Toelichting_Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser.pdf

Bestemmingsplan Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser

Oktober 2022

Vastgesteld

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bestemmingsplan “Buitengebied partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser”

Plannaam: “Buitengebied partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” IMRO-nummer: NL.IMRO.0168.bp008vzp20ph04-0401 Plantype: Bestemmingsplan Status: Vastgesteld Datum: Oktober 2022

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ......................................................................................6 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING .........................................................................................................................................6 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ..................................................................................................................6 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ........................................................................................................7 HUIDIG BESTEMMINGSPLAN......................................................................................................................7 LEESWIJZER ........................................................................................................................................ 10

HOOFDSTUK 2 DE HUIDIGE SITUATIE ...................................................................... 11 2.1 2.2

ALGEMEEN ......................................................................................................................................... 11 FUNCTIES ........................................................................................................................................... 12

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ........................................................................ 13 3.1 3.2

DE ONTWIKKELING ............................................................................................................................... 13 VERKEER EN PARKEREN .......................................................................................................................... 19

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER .............................................................................. 22 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID ........................................................................................................................................ 22 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................................................. 24 GEMEENTELIJK BELEID ........................................................................................................................... 40

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN..................................................... 45 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

GELUID (WET GELUIDHINDER)................................................................................................................. 45 BODEMKWALITEIT ................................................................................................................................ 46 LUCHTKWALITEIT ................................................................................................................................. 47 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................................................................. 48 MILIEUZONERING ................................................................................................................................ 49 GEUR................................................................................................................................................ 52 ECOLOGIE .......................................................................................................................................... 53 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .......................................................................................................... 55 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ......................................................................................................... 56

HOOFDSTUK 6 WATERPARAGRAAF ........................................................................ 58 6.1 6.2

VIGEREND BELEID ................................................................................................................................. 58 WATERPARAGRAAF .............................................................................................................................. 58

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING ................................ 62 7.1 7.2 7.3

INLEIDING .......................................................................................................................................... 62 OPZET VAN DE REGELS ........................................................................................................................... 62 VERANTWOORDING VAN DE REGELS .......................................................................................................... 64

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ..................................................... 66 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG, INSPRAAK & ZIENSWIJZEN .......................................... 67 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .................................................................................................................................... 67 INSPRAAK .......................................................................................................................................... 68 ZIENSWIJZEN ...................................................................................................................................... 68

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING .................................................................................. 69 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6

RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN ........................................................................................................... 70 VERKENNEND BODEMONDERZOEK GROEPSACCOMMODATIES ................................................................... 71 VERKENNEND BODEMONDERZOEK SCHAAPSKOOI .................................................................................. 72 AKOESTISCH ONDERZOEK ................................................................................................................ 73 STIKSTOFDEPOSITIEBEREKENING ....................................................................................................... 74 ZIENSWIJZENNOTA ........................................................................................................................ 75

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Ten noordoosten van de kern Losser bevindt zich Landgoed ‘t Borghuis. Dit landgoed bestaat momenteel uit een recreatief erf en een agrarisch erf. Initiatiefnemer is voornemens om op het landgoed verscheidene ontwikkelingen door te voeren. Concreet gaat het om de volgende ontwikkelingen: • • • • • •

•

Het uitbreiden van het recreatief erf om de bouw van drie (reeds vergunde, maar te verplaatsen) groepsaccommodaties mogelijk te maken; Het omzetten van het agrarische erf tot een recreatief erf en het toestaan van twee extra groepsaccommodaties binnen bestaande bebouwing; Het planologisch toestaan van in totaal drie bedrijfswoningen op het recreatieve erf; De bouw van een schaapskooi in het zuidelijke deel van het plangebied; Het verlenen van zorg, ondergeschikt aan de recreatieve hoofdfunctie; Het realiseren van centrale voorzieningen (Denk aan sport- en speelvoorzieningen, werkplaats, berging, kantine. Ook kan worden gedacht aan een aanbouw bij een woning, overkapping, uitbouw vakantiewoning of het verbinden van vakantiewoningen), waarvoor maximaal 500 m2 aan extra bebouwing wordt toegestaan; De landschappelijk inpassing van het geheel en de realisatie van nieuwe natuur in het kader van KGO.

Voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, aangezien de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de beoogde functies ontbreken. De wens is om een nieuw, passend planologisch regime op te stellen waarbinnen het beoogde plan mogelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In deze toelichting zal worden aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is en dat het geheel in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening’.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Oldenzaalsestraat 135, in het buitengebied van de gemeente Losser. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kernen Losser en Oldenzaal, aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe en grotere omgeving (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0168.bp008vzp20ph04-0401) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig bestemmingsplan

1.4.1

Algemeen

De locaties van het plangebied liggen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied” dat door de gemeenteraad op 19 maart 2013 is vastgesteld. Daarnaast geldt de “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2017” (vastgesteld op 18 december 2018). In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Buitengebied” opgenomen met daarin aangegeven de ligging van het plangebied (aangegeven met de rode omlijning).

