Toelichting bestemmingsplan.pdf

Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte

Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

3

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte vastgesteld

Toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Bestemmingsplan

Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte

Mei 2022

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte”

Plannaam:

“Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte”

IMRO-idn:

NL.IMRO.0168.BPH001PH08-0401

Plantype:

Bestemmingsplan

Datum:

Mei 2022

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING PLANGEBIED.................................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 6 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIEM ...................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 8 2.1 2.2

HISTORISCHE ONTWIKKELING DE LUTTE ............................................................................................................ 8 HET PLANGEBIED EN OMGEVING ..................................................................................................................... 8

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 10 3.1 3.2

DE ONTWIKKELING ..................................................................................................................................... 10 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 11

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 12 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID.............................................................................................................................................. 12 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 14 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 21 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 21

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 26 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

GELUID .................................................................................................................................................... 26 BODEM.................................................................................................................................................... 27 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 28 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 29 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 30 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 34 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 37 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 38

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 40 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 40 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 41

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 42 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 42 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 42 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 43

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 45 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG EN INSPRAAK ......................................................... 46 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

RIJK ........................................................................................................................................................ 46 PROVINCIE OVERIJSSEL ............................................................................................................................... 46 WATERSCHAP VECHTSTROMEN .................................................................................................................... 46 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 46 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 46

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 47 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3

AKOESTISCH ONDERZOEK ..................................................................................................................... 48 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 49 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK ............................................................................................ 50

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6

NADER ONDERZOEK HUISMUS EN VLEERMUIZEN ....................................................................................... 51 STIKSTOFBEREKENING ......................................................................................................................... 52 WATERTOETS .................................................................................................................................... 53

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Aan de Pastoor Geerdinkstraat 30 in de Lutte bevindt zich een woonperceel met daarop één woning met een bijgebouw. Initiatiefnemer is voornemens ter plaatse van het perceel de bestaande woning te slopen. Deze woning betreft een vrijstaande woning die is gedateerd en niet meer voldoet aan de hedendaagse wensen en eisen die worden gesteld aan woningen. Initiatiefnemer is voornemens hiervoor in de plaats twee vrijstaande woningen te realiseren, in de lijn met de bestaande bebouwing langs de Pastoor Geerdinkstraat. Eén woning zal initiatiefnemer zelf gaan bewonen, de andere woning zal in gebruik worden genomen door familieleden van initiatiefnemer, dit in het kader van toekomstige mantelzorg. De gemeente heeft op 3 november 2020 aangegeven in principe te kunnen instemmen met de hiervoor genoemde ontwikkelingen. Het voornemen voorziet in een passende herontwikkeling van de locatie. Op basis van het geldende bestemmingsplan “de Lutte 2020” is ter plaatse sprake van de bestemming ‘Wonen’ inclusief bijbehorend bouwvlak en de bestemming ‘Tuin’. Binnen de woonbestemming is de bouw van één (reguliere) woning binnen een bouwvlak toegestaan. Het bouwen en bewonen van twee (reguliere) woningen is hierbinnen niet toegestaan. Ook is de gewenste situering van de te bouwen woningen niet mogelijk binnen het huidige bouwvlak.

Het geldende bestemmingsplan bevat geen wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden op basis waarvan voorliggend initiatief mogelijk kan worden gemaakt. Om op deze locatie de twee beoogde vrijstaande woningen te kunnen realiseren is een herziening van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij zal worden aangetoond dat de in dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Pastoor Geerdinkstraat 30 in de kern de Lutte, in de gemeente Losser. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie G, nummer 2438. In afbeelding 1.1 zijn de ligging en globale begrenzing van het plangebied weergegeven, aangegeven met respectievelijk een rode ster en rode contour. Voor een exacte weergave van de begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

Ligging van het plangebied in de kern de Lutte en directe omgeving (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” bestaat uit de volgende stukken:

• •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0168.BPH001PH08-0401) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld met een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regiem

1.4.1

Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “de Lutte 2020” van de gemeente Losser. Tevens is het gelegen binnen het “paraplubestemmingsplan standplaatsen gemeente Losser”. Deze bestemmingsplannen zijn vastgesteld door de gemeenteraad op respectievelijk 18 december 2018 en 2 februari 2021. Opgemerkt wordt dat het parapluplan geen relevante regelingen bevat voor voorliggend planvoornemen, dit plan wordt verder daarom buiten beschouwing gelaten. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied weergegeven. De indicatieve begrenzing van het plangebied wordt weergegeven middels de rode omlijning. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2

