03 Projectplan haalbaarheidsonderzoek

Format Projectplan / Plan van Aanpak Haalbaarheidsstudie Maatschappelijk Cluster in de Woerd

Status Nummer zaaksysteem 526876 Legitimatie (label in PF) Financiële kenmerk Opdrachtgever Bestuurlijke opdrachtgever Ambtelijke opdrachtgever Taakgroepmanager Projectorganisatie Concerncontroller Medewerkers

Haalbaarheidsstudie Maatschappelijk Cluster De Woerd:

Datum: 20 december 2022

Besluit Raad 23 februari 2023 projectbudget Zoals krediet raad nummer: College M.A. de Raaf R. Peters G. Mulders Projectgroep H. Hamdad Evert Morren, vastgoedexploitatie Esther Ekkel, Onderwijs/IHP Tom van der Meulen maatschappelijk vastgoed Jan Hein Biemams stedenbouw Heidi van den Oord , R&B, verkeer Jochem Huibers, maatschappelijk vastgoed beleid Arie Poels, (leefbaarheid kernen).

Communicatie Erwin Christiaans financiën

A. Context Twee ontwikkelaars, J.C. van Kessel Ontwikkeling B.V. en Janssen de Jong Projectontwikkeling B.V. zijn beiden eigenaar van elk een deel van het plangebied De Woerd, de nu nog agrarische gronden tussen de Koningin Wilhelminastraat en de Burgemeester C. van de Werkenstraat. Zij willen op deze plek woningen bouwen. De gemeente Maasdriel stelt als voorwaarde dat een gecombineerde ontwikkeling van wonen en een maatschappelijke cluster op deze locatie ontstaat. De gemeente is daarom voornemens medewerking te verlenen als er naast huizen ook maatschappelijke functies gerealiseerd worden op locatie De Woerd, waaronder scholen, buitenschoolse opvang, een gymzaal, een dorpshuis met daarin ruimte voor een adviesplein en een huisartsenpraktijk (welke ook dienst doet als huisartsenpost) inclusief apotheek (AHOED). De ontwikkeling van De Woerd biedt een unieke kans om in één maatschappelijk cluster de mogelijkheid van onderwijs, ontmoeting, zorg en buurthuis centraal in Hedel te realiseren. De gemeente heeft een wettelijke taak de basisscholen te huisvesten. Dat geldt overigens niet voor de functies van huisarts, apotheek en kinderdagopvang. Maar omdat het een cluster is voor meerdere functies is de gemeente verantwoordelijk voor de planvorming en draagt als gevolg daarvan de kosten.

Om verdere invulling en uitwerking te geven aan de financiële en functionele haalbaarheid van het maatschappelijk cluster en het te doorlopen participatietraject is dit projectplan opgesteld.

Het maatschappelijk cluster is onderdeel van de gebiedsontwikkeling van de Woerd, de overige plankosten voor stedenbouwkundig – en bestemmingsplan, bouw- en woonrijp maken zijn voor rekening van de ontwikkelaars Richtinggevend kader voor het maatschappelijk cluster is onder meer het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs, vastgesteld november 2022 en de richtlijnen voor gemeentelijk vastgoed.

B. Definitie Het beoogde resultaat is een afgeronde haalbaarheidsstudie waaruit kan worden geconcludeerd of het financieel en functioneel haalbaar is een maatschappelijk cluster inclusief de gewenste functies dan wel of dat er een deel van de gewenste functies te realiseren. Onderdeel van het resultaat is een uitgewerkte vastgoedexploitatie en wat dit betekent voor de gemeentelijke begrotingen en hoe dit past binnen het gemeentelijk beleid. Behalve de kosten worden ook de opbrengsten uit de verhuur aan onder meer de AHOED en het KDV in dit overzicht meegenomen. De haalbaarheidsstudie van het maatschappelijk vastgoed loopt parallel aan de verdere uitwerking van de locatie De Woerd. De haalbaarheid van de Woerd als woningbouwlocatie hangt mede af van de haalbaarheid van het maatschappelijk cluster. Uit het verdere onderzoek kan blijken dat de ontwikkeling van het maatschappelijk cluster met alle functies in één gebouw niet haalbaar of wenselijk is. Dan is er een nieuw besluit nodig over de gewenste ontwikkeling van De Woerd voor woningbouw al of niet in combinatie met een deel van de gewenste maatschappelijke functies. De financiële dekking voor dit haalbaarheidsonderzoek wordt gevonden wanneer de raad instemt met het vrijgeven van een projectbudget. Uitgangspunt en voor het programma van het maatschappelijk cluster is ogenomen in bijlage 1

Belangrijk onderdeel, zo niet het belangrijkste onderdeel, van het haalbaarheidsonderzoek is een intensief participatietraject met alle betrokken partijen. Het doel is om samen met hen overeenstemming te krijgen over de aanpak, het programma , de invulling van het cluster, de locatie in het gebied en de kosten en (huur)opbrengsten. Nadat de raad akkoord is met het vrijgeven van een projectbudget kan het halbaarheidsonderzoek in ca 4 tot 5 maanden worden afgerond