Afbeelding 1.2

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 1.4.2

Bestemmingen en aanduidingen

Hieronder wordt per kort ingegaan op de geldende bestemmingen en aanduidingen. Agrarisch – Agrarisch bedrijf Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van het agrarische bedrijf en het daar gelegen bouwvlak. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor een grondgebonden agrarisch bedrijf. In de bouwregels is bepaald dat er uitsluitend gebouwd mag worden ter plaatse van het daar aanwezige agrarische bedrijf binnen het opgenomen bouwvlak. Het aantal bedrijfswoningen bedraagt maximaal het bestaande aantal bedrijfswoningen, in dit geval twee. Voor de hoofdgebouwen is geen maximum bebouwingspercentage opgenomen. Agrarisch – 1 en Agrarisch 2 Deze bestemmingen zijn opgenomen ter plaatse van de agrarische cultuurgronden rondom het agrarische en recreatieve erf. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor agrarische cultuurgrond, met daaraan ondergeschikt het behoud, herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke kenmerken. Er zijn uitsluitend overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De verschillen tussen beide bestemmingen komen voort uit de verschillende gebiedstypen (jong heide- en broekontginningslandschap ter plaatse van ‘agrarisch – 1’ en ‘Oude hoevenlandschap t.p.v. ‘agrarisch – 2’). Natuur – Natuur en Bos Deze bestemming is opgenomen op de gronden rondom het agrarische en recreatieve erf die in gebruik zijn als natuurgebied.

Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor natuur, bestaande bossen en bosbouw en het behoud, herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waarden. Er zijn uitsluitend overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Recreatie – Verblijfsrecreatie Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van het bestaande recreatieve erf. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het bedrijfsmatig exploiteren van verblijfsrecreatie in de vorm van groepsaccommodaties, vakantieappartementen, kampeerboerderijen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen. Tevens zijn ondergeschikte horeca, detailhandel en dienstverlening en het wonen ten behoeve van het bedrijf, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit, toegestaan. In de bouwregels is bepaald dat de oppervlakte aan bedrijfsgebouwen niet meer mag bedragen dan de bestaande oppervlakte. Het aantal bedrijfswoningen bedraagt het bestaande aantal, in dit geval één binnen deze bestemming. Waarde – Archeologie 2 Deze bestemming is opgenomen op de gronden daar waar een archeologische verwachting geldt. Gronden met deze bestemming zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde.

Waarde – Landgoed Deze bestemming is opgenomen in het zuiden van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische en andere waarden en elementen, die tezamen de ruimtelijke beheerseenheid van een landgoed vormen. Waarde – Natuur en landschap Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de gronden met een hoge natuurlijke en landschappelijke waarde. Gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de wezenlijke natuurlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland, wat in ieder geval de verplichting inhoudt van behoud van areaal, kwaliteit en samenhang van de betrokken gebieden. Gebiedsaanduiding – essen BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld Ter plaatse van de aanduiding 'essen' dienen de karakteristieke openheid, bodemkwaliteit en reliëf van de essen en steilranden met bijbehorende beplanting te worden hersteld, behouden en ontwikkeld. De beperkingen die aan het bouwen en het gebruik van de essen zijn verbonden, zijn opgenomen in de bestemmingsregels. Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied en ‘Milieuzone intrekgebied’ Ter plaatse van de aanduidingen ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ en ‘milieuzone – intrekgebied’ geldt dat deze gronden zijn aangewezen voor de bescherming en veiligstelling van de kwaliteit van het grondwater. Reconstructiewetzone – extensiveringsgebied Ter plaats van deze aanduiding geldt dat uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van intensieve veehouderij niet mogelijk is. 1.4.3

Strijdigheid

Het beoogde plan is op meerdere onderdelen niet toegestaan binnen de geldende bestemmingen. Ten eerste is het gewenst om drie groepsaccommodaties, die vergund zijn binnen het recreatieve erf, te verplaatsen naar een locatie waar nu een agrarische bestemming geldt. Ter plaatse ontbreken de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor dergelijke accommodaties. Ook wil men ter plaatse van deze uitbreiding tevens de verblijfsaccommodaties kunnen opsplitsen in kleinere eenheden, zodat er flexibiliteit mogelijk is tussen de gewenste oppervlakten, mochten de beoogde groepsaccommodaties niet haalbaar/wenselijk zijn. Hiervoor is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Ten tweede is het de bedoeling het agrarisch bedrijfsperceel om te vormen tot recreatief erf. Hiertoe dient de agrarische bestemming te worden omgezet naar een recreatieve bestemming. Ook is het voornemen om de groepsaccommodatie (voormalige bedrijfswoning) binnen het agrarische bouwvlak met dit plan planologisch in te passen, waarbij tevens ter plaatse van de afgebrande schuur, welke is herbouwd, samen met de naastgelegen bedrijfswoning, voor een deel verblijfsrecreatie wordt toegestaan. Ten derde is het noodzakelijk om binnen het ‘nieuwe’ recreatieve erf bij recht in totaal drie bedrijfswoningen toe te staan.