Uitsnede bestemmingsplan “de Lutte 2020” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld 1.4.2

Beschrijving bestemmingen en aanduidingen

Bestemmingsplan ‘de Lutte 2020’ Binnen dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd tot ‘Wonen’ met een bouwvlak en ‘Tuin’, een en ander met maatvoeringsvereisten. Hierna worden de verschillende bestemmingen beknopt toegelicht. Bestemming ‘Wonen’ De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wonen met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Per bouwvlak is het bestaande aantal woningen toegestaan, in voorliggend geval één. Eveneens is ter plaatse een maatvoering aanduiding aanwezig ten behoeve van een maximale goothoogte van 6 meter. Bestemming ‘Tuin’ De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor tuin (behorende bij het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw), met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven, in- en uitritten en parkeervoorzieningen. 1.4.3

Strijdigheid

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 2 grondgebonden vrijstaande woningen en is daarmee niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Dit omdat de beoogde woningen zijn gesitueerd buiten het bouwvlak en ter plaatse slechts één woning is toegestaan. De gemeente Losser is bereid de herontwikkeling van het plangebied mogelijk te maken door het vigerende bestemmingsplan te herzien voor wat betreft de in voorliggend bestemmingsplan besloten gronden. In voorliggende plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de historie van de Lutte gegeven en wordt de ruimtelijke-functionele structuur van het plangebied en de omgeving beschreven. In hoofdstuk 3 wordt er ingegaan op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Losser beschreven. In hoofdstuk 5 passeren de relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue en hoofdstuk 6 gaat in op het aspect water. Hoofdstuk 7 bevat een beschrijving van de planregels. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het project. Tot slot gaat hoofdstuk 9 in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

HOOFDSTUK 2

HUIDIGE SITUATIE

In dit hoofdstuk wordt de historische ontwikkeling van de Lutte beschreven, de ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving wordt toegelicht en tot slot wordt ingegaan op het plangebied zelf.

2.1

Historische ontwikkeling de Lutte

De eerste vermeldingen van de Lutte (Eluiteri) stammen uit de 10e eeuw. In die tijd en de eeuwen daarna was de buurtschap bekend als pleisterplaats, nabij de grens tussen het Landschap Twente en het Graafschap Bentheim. Vanaf de 13e eeuw, toen in het Landschap Twente de markebesturen ontstonden, vormde zich de marke Lutte, ook wel Luttermarke genoemd. Tot 1786 was de Lutte een buurtschap, maar door de bouw van een schuurkerk werd de buurtschap in dat jaar ‘verheven’ tot dorp en tien jaar later kreeg men een eigen parochie met Plechelmus als patroonheilige. Het dorp de Lutte groeide tot de Tweede Wereldoorlog slechts langzaam. In 1906 bestond het dorp slechts uit een handvol huizen langs de Dorpstraat. Pas na de oorlog begon het dorp te groeien en begin jaren vijftig werden de Boerrichterstraat en Pastoor Geerdinksstraat aangelegd, in de jaren zestig gevolgd door de Beatrixstraat en Margrietstraat. In de laatste drie decennia is het dorp langzaamaan uitgebreid aan de zuid- en noordzijde. Met de legalisatie in 2008 van de permanente bewoning van het recreatiepark Luttermolenveld is het inwonertal van het dorp vrijwel verdubbeld. Tegenwoordig telt de Lutte zo’n 3.500 inwoners.

2.2

Het plangebied en omgeving

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom aan de Pastoor Geerdinkstraat 30 in de kern de Lutte. De ruimtelijke structuur in de omgeving van het plangebied wordt voornamelijk bepaald door de Bentheimerstraat, de Pastoor Geerdinkstraat en Plechelmusstraat. Aan de noord-, oost- en zuidzijde wordt het plangebied begrensd door woningen. Aan de westzijde is de Pastoor Geerdinkstraat gesitueerd. Het centrum ligt ten zuidoosten (bij de maatschappelijke-, verkeer- en horecabestemmingen). Binnen de begrenzing van het plangebied is een vrijstaande woning met bijgebouw gesitueerd. De overige gronden zijn in gebruik als tuin. De ligging van het plangebied in de directe omgeving is op een luchtfoto globaal weergegeven in afbeelding 2.1. In afbeelding 2.2 is een foto opgenomen van het straatbeeld van het plangebied.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

