Woonvisie 2021-2031 gemeente Losser.pdf

Hardheid Nieuw stedelijk compact

Woonmilieu Dorpswonen

Hard Zacht B&W Zacht Totaal

0 0 0 0

12 6 15 33

Totaal

12 6 15 33

6.6 Glane In de kern Glane worden in beginsel geen nieuwe woningbouwontwikkelingen voorzien. Dat wil niet zeggen dat hier of daar incidenteel geen toevoeging plaats kan vinden. Dat zal dan om maatwerk gaan.

6.7 Buitengebied Het beleid in deze Woonvisie voor het buitengebied wordt geformuleerd in de Structuurvisie 2018: Voor de uitvoering van de Structuurvisie worden door de gemeente – met uitzondering van 20 woningen te reserveren voor de rood voor rood-regeling12 – geen aparte programma’s of projecten opgezet. Uitvoering van de visie, het nastreven van ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, vindt plaats door particuliere initiatieven. Een initiatief wordt uitsluitend toegestaan als dit een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit zoals beschrijven in de Structuurvisie. Deze bijdrage neemt, afhankelijk van het initiatief, de vorm aan van een landschappelijke/architectonische inpassing, een extra bijdrage bijvoorbeeld voor het aanleggen van landschapselementen, dan wel een extra bijdrage aan het uitvoeringsbudget van het gemeentelijk LOP. In ons programma hebben we ruimte voor ca. 20 rood-voor-rood woningen aangegeven. Dit is uiteraard geen voornemen, maar meer een reservering op grond van eerdere ervaringen. E.e.a. is afhankelijk van de initiatiefnemers. 11 Onze prognose start op 1.1.2021. Toen waren er nog geen woningen bewoond op de locatie Lomanskamp2. De capaciteit van

deze locatie is hier dus meegenomen als plancapaciteit en niet als reeds bewoonde locatie. 12

De rood voor rood-regeling is een regeling waardoor het mogelijk wordt om een nieuwe woning in het landelijk gebied te bouwen.

In ruil daarvoor moet onder meer een aanzienlijke oppervlakte aan schuren gesloopt worden.

168.104 | Woonvisie 2021-2031

28

7 Instrumenten en activiteitenprogramma 7.1 Instrumenten Ter realisering van ons beleid zetten wij diverse instrumenten in, deels bestaand en deels nieuw te ontwikkelen. In hoofdzaak gaan wij in op de mogelijk beschikbare instrumenten en de wijze waarop wij daar al of niet van gebruik willen maken.

Juridische instrumenten a.

Het instrumentarium voor de ruimtelijke ordening. • Dat betreft met name de bestemmingsplannen waar wonen in voorkomt. Deze enten wij op en motiveren wij mede vanuit de Woonvisie. In het bijzonder besteden wij aandacht aan mantelzorgwoningen in de vorm van een extra woning op het erf van de mantelzorger(s). Hieraan stellen wij eisen die in alle bestemmingsplannen geldig zijn. Dit geldt niet voor premantelzorgwoningen. • Om ons programma voor nieuwbouw te kunnen realiseren is het van belang om tijdig voldoende harde plancapaciteit beschikbaar te hebben. Dit is de input vanuit de woonvisie voor de actualisering van de Structuurvisie 2018, nu in de vorm van de Omgevingsvisie. b. Doelgroepenverordening Steeds meer gemeenten overwegen het instellen van een doelgroepenverordening, op basis van het Besluit Ruimtelijke Ordening (voor verdere uitleg zie bijlage 1). Te overwegen valt om zo’n verordening in te zetten om het voor jonge starters mogelijk te maken een goedkope woning te kopen. In het Bro is vastgelegd dat in een dergelijke verordening zo’n woning niet meer kosten dan € 200.000. Sinds 23 april 2021 bestaat de mogelijkheid deze maximale koopgrens verhogen tot die van de Nationale Hypotheek Garantie (per 1.1.2021 € 325.000).