Het is voor het nieuwe ‘totale’ recreatieve erf in de toekomst noodzakelijk om deze drie woningen te realiseren. Deze drie bedrijfswoningen zijn op pagina 16 in afbeelding 3.2 weergegeven met een rode ster. Ten vierde is het noodzakelijk om in het zuidelijk deel van het perceel (kadastraal bekend als sectie H, nummer 8817) op gronden met een agrarische gebiedsbestemming, een schaapskooi te realiseren. Hiervoor ontbreken de bouwmogelijkheden. Ten vijfde is het noodzakelijk om een ondergeschikte zorgfunctie toe te staan op het terrein. De recreatieve functie blijft de hoofdfunctie. Ten zesde is het wenselijk om ten behoeve van centrale voorzieningen 500 m2 aan extra bebouwing toe te staan. Het kan hierbij gaan om het realiseren van een aanbouw, overkappping uitbouw, of het verbinden van vakantiewoningen/groepsaccommodaties. Ook kan het gaan om voorzieningen ten behoeve van sport- en spel, werkplaats, etc. Tot slot is het noodzakelijk om het vernieuwde erf landschappelijk in te passen en een groot oppervlakte aan natuur aan te leggen in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (vanaf nu KGO). De realisatie hiervan dient in dit plan te worden geborgd. De natuur die in het kader van de KGO wordt aangelegd, dient een natuurbestemming te krijgen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet het planologische kader die de huidige en gewenste activiteiten planologisch mogelijk maakt.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied en de omgeving gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Losser beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op inspraak en vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

HOOFDSTUK 2 2.1

DE HUIDIGE SITUATIE

Algemeen

Landgoed ‘t Borghuis Losser ligt in het buitengebied, op circa 2 kilometer afstand ten noordwesten van de kern Losser. Zoals aangegeven zijn op het perceel recreatie-inrichting ’t Borghuis en een agrarisch bedrijf aanwezig. De locatie is gelegen ten zuiden van het landgoed De Snippert (Natuurmonumenten) en ten zuiden van de provinciale weg N734 Oldenzaal – Losser. Het erf is gelegen op de zandgronden ten noordwesten van Losser, in het heideontginningslandschap en oude hoevenlandschap. Het oude erf hoorde bij een cluster van enkele andere boerderijen, onder andere Erve Snippert. Rond 1900 is het omliggende landschap in gebruik genomen in de vorm van heidevelden en is er bos aangeplant. Naast de erven liggen kleine akkers (kampen) die omzoomd zijn door houtsingels. De wegenstructuur behoort in die tijd tot de typische knoopervenstructuur, ze verbinden de erven onderling met elkaar. De oude verkaveling is nog goed bewaard gebleven. Karakteristiek voor een groot deel van het Twentse landschap zijn de kleinschaligheid, de cultuurhistorische waarden, de grote variatie en verwevenheid van het landschap. Er is een grote landschappelijke diversiteit (gradiënten/overgangen) op korte afstand, die telkens opnieuw tot andere landschapstypen, ruimtelijke structuren en beelden leidt.

Deze kwaliteiten zorgen voor een visueel, ecologisch en recreatief aantrekkelijk landschap, een gevarieerd landschap dat bovendien zeer aantrekkelijk is om in te wonen en te werken. Het beeld wordt bepaald door het karakter van het Jonge bos- en heide-ontginningenlandschap. Dit is van oudsher een kleinschalig landschap met verspreid liggende erven. Er is een samenhangend systeem van essen, erven op de flanken, natte laagtes en voormalige heidevelden. De ruimtelijke structuren volgen de natuurlijke organische vormen van het landschap. Houtwallen en bosjes komen veelvuldig voor in dit landschap en smalle wegen worden begeleid door laanbeplanting. In onderstaande afbeeldingen zijn een luchtfoto en impressiebeelden van de huidige situatie weergegeven.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Afbeelding 2.2

2.2

Straatbeeld huidige situatie plangebied (Bron: Google streetview)

Functies

Op dit moment bestaat het plangebied uit een agrarisch deel en een recreatief deel. Binnen het agrarische deel zijn momenteel twee bedrijfswoningen gelegen. Een deel van het bijgebouw van één deze bedrijfswoning is in gebruik als mantelzorgwoning. Aan deze bedrijfswoning is een schuur aangebouwd. Tussen de gebouwen is overwegend verharding aanwezig. Tevens is er in het voormalige agrarische deel een schuur afgebrand. Binnen het recreatieve gedeelte bevinden zich één bedrijfswoning, twee groepsaccommodaties en vijf vakantiewoningen. Zoals reeds aangegeven ligt er een vergunning om binnen dit deel drie extra groepsaccommodaties op te richten. Tussen het agrarische en recreatieve erf is de doodlopende zijweg van de Oldenzaalsestraat gelegen. De beide erven zijn zelf deels verhard en deels in gebruik als tuin behorende bij de woningen en recreatieve functies. Rondom de beide erven zijn de gronden in gebruik als grasland en bos. Het erf wordt via de doodlopende zijweg van de Oldenzaalsestraat ontsloten op de doorgaande Oldenzaalsestraat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

De ontwikkeling

Zoals in de inleiding reeds aangegeven is initiatiefnemer voornemens verscheidene ontwikkelingen door te voeren. Het betreffen de volgende ontwikkelingen: • • • • • • •