Afbeelding 2.1

Luchtfoto situatie plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

Afbeelding 2.2

Straatbeeld plangebied (Bron: Google Streetview)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

HOOFDSTUK 3

PLANBESCHRIJVING

3.1

De ontwikkeling

3.1.1

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens de locatie aan de Pastoor Geerdinkstraat 30 in familie(gezins)verband te herontwikkelen naar een locatie voor 2 grondgebonden vrijstaande woningen met een bijgebouw. De bestaande woning wordt hierbij (vanwege de verouderde, energie-onzuinige staat) gesloopt, waarbij het bestaande bijgebouw blijft behouden (nog in goede staat) om kapitaalvernietiging tegen te gaan. Op de locatie worden twee vrijstaande (zogenaamde nul-treden)woningen teruggebouwd, waarbij één woning een nieuw bijgebouw krijgt. Het bestaande te behouden bijgebouw zal aan de andere woning toekomen. Op deze manier worden twee volwaardige woonpercelen gerealiseerd. Bij de situering van de bebouwing is aangesloten op de omliggende bebouwing. De voorgevels van de woningen liggen in het verlengde van elkaar waardoor een rustig beeld wordt gecreëerd. Hierdoor wordt ook de richting langs de Pastoor Geerdinkstraat geaccentueerd. De woningen zijn individueel en vrijstaand. De woningen betreffen doelgroep onafhankelijke woningen. Dit houdt in dat alle primaire ruimten op dezelfde bouwlaag zijn gelegen of kunnen worden gesitueerd of waarbij alle primaire ruimten bereikbaar zijn met een huislift of soortgelijke voorziening. Parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen worden op eigen terrein gesitueerd. De goot- en bouwhoogte van de woningen bedragen maximaal respectievelijk 6 en 10 meter.

In afbeelding 3.1 is een situatietekening opgenomen van de gewenste situatie.

Afbeelding 3.1

Situatietekening beoogde situatie herontwikkeling Pastoor Geerdinkstraat 30 (Bron: Initiatiefnemer)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, 'Toekomstbestendig parkeren’ opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen. 3.2.2

Situatie plangebied

Met behulp van de CROW rekentool is de parkeerbehoefte berekend. Uitgegaan wordt van de volgende criteria: • • • • •

Functie: Wonen, koop, vrijstaand; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk / gemeente Losser (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: rest bebouwde kom; Parkeerbehoefte (per woning): minimaal 1,9 en maximaal 2,7; Verkeersgeneratie (per woning): minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per etmaal.

Het parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op eigen terrein, rondom de woningen. Rondom de woningen is voldoende ruimte voor 2 a 3 auto’s per woonperceel (zie ook afbeelding 3.1 en 3.2). Voor de woningen wordt gebruik gemaakt van de nieuwe in- en uitritten die aansluiten op de Pastoor Geerdinkstraat. Deze in- en uitritten worden op dusdanige manier ingericht, dat er sprake is van een verkeersveilige en overzichtelijke situatie. Ter plaatse van het plangebied zal (planologisch) sprake zijn van een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen. Deze toename is verklaarbaar vanwege het realiseren van één extra vrijstaande woning. De opritten zullen overzichtelijk en verkeersveilig worden vormgegeven. Gezien de aard, omvang en locatie van het planvoornemen wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het beleid vanuit het Rijk, de provincie Overijssel en gemeente Losser.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Ruimte Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

2.

3.

4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven.

Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen wordt ingezet op de ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

4.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Het voornemen voorziet in de bouw van twee woningen, waarbij per saldo slechts één planologisch wordt toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen herontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo. Hierna wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de van belangzijnde onderdelen. Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1 als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Met betrekking tot het realiseren van woningen is onder meer de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing.

Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In dit geval worden twee woningen gerealiseerd, waarbij planologisch gezien reeds één woning ter plaatse is toegestaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld Feitelijk wordt er slechts één woning toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat een verdere toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk is. Het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau staat de ontwikkeling niet in de weg. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en –verordening 2017 vastgesteld. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. 2. 3.

Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

Afbeelding 4.1

4.2.4

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Hierdoor zijn met name artikel 2.1.3, artikel 2.2.2 en 2.6.4 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: •

•

dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1.

2. 3.

4.

5.

