02 Raadsvoorstel maatschappelijk cluster De Woerd (aangenomen)

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Aanvullend projectbudget Maatschappelijk cluster De Woerd

Kern van het raadsvoorstel De gemeenteraad heeft besloten krediet beschikbaar te stellen om de haalbaarheid van een Maatschappelijk cluster in De Woerd verder te onderzoeken. Gerelateerde raadsstukken 1. Renovatie en uitbreiding Gelres End voor AHOED d.d. 11 februari 2021 2. Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2022-2037; 17 november 2022 3. Woonvisie Bommelerwaard 2021-2024 Raadsvoorstel

Onderwerp Zaaknummer Datum collegevergadering Datum raadsbesluit Datum raadsvergadering Portefeuillehouder

: : : : : :

Aanvraag projectbudget Maatschappelijk cluster De Woerd 526876 10-01-2023 16-02-2023 16-02-2023 Wethouder M.A. De Raaf (maatschappelijk vastgoed; ruimtelijke ordening)

Inlichtingen bij

Wethouder A. Sørensen (Onderwijs) : Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD, Gabie Mulders

Voorstel 1. Een projectbudget beschikbaar te stellen van € 92.000,-- om de haalbaarheid van een maatschappelijk cluster in De Woerd verder te onderzoeken. 2. Dit projectbudget te dekken uit de algemene reserve Inleiding De twee ontwikkelaars, J.C. van Kessel Ontwikkeling B.V. en Janssen de Jong Projectontwikkeling B.V. zijn beiden eigenaar van elk een deel van het plangebied De Woerd, de nu nog agrarische gronden tussen de Koningin Wilhelminastraat en de Burgemeester C. van de Werkenstraat. Zij willen op deze plek woningen bouwen. De gemeente is voornemens medewerking te verlenen als er naast woningen ook een maatschappelijke cluster op de Woerd wordt gerealiseerd. In dit cluster wordt dan onderdak geboden aan: drie lagere scholen, buitenschoolse opvang, een gymzaal, een dorpshuis met daarin ruimte voor het Adviesplein en een huisartsenpraktijk (ook in gebruik als huisartsenpost) en apotheek. De ontwikkeling van De Woerd biedt een unieke kans om één maatschappelijk cluster centraal in Hedel te realiseren

Op 17 februari 2021 is er tussen de grondeigenaren van De Woerd en de gemeente een startovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst heeft tot doel de haalbaarheid te onderzoeken ten behoeve van woningbouw en het maatschappelijk cluster. De voorlopige conclusie is dat de ontwikkeling van het gebied kansrijk is. Echter de afronding van haalbaarheidsonderzoek hangt nog af van een aantal beslissingen die nog moeten worden genomen. Zo moet er eerst duidelijkheid worden verkregen over: - Het antwoord op de vraag of de in het noordelijk deel aangetroffen vervuiling (door onder meer bestrijdingsmiddelen gebruikt bij fruitteelt) moet worden gesaneerd dan wel moet worden afgedekt met een zogenaamde leeflaag. Omdat er in dit gebied mogelijk ook archeologische restanten zijn te vinden is saneren niet zonder meer vanzelfsprekend dan wel te kostbaar, - de hoogte van de grondprijs onder het maatschappelijk cluster. Er is nog geen overeenstemming tussen gemeente en ontwikkelaar over de koopsom van de grond tbv dit cluster; - de hoogte van de bouwkosten van het maatschappelijke cluster en het beschikbaar stellen van krediet voor de realisatie van dit cluster. Om de twee laatste genoemde punten verder te onderzoeken is het gevraagde projectbudget nodig.

De overige plankosten voor onder meer stedenbouwkundig ontwerp, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan bouw- en woonrijpmaken zijn voor rekening van de ontwikkelaars. Hierin wordt het reguliere planproces gevolgd. Op het moment dat alle maatschappelijke functies zich vestigen op één nieuwe locatie in één gebouw, komt er ruimte vrij voor nieuwe initiatieven op de locaties die deze functies achter laten De verplaatsing van de maatschappelijke functies naar De Woerd is wel onderdeel van dit project, de nieuwe ontwikkelingen op de vrijgekomen locaties zijn dat niet.

Plangebied de Woerd en de 3 scholenlocaties en Gelres End

Participatie

2

De directeuren en schoolbesturen van de scholen zijn op de hoogte van het voornemen de scholen gezamenlijk te verplaatsen naar De Woerd. December 2022 zijn de schoolbesturen bijgepraat over de laatste stand van zaken. Allen zien er naar uit mee invulling te geven aan het cluster. De invulling van het stedenbouwkundig plan en de realisatie van één maatschappelijk cluster kan niet zonder input van de gebruikers. Bij de verdere planvorming worden daarnaast ook omwonenden en de dorpsraad betrokken. Argumenten 1.1 De uitkomst van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek geeft aanleiding voor een vervolg. Een eerste verkenning laat zien dat woningbouwontwikkeling inclusief een maatschappelijk cluster op de locatie in principe ruimtelijk en financieel mogelijk is. 1.2.De plankosten voor de ontwikkeling van het maatschappelijk cluster vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Met het beschikbaar stellen van het projectbudget kan de (intensieve) participatie en het onderzoek starten. Hiermee kunnen onder meer de mogelijkheden en belemmeringen worden verkend en op basis van een verdere programmatische invulling kan een nauwkeurige stichtingskostenopzet en exploitatiebegroting worden gemaakt 1.3. Om de haalbaarheid van het maatschappelijk cluster verder uit te werken worden kosten gemaakt voor de begeleiding, onderzoek, ontwerp en advies. Daarvoor is budget nodig.