Het uitbreiden van het recreatief erf ten behoeve van de bouw van drie (reeds vergunde maar te verplaatsen) groepsaccommodaties; Het omzetten van het agrarische erf tot een recreatief erf en het toestaan van twee extra groepsaccommodaties binnen bestaande bebouwing; Het planologisch toestaan van drie bedrijfswoningen op het recreatieve erf; De bouw van een schaapskooi op het zuidelijke deel van het perceel (sectie H, nummer 8817); Het verlenen van zorg, ondergeschikt aan de recreatieve hoofdfunctie; Het realiseren van centrale voorzieningen (denk aan een aanbouw bij een woning, overkapping, uitbouw vakantiewoning, sport- en speelvoorzieningen, werkplaats, berging, kantine etc), waarvoor maximaal 500 m2 aan extra bebouwing wordt toegestaan; De landschappelijk inpassing van het geheel en de realisatie van nieuwe natuur in het kader van KGO.

Hierna wordt separaat op de verschillende onderdelen ingegaan: Het uitbreiden van het recreatief erf ten behoeve van de bouw van drie (reeds vergunde) groepsaccommodaties Zoals reeds aangegeven zijn de drie groepsaccommodaties reeds vergund binnen de huidige recreatieve bestemming. Deze gewijzigde situering komt voort uit een veranderde marktvraag. Vanuit markttechnische overweging is de verplaatsing van de accommodaties noodzakelijk. Intensivering van de huidige recreatieve bestemming past niet bij het streven om een ruim opgezette, groen recreatielandgoed te exploiteren. Tevens sluit dit niet aan bij de wens van de consument, die steeds meer gericht is op ruimte, groen en kwaliteit. Het gaat om drie groepsaccommodaties die ruimte bieden aan maximaal 45 personen per accommodatie. De drie nieuw te bouwen groepsaccommodaties zijn in de nieuwe situatie gelegen ten noorden van de bestaande groepsaccommodatie. Het voornemen is om deze accommodaties in een ‘losse structuur’ in het landschap te plaatsen. Ze zullen dan ook niet in een rechte lijn liggen. Dit is in overeenstemming met het advies van de ervenconsulent van het Oversticht. In afbeelding 3.1 is een uitsnede van het betreffende advies opgenomen. Hier zal aansluiting bij worden gezocht.

Tevens wil men ter plaatse van deze uitbreiding tevens de mogelijkheid bieden om kleinere groepsaccommodaties toe te staan, zodat er flexibiliteit mogelijk is, mochten de beoogde groepsaccommodaties niet haalbaar/noodzakelijk zijn. Hiervoor is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Afbeelding 3.1

Advies ervenconsulent inzake de drie groepsaccommodaties (Bron: Het Oversticht)

Het omzetten van het agrarisch erf tot recreatief erf en het toestaan van twee extra groepsaccommodaties Het landelijk gebied is aan veranderingen onderhevig. Trends en ontwikkelingen in de landbouwsector zorgen ervoor dat veel agrarische bedrijven zijn gestopt of zullen stoppen. Deze terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied noodzakelijk dat vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen worden hergebruikt ten behoeve van andere, niet-agrarische, functies. Om verpaupering van het landelijk gebied te voorkomen, is herbenutting en herbestemming van groot belang. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is daarbij een belangrijk doel. In dit geval is sprake van een dergelijke situatie. Een nieuwe functie is gezien de ligging en kleinschaligheid van het erf niet reëel. Initiatiefnemer is daarom voornemens om het agrarische erf om te vormen tot een recreatief erf, aansluitend bij het bestaande recreatieve erf. De daar aanwezige groepsaccommodaties worden daarbij planologisch ingepast binnen de nieuwe recreatieve bestemming. Hetzelfde geldt voor de aanwezige bedrijfswoning, ook voor deze woning ontstaat de mogelijkheid om deze te verhuren als groepsaccommodatie. Dit betreft een groepsaccommodatie voor maximaal 20 personen. Tot slot is de recent afgebrande schuur herbouwd en worden gebruikt voor centrale voorzieningen.

Tevens kan deze schuur worden aangewend voor recreatieve verblijfsfuncties. Het is echter niet het plan om deze schuur volledig te gebruiken ten behoeve van verblijfsrecreatie. De hoofdfunctie van de schuur blijft ten behoeve centrale voorzieningen, zoals een werkplaats, opslag voor (zorggerelateerde) materialen, speelvoorziening, berging, kantine etc.). Het gaat ten aanzien van dit deel van de schuur ook niet om het vergroten van het aantal bezoekers/recreanten op het terrein, maar om het bieden van extra kleinschalige recreatieve mogelijkheden. Ten aanzien van het recreatieve deel gaat om het realiseren van kamers voor overnachting voor maximaal 14 personen. Het plan voorziet erin de herbouwde schuur, samen met de naastgelegen (westelijke) bedrijfswoning als groepsaccommodatie aan te merken. De overnachtingen vinden daarbij plaats in de schuur. De bedrijfswoning biedt ruimte om groepen overdag op te vangen. In de regels is geborgd dat maximaal 550 m2 van deze schuur voor verblijfsrecreatie mag worden aangewend. Het overige deel van de schuur zal gebruikt worden voor opslag van zorg- en recreatiegerelateerde materialen, werkplaats, BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld speelruimte en een kantine. In de volgende afbeelding is een overzicht van de indeling van de schuur weergegeven.