6.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: • •

•

•

•

Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. Artikel 2.6.4 Nationale Landschappen: Het plangebied is gelegen in Nationaal Landschap “Noordoost-Twente”. In dit geval is artikel 2.6.4 ‘Nieuwe ontwikkelingen’ van belang, waarbij het volgende is opgenomen: Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen gebieden die in artikel 2.6.2. begrensd zijn als Nationaal Landschap als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten als benoemd in artikel 2.6.3. en zoals nader uitgewerkt in tabel A en tabel B in bijlage 7 van deze verordening, te weten:

• het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; • de grote mate van kleinschaligheid; • het groene karakter.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld Toetsing van het initiatief aan de “Generieke beleidskeuzes” Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3) De woningbouwontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Zoals hierna zal blijken uit het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de “Stedelijke laag” is het plangebied gelegen in bestaand bebouwd gebied. Met de invulling van het plangebied met woningbouw vindt geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats. In verband hiermee is het project in overeenstemming met artikel 2.1.3. uit de Omgevingsverordening Overijssel. Nieuwe woningbouwlocaties (artikel 2.2.2) Zoals uit artikel 2.2.2 blijkt mogen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen enkel voorzien in de realisatie van nieuwe woningen indien de behoefte daaraan in aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Hierbij dient te worden aangesloten bij de woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Er mag tevens enkel worden voorzien van 80% van de behoefte aan nieuwe woningen. Bij bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn mag in een hoger percentage worden voorzien, met een maximum van 100% van de vastgestelde behoefte.

De Twentse gemeenten gebruiken de huishoudensprognose van Primos als basis voor het vaststellen van de vraag naar woningen en programmering. In de “Woonvisie Losser 2016 en verder” van de gemeente Losser wordt gesteld dat inbreidingslocaties voor uitbreidingslocaties gaan. Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van twee woningen en de planologische toevoeging van één vrijstaande woning op een “inbreidingslocatie” in de bebouwde kom van de gemeente Losser. De nieuwe toe te voegen woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte (zie paragraaf 4.4.1) in de markt en wordt gebouwd voor de lokale behoefte, te weten voor een familiaire relatie van initiatiefnemer. Deze ontwikkeling is passend binnen de gemeentelijk woonvisie en binnen de woonafspraken zoals overeengekomen met andere Twentse gemeenten en de provincie Overijssel. Gelet op vorenstaande is de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming te achten met artikel 2.2.2. uit de Omgevingsverordening Overijssel. Nationale Landschappen: (artikel 2.6.4) Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes is artikel 2.6.4 van belang aangezien het plangebied is gelegen in het Nationaal Landschap “Noordoost-Twente”. De gewenste ontwikkeling doet geen afbreuk aan de instandhoudingsdoelstellingen van het Nationaal Landschap Noord Oost Twente. Er is sprake van een kleinschalige (woningbouw)ontwikkeling.

Met de ontwikkeling vindt een stedenbouwkundige gewenste ontwikkeling plaats, waarbij geen afbreuk wordt gedaan aan het karakter van het Nationaal Landschap Noordoost Twente. Bij de overige afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” zijn er verder geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet in strijd is met de van toepassing zijnde artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met de rode contour is aangegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

Afbeelding 4.2

Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief” Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

Door voorgenomen ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een beperkt deel van de woningbehoefte in de kern de Lutte. Gesteld wordt dat het project goed aansluit op de ambities binnen het perspectief en aansluit op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze (oorspronkelijke) waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Vanwege het

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld ontbreken van bijzondere eigenschapen binnen de ‘laag van de beleving’, wordt ook deze laag buiten beschouwing gelaten. Gelet op de aard van de voorgenomen ontwikkelingen is van een onevenredige toename van het lichtniveau ter plaatse geen sprake. Geconcludeerd wordt dat het voornemen geen afbreuk doet aan de “Laag van de beleving”. 1.