Mocht de gemeente Losser over willen gaan tot het instellen van een doelgroepenverordening dan kan dit door te anticiperen op de Omgevingswet door zich aan kan melden voor de Crisis- en herstelwet. Vooralsnog gaan we er van uit dat met het sturen van de grondprijzen en/of afspraken met ontwikkelaars om starterswoningen met een koopsom van maximaal circa € 250.000 te bouwen de jongeren in onze gemeente beter worden bediend, doch dan overwegen wij de toepassing van een anti-speculatiebeding. Voorrang voor mensen met een lokale binding is niet mogelijk bij een doelgroepenverordening. Dat strijdt namelijk met de Huisvestingswet. c. Anti-speculatiebeding Door bij nieuwbouw een anti-speculatiebeding op te nemen, wordt geregeld dat de nieuwe woning een bepaalde periode (meestal 5 jaar) niet mag worden doorverkocht met uitzondering van overlijden, echtscheiding of onteigening. d. Zelfbewoningsplicht Door een zelfbewoningsplicht op te leggen aan eigenaren van nieuwe woningen wordt voorkomen dat deze woningen als speculatie-object worden aangekocht en daarna met winst worden doorverkocht of als dure huurwoning in de markt worden gezet. Dit doet zich in onze praktijk niet voor. Anders is het gesteld met bestaande woningen, doch daarvoor is de zelfbewoningsplicht niet ingesteld. Mochten de omstandigheden zich wijzigen, dan kan onze opvatting uiteraard worden herzien. e.

Huisvestingswet de Huisvestingswet bepaalt vrije vestiging. Op grond daarvan kunnen wij geen woningzoekenden (van elders) weren. Dat zou voor de huursector wel mogelijk zijn indien we over een

168.104 | Woonvisie 2021-2031

29

Huisvestingsverordening zouden beschikken. De instelling daarvan achten wij echter niet zinvol, omdat dan aangetoond moet worden dat er sprake is van schaarste, iets dat bijv. in grote steden en de Randstad zonder meer mogelijk is en ook wordt toegepast. Onze ambitie is er echter op gericht om ook ruimte te bieden aan vestigers. Wel willen we vasthouden aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Urgentieverordening gemeente Losser.

Privaatrechtelijk Voorzover woningbouw zal gaan plaatsvinden op gronden die in gemeentelijk eigendom zijn, kunnen wij eisen stellen of verkoopprijzen aanpassen, die o.a. in lijn zijn met de Woonvisie. Dat doen wij ook in de praktijk. Zie ook bij doelgroepenverordening en anti-speculatiebeding.

Financieel De belangrijkste financiële instrumenten die wij inzetten, zijn de Svn-starterslening, en – waar wij over bouwgrond beschikken – het grondprijsbeleid, met name ten behoeve van woningen voor jongeren en starters. Inzet van de Svn-blijverslening waarmee geld kan worden geleend voor woningaanpassing (voor senioren) overwegen wij niet. Hiervan wordt hoegenaamd geen gebruik gemaakt.

Afspraken Wij maken prestatie-afspraken met de sociale verhuurder(s) en de huurdersorganisatie in onze gemeente ter realisering van ons beleid ten aanzien van de sociale huursector. Voorts streven we naar (anterieure) afspraken met ontwikkelaars teneinde het beleid van onze Woonvisie te realiseren.

7.2 Activiteitenprogramma Ons beleid zoals in het voorgaande verwoord, leidt tot een diversiteit aan activiteiten en maatregelen. Op de voornaamste daarvan gaan we onderstaand in:

Algemeen 1.

Gereed maken voldoende harde bestemmingsplancapaciteit: op gemeentelijk niveau gaat het om 383 woningen die “hard” gemaakt moeten worden, in de kern Losser om 156, in Overdinkel 41, in De Lutte 64 en in Beuningen 13. Daartoe stellen wij een concreet actieplan op. 2. Fijn slijpen van de plannen zodat zij zoveel mogelijk voldoen aan de woningvraag zoals aangegeven in deze Woonvisie. Elk plan toetsen wij aan de Woonvisie en wij geven gemotiveerd aan als wij kiezen voor majeure afwijkingen daarvan. 3. Financieel zeker stellen dat voldoende startersleningen verstrekt kunnen worden. 4. Per plan waarbij sprake is van gemeentelijk grondeigendom aangeven in hoeverre het grondbeleid wordt ingezet teneinde (indien noodzakelijk) betaalbare woningen te realiseren. 5. Hetzelfde geldt voor anti-speculatiebedingen en een zelfbewoningsplicht. 6. Afspraken met ontwikkelende partijen over de kwalitatieve invulling van de plancapaciteiten. 7. Betrekken alle stakeholders, in het bijzonder de bewoners. 8. Voorbereiden van meerjarige prestatie-afspraken met Domijn voor de periode vanaf 2022. 9. Waar nodig zoeken en aanwijzen van nieuwe locaties/capaciteit voor de realisering van de woningen, mede als input vanuit de Woonvisie voor de Omgevingsvisie. 10. De Woonvisie kijkt 10 jaar vooruit. Het is zeker dat de omstandigheden in die periode onvoorspelbaar zullen veranderen.