Afbeelding 3.2

Indeling schuur (Bron: Borghuis)

Op het nieuwe erf zal er, naast de recreatie, ook een aan de recreatieve bestemming gerelateerde horecafunctie worden gerealiseerd. Op basis van het huidige bestemmingsplan is dit reeds al mogelijk binnen de huidige recreatieve bestemming. Het is noodzakelijk om dit binnen de gehele, nieuwe recreatieve bestemming mogelijk te houden. De ondergeschikte horeca is uitsluitend bedoeld voor gasten van het recreatiebedrijf, niet voor externen. Zo kan het bijvoorbeeld bestaan uit het bieden van kleinschalige horeca ter plaatse van de schaapskooi, waarbij men tijdens een rondwandeling pauze kan houden en tijdens de pauze in de schaapskooi een drankje kan drinken. Ook is het noodzakelijk om de ondergeschikte horeca aan te bieden binnen het gehele recreatieve perceel. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een barbecue voor alle aanwezige vakantiegasten. Tevens kan het gaan om het bereiden van maaltijden/het verstrekken van dranken aan aanwezige recreanten.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld Het planologisch toestaan van drie bedrijfswoningen op het recreatieve erf Door de vergroting van de recreatieve mogelijkheden in combinatie met zorg en uit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit (herbenutting en herbestemming van bestaande gebouwen) is het noodzakelijk om de drie bedrijfswoningen op het erf te behouden. De bedrijfswoningen zijn gerealiseerd binnen bestaande bebouwing. Het behoud van deze drie bedrijfswoningen noodzakelijk omdat er in de nieuwe situatie sprake is van een recreatief erf in combinatie met zorg, waar in totaal 295 personen kunnen verblijven. De bedrijfsactiviteiten vinden structureel het gehele jaar door plaats. Recreatiebedrijf ’t Borghuis heeft een goede bezetting, waarbij de recreatieobjecten voor midweken, weken en weekenden worden verhuurd. .. De bedrijfswoningen zijn met name noodzakelijk voor het houden van toezicht op het bedrijf, gezien de aard van de activiteiten van dit bedrijf. 24-uurs toezicht is nodig. De volgende redenen liggen hieraan ten grondslag: • Bij recreatiebedrijf ’t Borghuis is de kans op calamiteiten verhoogd. Zij ontvangen een kwetsbare doelgroep (zorg). Voor de veiligheid van de (zorg)gasten is 24-uurs toezicht noodzakelijk. Wanneer zich een calamiteit voordoet, zal er onmiddellijk ingegrepen moeten worden om een probleem te voorkomen.

• Continue aanwezigheid is noodzakelijk om het gewenste bedrijfsresultaat te behalen. Gasten vragen veel aandacht en genieten van de natuur en omgeving. De gasten komen hier voor de Twentse gastvrijheid en persoonlijk contact is hierbij zeer belangrijk. • Direct toezicht is noodzakelijk om de juiste (zorg)hulpmiddelen bij de cliënten te krijgen. De zwaardere zorg vraagt om veel aandacht en om gepaste hulpmiddelen. Slaapkamers worden omgebouwd tot een veilige slaapkamer voor cliënten, hierbij valt te denken aan tentbedden etc. Praktijkvoorbeelden waaruit blijkt dat de directe aanwezigheid noodzakelijk is: -

-

Een cliënt kan een onrustige nacht hebben, daarom moet de slaapkamerindeling aangepast worden. Hiervoor wordt de noodlijn gebeld, en zal direct iemand aanwezig moeten zijn. – Stroomuitval: de aggregaat moet direct worden aangesloten, zodat de stroom er zo snel mogelijk op zit, zodat bijvoorbeeld het belalarmsysteem van de slaapkamers weer werkt. Begeleiding van de gasten moeten per direct geïnformeerd worden over stroomuitval, zodat de begeleiding de cliënten kan informeren/beschermen. Een cliënt kan uitglijden of vallen en daarbij letsel oplopen. De beheerder moet per direct de ambulance bellen en informeren over de route. Een cliënt kan weglopen. De gasten beschikken vaak niet over eigen vervoer om de cliënt op te sporen. Daarom dient gezamenlijk met de begeleiders, die de omgeving kennen, de cliënt te worden opgespoord. Hulpmiddelen (tilliften etc.) worden niet tijdig geleverd door zorgverhuurbedrijven. Daarom moeten beheerders, totdat de hulpmiddelen er zijn, helpen met het inrichten van de accommodaties.