De “Stedelijke laag“

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart van de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met de gebiedstypen ‘Woonwijken 1955 – nu’. Onderstaande afbeelding betreft een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Stedelijke laag”. Het plangebied is weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 4.3

Uitsnede gebiedskenmerkenkaart “Stedelijke laag” (Bron: Provincie Overijssel)

‘Woonwijken 1955 – nu’ De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ De ontwikkeling voegt zich qua maat en karakter in het grotere geheel van de kern en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de specifieke stedenbouwkundige kenmerken in de omgeving van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling daarom passend is binnen de ‘stedelijke laag’. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Regionale Woonprogrammering Twente

4.3.1.1 Algemeen De Regionale Woonprogrammering (RWP) Twente legt vast wat de woonafspraken zijn in Twente. Het betreft een actualisatie waarin marktinzichten over woningvraag en aanbod zijn meegenomen. De RWP Twente is gebaseerd op het concept en afwegingskader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en sinds oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Bro. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan motiveren aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Regionale Woonprogrammering Twente Het realiseren van twee woningen, waarbij er per saldo slechts één woning planologisch wordt toegevoegd, is passend binnen de beschikbare woningbouwcontingenten voor de gemeente Losser. 4.3.2

Conclusie toetsing aan het regionaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de regionale beleidsuitgangspunten zoals verwoord in het in deze paragraaf behandelde beleidsstuk.

4.4

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. Met betrekking tot voorliggende ruimtelijke ontwikkeling zijn de hierna genoemde beleidsstukken het belangrijkst. 4.4.1

Toekomstvisie gemeente Losser 2025

4.4.1.1 Algemeen De toekomstvisie van de gemeente Losser ‘Samen schatbewaarders van de gemeente Losser’ is tot stand gekomen door samen met de partners uit de gemeente Losser na te denken over hoe de gemeente er in 2025 uit moet zien, welke voorzieningen er zijn en hoe de gemeente Losser bestuurd zou moeten worden. De toekomstvisie wijst de weg en helpt bij het maken van keuzes op grond van de wensen en behoeften die worden benoemd. Bij het in kaart brengen van de ontwikkelingen voor de toekomst en de opgaven die gaan spelen onderscheidt de gemeente Losser vier thema’s met bij elk thema een strategische doelstelling. Het gaat om: 1. 2. 3. 4.

Natuur en Ruimte, dit thema gaat over landschap, wonen, wegen, verkeer en bouwen. Zorg en Welzijn, hieronder vallen onderwijs, sport, cultuur, participatie en volksgezondheid. Recreatie, Toerisme en Economie, hier horen ondernemerschap, werkgelegenheid en inkomen bij. Bestuur en Dienstverlening, dit thema draait om communicatie, veiligheid, toezicht en handhaving.

Voor het voorliggende bestemmingsplan is het aspect wonen binnen het eerst thema van belang. 4.4.1.2 Natuur en Ruimte, Wonen Hoe meer ouderen in de gemeente Losser, hoe meer vraag naar aangepaste woningen. Steeds meer mensen blijven langer thuis wonen. Digitale hulpverlening biedt uitkomst, maar ook zal in een andere woonbehoefte moeten worden voorzien. De opkomst van kleinschalige woonvormen waar zorg en welzijn zijn gecombineerd is nu al een feit. Ook mensen met een beperking kunnen hiervan gebruik maken. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld 4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Toekomstvisie gemeente Losser 2025 Voorgenomen ontwikkeling speelt in op de groeiende vraag naar geschikte woningen die zowel gelijkvloers als levensloopbestendig kunnen worden uitgevoerd, waarbij ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. In dit geval wordt de tweede woning door de kinderen van initiatiefnemer betrokken, zodat op termijn indien noodzakelijk mantelzorg kan worden geboden aan initiatiefnemers. 4.4.2

Woonvisie 2021 – 2031 gemeente Losser

4.4.2.1 Algemeen In de woonvisie heeft de gemeente haar visie en ambitie voor de komende jaren verwoord. Hierin zijn de uitgangspunten, ambities en voornemens voor de komende 10 jaar. 4.4.2.2 Visie en ambities Losser is een aantrekkelijk woongebied in een uitgestrekte, prachtige, groene omgeving. De 5 kernen Losser, Beuningen, de Lutte, Overdinkel en Glane hebben alle hun eigen identiteit, maar delen het aangename, dorpse woonklimaat. De gemeente Losser heeft aantrekkingskracht door de gunstige liggen aan de snelweg A1 en de nabijheid van grootstedelijke voorzieningen op korte afstand. Het woonklimaat wordt gekenmerkt door rust, ruimte en het sociaal op elkaar betrokken zijn (naoberschap). Daarbij is de grens met onze Oosterburen sociaal en economisch niet of nauwelijks aanwezig. Er zijn van oudsher goede contacten over en weer. Onze gemeente is aantrekkelijk als ankerplaats voor oud en jong. Je verhuist niet zo snel naar elders, als je hier geboren en getogen bent. Onze aantrekkingskracht overschrijdt de gemeentegrenzen. Zowel in (de grotere plaatsen in) Twente als (ver) daarbuiten worden in toenemende mate de kwaliteiten van onze gemeente gezien en zoekt men bij ons naar woongelegenheid. Wonen gaat verder dan het hebben van een woning.