Het gevraagde bedrag is nodig voor de uitwerking van het maatschappelijk cluster, de inpassing ervan in het, door de ontwikkelaar op te stellen, stedenbouwkundig plan en de financiële onderbouwing van het maatschappelijk cluster. 1.4. De herhuisvesting van de 3 basisscholen in Hedel is opgenomen in het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs, november 2022 De verplaatsing van de lagere scholen De Zaaijer, De Pollenhof en de Lispeltuut inclusief de maatschappelijke functies past binnen het beleidsvoornemen kindcentra te ontwikkelen in één gebouw. 1.5. De locatie is opgenomen in het Woningbouwprogramma 2021-2030. De voorgenomen planvorming van de locatie geeft uitvoering aan het vastgestelde woningbouwprogramma. Daarbij is de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 uitgangspunt voor de te hanteren woningdifferentiatie, die voorziet een flink aandeel sociale en betaalbare woningen. Met de realisatie wordt tegemoet gekomen aan de woningbehoefte. 2. Dit budget is hiervoor bedoeld. Het projectbudget wordt financieel gedekt door inzet van de algemene reserve. Incidentele budgetten kunnen worden afgedekt uit de reserve. De beschikbare weerstandscapaciteit (algemene reserve) is met een ratio 3,33 ten opzichte van de benodigde weerstandscapaciteit van voldoende omvang om deze kosten uit de dekken. De gemeente Maasdriel spaart de komende jaren in de algemene reserve. Kanttekeningen/risico

3

1.1. Voor het haalbaarheidsonderzoek is nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan opgesteld door de ontwikkelaars Het haalbaarheidsonderzoek heeft zich gericht op de stedenbouwkundige mogelijkheden op hoofdlijnen. Verder onderzoek is nodig voor de locatie van het maatschappelijk cluster in het gebied. Dit kan alleen met inspraak van de direct betrokken gebruikers. 1.2.Geen haalbare ontwikkeling. Uit het verdere onderzoek kan blijken dat de ontwikkeling van het maatschappelijk cluster met alle functies in één gebouw niet haalbaar of wenselijk is. Dan is er een nieuw besluit nodig over de ontwikkeling van De Woerd voor woningbouw in combinatie met een deel van de gewenste maatschappelijke functies 1.3. In de gemeentelijke begroting is er nog geen bedrag gereserveerd voor de aankoop van de grond en de realisatie van het maatschappelijke vastgoed. Op 10 november 2022 is het Integraal Huisvestingsplan vastgesteld. In dit plan zijn de geraamde kosten voor de nieuwbouw van de drie basisscholen (exclusief het KDV, gymzaal en grondkosten) opgenomen ten behoeve van de meerjaren begroting 2026-2030.

De kosten voor de overige maatschappelijke functies zijn nog niet eerder begroot en evenmin opgenomen in de meerjaren begroting De totale maatschappelijke opgave zal leiden tot een aanzienlijk hogere investering en andere exploitatielasten dan het bedrag (ca 7, 6 miljoen) dat voor de scholen (in het IHP en de meerjarenbegroting is opgenomen. 1.4 Financiële parameters kunnen veranderen. In de huidige berekening wordt gerekend met actuele kosten- en opbrengstenstijgingen en een relatief lage rentevoet. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn deze parameters realistisch, echter gezien de marktontwikkelingen moet rekening worden gehouden met fluctuaties. Inclusie Het beoogde programma, voorziet in een brede differentiatie in het woningaanbod en maatschappelijke functies voor diverse doelgroepen. Voor de openbare ruimte staan aspecten als beweging en ontmoeting centraal. Programma duurzaamheid Bij de uitwerking van het plan zal nader invulling worden gegeven aan de door de gemeente na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie, waaronder energie neutrale woningen en een klimaat robuuste openbare ruimte. De lagere scholen worden gebouwd volgens de BENG normen. Financiën (incl. BTW-effect) Het gevraagde projectbudget bedraagt € 92.000,- Hiermee wordt de haalbaarheid onderzocht.

Het beoogd resultaat is een afgeronde haalbaarheidsstudie middels een samenvattend document en exploitatieopzet. Daaruit wordt geconcludeerd of het financieel en functioneel haalbaar is om een keus om al dan niet het maatschappelijk cluster op De Woerd te realiseren. Er is daarmee nog een beslismoment later in het proces met een go/no go tot gevolg.

4

We stellen u voor het om een projectbudget van € 92.000 euro te vormen en deze ten laste van de algemene reserve te brengen. De kosten waarmee de haalbaarheid wordt onderzocht komen op het projectbudget. De BTW is niet of slechts beperkt verrekenbaar en/of compensabel omdat het hoofdzakelijk een onderwijsfunctie betreft De beschikbare IHP investeringskredieten kunnen niet worden ingezet omdat deze zijn bestemd voor de uitvoeringskosten. Regelgeving/BBV N.v.t. Bedrijfsvoering Voor de uitvoering van de voorgenomen planvoorbereiding is een projectplan opgesteld. Personele kosten vormen een onderdeel van de plankosten. Het project is opgenomen in de werkprogramma’s. Uitvoering Februari- augustus 2023 Handhaving :N.v.t. Communicatie :N.v.t. Evaluatie / controle Nadat het haalbaarheidsonderzoek wordt afgerond wordt deze voor besluitvorming aan de raad voorgelegd. Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen - Plan van aanpak haalbaarheidsonderzoek Maatschappelijk Cluster.

5