Gezien de grootte van de recreatieve functie, waarbij maximaal 295 personen kunnen verblijven, is het onmogelijk om dit door slechts één beheerder uit te voeren. Gezien het bij de maximale invulling gaat om 295 recreanten, is het van urgent belang dat er voldoende mankracht aanwezig is die bij kan springen en begeleiden waar nodig, zowel voor de reguliere bedrijfsvoering alsmede wanneer sprake is van calamiteiten zoals hiervoor beschreven. Voor de bedrijfsvoering is het daarom van belang dat de drie bedrijfswoningen behouden blijven, zodat de zorgfunctie zo goed mogelijk kan worden uitgeoefend. Te bouwen schaapskooi De nieuw te bouwen schaapskooi maakt tevens deel uit van het project. De schaapskooi is gelegen op het zuidelijke deel van het erf. De primaire doelstelling en reden om de schaapskooi te bouwen heeft te maken met natuurbeheer. De schapen zorgen er namelijk voor dat het aan te leggen natuurgebied wordt onderhouden, wat als passend wordt gezien voor het begrazen van natuurlijke gronden. In totaal zal het gaan om het houden van 100 schapen. In het nieuwe plan zal ca. 10 hectare aan natuur worden begraasd door de schaapskudde. Gemiddeld rekent men met ongeveer 10-15 schapen per hectare. Dus ongeveer 700 tot 1.000 m2 per schaap. Uitgaande van 10 hectare is 100 schapen benodigd.

Schapen grazen veel selectiever dan een maaimachine, wat veel beter is voor de biodiversiteit van het natuurgebied. Ook zorgen de schapen ervoor dat beestjes, zaden en sporen via de vacht van het ene gebied

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld naar het andere worden gebracht. Tevens is de schaapskooi een culturele bezienswaardigheid voor de recreatieve gasten. De schaapskooi wordt hiermee gezien als groene schakel tussen ecologie en recreatie. De schaapskooi zal via een (rolstoelvriendelijk) belevenispad te bereiken zijn en sluit aan op de nieuw aan te leggen natuur. De locatie is op basis van logistieke en landschappelijke afwegingen bepaald. Zoals al eerder vermeld is het noodzakelijk om hier ook ondergeschikte horeca aan te bieden, zodat gasten ter plaatse tijdens een wandeling een drankje kunnen nuttigen. Het houden van de schapen heeft namelijk een dubbele functie, zowel voor het natuurlijk onderhoud van het buitenterrein en een sociale functie. De gasten kunnen tijdens hun verblijf de schapen bewonderen. De wandeling van de accommodatie naar de schaapskooi is voor zorggroepen al een daguitje. De schaapskooi is een recreatieve trekpleister waar veel mensen genieten van de dieren, het landschap en de natuur. De schaapskooi is een centraal punt voor vrijwilligers, educatie en zorg(gasten) die kunnen genieten van een dagje uit in de natuur.

Het verlenen van zorg, ondergeschikt aan de recreatieve hoofdfunctie Als gevolg van een gewijzigde marktvraag, onder andere ingegeven wegens het coronavirus of andere onvoorziene negatieve ontwikkeling, is initiatiefnemer voornemens om, ondergeschikt aan de recreatieve hoofdfunctie, zorg te verlenen aan hulpbehoevenden. Door het realiseren van deze zorgfunctie ontstaat er voor initiatiefnemer een breder scala aan activiteiten en inkomstenbronnen, waarbij men beter bestand is tegen negatieve of onvoorziene ontwikkelingen. Het gaat om het verlenen van aan de verblijfsrecreatie ondergeschikte zorg. Het voornemen is om deze zorg in de bestaande bebouwing en de vergunde bebouwing te verlenen. Ruimtelijk gezien zal de zorgfunctie overigens niet voor veranderingen zorgen, aangezien de zorg inpandig wordt uitgevoerd. De gebouwen die daarvoor worden aangewend zijn eenvoudig weer te gebruiken als recreatieve verblijfseenheden. Het is nog niet concreet in welke gebouwen de zorgfunctie concreet zal worden uitgeoefend. Het is noodzakelijk om deze flexibiliteit in het plan te behouden. Het realiseren van centrale voorzieningen (denk aan sport- en speelvoorzieningen, werkplaats, berging, kantine etc.), waarvoor maximaal 500 m2 aan extra bebouwing wordt toegestaan Het is wenselijk om op het erf 500 m2 aan extra bebouwing ten behoeve van centrale voorzieningen toe te staan.

Het kan hierbij gaan om het realiseren van een aanbouw, overkappping uitbouw, of het verbinden van vakantiewoningen/groepsaccommodaties. Ook kan het gaan om voorzieningen ten behoeve van sport- en spel, werkplaats, de opslag van (zorggerelateerde) materialen etc. Het gaat om extra bebouwing bovenop de bebouwing die nu reeds aanwezig is danwel planologisch is toegestaan. Landschappelijke inpassing en realisatie nieuwe natuur in het kader van de KGO Voor het geheel is een landschapsplan opgesteld. Het landschappelijk in te passen gebied omvat het perceel waar de drie groepsaccommodaties gebouwd worden en een gehele strook aan de voorzijde (ten oosten) van het bestaande recreatiebedrijf, doorlopend tot de te realiseren schaapskooi in het zuiden van het plangebied, vanwaar het doorloopt in een strook richting het westen. In afbeelding 3.2 en 3.4 zijn uitsneden van het landschapsplan opgenomen. In totaal gaat het om de aanleg van circa 4,5 hectare aan nieuwe natuur. Wel zal er in zijn totaliteit circa 10 ha aan natuurgrond in het plangebied liggen. De overige natuurgronden in het plangebied, circa 5,5 hectare, betreft bestande natuur en bestaand grasland. Deze worden in de nieuwe situatie versterkt door natuurlijk beheer.

