niet groot geacht, het minst bij de duurdere woningen. Gezien ook het beperkte (nieuwe) aanbod van particuliere (midden)huurwoningen Het College zal daarom de beleidsregel zelfbewoningplicht beperken tot de betaalbare voorraad. En in de tijd begrenzen tot 5 jaar. Verordening verevening sociale woningbouw In de huidige verordening is elke initiatiefnemer van een plan voor 1 of meer woningen gehouden om een aandeel sociale huurwoningen te realiseren. In de Woonvisie 2021-2025 is verwoord dat voor alle woningbouwontwikkelingen met meer dan 10 woningen een differentiatie wordt gehanteerd. Dit leidt in de praktijk tot onduidelijkheid. Voorgesteld wordt de Woonvisie en de verordening op dit punt te stroomlijnen door uit te gaan dat een differentiatie is vereist voor plannen met 4 of meer woningen. Dit aantal sluit ook aan bij de definitie van kleine plannen in bijvoorbeeld het parkeerbeleid (1 t/m 3 woningen).

Uitgaand van gemiddeld 35% sociale huur betekent dat (afgerond) 1 sociale huurwoning bij een plan met 4 woningen. Als dit niet mogelijk blijkt in het plan is een afdracht mogelijk van het verschil tussen de gemiddelde grondwaarde in het plan en de grondwaarde van een sociale huurwoning. Vooruitlopend op de nieuwe Nota Kostenverhaal (volgt in 2025) zal op korte termijn een wijzigingsvoorstel aan de raad worden voorgelegd. Parkeerbeleid Het College heeft in november 2024 de Nota Parkeernormen Maasdriel 2024 vastgesteld. De algemene parkeernorm van 2,3 is verlaagd naar gemiddeld circa 2,0 parkeerplaatsen per woning (inclusief bezoekersparkeren). Ten opzichte van de vorige parkeernota is een belangrijk verschil dat de algemene parkeernorm is ingeruild voor een gedifferentieerde norm per woningbouwcategorie (zie Tabel 1):

5

Tabel 1: Nieuwe parkeernormen Eengezinswoning Appartement Sociale huurwoning

1,5

1,5

Sociale koopwoning

1,7

1,9

Overige woningen

2,0

2,0

Twee-onder-een-kapwoning

2,6

Vrijstaande woning

2,6

Huisvestingsverordening In de aangekondigde Wet Versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat gemeenten verplicht worden een Huisvestingsverordening op te stellen, met in elk geval een urgentieregeling. Dit mag ook samen met de regiogemeenten worden vormgegeven. In regionaal verband is het gesprek hierover gaande. In de regio bestaat al een urgentieregeling, die wordt uitgevoerd door de woningcorporaties. In dit kader beziet het College in 2025 welke andere instrumenten uit de Huisvestingswet relevant kunnen zijn voor Maasdriel om te worden opgenomen in de op te stellen (regionale) huisvestingsverordening. Dat betreft de volgende deelonderwerpen: Woonruimteverdeling • reguleren middenhuur (vergunningplichtig maken (mogelijk per 1-7-2019); • 25% of 50% lokale voorrang bij toewijzing sociale huur (mogelijk per 1-1-2024); • lokale voorrang voor bepaalde beroepsgroepen bij toewijzing (mogelijk per 1-1-2024); • lokale voorrang bij verkoop nieuwe sociale koopwoningen tot € 390.000 (mogelijk per 1-1-2024); • verbod aankoop woningen voor de verhuur (opkoopbescherming, mogelijk per 1-1-2022); • reguleren toeristische verhuur (register, meldplicht e.d.; mogelijk per 1-1-2021). Woonruimtevoorraadbeheer • splitsen, samenvoegen e.d. vergunningplichtig maken (ook in relatie tot leefbaarheid).

