1e monitoring instrumenten woningmarkt febr 2022 RP
Tekst van het document
Instrumenten Woningmarkt
Inleiding Eind 2020 hebben we de gemeenteraad een aantal woningmarktinstrumenten voorgelegd, waarmee we als gemeente aan de slag zijn gegaan om lokale woningzoekenden te ondersteunen. Graag willen wij u in deze 1e monitoring meenemen in de resultaten over het eerste jaar dat de gemeente Maasdriel deze woningmarkt instrumenten heeft ingezet. We zien dat de zelfbewoningsplicht verankerd wordt bij nieuwe woningbouwontwikkelingen; dat het toewijzingsbeleid opgenomen moet worden in de anterieure overeenkomsten; dat we bestaande en nieuwe koopondersteunende constructies blijven volgen op inzetbaarheid en het (blijvend) effect; dat het aantal aangevraagde startersleningen toegenomen is; het effect van de aangepaste doelgroepenverordening is dat ontwikkelaars het realiseren van sociale huurwoningen bij een instandhoudingstermijn van 25 jaar overlaten aan de corporaties en dat de verordening verevening sociale woningbouw aangepast moest worden aan de nieuwe woonvisie. Zelfbewoningsplicht Met betrekking tot de zelfbewoningsplicht hebben we de zelfbewoningsplicht uitgewerkt in een beleidsregel, waarin we de teksten hebben opgenomen, die door de grond-/woningverkoper opgenomen dienen te worden in de (ver)koopakten.
Of de teksten worden direct opgenomen in een verkoopakten of in een anterieure overeenkomst als afspraak dat een aangegeven artikel in de verkoopakten moet worden opgenomen. Door dat steeds meer gemeenten de zelfbewoningsplicht invoeren, wordt het meer een algemene regel. Anders dan verschillende andere gemeenten, die kiezen voor een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding (verkoopbeperking) voor lagere prijssegmenten voor een periode van vijf jaar, hebben we gekozen voor een kettingbeding wat we aan alle prijssegmenten verbinden, waarmee als koopwoning gebouwde woningen voor onbepaalde periode voor zelfbewoning gebruikt worden. Wij hebben eind 2020 geen anti-speculatiebeding gekoppeld aan de zelfbewoningsplicht, in verband de onzekerheid in relatie tot Corona en een eventueel prijseffect. Het verdient de overweging of het afhankelijk van de prijsontwikkelingen op de woningmarkt toch raadzaam is aan nieuwbouwwoningen een anti-speculatiebeding te verbinden. Er zijn projecten, waar behalve koopwoningen ook vrije sector huurwoningen gerealiseerd worden. In dat geval stellen we dat deze met name in het middeldure huursegment (>€750, <€1000) gerealiseerd moeten worden en dat de doelgroepenverordening daarop van toepassing is.
Toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen Met betrekking tot het toewijzingsbeleid verankeren we onderstaande werkwijze in de geactualiseerde anterieure overeenkomst. We zullen de ontwikkelingen van Rijkswege om 30% van de nieuwbouwwoningen aan lokale woningzoekenden te kunnen toewijzen, afwegen tegen de resultaten die we met onderstaande afspraken realiseren. Toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen Stap 1 Initiatiefnemer wijst via lokale media op mogelijkheid om zich bij de initiatiefnemer / ontwikkelaar te melden als geïnteresseerde; geïnteresseerden worden via bv een nieuwsbrief of een websitepagina op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen m.b.t. het plan Stap 2 Bij start verkoop worden als eerste de geïnteresseerden benaderd (= voorinschrijving) Stap 3 Wanneer er zich meer kandidaat-kopers melden voor dezelfde woning, wordt er geloot tussen de betreffende kandidaten Stap 4 Initiatiefnemer maakt vervolgens de verkoop breder bekend via lokale media. Stap 5 Wanneer zich in deze fase opnieuw meer kandidaat-kopers melden voor dezelfde woning, wordt er weer geloot tussen deze kandidaten Stap 6 Er wordt breed geadverteerd via makelaars en Funda Koopondersteuning We blijven alert op de bestaande en nieuwe koopondersteunende constructies. In het project De Groene Akkers is een Koopstart regeling toegepast. Hierdoor zijn de woningen bereikbaar voor een grotere groep woningzoekenden.