Het gaat om de volgende landschappelijke maatregelen: • Realisatie van 1,01 ha kruiden- en faunarijk grasland (graan); • Realisatie van 1,14 ha vochtig, bloemrijk hooiland (droogloop); • Realisatie van 1,7 ha. kruiden-en faunarijk grasland (graan); • Omvorming van 0,42 ha bos met overstaanders naar mantel-zoomvegetatie; • Realisatie van 735 m2 houtwal /-singel; • Realisatie van hoogstamfruitboomgaard (appel-peer-pruim) en solitaire karakteristieke hoogstamfruitbomen (noot-kers) totaal 29 stuks; • Realisatie van 300 m2 wilde haag (meidoorn/sleedoorn/vuilboom); • Versterking van 530 m2 bestaande houtsingel; • Aanplant van 46 solitaire, streekeigen bomen; • Aanleg van 800 m wandelpad (1,50 m. breed); • Aanleg van 317 m halfverhard toegangspad met bloemrijke bermen (3.00 m breed); BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Afbeelding 3.3

Overzicht functies in het plangebied

Afbeelding 3.4

Uitsnede van het ruimtelijk kwaliteitsplan (Bron: Buro stad + land)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Afbeelding 3.5

Inrichtingsschets van de gewenste droogloop (Bron: Buro stad + land)

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’ publicatie 381 (oktober 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. 3.2.2

Situatie plangebied

3.2.2.1 Algemeen In voorliggend geval is voor wat betreft de gemeente Losser uitgegaan van een stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' (Bron: CBS Statline). Het plangebied ligt in een stedelijke zone wat aan te merken is als 'buitengebied'. Wat betreft de functies binnen het plangebied wordt voor de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte uitgegaan van de in de CROW-uitgave genoemde gemiddelde verkeersgeneratie en parkeerbehoefte. In dit geval is er in de nieuwe situatie sprake van de volgende functies: • •

Vijf groepsaccommodaties voor 45 personen: 225 personen; Eén groepsaccommodatie voor 20 personen: 20 personen; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld • • • •

Eén groepsaccommodatie voor 14 personen: 14 personen; Vier vakantiewoningen voor 8 personen: 32 personen; Eén vakantiewoning voor 4 personen: 4 personen; Drie bedrijfswoningen.

In dit geval wordt uitgegaan van twee extra groepsaccommodaties, aangezien de drie andere groepsaccommodaties voor 45 personen reeds vergund zijn (deze worden enkel verplaatst). De twee nieuwe groepsaccommodaties betreffen daarmee de groepsaccommodaties voor 20 personen en 14 personen, beide binnen bestaande bebouwing. Ten aanzien van de algemene gebouwen ten behoeve van de recreatie (betreffende de schaapskooi, te realiseren sport/spelvoorziening) geldt dat dit ondergeschikte functies zijn, behorend bij de recreatieve hoofdfunctie. Deze functies worden uitsluitend gebruikt door vakantiegasten en leveren dan ook geen zelfstandige verkeersgeneratie op en brengen geen zelfstandige parkeerbehoefte met zich mee. Deze functies zijn dan ook buiten beschouwing gelaten in de berekening. De ondergeschikte zorg wordt enkel verleend aan personen die tevens ter plaatse recreëren. Dit zorgt dan ook niet voor een zelfstandige verkeersgeneratie. 3.2.2.2 Uitgangspunten Normaliter wordt op basis van de CROW-uitgave voor recreatieve functies uitgegaan van de functie ‘bungalowpark (huisjescomplex)’. Groepsaccommodaties leveren naar verwachting echter een grotere verkeersgeneratie op, aangezien deze voor meer personen (groepen) geschikt zijn.

Zoals in paragraaf 3.1 is aangegeven, is er in de nieuwe situatie sprake van in totaal ruimte voor 295 recreanten op het erf en daarnaast drie bedrijfswoningen. Omdat voor de vakantiewoningen en groepsaccommodaties geen hanteerbare kengetallen voor parkeren zijn opgenomen in de CROW, is in dit geval er vanuit gegaan dat er gemiddeld 3 personen per auto naar de locatie zullen komen. Uitgaande van 295 personen, maakt dit dat er (295/3) = afgerond 99 auto’s op het erf zullen zijn voor de recreatieve functie, bij een volledige bezetting. De verkeersgeneratie bedraagt dan het dubbele van het aantal auto’s, aangezien er sprake is van aankomst en vertrek. Dit bedraagt in totaal 198 verkeersbewegingen. Daarnaast zijn er drie bedrijfswoningen aanwezig. Voor de bedrijfswoning kan worden uitgegaan van de functie: wonen, koop vrijstaand. Hiermee ontstaat, wanneer de huidige situatie tegen de nieuwe situatie wordt afgezet, het onderstaande beeld: Functie Huidige situatie Twee bedrijfswoningen (woning koop vrijstaand) Vijf vakantiewoningen (totaal 36 personen) Vijf groepsaccommodaties (totaal 225 personen) Totaal huidige situatie Toekomstige situatie Twee extra groepsaccommodaties voor in totaal 34 personen Eén extra bedrijfswoning Totaal nieuwe situatie