De aanwezigheid en bereikbaarheid van basisvoorzieningen draagt belangrijk bij aan de kwaliteit van ons woonklimaat, ook al zijn we ons ervan bewust dat sommige voorzieningen onder druk staan. Het accent op het aangename woonklimaat mag niet de indruk wekken van stilstand en gebrek aan dynamiek. Er is volop ruimte voor passend ondernemen in onze gemeente, met name in de agrarische en de toeristische sector. Wat mooi en aangenaam is vraagt ook om onderhoud en waar nodig vernieuwing. Ook deze dynamiek draagt bij aan de attractiviteit van onze gemeente. De visie op Losser als woongemeente bepaalt voor een belangrijk deel de ambities van het woonbeleid van de gemeente Losser. Wij willen de woonfunctie in alle kernen handhaven en waar nodig versterken. Dat betekent zowel aandacht voor onderhoud en vernieuwing als – waar dat aan de orde is – uitbreiding van de woonfunctie. Ons beleid is gebaseerd op twee fundamenten: • •

De woningbehoefte Inzetten van het wonen als vliegwiel voor de vitaliteit en de leefbaarheid.

De gemeente houdt in het beleid rekening met de (verwachte) bevolkingsontwikkeling, die - zoals overal in Nederland – een toenemende vergrijzing laat zien. De gemeente gaat echter a priori niet mee in het vooruitzicht van krimp. Die is al veel langer voorspeld, terwijl de prognoses al het ware telkens in de tijd opschuiven. Stilzitten is dus geen optie. Met de woonvisie wil de gemeente een bijdrage leveren aan de opgave zoals die in de Twentse Woonagenda is geformuleerd. Primair zet de gemeente zich in voor de woningbehoefte van de “eigen”, sociaal en economisch aan de gemeente gebonden inwoners; en wel voor alle leeftijds- of inkomensgroepen. Indien dat zonder verdringing kan, wil de gemeente ook ruimte bieden aan vestigers. Hierbij wordt met name gedacht aan (jonge en aanstaande) gezinnen en mensen die terug willen keren naar hun “wortels”. Dit kan de bevolkingssamenstelling in onze kernen positief beïnvloeden, de basis voor voorzieningen versterken en daarmee de vitaliteit helpen vergroten. De gemeente gaat ervan uit dat deze vestigers zich ook nestelen in de sociale structuren in onze gemeente. De gemeente wil primair sturen op de kwalitatieve behoefte. Iedere woning moet raak zijn. De woningmarkt vraagt grote flexibiliteit en de gemeente wil snel in kunnen spelen op de wijzigingen die zich kunnen voordoen. De gemeente houdt de kwantitatieve prognose in

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld de gaten en stuurt door monitoring tijdig bij. De betaalbaarheid van het wonen is een belangrijk thema. Waar het de sociale huur betreft, vormt het overleg met Domijn het kader. In het koopsegment zet de gemeente in op de beschikbare instrumenten, die het vooral voor starters mogelijk moeten maken een eigen woning te verkrijgen en op instrumenten om de starterswoningen ook betaalbaar te houden. Het beschikbaar krijgen van de kwalitatief noodzakelijke woningen kan niet alleen een zaak van nieuwbouw zijn. Ook het bevorderen van doorstroming, al of niet door nieuwbouw, is een kernpunt van het gemeentelijke beleid. Daarbij is de gemeente zich ervan bewust dat met name de verhuisgeneigdheid van senioren beperkt is. Velen zijn nog vitaal, gebonden aan de sociale structuur en wonen voordelig (relatief lage huur of afgeloste hypotheek). De gemeente zet in om een vervolgstap in de wooncarrière te bevorderen mede vanwege de te verwachten zorgvraag en het tekort aan zorgpersoneel te kunnen opvangen. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel van de gemeente. Op het gebied van het wonen betreft dat vooral de energiezuinigheid van de woningen, duurzame energievoorziening, (circulair) materiaalgebruik bij nieuwbouw en renovatie en natuurlijk inbreiding boven uitbreiding.