Daarom gaan wij tweejaarlijks de uitvoering van de Woonvisie monitoren, in ieder geval op de volgende punten: a. De voortgang van de uitvoering van de nieuwbouw;

168.104 | Woonvisie 2021-2031

30

b. c. d. e.

De aansluiting van het programma op de daadwerkelijke woningvraag/-behoefte; dit betekent kwalitatief en adaptief programmeren. De ontwikkeling van voldoende harde plancapaciteit; De noodzaak van aanpassing van het gehanteerde sturingsinstrumentarium; Noodzakelijke aanpassingen op grond van wijzigingen in de regelgeving.

Per kern Losser • Aanpakken van de kernpunten “wonen met zorg” en de transformatie van het centrumgebied; • Realisering van een gedifferentieerd nieuwbouwpakket, waarbij in beginsel alle volgende segmenten aan bod komen: Woningsegment Sociale huur dgo of app. Middenhuur< ca. € 1.000 Koop dgo of app. Koop rij circa < € 250.000 Tweekappers < NHG13 Tweekappers > NHG Vrijstaand Kavels Totaal

Primaire doelgroepen Starters en senioren Senioren Starters en senioren Starters Gezinnen, starters Gezinnen Gezinnen Gezinnen, starters Alle doelgroepen

Overdinkel • Realiseren van voldoende woningen voor de lokale woningbehoefte met het accent op woningen voor starters en senioren; • Gedifferentieerd bouwen in de volgende segmenten: Woningsegment Huur Koop Koop incl. kavels Totaal

Primaire doelgroepen Starters en senioren Starters en senioren Gezinnen, starters Alle doelgroepen

De Lutte • Primair voldoen aan de vraag van jongeren/starters en senioren; • Gedifferentieerd bouwen in de volgende segmenten: Woningsegment Huur Koop Koop incl. kavels Totaal

Primaire doelgroepen Starters en senioren Starters en senioren Gezinnen, starters Alle doelgroepen

13 NHG: Nationale Hypotheekgarantie; maximale koopgrens 2021 € 325.000.

168.104 | Woonvisie 2021-2031

31

Beuningen • Werken aan een actieplan; • Maatwerk in overleg met betrokkenen; • Hoofdaccent: bouwen voor starters/jongeren; Glane •

Geen actieplan: hoogstens incidentele woningbouw op basis van lokaal maatwerk.

Buitengebied • Geen actieplan, maar voor zover zich mogelijkheden en wenselijkheden voordoen toepassen rood-voor-rood regeling.

168.104 | Woonvisie 2021-2031

32

Bijlage 1. Doelgroepenverordening Het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij dat heeft vastgelegd in een “Verordening doelgroepen sociale woningbouw”. Deze verordening wordt de doelgroepenverordening genoemd. Daarin legt ze eisen vast voor de potentiele kopers, een doelgroepenomschrijving. Naast de verplichting om een doelgroepenomschrijving vast te leggen, dient de gemeente een tijdvak van minimaal één en maximaal tien jaar vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde sociale koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. Daarnaast mogen gemeenten zelf kiezen om bepaalde zaken op te nemen, zoals: a. Een maximale koopprijs. In het Bro staat een maximum van € 200.000, maar in de Omgevingswet zal het maximum van de NHG worden opgenomen (thans € 325.000). Zolang de Omgevingswet niet is ingevoerd, kunnen gemeenten zich bij wijze van pilot aanmelden voor zo’n hogere koopgrens. b. Het maximale inkomen van de koper. De doelgroep kan worden gedefinieerd naar (maximum) huishoudinkomen. c. Lokale binding. Het is mogelijk om op te nemen dat er sprake moet zijn van sociale binding of een vorm van lokale of regionale binding. Bijvoorbeeld naar huidig adres, woonhistorie, type (onmisbaar) beroep, familie etc. d. De tijdsduur.

De periode dat de gemeente de prijs onder een bepaald niveau wil houden (minimaal één en maximaal tien jaar). e. Eisen aan de woningen: bijvoorbeeld over het type of de grootte. f. Eisen over het aanbrengen van voorzieningen. Aangeven of het wel of niet wenselijk is dat er zaken veranderd worden aan de woning en in welke mate dat is toegestaan. Dit draagt bij aan de woonkwaliteit, woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst. g. De wijze van handhaving en controle. Door uitspraken op te nemen over de handhaving en de controle nadat de sleutel is overhandigd, kan voorkómen worden dat de eerste koper de spreekwoordelijke spekkoper wordt als deze na een paar jaar verhuist.

168.104 | Woonvisie 2021-2031

33