(Pré-)mantelzorgwonen Het is in Maasdriel al mogelijk om (soms vergunningvrij) mantelzorgwoningen te plaatsen in de eigen tuin. Het College beziet in 2025 of we dit beleid nog kunnen verbeteren. Onder andere door te bezien of we de mogelijkheid van pré-mantelzorgwoningen kunnen toevoegen. We nemen daarbij de ervaringen van (regio)gemeenten waar dit al mogelijk is in de voorbereiding te betrekken. Woningsplitsen en woningdelen In 2025 bezien we ook de kansen en mogelijkheden voor woningsplitsen en woningdelen. Uitvloeisel van de prestatieafspraken is dat de corporaties starten met pilots. Woonstichting De Kernen heeft besloten in 2025 te starten met het in een eerste fase komen tot 10 te splitsen en 10 te delen woningen. Daarnaast is besloten om onder voorwaarden hospitaverhuur toe te staan. Aangezien dat stuit op belemmeringen door de ‘Parapluherziening verkamering woningen 2020’ bekijkt het College hoe dit op te lossen. VAB-beleid Er is veel gaande in het buitengebied, ook ten aanzien van ‘wonen’. Van diverse kanten bereiken initiatieven voor al dan niet tijdelijke woningbouw de gemeente. De Kernenvisies en de in 2025 te actualiseren Omgevingsvisie bieden kaders. Genoemde documenten zijn leidend bij voorstellen voor een eventuele aanpassing van het VAB-beleid.

Gemeente Maasdriel is voor het beleid in het buitengebied ook gebonden aan de provinciale kaders in de provinciale Omgevingsverordening. In oktober 2024 heeft de provincie een beleidsverkenning gepubliceerd naar de koppelkansen tussen de woon- en buitengebiedopgave(n) en de mogelijke provinciale rolneming. Eventuele uitbreiding van mogelijkheden betrekken we bij de evaluatie van het VAB-beleid in 2025. Woonzorgvisie/ouderenhuisvesting Op 4 juli 2024 heeft de raad de Woonzorgvisie Bommelerwaard 2024 vastgesteld. Dit is een nadere uitwerking van de Woonvisie. Concrete activiteiten zijn opgenomen in een Uitvoeringsprogramma. De Woonzorgvisie zal op termijn ook opgaan in het Volkshuisvestingsprogramma. 6

Specifiek op het punt van ouderenhuisvesting staat de schijnwerper de komende periode op meerdere speerpunten, zoals: • bewustwording bij de ‘doelgroep’ dat ouder worden mogelijk aangepaste woonruimte vraagt; • verruimen van de mogelijkheden voor mantelzorg- en pré-mantelzorgwoningen; • de realisatie van een of meer geclusterde woonvormen. Concrete bouwplannen zijn 48 woonzorgeenheden in Rossum, 8 woonzorgappartementen in Ammerzoden. In de afgelopen periode zijn 22 woonzorgeenheden opgeleverd in Ammerzoden. Lokaal, maar ook regionaal wordt steeds meer samengewerkt tussen de domeinen wonen, welzijn en zorg, vanuit het besef dat de sectoren niet zonder elkaar kunnen. Ook de samenwerking met zorgaanbieders zal de komende periode worden geïntensiveerd, zowel lokaal als regionaal. Ten slotte werken ook de regiogemeenten samen aan dit onderwerp. Onderdeel van de in het eerste kwartaal van 2025 af te sluiten (regionale) Woondeal 1.1. is het Afsprakenkader ouderenhuisvesting. Daartoe is in 2024 eerst onderzoek gedaan (cijfers en beleid), zodat een eenduidig en integraal regionaal beeld is gevormd. Woonwagenbeleid Eind 2023 is een behoefteonderzoek gedaan naar woonwagenstandplaatsen. Uit dat onderzoek is een behoefte gebleken aan 6 nieuwe standplaatsen. Vier standplaatsen worden gevraagd door nu nog inwonende kinderen van de huidige woonwagenbewoners, 2 door zogenaamde spijtoptanten.