Voordeel van de Koopstartregeling is dat de korting op de 1e monitoring Instrumenten Woningmarkt, februari 2022
blad 1 van 5
Instrumenten Woningmarkt
verkoopprijs gegeven wordt in de vorm van een erfpacht. Om de hoogte van de erfpacht te bepalen wordt de woning marktconform getaxeerd. Hierdoor werkt de Koopstart als een vorm van anti-speculatie. Het is mogelijk om bij een Koopstartregeling ook gebruik te maken van een starterslening. De ontwikkeling van de Koopgarant regeling door de provincie Gelderland biedt nog niet veel houvast. De provincie is voornemens om de Koopgarant slechts eenmalig bij de nieuwbouw in te zetten en de woning daarna vrij in de verkoop te brengen. Daarmee wordt feitelijk voorbijgegaan aan de doelstelling om betaalbare nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment te houden. Om betaalbare nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment te behouden kan overwogen worden om als gemeente een Koopgarant regeling op te zetten. Ook een initiatiefnemer kan woningen met een Koopgarantregeling in de markt brengen. Het is dan wel van belang een instandhoudingstermijn van de Koopgarantwoningen overeen te komen. Een andere, verder te verkennen mogelijkheid om betaalbare nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment te behouden is door de woningen te beperken in grootte en geen uitbreidingsmogelijkheden toe te staan. We zullen komend jaar bestaande en nieuwe koopondersteunende constructies blijven volgen op de inzetbaarheid en het (blijvend) effect.
Starterslening Eind 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd om de starterslening aan te passen. Dit heeft in 2021 geleid tot meer starterslening aanvragen dan in de voorgaande twee jaar. Bij vier van de vijf aanvragen lag de koopsom boven de € 225.000. Met twee van de vijf startersleningen wordt een nieuwbouwwoning met Koopstart in het plan de Groene Akkers gefinancierd en met de overige drie een bestaande woning. Bij alle vijf de startersleningen bedraagt de starterslening het maximale bedrag van € 30.000. Drie van de met een starterslening aangekochte woningen staan in Hedel, twee in Kerkdriel. Drie van de vijf koopstarters komen uit Maasdriel zelf. één uit ’s Hertogenbosch en één van elders. Omdat de starterslening sinds eind 2020 mede gefinancierd wordt vanuit de provincie Gelderland betekent dat hiervoor vanuit het gemeentelijk budget € 15.000 per lening wordt gefinancierd. Voorwaarden starterslening Maximale koop(aanneem)som Beschikbaar voor aankoop van Maximale leenbedrag voor bestaande of nieuwbouwwoning NHG garantie vereist
Tot 1-1-2021 € 225.000 Bestaande en nieuwbouw woning
Vanaf 1-1-2021 € 325.000 (NHG grens 2021) Bestaande en nieuwbouw woning
€ 25.000
€ 30.000
ja
ja
leningen verstrekt 14
13
12
11
10
12
9
8 6
5
5
4 2 0
2014
2015
2016
1e monitoring Instrumenten Woningmarkt, februari 2022
2017
2018
2
2
2019
2020
2021
blad 2 van 5
Instrumenten Woningmarkt
gemiddelde aankoopsom € 300,000.00
€ 250,900.00
€ 250,000.00
€ 193,548.08
€ 200,000.00 € 189,950.00
€ 147,545.45
€ 150,000.00
€ 209,385.42 € 212,000.00 € 219,000.00
€ 159,944.44
€ 100,000.00 € 50,000.00 €-
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
gemiddelde lening € 35,000.00
€ 30,000.00
€ 30,000.00 € 25,000.00 € 20,000.00
€ 24,704.67 € 20,642.20 € 20,454.55 € 21,417.33
€ 23,512.50
€ 25,000.00
€ 18,804.31
€ 15,000.00 € 10,000.00 € 5,000.00 €-
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Doelgroepenverordening Het eerste effect wat we op basis van de doelgroepenverordening gezien hebben is dat beleggers in verband met de instandhoudingstemijn van 25 jaar minder interesse hebben zelf om sociale huurwoningen te realiseren. Hierdoor zullen, zoals we ook beogen, de sociale huurwoningen eerder bij de lokale corporatie in exploitatie kunnen komen. Sociale koopwoningen, die op grond van de Bro een maximale VON prijs van € 200.000 hebben, zijn in de huidige markt niet meer te realiseren in de vorm van een aaneengesloten eengezinswoning. We hebben in de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 deze categorie laten vervallen en gaan voor betaalbare woningen uit van een VON van maximaal € 250.000. In recente projecten zijn met koopondersteunende maatregelen nog aaneengesloten eengezinswoningen in dit segment gerealiseerd. Om in het betaalbare segment <€ 250.000 te kunnen realiseren, denken we aan gestapelde woningen/ appartementen of eengezinswoningen met een smallere beukmaat. Het is niet mogelijk gebleken om de in het verleden gerealiseerde sociale koopwoningen voor de oorspronkelijke doelgroep (huishoudens met een inkomen < € 50.000) te behouden. Door koopondersteunende constructies waren de woningen bij aanvang feitelijk al geen sociale koopwoningen meer.