C. Aanpak & beslismomenten Er wordt gestart met een intensieve kennismakingsronden met alle betrokkenen, eerst individueel en zo vaal als nodig voordat een gezamenlijke start kan worden ingezet. “Tekenen en Rekenen” wordt parallel aan elkaar uitgevoerd. Er wordt een bezoek gebracht aan een multifunctioneel gebouw in bijvoorbeeld Utrecht als voorbeeld hoe een dergelijk centrum kan functioneren. Ook wordt stil gestaan bij het functioneren van de MFA in Maasdriel en welke lessen we hieruit kunnen leren. Tussentijds worden gesprekkern vertaald in werkdocumenten met wat haalbaar is en niet haalbaar lijkt om vervolgens te onderzoek met als uitgangspunten dat er voor alle partijen een win win situatie ontstaat Uiteindelijk worden de eindconclusies vastgelegd in een samenvattend document , inclusief een volledige vastgoedexploitatie dat ter vaststelling wordt voorgelegd aan het college en de raad voor het beschikbaar stellen van het benodigde budget voor het maatschappelijk cluster.

D. Risicoanalyse - de grootste uitdaging is om alle partijen ervan te overtuigen om samen met een door hun gewenst volume in één gebouw een plek te vinden. Door veel individuele aandacht voor de verschillende belangen, het leveren van maatwerk en een openen transparant proces te volgen moet worden voorkomen dat partijen uitstappen - de hoogte van de bouwkosten van het maatschappelijke cluster en het beschikbaar stellen van krediet voor de realisatie van dit cluster. In uw raad d.d. 10 november 2022 is het Integraal Huisvestingsplan vastgesteld. In dit plan zijn de geraamde kosten voor de nieuwbouw van de drie basisscholen (exclusief het KDV, gymzaal en grondkosten) opgenomen ten behoeve van de meerjaarlijkse gemeentelijke begroting De kosten voor de overige maatschappelijke functies zijn nog niet eerder begroot en evenmin opgenomen in de meerjaarlijkse begroting De totale maatschappelijke opgave zal leiden tot een aanzienlijk hogere investering en andere exploitatielasten dan het bedrag (ca 7, 6 miljoen) dat voor de scholen (in het IHP en de meerjarenbegroting is opgenomen.

F. Projectbeheersing De opdrachtgever en projectwethouder worden gedurende het haalbaarheidsonderzoek regelmatig wekelijks geïnformeerd over stand van zaken.

G Capaciteitsplanning, en kosten overzicht Ambtelijke inzet: Projectmanagement Stedenbouw Maatschappelijk vastgoed Onderwijs Maatschappelijk beleid R&B Verkeer Vastgoed Berekeningen Communicatie

: 275 uur : 40 uur : 100 uur : 100 uur : 40 uur : 80 uur : 70 uur : 80 uur

leefbaarheid kernen

: 20 uur

Overig Onvoorzien 10%

: 80 uur

Kosten uren : in Totaal 885 x € 100= € 88.500 Kosten onvoorzien ca 5 % €3.500 Totaal € 92.000

Bijlage 1: Voorzieningen Basisschool De Zaaier (200 m2 basis) 93 leerlingen * 5,03 m2 per ll. De Lispeltuut (200 m2 basis) 102 leerlingen * 5,03 m2 per ll. De Pollenhof (200 m2 basis) 214 leerlingen * 5,03 m2 per ll. gezamenlijk speellokaal aula (zit in 200m2 basis per school) speelplaatsen SUB totaal scholen onderbouw op begane grond Kinderopvang Buitenschoolse opvang Kinderdagverblijf + peuterspeelzaal buitenruimte SUB totaal kinderopvang

bvo ca. (m2)

Vloeropp

200 468 200 513 200 1.076 90

100 234 100 256 100 538 90

900 3.647

900 2318

300 150 300 750 begane grond

300 150 300 750

Gymzaal gymzaal SUB gymzaal gestapeld (bvo/2)

500 500 500 500 begane grond

Dorpshuis zaal en voorzieningen vergaderruimte (2 á 25m2) SUB dorpshuis gestapeld (bvo/2)

700/200* 50 750/250 375

Huisarts Huisartsenpost SUB huisarts gestapeld (bvo/2) Apotheek apotheek SUB apotheek

gestapeld (bvo/2)

350/100 25 375/125

425 425 425 425 begane grond tenzij lift

200 200 begane grondtenzij lift

200 200

aantal pp

128

Fysio fysiotherapeut SUB fysio

100 100

100 100

• Gemeentelijk vastgoedbeleid geeft aan 200M2 ontmoetingsruimte per kern bestaande dorpshuis heeft ca 700 m2. Dit wordt verder onderzocht in het haalbaarheidsonderzoek. 

Er is nog geen rekening gehouden met ruimte op te nemen voor een adviesplein

Detailplanning scholen Voor de scholen het volgende aantal groepen: Pollenhof : 9 groepen De Zaaier: 5 groepen De Lispeltuut: 5 groepen

In het scholendeel zit een speellokaal voor de kleinsten, daar is geen aparte docent voor nodig dat begeleid de eigen docent van de groep Lokalen bij het BSO: 3 groepsruimten KDV: 3 groepsruimten Peuterspeelzaal: Zie KDV Huisartsen: 3 artsen/behandelkamers 3 universele behandelkamers Fysiotherapie: 3 behandelkamers