Een explicitering van het woonwagenbeleid is in voorbereiding. Uitgangspunten daarbij zijn: • bevestiging van het recht van woonwagenbewoners op het beleven van de woonwagencultuur door het kunnen wonen in een woonwagen, en in familieverband; • het op een redelijke termijn voorzien in voldoende standplaatsen voor woonwagenbewoners die voldoen aan de definitie (o.a. afstammingsbeginsel); • overdracht van de eigendom van standplaatsen naar de woningcorporaties (doelgroephuishoudens) of, onder voorwaarden, naar de huidige bewoners (eventueel via koop op afbetaling); • een op te zetten registratie- en toewijzingssysteem op basis van eenduidige en transparante regels. Binnenkort wordt een voorstel voorgelegd aan de raad. Vervolgens zal een voorstel worden voorbereid voor de uitbreiding van het aantal standplaatsen, zowel in Kerkdriel (nu 7 standplaatsen), Hedel (nu 2 standplaatsen) en Ammerzoden (nu 1 standplaats), inclusief een budgetverzoek. Huisvesting arbeidsmigranten In 2025 zal het College het huidige beleid actualiseren. Daarbij zal onder meer nut en noodzaak van geconcentreerde/grootschalige huisvesting worden bezien. Ook de nieuwe mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gemeenten biedt, zullen worden beoordeeld in de Maasdrielse context..

Taakstelling statushouders De verwachting is dat de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel in 2024 de taakstelling huisvesting statushouders niet zullen halen. Een intergemeentelijke Taskforce werkt al enige tijd aan versnelling van de huisvesting. De vertraagde beschikbaarheid van flexwoningen en van nieuwbouw in het algemeen, herhuisvesting van de bewoners van de 36 gesloopte en te slopen portiekwoningen aan de Ipperakkeren in Kerkdriel, en weinig huurmutaties, zijn mede debet aan het niet halen van de taakstelling. De consequentie zal zijn dat Maasdriel en Zaltbommel een trede zullen stijgen op de interventieladder van de toezichthouder, Provincie Gelderland. Opvang Naast de huisvesting van nieuwkomers zijn ook de opvang van asielzoekers (Spreidingswet), noodopvang en opvang Oekraïeners belangrijke thema’s. Op deze thema’s wordt effectief samengewerkt met de buurgemeenten Zaltbommel en West Maas en Waal, met als doel om vanaf 2026 (weer) aan alle verplichtingen te kunnen voldoen. Met de nieuwe eigenaren van Resort aan de Maas worden gesprekken gevoerd over een verlenging van de opvang van Oekraïeners tot en met 2026. Niettemin is duidelijk dat het ontwikkelen van een exit-strategie, en het starten met de uitvoering daarvan op korte termijn geboden is. 7

Organisatie Kiezen voor een vergrote ambitie op het terrein van bouwen en wonen vraagt bestuurskracht. Een noodzakelijk geachte verdubbeling van de jaarlijkse woningbouwproductie, verscherpte sturing op betaalbaarheid en toekomstbestendigheid, betere benutting van de bestaande voorraad, het evalueren en actualiseren van bestaand beleid, het formuleren van nieuw beleid, en de daarvoor benodigde intersectorale afstemming binnen het gemeentehuis en met de lokale, regionale, en provinciale partners vraagt voldoende ambtelijke capaciteit. De begrote 1 FTE voor ‘Wonen’ is daarvoor volstrekt onvoldoende. De verdubbeling van de jaarlijkse bouwproductie is zonder uitbreiding van (onder meer) projectleiders een risicovolle onderneming. Afgelopen jaar is intern het woningbouwproces doorgelicht en zijn diverse verbeteracties uitgevoerd. De ondersteuning van projectleiders is verbeterd. Dringend noodzakelijk is dat de rol van programmamanager woningbouw wordt (her)ingevoerd. Met provinciale subsidie is een interim kwartiermaker daarvoor aangesteld. Een majeure maatschappelijke opgave met een duur van meer dan 10 jaar vraag echter om adequate en structurele bekostiging.

8

Samenvatting Onderwerp Nieuwbouw Opleveringen Voortgangsrapportage woningbouw Kansrijk Bouwen!