Wat dit laatste betreft is de gemeente zich ervan bewust dat in kleine dorpen het verschil tussen inbreiding en uitbreiding niet altijd even duidelijk is. Een aangename en veilige woon- en leefomgeving is van wezenlijk belang voor de leefbaarheid. De gemeente omarmt mede daarom sloop en vervangende nieuwbouw van woningen in verouderde, niet meer functionele woonmilieus. Initiatieven van inwoners voor passende woningbouw moet beloond worden. In het bijzonder bijvoorbeeld (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Aansluitend bij hetgeen in de Twentse Woonagenda is verwoord, staat de gemeente open voor initiatieven voor vernieuwende woonvormen, mits die passen in de woonmilieu-context van onze kernen. De gemeente denkt daarbij bijvoorbeeld aan geclusterd wonen voor ouderen, eventueel ook samen met jongeren. Tenslotte acht de gemeente (tijdig en periodiek) overleg met de stakeholders van wezenlijk belang (inwoners, regiogemeenten, provincie, corporatie, zorgpartijen, ontwikkelaars). De uitvoering van het woonbeleid is immers in grote mate van hen afhankelijk. 4.4.2.3 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2021 – 2031 gemeente Losser’ Voorliggend plan voorziet in de realisatie van twee nieuwe vrijstaande woningen, echter planologisch gezien in de realisatie van per saldo één woning aangezien er reeds een woning ter plaatse is toegestaan.

Hierbij wordt opgemerkt dat de toename van woningen kwantitatief binnen de woningbouwprogrammering past. Vanuit kwalitatief opzicht wordt opgemerkt dat de woningen vanwege de ligging in de kern geschikt zijn voor een brede doelgroep, waaronder oudere huishoudens en doorstromers. De nieuw te bouwen woningen zijn hiermee een goede aanvulling op woningvoorraad in de Lutte. De nieuw te bouwen woningen zullen geschikt gemaakt worden als nultredenwoningen. Resumerend wordt gesteld dat er zowel vanuit kwantitatieve behoefte als kwalitatieve behoefte vraag is naar voorliggend plan. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie en het ‘Woonbehoefte onderzoek en kwalitatief programmeren in de gemeente Losser’. 4.4.3

Welstandsnota Losser

4.4.3.1 Algemeen De “Welstandsnota Gemeente Losser” (2013) behandelt het gemeentelijke beleid ten aanzien van het welstandstoezicht in de gemeente. De gemeente heeft de ambitie om meer ruimte te creëren voor burgers die willen bouwen in aansluiting op de toegenomen deregulering. Te veel regels kunnen soms beperken en dragen niet per definitie bij aan goede resultaten. Dit betekent dat de gemeente wil sturen op kwaliteit daar waar het er toe doet, en wil loslaten daar waar dat kan. Op basis van een waardering van de bebouwing in haar omgeving met de daarbij behorende ambitiebepaling is het grondgebied van de gemeente Losser ingedeeld in welstandsvrij gedeeltes in de kernen en twee niveaus van welstand, te weten: niveau 1 en niveau 2. In de welstandsvrije gebieden geldt geen welstandstoezicht. Het excessenbeleid is in deze gebieden ook niet van toepassing.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Bestemmingsplan “Pastoor Geerdinkstraat 30 de Lutte” Vastgesteld In de gebieden met een welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. De welstandstoets zal in principe uitgevoerd worden door de gemeenteambtenaar aan de hand van ambtelijke welstandscriteria. Tenzij de plannen een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Dan wordt de toets door de stadsbouwmeester uitgevoerd aan de hand van basiscriteria. Het welstandsbeleid in de gebieden met een welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten. De welstandstoets zal hier uitgevoerd worden door de stadsbouwmeester. De gebiedsindeling van het buitengebied is gemaakt op grond van de structuurvisie van de gemeente Losser (april 2012). Op grond van de gemaakte waardering is aan elk deelgebied een welstandsniveau toegekend. De gemeente Losser maakt onderdeel uit van nationaal landschap Noordoost Twente. Noordoost Twente is een nationaal landschap om de unieke landschapskwaliteiten, bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten in combinatie met cultuurhistorie. Dit is een belangrijke reden waarom voor het buitengebied niet gekozen voor welstandsvrije gebieden. 4.3.3.2 Toetsing plan aan ‘Welstandsnota Losser’ Het plangebied ligt in een gebied dat wordt gewaardeerd als niveau 1.