Verkeersgeneratie

Parkeercijfers

8,2*2 = 16,4

2,4*2= 4,8

36/3 = 12, 12*2 = 24

36?3 = 12

225/3 = 75, 75*2 = 150

225/3 = 75

190,4 verkeersbewegingen

91,8 parkeerplaatsen

34/3 = 11,3, 11,3*2 = 22,6

34/3 = 11,3

8,2 221,2 verkeersbewegingen

2,4 Afgerond 106 parkeerplaatsen

3.2.2.3 Situatie parkeren Zoals in vorenstaande tabel weergegeven zorgt het plan voor een totale parkeerbehoefte van in totaal 106 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte voor de bedrijfswoningen wordt bij de woningen zelf opgelost. Hier is voldoende ruimte voor. Hiermee resteert een parkeerbehoefte van in totaal 106-7,2 = 99 parkeerplaatsen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld Op het bestaande perceel is hier voldoende ruimte voor. Zo ligt er een parkeerterrein langs de toegangsweg (zie ook afbeelding 3.2 en 3.3) waar voldoende ruimte is voor het parkeren van de gasten. Aanvullend wordt in de noordwestelijke strook, ten westen van de drie nieuwe groepsaccommodaties, een strook met parkeerplaatsen aangelegd. Hiermee wordt ruimschoots aan de parkeerbehoefte voldaan. 3.2.2.4 Situatie verkeer Zoals in de vorige tabel is weergegeven is de toename van verkeersgeneratie ten opzichte van wat nu aanwezig danwel vergund is, beperkt. Het gaat om een toename van circa 30 verkeersbewegingen. Het recreatiepark is bereikbaar via een zijtak van de Oldenzaalsestraat. Dit betreft een brede, bestrate weg van voldoende breedte en omvang om zowel het huidige als de toekomstige verkeersgeneratie te kunnen afwikkelen. Overigens komen planologisch gezien de aan het agrarisch bedrijf gerelateerde verkeersbewegingen te vervallen. Er zal dan ook nauwelijks sprake zijn van een toename van verkeersgeneratie. 3.2.3

Conclusie verkeer en parkeren

Concluderend wordt gesteld dat van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen die de capaciteit van de Oldenzaalsestraat en de verkeersveiligheid op onevenredige wijze aantasten geen sprake is. Het erf heeft voldoende omvang om het parkeren op eigen erf op te vangen. Op voorhand worden geen verkeerskundige belemmeringen verwacht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.2.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.2.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 4.1.2.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

4.1.3

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR (voorgangen NOVI) wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Toepasselijkheid Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is noodzakelijk bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro).

In voorliggend geval gaat het om de herbestemming van een voormalig agrarisch bedrijfsperceel naar een recreatief erf, de verplaatsing van drie reeds vergunde accommodaties, de bouw van een schaapskooi en de aanleg van natuur. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de realisatie van enkele gebouwen voor verblijfsrecreatie in ieder geval niet worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Dit blijkt uit de uitspraak ABRvS 17 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3398, waarbij het ging om de bouw van een strandpaviljoen, twee groepsaccommodaties en 10 geschakelde eco-lodges. In dit geval gaat het om de realisatie van drie reeds vergunde groepsaccommodaties, het toestaan ondergeschikte zorg in reeds bestaande danwel vergunde gebouwen en de realisatie van twee groepsaccommodaties binnen bestaande bebouwing. Voor wat betreft de zorgfunctie wordt gesteld dat er de zorg ondergeschikt is aan de recreatieve hoofdfunctie. De nieuwe locatie van de groepsaccommodaties is vanuit bedrijfstechnisch perspectief noodzakelijk. Gezien de locatie direct aansluit op het bestaande recreatieve erf en de groepsaccommodaties in lijn van een reeds bestaande groepsaccommodaties gebouwd worden, kan deze locatie als logisch worden beschouwd.

Daarnaast wordt er een schaapskooi en natuur gerealiseerd en aangelegd. Wanneer naar de definitie van ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt gekeken, kan worden geconcludeerd dat er ten aanzien van de schaapskooi en de aanleg van natuur geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld Gezien er voor de ontwikkelingen een concrete behoefte bestaat en voor de ontwikkeling (m.u.v. de schaapskooi) geldt dat het gaat om planologische wijzigen, waarbij er geen sprake is van een toename van bebouwingsmogelijkheden, wordt gesteld dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking daarom niet van toepassing. 4.1.2

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd kan worden dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2

Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. In 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie: • •

• •

4.2.2

goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan. Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. 2.

Of – generieke beleidskeuzes Waar – ontwikkelingsperspectieven BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 3.

Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 4.2.3.2 Waar – ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

4.2.3.3 Hoe – gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4