En door woninguitbreidingen en woningaanpassingen zijn deze woningen, buiten de reguliere waardeontwikkelingen, extra in waarde toegenomen. Aan initiatieven, waarbij een particuliere initiatiefnemer in het huursegment woningen wil realiseren en dat past in de behoefte van de betreffende kern, stellen we via de anterieure overeenkomst dat deze huurwoningen met name als middeldure huurwoningen (>€ 752,33, <€ 1.000) worden gerealiseerd en dat deze voldoen aan de randvoorwaarden van de doelgroepenverordening. Hiermee kunnen we voorzien in de behoefte van een doelgroep van woningzoekenden in Maasdriel, die niet in aanmerking komt voor een 1e monitoring Instrumenten Woningmarkt, februari 2022
blad 3 van 5
Instrumenten Woningmarkt
sociale huurwoning en niet wil of kan kopen. Deze doelgroep is op zoek naar een middeldure huurwoning, tot maximaal € 1000. Via de doelgroepenverordening reguleren we daarbij de inkomensgroep, huurprijzen, inflatiepercentage en instandhoudingstermijn voor deze middeldure huurwoningen bepalen. Doelgroepenverordening (verordening sociale woningbouw en middenhuur, Maasdriel 2021) definities Sociale koopwoningen, met koopprijs VON van max. € 200.000,= (wettelijk bepaald Bro artikel 3.1.2, lid 4) Sociale huurwoning, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1 van het Bro Middeldure huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening; huurprijsgrenzen De huurprijsgrenzen voor sociale en middeldure huurwoningen zijn: a) De hoogte van de aanvangshuurprijs van betaalbare sociale huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, onder het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag te blijven.
b) de aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen bedraagt tenminste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag; c) de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen in het lage segment bedraagt ten hoogste € 1000,00 (prijspeil 2019); (indexering) De maximale huurprijs voor sociale huurwoningen wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 12, tweede lid van het Besluit huurprijzen woonruimte. De maximale huurprijs voor middeldure huurwoningen wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek + maximaal 2 %.
doelgroepen Inkomensdoelgroep voor sociale huurwoning tot aftoppingsgrens zijn huishoudens met inkomen lager dan € 39.055,= (peildatum 1-1-2020) Inkomensdoelgroep voor sociale huurwoning tussen aftoppingsgrens en maximale grens huurtoeslag zijn huishoudens met inkomen lager dan € 45.000,= Doelgroep sociale koopwoningen zijn huishoudens met inkomen van maximaal € 50.000,= Inkomensdoelgroep voor middeldure huurwoningen huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 x € 39.055 instandhoudingstermijn Instandhoudingstermijn sociale huurwoningen ten minste 25 jaar na ingebruikname Instandhoudingstermijn middeldure huurwoningen ten minste 15 jaar na ingebruikname meldingsplicht De verhuur van de sociale en middeldure huurwoningen dient gedurende de gestelde instandhoudingstermijn, gemeld te worden bij het college van de gemeente hardheidsclausule College is bevoegd koopprijsgrens en inkomensgrenzen te wijzigen College is bevoegd hardheidsclausule toe te passen Inkomensgrenzen moeten gedurende termijn van maximaal 3 maanden na startdatum bij verkoop van sociale koopwoningen gehanteerd worden.
30% sociale woningbouw Op grond van het woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2018 kan gesteld worden dat om invulling te geven aan de afspraken in het bestuursakkoord om meer aanbod van sociale huurwoningen te realiseren en te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor starters, doorstromers en senioren, tenminste 30% van de woningen bij alle nieuwe ontwikkelingen moet bestaan uit sociale huurwoningen. In de nieuwe woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 is een streefdifferentiatie aangegeven, wat we bij elk nieuw bouwplan met meer dan 10 woningen als uitgangspunt hanteren. Verordening Sociale Woningbouw Om een goede differentiatie te krijgen in nieuwbouwplannen en om bereiken dat er voldoende sociale woningen gerealiseerd worden, om te voldoen aan de behoefte, wordt gesteld dat bij nieuwe woningbouwontwikkelingen er tenminste 30% sociale woningbouw gerealiseerd moet worden.
1e monitoring Instrumenten Woningmarkt, februari 2022
blad 4 van 5
Instrumenten Woningmarkt
Bij grotere ontwikkelingen is dat mogelijk. Het is ruimtelijk inpasbaar en financieel mogelijk voor de initiatiefnemer en ontwikkelaar. Bij kleinere ontwikkelingen is het ruimtelijk soms lastiger inpasbaar om sociale woningbouw te realiseren. Anderzijds kan gesteld worden dat een initiatiefnemer, die een kleiner aantal woningen realiseert en hierdoor geen sociale woningbouw in zijn plan zou opnemen, financieel in het voordeel is ten opzichte van andere initiatiefnemers, van wie wij wel vereisen dat zij 30% sociale huurwoningen realiseren. Daarom hebben we eind 2010 de verordening sociale woningbouw opgesteld, Voorgesteld wordt om de verordening verevening sociale woningbouw te actualiseren, zodat deze aansluit bij de in juli 2021 vastgestelde Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025. En dat betekent ook dat de 30% sociale woningbouw in nieuwe plannen 30% sociale huurwoningen betreft.
1e monitoring Instrumenten Woningmarkt, februari 2022
blad 5 van 5