Woondeal

Stand van zaken Doel 2020 t/m 2025: 700 wo Real 2020 t/m 2025: 650 wo Nieuwe opzet eind 2023 in gebruik Operationeel

Actie 2025

Dashboard ontwikkeling woningvoorraad in gebruik Toevoegen criteria duurzaamheid en energiebalans

Voorbereiding actualisatie Woondeal 2022 t/m 2030 Voorstel keuze ambitiescenario 1.975 woningen 2023 t/m 2030 Voorstel nieuwe woning differentiatie vanaf 10 woningen Spelregels uitbreidingslocaties Ammerzoden, Hedel, Kerkdriel opgesteld Kerkdriel, Bussenerweg 23 woningen H’waarden: Burg. Woltersstraat 4 woningen Hedel, Kerkdriel: potentiële locatie in onderzoek Onderzoek potentiële locaties hele gemeente loopt

Vaststellen Woondeal 1.1 2025 t/m 2034

Beleid/instrumenten Woonzorgvisie Beleidsregels betaalbare woningbouw

Vastgesteld 4 juli 2024 Voorstel bij college

Onderzoek betaalbare koop Starterslening

Nog niet uitgevoerd Voorstel act,iualisatie bij college

Uitvoering Invoering per 1-1-2025 Vervangt de Doelgroepenverordening Uitvoering prestatieafspraak Invoering per 1-1-2025

Opkoopbescherming

Zelfbewoningsplicht (zp)

2024 schaartseonderzoek gedaan Aantal opkopen gedaald, geen reden voor ingrijpen Geen ontwikkelingen

Parkeerbeleid/-normen

Voorstel bij college

Voorstel om zp te beperken tot bepaalde categorieën en te koppelen aan een termijn Invoering per 14-11-2024

Nota Kostenverhaal

Actualisatie in voorbereiding

Gereed Q1 2025

Verordening sociale woningbouw Aanpassing in voorbereiding

Gereed Q1 2025

Woningbehoefteonderzoek 2023

Locaties

Flexwonen

Oplevering 2025

Vertraging: bezwaar

Oplevering 2025

Vertraging: netcongestie

Afronding onderzoek Oplevering 2025

Kernenvisies

Kernenvisies Ammerzoden, Hedel en Kerkdriel gereed

Prémantelzorg wonen

Geen ontwikkelingen

Woningsplitsing VAB-beleid

Pilots De Kernen Geen ontwikkelingen

Organisatie Vacature Wonen ingevuld 1 FTE per 1-1-2024 Programma ondersteuner 1 FTE per (datum) Plancördinator 1 FTE per (datum) Programma manager woningbouw 0,4 FTE a.i.

Beleidsregels voor sociale huur, middenhuur (laag en hoog) en sociale koop (4 segmenten tot 405.000 euro) Opgenomen in jaarafspraken 2024-2025 Prijsgrens omhoog naar 405.000 euro Maximale lening naar 40.000 euro Ter besluitvorming Raad 19 dec

Geen

Voorstel bij college Invoering per 1-1-2025 Voorbereiding regionale verordening Invoering per 1-7-2026 of 1-12027

Vergunningvrij mogelijk

Opgave: 2.350 woningen Ambitiescenario: voorzien in autonome groei, positief migratiesaldo en inhaal woningtekort van 6% tot 2% Ter besluitvorming Raad 19 dec

Woonwagenbeleid Huisvestingsverordening

Bestaande voorraad Mantelzorg wonen

Toelichting

Uitvoering

Parkeernorm verlaagd van gem. 2,3 naar 2,0 (sociale huur 1,5) O.a. Fonds bovenwijkse voorzieningen, Vereveningsfonds volkshuisvesting

Ter besluitvorming Raad 19 december Afhankelijk van (datum) invoering Wet regie volkshuisvesting Verplicht: urgentieregeling Ter besluitvorming Raad 14 nov

Beleidsregels opstellen

Evaluatie? In gesprek met provincie?

Provincie doet onderzoek meekoppelkansen wonen in het buitengebied

Robin Gemma Rick /Rutger ? Eric

Via zij-instroomproject provincie ? Via zij-instroomproject provincie ? Budget: provinciale subsidie

9